Embargo de bien inmueble en proindiviso por la cuota de uno de los propietarios y posibilidades de enajenación
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:
Se suelen dar casos de bienes inmuebles en copropiedad por la pertenencia del bien a un proindiviso de varios personas una de las cuales ha contraído una deuda con un acreedor, una entidad bancaria, por ejemplo, y las dificultades que pueden existir para poder enajenar el bien si el acreedor no consiente ceder en la venta para que esta quede libre de cargas mientras no cobre la totalidad de la deuda de ese deudor.
Se plantea la cuestión de si existen fórmulas que permitan al resto de copropietarios del proindiviso para vender el bien, o por una autorización judicial que permita esa venta con la obligación de entregar la parte que corresponda de la venta al acreedor directamente a fin de aminorar su crédito, pero sin perjudicar al resto de copropietarios que son ajenos a esa deuda.
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 15 de diciembre de 2018.
Entiendo que la pregunta parte de una premisa fáctica, y es que la cuo...
Entiendo que la pregunta parte de una premisa fáctica, y es que la cuota perteneciente al copropietario-deudor está gravada con una carga real que garantiza el cumplimiento de la deuda que dicho copropietario mantiene frente al acreedor, o con un embargo preventivo o ejecutivo que el acreedor ha trabado en el seno de un procedimiento.
Comoquiera que la carga o el embargo no limitan las facultades de disposición de los titulares de dichos bienes, el copropietario-deudor puede vender su cuota. Y si existe unanimidad de los copropietarios en orden a vender el entero bien, pueden hacerlo. Sin embargo, precisamente porque la carga o el embargo tienen naturaleza real, el adquirente del bien recibirá gravada aquella parte de él que se corresponde con la cuota que pertenecía al copropietario-deudor.
Por idéntica causa -el carácter real de la carga o el embargo-, los copropietarios que pretenden vender el bien no pueden interesar un pronunciamiento judicial que neutralice, enerve o suspenda la eficacia de la carga, esto es, que posibilite que el comprador adquiera el bien como sin cargas. Por ejemplo, el juez no podría acordar una suerte de ficción jurídica que autorizara al comprador a recibir sin carga el bien, siempre que, previamente, entregara al acreedor aquella parte del precio de la compraventa que satisficiera el crédito de este.
Ciertamente, cada copropietario-no-deudor puede vender libremente su cuota, y el comprador recibiría esta sin cargas. Pero si todos los copropietarios venden la totalidad del bien, y una parte de él está gravada con carga real, el adquirente recibirá el bien en idéntica situación jurídica que era detentado por los copropietarios.
Como quiera que al amparo del art.400 CC -EDL 1889/1 «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común», uno de los comuneros podría instar la compra del resto de las participaciones del resto de comuneros, o bien instar la venta del bien para su adquisición de terceros. Sobre este último punto caso de resistencia del acreedor, podrá instar la oportuna acción de división de la cosa común. Aunque sobre esta acción poco puede hacer el acreedor, lo cierto es que en virtud del contenido del art.642, 657, 659 y 670.5 LEC -EDL 2000/77463 el futuro adquirente deberá de afrontar las cargas anteriores a la enajenación y subrogarse en la responsabilidad que de ellas se derivare, por lo que generalmente será difícil encontrar en estos casos un adjudicatario.
Por consiguiente la solución no es fácil para los comuneros
Cabría esperar que no obstante el acreedor instare la enajenación forzosa de su garantía, esto es la traba que tiene adoptada en el proceso de ejecución. Ello conduciría realmente a lo que se pretende en la ejecución forzosa, cual es que el acreedor se resarza a costa de los bienes del deudor y no en perjuicio de los terceros, con todas las opciones que confiere a los comuneros la norma para la adquisición de esa cuota enajenada.
Sin embargo cabe que el acreedor no se muestre dispuesto a ello, sabedor de que al perjudicar los derechos de los comuneros, puede forzar a estos a una negociación para solventar el problema de modo mucho más ventajoso. Lo que no obstante no cabe es que prolongue indefinidamente esta situación, toda vez que los derechos deben de ser ejercitados conforme a las exigencias de la buena fe -art 7.1 CC -EDL 1889/1--.
Y conforme al art.7 -EDL 1889/1 «La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso».
El art.11 LOPJ -EDL 1985/8754 prevé que En todo tipo de procedimiento se respetarán las reglas de la buena fe.
Y Los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal.
El derecho del acreedor queda tras la traba enfocado a la realización de la misma para la satisfacción de su derecho, pero no a dilatar de modo indebido la ejecución en perjuicio de terceros que no ostentan la condición de deudores. En estos casos entiendo que los perjudicados -los comuneros pueden como parte interesada personarse en el curso de la ejecución y poner de manifiesto la actuación pasiva del ejecutante -si de facto no lo ha hecho el condómino deudor para que se adopten las medidas procesales para que tenga lugar la ejecución, o incluso si advertido de ello el acreedor persistiese en su actitud, acceder al alzamiento de la traba que el acreedor no parece tener intención de realizar.
En el supuesto de hecho propuesto en la pregunta es claro que si la fin...
En el supuesto de hecho propuesto en la pregunta es claro que si la finca se vende a un tercero, tal cual, no procede la cancelación del embargo -anotación-, que continuará gravando la finca en la proporción correspondiente a la cuota embargada. Parece poco probable que alguien quiera comprar una propiedad con un embargo, salvo, claro está, que previamente sea descontado del precio el importe correspondiente a aquél o el adquirente perciba alguna otra compensación equivalente.
Ante el dilema expuesto, creemos que una posible solución pasa, en el caso de bienes inmuebles indivisibles -v.gr., vivienda integrada en finca sujeta el régimen de propiedad horizontal-, por la división de la cosa común conforme a lo dispuesto en los art.400 y 404 CC -EDL 1889/1 dada la sustancial indivisibilidad de la finca se puede acordar por todos los copropietarios su adjudicación a uno de ellos, indemnizando éste a los demás en sus correspondientes participaciones.
Cabe recordar que la intervención de los acreedores en los actos de división les permite controlar que no se realicen en fraude de sus derechos tratándose en palabras del Tribunal Supremo de una facultad de inspección.
Llegados al caso en que se permita la adjudicación aludida, corresponde cancelar la traba al propio Registro de la Propiedad cuando sea llevada la escritura de división, siendo éste el que comunique, de proceder, al Juzgado que acordó el embargo su cancelación.
Ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso del que conoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25-5-16 -EDD 2016/77866-. Registro de la Propiedad que dio la razón al recurrente, contra la nota del registrador de la propiedad, procediendo la cancelación de la anotación preventiva de embargo que recaía sobre la cuota indivisa tras la extinción del condominio, al ser adjudicada en su totalidad a una comunera, y sin que la titular de cuota gravada con el embargo recibiera finca alguna.
Y es que como indica la citada Resolución -EDD 2016/77866-. Registro de la Propiedad:
«-... debe encontrarse un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes, respetando tanto la facultad de división que corresponde a los condóminos, como la posición jurídica de los acreedores, sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas, ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota».
Recuerda, igualmente que:
«-... la cancelación de la anotación preventiva de embargo también está prevista cuando, habiéndose practicado dicha anotación sobre el derecho hereditario, conforme al párrafo segundo de la regla primera del artículo 166 del Reglamento Hipotecario -EDL 1947/13-, se presentare la escritura de partición y no aparecieren adjudicados al heredero las fincas o derechos sobre los que se hubiere tomado anotación preventiva del derecho hereditario -...-».
En tal caso, el adjudicatario de la finca la recibirá libre de cargas, pudiendo disponer de ella con total libertad.
De no ser así, en el mismo caso en que la carga afecte exclusivamente a una cuota, la división implica, registralmente, en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de aquélla sobre la correspondiente cuota.
Considero que no existe ninguna fórmula especial para enajenar un inmu...
Considero que no existe ninguna fórmula especial para enajenar un inmueble en el que una cuota indivisa correspondiente a un copropietario está embargada si tenemos en cuenta los siguientes elementos:
En primer lugar, cualquiera de los copropietarios puede embargar su cuota indivisa sobre un inmueble para garantizar una deuda propia según prevé el art.399 CC -EDL 1889/1-.
En segundo lugar, el acreedor anotará el embargo en el Registro de la Propiedad sobre la cuota indivisa del bien inmueble correspondiente a su deudor tras el libramiento del correspondiente mandamiento -art.629 LEC -EDL 2000/77463--.
En tercer lugar, la enajenación del bien inmueble en proindiviso requiere del consentimiento unánime de todos los copropietarios según el art.397 CC -EDL 1889/1-.
En cuarto lugar, esta enajenación acordada unánimemente por todos los copropietarios no perjudica al acreedor que ha anotado el embargo sobre la cuota indivisa según el art.71 LH -EDL 1946/59-: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.»
En quinto lugar, el adquirente del inmueble con la anotación preventiva de embargo sobre una cuota indivisa solo estará dispuesto a comprarlo si del precio deduce el importe del crédito y demás conceptos -intereses y costas reconocidos al acreedor garantizado con el embargo porque retendrá esta cantidad para destinarla al pago de estos conceptos y así cancelar la anotación del embargo -art.79.2º LH -EDL 1946/59--.
En sexto lugar, los propietarios en proindiviso que han vendido el inmueble percibirán el precio del comprador en la misma proporción que les corresponde según sus cuotas, pero el copropietario cuya cuota estaba embargada percibirá la cantidad resultante que le hubiera correspondido según su cuota tras deducir el importe de la deuda y otros conceptos -intereses y costas que retuvo el comprador para extinguir el crédito anotado.
Como bien sabemos, todo copropietario tiene la total propiedad de su pa...
Como bien sabemos, todo copropietario tiene la total propiedad de su parte, por lo tanto la puede enajenar, hipotecar o dar, siempre que no sean derechos personales.
Por otro lado, todo condueño tiene el derecho de pedir en cualquier momento la división de la cosa común, tal y como establece el art.400 CC -EDL 1889/1 cuando afirma que «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común», o bien, en el caso de que se trate de un bien indivisible, cabe la posibilidad de que se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o se venda, disponiendo en este sentido el art.404 que «Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio».
Además, el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación a los condueños está limitado a la porción que se les adjudique en la división al cesar la comunidad -art.399, párrafo segundo -EDL 1889/1--, que es cuando se concreta y se hace efectivo en una parte material de la cosa el derecho de cada partícipe.
Recordemos finalmente que la acción de división debe ejercitarse en juicio ordinario en que se demande al resto de los comuneros en la que se pida la adjudicación de la finca a uno de ellos indemnizando a los demás o la venta de la finca y el reparto del dinero.
Pues bien, teniendo en cuenta este marco cabe señalar, por lo que hace a la cuestión que se formula, que las posibilidades de una enajenación sin cargas para que la transmisión sea más beneficiosa y por tanto no perjudique al resto de comuneros, solo cabe previo acuerdo con el acreedor ya que la carga real que pese sobre el bien común como consecuencia del contrato con garantía real que en su caso haga uno de los comuneros comprometiendo su parte, resulta plenamente operativa al margen de los intereses del resto de los comuneros, no habiendo norma alguna que ampare una decisión judicial que justifique la liberación de la carga.
1.- Los copropietarios que pretenden vender el bien no pueden interesar un pronunciamiento judicial que neutralice, enerve o suspenda la eficacia de la carga, esto es, que posibilite que el comprador adquiera el bien como sin cargas. Por ejemplo, el juez no podría acordar una suerte de ficción jurídica que autorizara al comprador a recibir sin carga el bien, siempre que, previamente, entregara al acreedor aquella parte del precio de la compraventa que satisficiera el crédito de este.
Ciertamente, cada copropietario-no-deudor puede vender libremente su cuota, y el comprador recibiría esta sin cargas. Pero si todos los copropietarios venden la totalidad del bien, y una parte de él está gravada con carga real, el adquirente recibirá el bien en idéntica situación jurídica que era detentado por los copropietarios.
2.- El derecho del acreedor queda tras la traba enfocado a la realización de la misma para la satisfacción de su derecho, pero no a dilatar de modo indebido la ejecución en perjuicio de terceros que no ostentan la condición de deudores. En estos casos, los perjudicados (los comuneros) pueden como parte interesada personarse en el curso de la ejecución y poner de manifiesto la actuación pasiva del ejecutante (si de facto no lo ha hecho el condómino deudor) para que se adopten las medidas procesales para que tenga lugar la ejecución, o incluso si advertido de ello el acreedor persistiese en su actitud, acceder al alzamiento de la traba que el acreedor no parece tener intención de realizar.
3.- Cabe recordar que la intervención de los acreedores en los actos de división les permite controlar que no se realicen en fraude de sus derechos; tratándose en palabras del Tribunal Supremo de una facultad de inspección.
Llegados al caso en que se permita la adjudicación aludida, corresponde cancelar la traba al propio Registro de la Propiedad cuando sea llevada la escritura de división, siendo éste el que comunique, de proceder, al Juzgado que acordó el embargo su cancelación.
Ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso del que conoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25-5-16 -EDD 2016/77866-. Registro de la Propiedad que dio la razón al recurrente, contra la nota del registrador de la propiedad, procediendo la cancelación de la anotación preventiva de embargo que recaía sobre la cuota indivisa tras la extinción del condominio, al ser adjudicada en su totalidad a una comunera, y sin que la titular de cuota gravada con el embargo recibiera finca alguna.
4.- La enajenación acordada unánimemente por todos los copropietarios no perjudica al acreedor que ha anotado el embargo sobre la cuota indivisa según el art.71 LH -EDL 1946/59-: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.»
En quinto lugar, el adquirente del inmueble con la anotación preventiva de embargo sobre una cuota indivisa solo estará dispuesto a comprarlo si del precio deduce el importe del crédito y demás conceptos (intereses y costas) reconocidos al acreedor garantizado con el embargo porque retendrá esta cantidad para destinarla al pago de estos conceptos y así cancelar la anotación del embargo (art.79.2º LH -EDL 1946/59-).
5.- Las posibilidades de una enajenación sin cargas para que la transmisión sea más beneficiosa y por tanto no perjudique al resto de comuneros, solo cabe previo acuerdo con el acreedor ya que la carga real que pese sobre el bien común como consecuencia del contrato con garantía real que en su caso haga uno de los comuneros comprometiendo su parte, resulta plenamente operativa al margen de los intereses del resto de los comuneros, no habiendo norma alguna que ampare una decisión judicial que justifique la liberación de la carga.
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Embargo de bien inmueble en proindiviso por la cuota de uno de los propietarios y posibilidades de enajenación
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:
Se suelen dar casos de bienes inmuebles en copropiedad por la pertenencia del bien a un proindiviso de varios personas una de las cuales ha contraído una deuda con un acreedor, una entidad bancaria, por ejemplo, y las dificultades que pueden existir para poder enajenar el bien si el acreedor no consiente ceder en la venta para que esta quede libre de cargas mientras no cobre la totalidad de la deuda de ese deudor.
Se plantea la cuestión de si existen fórmulas que permitan al resto de copropietarios del proindiviso para vender el bien, o por una autorización judicial que permita esa venta con la obligación de entregar la parte que corresponda de la venta al acreedor directamente a fin de aminorar su crédito, pero sin perjudicar al resto de copropietarios que son ajenos a esa deuda.
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 15 de diciembre de 2018.
Entiendo que la pregunta parte de una premisa fáctica, y es que la cuo...
Entiendo que la pregunta parte de una premisa fáctica, y es que la cuota perteneciente al copropietario-deudor está gravada con una carga real que garantiza el cumplimiento de la deuda que dicho copropietario mantiene frente al acreedor, o con un embargo preventivo o ejecutivo que el acreedor ha trabado en el seno de un procedimiento.
Comoquiera que la carga o el embargo no limitan las facultades de disposición de los titulares de dichos bienes, el copropietario-deudor puede vender su cuota. Y si existe unanimidad de los copropietarios en orden a vender el entero bien, pueden hacerlo. Sin embargo, precisamente porque la carga o el embargo tienen naturaleza real, el adquirente del bien recibirá gravada aquella parte de él que se corresponde con la cuota que pertenecía al copropietario-deudor.
Por idéntica causa -el carácter real de la carga o el embargo-, los copropietarios que pretenden vender el bien no pueden interesar un pronunciamiento judicial que neutralice, enerve o suspenda la eficacia de la carga, esto es, que posibilite que el comprador adquiera el bien como sin cargas. Por ejemplo, el juez no podría acordar una suerte de ficción jurídica que autorizara al comprador a recibir sin carga el bien, siempre que, previamente, entregara al acreedor aquella parte del precio de la compraventa que satisficiera el crédito de este.
Ciertamente, cada copropietario-no-deudor puede vender libremente su cuota, y el comprador recibiría esta sin cargas. Pero si todos los copropietarios venden la totalidad del bien, y una parte de él está gravada con carga real, el adquirente recibirá el bien en idéntica situación jurídica que era detentado por los copropietarios.
Como quiera que al amparo del art.400 CC -EDL 1889/1 «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común», uno de los comuneros podría instar la compra del resto de las participaciones del resto de comuneros, o bien instar la venta del bien para su adquisición de terceros. Sobre este último punto caso de resistencia del acreedor, podrá instar la oportuna acción de división de la cosa común. Aunque sobre esta acción poco puede hacer el acreedor, lo cierto es que en virtud del contenido del art.642, 657, 659 y 670.5 LEC -EDL 2000/77463 el futuro adquirente deberá de afrontar las cargas anteriores a la enajenación y subrogarse en la responsabilidad que de ellas se derivare, por lo que generalmente será difícil encontrar en estos casos un adjudicatario.
Por consiguiente la solución no es fácil para los comuneros
Cabría esperar que no obstante el acreedor instare la enajenación forzosa de su garantía, esto es la traba que tiene adoptada en el proceso de ejecución. Ello conduciría realmente a lo que se pretende en la ejecución forzosa, cual es que el acreedor se resarza a costa de los bienes del deudor y no en perjuicio de los terceros, con todas las opciones que confiere a los comuneros la norma para la adquisición de esa cuota enajenada.
Sin embargo cabe que el acreedor no se muestre dispuesto a ello, sabedor de que al perjudicar los derechos de los comuneros, puede forzar a estos a una negociación para solventar el problema de modo mucho más ventajoso. Lo que no obstante no cabe es que prolongue indefinidamente esta situación, toda vez que los derechos deben de ser ejercitados conforme a las exigencias de la buena fe -art 7.1 CC -EDL 1889/1--.
Y conforme al art.7 -EDL 1889/1 «La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso».
El art.11 LOPJ -EDL 1985/8754 prevé que En todo tipo de procedimiento se respetarán las reglas de la buena fe.
Y Los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal.
El derecho del acreedor queda tras la traba enfocado a la realización de la misma para la satisfacción de su derecho, pero no a dilatar de modo indebido la ejecución en perjuicio de terceros que no ostentan la condición de deudores. En estos casos entiendo que los perjudicados -los comuneros pueden como parte interesada personarse en el curso de la ejecución y poner de manifiesto la actuación pasiva del ejecutante -si de facto no lo ha hecho el condómino deudor para que se adopten las medidas procesales para que tenga lugar la ejecución, o incluso si advertido de ello el acreedor persistiese en su actitud, acceder al alzamiento de la traba que el acreedor no parece tener intención de realizar.
En el supuesto de hecho propuesto en la pregunta es claro que si la fin...
En el supuesto de hecho propuesto en la pregunta es claro que si la finca se vende a un tercero, tal cual, no procede la cancelación del embargo -anotación-, que continuará gravando la finca en la proporción correspondiente a la cuota embargada. Parece poco probable que alguien quiera comprar una propiedad con un embargo, salvo, claro está, que previamente sea descontado del precio el importe correspondiente a aquél o el adquirente perciba alguna otra compensación equivalente.
Ante el dilema expuesto, creemos que una posible solución pasa, en el caso de bienes inmuebles indivisibles -v.gr., vivienda integrada en finca sujeta el régimen de propiedad horizontal-, por la división de la cosa común conforme a lo dispuesto en los art.400 y 404 CC -EDL 1889/1 dada la sustancial indivisibilidad de la finca se puede acordar por todos los copropietarios su adjudicación a uno de ellos, indemnizando éste a los demás en sus correspondientes participaciones.
Cabe recordar que la intervención de los acreedores en los actos de división les permite controlar que no se realicen en fraude de sus derechos tratándose en palabras del Tribunal Supremo de una facultad de inspección.
Llegados al caso en que se permita la adjudicación aludida, corresponde cancelar la traba al propio Registro de la Propiedad cuando sea llevada la escritura de división, siendo éste el que comunique, de proceder, al Juzgado que acordó el embargo su cancelación.
Ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso del que conoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25-5-16 -EDD 2016/77866-. Registro de la Propiedad que dio la razón al recurrente, contra la nota del registrador de la propiedad, procediendo la cancelación de la anotación preventiva de embargo que recaía sobre la cuota indivisa tras la extinción del condominio, al ser adjudicada en su totalidad a una comunera, y sin que la titular de cuota gravada con el embargo recibiera finca alguna.
Y es que como indica la citada Resolución -EDD 2016/77866-. Registro de la Propiedad:
«-... debe encontrarse un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes, respetando tanto la facultad de división que corresponde a los condóminos, como la posición jurídica de los acreedores, sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas, ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota».
Recuerda, igualmente que:
«-... la cancelación de la anotación preventiva de embargo también está prevista cuando, habiéndose practicado dicha anotación sobre el derecho hereditario, conforme al párrafo segundo de la regla primera del artículo 166 del Reglamento Hipotecario -EDL 1947/13-, se presentare la escritura de partición y no aparecieren adjudicados al heredero las fincas o derechos sobre los que se hubiere tomado anotación preventiva del derecho hereditario -...-».
En tal caso, el adjudicatario de la finca la recibirá libre de cargas, pudiendo disponer de ella con total libertad.
De no ser así, en el mismo caso en que la carga afecte exclusivamente a una cuota, la división implica, registralmente, en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de aquélla sobre la correspondiente cuota.
Considero que no existe ninguna fórmula especial para enajenar un inmu...
Considero que no existe ninguna fórmula especial para enajenar un inmueble en el que una cuota indivisa correspondiente a un copropietario está embargada si tenemos en cuenta los siguientes elementos:
En primer lugar, cualquiera de los copropietarios puede embargar su cuota indivisa sobre un inmueble para garantizar una deuda propia según prevé el art.399 CC -EDL 1889/1-.
En segundo lugar, el acreedor anotará el embargo en el Registro de la Propiedad sobre la cuota indivisa del bien inmueble correspondiente a su deudor tras el libramiento del correspondiente mandamiento -art.629 LEC -EDL 2000/77463--.
En tercer lugar, la enajenación del bien inmueble en proindiviso requiere del consentimiento unánime de todos los copropietarios según el art.397 CC -EDL 1889/1-.
En cuarto lugar, esta enajenación acordada unánimemente por todos los copropietarios no perjudica al acreedor que ha anotado el embargo sobre la cuota indivisa según el art.71 LH -EDL 1946/59-: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.»
En quinto lugar, el adquirente del inmueble con la anotación preventiva de embargo sobre una cuota indivisa solo estará dispuesto a comprarlo si del precio deduce el importe del crédito y demás conceptos -intereses y costas reconocidos al acreedor garantizado con el embargo porque retendrá esta cantidad para destinarla al pago de estos conceptos y así cancelar la anotación del embargo -art.79.2º LH -EDL 1946/59--.
En sexto lugar, los propietarios en proindiviso que han vendido el inmueble percibirán el precio del comprador en la misma proporción que les corresponde según sus cuotas, pero el copropietario cuya cuota estaba embargada percibirá la cantidad resultante que le hubiera correspondido según su cuota tras deducir el importe de la deuda y otros conceptos -intereses y costas que retuvo el comprador para extinguir el crédito anotado.
Como bien sabemos, todo copropietario tiene la total propiedad de su pa...
Como bien sabemos, todo copropietario tiene la total propiedad de su parte, por lo tanto la puede enajenar, hipotecar o dar, siempre que no sean derechos personales.
Por otro lado, todo condueño tiene el derecho de pedir en cualquier momento la división de la cosa común, tal y como establece el art.400 CC -EDL 1889/1 cuando afirma que «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común», o bien, en el caso de que se trate de un bien indivisible, cabe la posibilidad de que se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o se venda, disponiendo en este sentido el art.404 que «Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio».
Además, el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación a los condueños está limitado a la porción que se les adjudique en la división al cesar la comunidad -art.399, párrafo segundo -EDL 1889/1--, que es cuando se concreta y se hace efectivo en una parte material de la cosa el derecho de cada partícipe.
Recordemos finalmente que la acción de división debe ejercitarse en juicio ordinario en que se demande al resto de los comuneros en la que se pida la adjudicación de la finca a uno de ellos indemnizando a los demás o la venta de la finca y el reparto del dinero.
Pues bien, teniendo en cuenta este marco cabe señalar, por lo que hace a la cuestión que se formula, que las posibilidades de una enajenación sin cargas para que la transmisión sea más beneficiosa y por tanto no perjudique al resto de comuneros, solo cabe previo acuerdo con el acreedor ya que la carga real que pese sobre el bien común como consecuencia del contrato con garantía real que en su caso haga uno de los comuneros comprometiendo su parte, resulta plenamente operativa al margen de los intereses del resto de los comuneros, no habiendo norma alguna que ampare una decisión judicial que justifique la liberación de la carga.
1.- Los copropietarios que pretenden vender el bien no pueden interesar un pronunciamiento judicial que neutralice, enerve o suspenda la eficacia de la carga, esto es, que posibilite que el comprador adquiera el bien como sin cargas. Por ejemplo, el juez no podría acordar una suerte de ficción jurídica que autorizara al comprador a recibir sin carga el bien, siempre que, previamente, entregara al acreedor aquella parte del precio de la compraventa que satisficiera el crédito de este.
Ciertamente, cada copropietario-no-deudor puede vender libremente su cuota, y el comprador recibiría esta sin cargas. Pero si todos los copropietarios venden la totalidad del bien, y una parte de él está gravada con carga real, el adquirente recibirá el bien en idéntica situación jurídica que era detentado por los copropietarios.
2.- El derecho del acreedor queda tras la traba enfocado a la realización de la misma para la satisfacción de su derecho, pero no a dilatar de modo indebido la ejecución en perjuicio de terceros que no ostentan la condición de deudores. En estos casos, los perjudicados (los comuneros) pueden como parte interesada personarse en el curso de la ejecución y poner de manifiesto la actuación pasiva del ejecutante (si de facto no lo ha hecho el condómino deudor) para que se adopten las medidas procesales para que tenga lugar la ejecución, o incluso si advertido de ello el acreedor persistiese en su actitud, acceder al alzamiento de la traba que el acreedor no parece tener intención de realizar.
3.- Cabe recordar que la intervención de los acreedores en los actos de división les permite controlar que no se realicen en fraude de sus derechos; tratándose en palabras del Tribunal Supremo de una facultad de inspección.
Llegados al caso en que se permita la adjudicación aludida, corresponde cancelar la traba al propio Registro de la Propiedad cuando sea llevada la escritura de división, siendo éste el que comunique, de proceder, al Juzgado que acordó el embargo su cancelación.
Ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso del que conoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25-5-16 -EDD 2016/77866-. Registro de la Propiedad que dio la razón al recurrente, contra la nota del registrador de la propiedad, procediendo la cancelación de la anotación preventiva de embargo que recaía sobre la cuota indivisa tras la extinción del condominio, al ser adjudicada en su totalidad a una comunera, y sin que la titular de cuota gravada con el embargo recibiera finca alguna.
4.- La enajenación acordada unánimemente por todos los copropietarios no perjudica al acreedor que ha anotado el embargo sobre la cuota indivisa según el art.71 LH -EDL 1946/59-: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.»
En quinto lugar, el adquirente del inmueble con la anotación preventiva de embargo sobre una cuota indivisa solo estará dispuesto a comprarlo si del precio deduce el importe del crédito y demás conceptos (intereses y costas) reconocidos al acreedor garantizado con el embargo porque retendrá esta cantidad para destinarla al pago de estos conceptos y así cancelar la anotación del embargo (art.79.2º LH -EDL 1946/59-).
5.- Las posibilidades de una enajenación sin cargas para que la transmisión sea más beneficiosa y por tanto no perjudique al resto de comuneros, solo cabe previo acuerdo con el acreedor ya que la carga real que pese sobre el bien común como consecuencia del contrato con garantía real que en su caso haga uno de los comuneros comprometiendo su parte, resulta plenamente operativa al margen de los intereses del resto de los comuneros, no habiendo norma alguna que ampare una decisión judicial que justifique la liberación de la carga.
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