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Civil

Embargo de bien inmueble en proindiviso por la cuota de uno de los propietarios y posibilidades de enajenación

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:

Se suelen dar casos de bienes inmuebles en copropiedad por la pertenencia del bien a un proindiviso de varios personas una de las cuales ha contraído una deuda con un acreedor, una entidad bancaria, por ejemplo, y las dificultades que pueden existir para poder enajenar el bien si el acreedor no consiente ceder en la venta para que esta quede libre de cargas mientras no cobre la totalidad de la deuda de ese deudor.

Se plantea la cuestión de si existen fórmulas que permitan al resto de copropietarios del proindiviso para vender el bien, o por una autorización judicial que permita esa venta con la obligación de entregar la parte que corresponda de la venta al acreedor directamente a fin de aminorar su crédito, pero sin perjudicar al resto de copropietarios que son ajenos a esa deuda.

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 15 de diciembre de 2018.

Puntos de vista

Joaquín Tafur López de Lemus

Entiendo que la pregunta parte de una premisa fáctica, y es que la cuo...

Leer el detalle

Luis Gil Nogueras

Como quiera que al amparo del art.400 CC -

Leer el detalle

Antonio Alberto Pérez Ureña

En el supuesto de hecho propuesto en la pregunta es claro que si la fin...

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Leer más

Resultado

1.- Los copropietarios que pretenden vender el bien no pueden interesar un pronunciamiento judicial que neutralice, enerve o suspenda la eficacia de la carga, esto es, que posibilite que el comprador adquiera el bien como sin cargas. Por ejemplo, el juez no podría acordar una suerte de ficción jurídica que autorizara al comprador a recibir sin carga el bien, siempre que, previamente, entregara al acreedor aquella parte del precio de la compraventa que satisficiera el crédito de este.

Ciertamente, cada copropietario-no-deudor puede vender libremente su cuota, y el comprador recibiría esta sin cargas. Pero si todos los copropietarios venden la totalidad del bien, y una parte de él está gravada con carga real, el adquirente recibirá el bien en idéntica situación jurídica que era detentado por los copropietarios.

2.- El derecho del acreedor queda tras la traba enfocado a la realización de la misma para la satisfacción de su derecho, pero no a dilatar de modo indebido la ejecución en perjuicio de terceros que no ostentan la condición de deudores. En estos casos, los perjudicados (los comuneros) pueden como parte interesada personarse en el curso de la ejecución y poner de manifiesto la actuación pasiva del ejecutante (si de facto no lo ha hecho el condómino deudor) para que se adopten las medidas procesales para que tenga lugar la ejecución, o incluso si advertido de ello el acreedor persistiese en su actitud, acceder al alzamiento de la traba que el acreedor no parece tener intención de realizar.

3.- Cabe recordar que la intervención de los acreedores en los actos de división les permite controlar que no se realicen en fraude de sus derechos; tratándose en palabras del Tribunal Supremo de una facultad de inspección.

Llegados al caso en que se permita la adjudicación aludida, corresponde cancelar la traba al propio Registro de la Propiedad cuando sea llevada la escritura de división, siendo éste el que comunique, de proceder, al Juzgado que acordó el embargo su cancelación.

Ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso del que conoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25-5-16 -EDD 2016/77866-. Registro de la Propiedad que dio la razón al recurrente, contra la nota del registrador de la propiedad, procediendo la cancelación de la anotación preventiva de embargo que recaía sobre la cuota indivisa tras la extinción del condominio, al ser adjudicada en su totalidad a una comunera, y sin que la titular de cuota gravada con el embargo recibiera finca alguna.

4.- La enajenación acordada unánimemente por todos los copropietarios no perjudica al acreedor que ha anotado el embargo sobre la cuota indivisa según el art.71 LH -EDL 1946/59-: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.»

En quinto lugar, el adquirente del inmueble con la anotación preventiva de embargo sobre una cuota indivisa solo estará dispuesto a comprarlo si del precio deduce el importe del crédito y demás conceptos (intereses y costas) reconocidos al acreedor garantizado con el embargo porque retendrá esta cantidad para destinarla al pago de estos conceptos y así cancelar la anotación del embargo (art.79.2º LH -EDL 1946/59-).

5.- Las posibilidades de una enajenación sin cargas para que la transmisión sea más beneficiosa y por tanto no perjudique al resto de comuneros, solo cabe previo acuerdo con el acreedor ya que la carga real que pese sobre el bien común como consecuencia del contrato con garantía real que en su caso haga uno de los comuneros comprometiendo su parte, resulta plenamente operativa al margen de los intereses del resto de los comuneros, no habiendo norma alguna que ampare una decisión judicial que justifique la liberación de la carga.

Civil

Embargo de bien inmueble en proindiviso por la cuota de uno de los propietarios y posibilidades de enajenación

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:

Se suelen dar casos de bienes inmuebles en copropiedad por la pertenencia del bien a un proindiviso de varios personas una de las cuales ha contraído una deuda con un acreedor, una entidad bancaria, por ejemplo, y las dificultades que pueden existir para poder enajenar el bien si el acreedor no consiente ceder en la venta para que esta quede libre de cargas mientras no cobre la totalidad de la deuda de ese deudor.

Se plantea la cuestión de si existen fórmulas que permitan al resto de copropietarios del proindiviso para vender el bien, o por una autorización judicial que permita esa venta con la obligación de entregar la parte que corresponda de la venta al acreedor directamente a fin de aminorar su crédito, pero sin perjudicar al resto de copropietarios que son ajenos a esa deuda.

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 15 de diciembre de 2018.

Puntos de vista

Joaquín Tafur López de Lemus

Entiendo que la pregunta parte de una premisa fáctica, y es que la cuo...

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Luis Gil Nogueras

Como quiera que al amparo del art.400 CC -

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Antonio Alberto Pérez Ureña

En el supuesto de hecho propuesto en la pregunta es claro que si la fin...

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Resultado

1.- Los copropietarios que pretenden vender el bien no pueden interesar un pronunciamiento judicial que neutralice, enerve o suspenda la eficacia de la carga, esto es, que posibilite que el comprador adquiera el bien como sin cargas. Por ejemplo, el juez no podría acordar una suerte de ficción jurídica que autorizara al comprador a recibir sin carga el bien, siempre que, previamente, entregara al acreedor aquella parte del precio de la compraventa que satisficiera el crédito de este.

Ciertamente, cada copropietario-no-deudor puede vender libremente su cuota, y el comprador recibiría esta sin cargas. Pero si todos los copropietarios venden la totalidad del bien, y una parte de él está gravada con carga real, el adquirente recibirá el bien en idéntica situación jurídica que era detentado por los copropietarios.

2.- El derecho del acreedor queda tras la traba enfocado a la realización de la misma para la satisfacción de su derecho, pero no a dilatar de modo indebido la ejecución en perjuicio de terceros que no ostentan la condición de deudores. En estos casos, los perjudicados (los comuneros) pueden como parte interesada personarse en el curso de la ejecución y poner de manifiesto la actuación pasiva del ejecutante (si de facto no lo ha hecho el condómino deudor) para que se adopten las medidas procesales para que tenga lugar la ejecución, o incluso si advertido de ello el acreedor persistiese en su actitud, acceder al alzamiento de la traba que el acreedor no parece tener intención de realizar.

3.- Cabe recordar que la intervención de los acreedores en los actos de división les permite controlar que no se realicen en fraude de sus derechos; tratándose en palabras del Tribunal Supremo de una facultad de inspección.

Llegados al caso en que se permita la adjudicación aludida, corresponde cancelar la traba al propio Registro de la Propiedad cuando sea llevada la escritura de división, siendo éste el que comunique, de proceder, al Juzgado que acordó el embargo su cancelación.

Ejemplo de lo expuesto lo tenemos en el caso del que conoció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25-5-16 -EDD 2016/77866-. Registro de la Propiedad que dio la razón al recurrente, contra la nota del registrador de la propiedad, procediendo la cancelación de la anotación preventiva de embargo que recaía sobre la cuota indivisa tras la extinción del condominio, al ser adjudicada en su totalidad a una comunera, y sin que la titular de cuota gravada con el embargo recibiera finca alguna.

4.- La enajenación acordada unánimemente por todos los copropietarios no perjudica al acreedor que ha anotado el embargo sobre la cuota indivisa según el art.71 LH -EDL 1946/59-: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.»

En quinto lugar, el adquirente del inmueble con la anotación preventiva de embargo sobre una cuota indivisa solo estará dispuesto a comprarlo si del precio deduce el importe del crédito y demás conceptos (intereses y costas) reconocidos al acreedor garantizado con el embargo porque retendrá esta cantidad para destinarla al pago de estos conceptos y así cancelar la anotación del embargo (art.79.2º LH -EDL 1946/59-).

5.- Las posibilidades de una enajenación sin cargas para que la transmisión sea más beneficiosa y por tanto no perjudique al resto de comuneros, solo cabe previo acuerdo con el acreedor ya que la carga real que pese sobre el bien común como consecuencia del contrato con garantía real que en su caso haga uno de los comuneros comprometiendo su parte, resulta plenamente operativa al margen de los intereses del resto de los comuneros, no habiendo norma alguna que ampare una decisión judicial que justifique la liberación de la carga.