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Derecho Inmobiliario

En caso de titulación hipotecaria, ¿puede exigir el deudor que se cancele el registro de la hipoteca de la entidad prestamista y se inscriba a favor del Fondo de titulación?

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

El artículo 16.3 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial señala que “Se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan”.

En base a este precepto, ¿puede exigir el deudor hipotecado que en caso de titulación se cancele el registro de la hipoteca de la entidad prestamista y se inscriba a favor del Fondo de titulación hipotecaria? ¿Afectaría a la legitimación activa en un proceso de ejecución hipotecaria?

Comentario: No se trata de una cuestión nueva pero sí siempre polémica.

Probablemente la respuesta deba partir de la consideración que con la titulación de un crédito hipotecario no se produce en realidad una cesión de contrato (que requeriría el debido consentimiento del deudor) sino una cesión de crédito que supone que es la titularidad del crédito lo que se transmite al Fondo de titulación que viene así a subrogarse en la posición jurídica de la entidad prestamista, es decir, del acreedor, con la circunstancia que en nuestra legislación solo el artículo 29.1 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril exige la práctica de una nota al margen de la respectiva inscripción de hipoteca acreditativa de la emisión o transmisión de las participaciones hipotecarias siempre que se de la condición de que la suscripción y tenencia no esté limitada a los inversores profesionales, sino que también sea susceptible de suscripción por el público no especializado, lo que constituye un supuesto específico, siendo así que lo que se afirma el art. 15 de la Ley 2/1981 es que “Si el acreedor hipotecario no instare la ejecución judicial dentro de los sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva participación”, lo que se reitera por el artículo 30 del Real Decreto 716/2009 y de donde se desprende no solo la legitimación del acreedor cedente (sin perjuicio de la que pudiera tener el titular de la participación) sino la vigencia de la inscripción registral del gravamen a su favor, sin alteración como consecuencia de la cesión del crédito y sin perjuicio de lo previsto en el art. 16.3 de la Ley 5/2015, sobre la inscripción voluntaria en relación a lo previsto en el art. 9 LH, que sí puede alterar la legitimación caso de haberse practicado la inscripción del gravamen a favor del Fondo.

En suma, no parece desprenderse de la regulación expuesta que la titulación, sea por medio de participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca o mediante la mera la cesión de derechos de créditos a un fondo de titulización, modifique las garantías del crédito, limitándose en realidad la transmisión del crédito a la mera subrogación subjetiva de la titularidad del mismo, sin que queden afectas las facultades de administración, gestión y ejecución de los préstamos que tiene la entidad crediticia titulizante como establece el artículo 26.3 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril.

Con lo dicho no hemos sino señalado algunas razones básicas para poder contestar la cuestión. Pero sin duda, como siempre, son nuestros autores lo que, en este caso con un alto grado de coincidencia, lo que aportan las razones decisivas para aportar una respuesta fundada a las cuestiones formuladas. Léanlos.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en junio de 2021.

Puntos de vista

Francisco Berjano Arenado

En cuanto a la cuestión que se plantea acerca de la legitimac...

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Juan Ángel Moreno García

Antes de entrar a examinar las cuestiones que se someten a debate, es n...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión en atención a los efectos de...

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Resultado

CONCLUSIÓN: 6 votos a favor

D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés, D. Miguel Ángel Larrosa Amante, D. Francisco Berjano Arenado, D. Eduardo Salinas Verdeguer, D. Luis Gil Nogueras

Es posible llevarlas a cabo con ratificación en la primera junta que se pueda celebrar cuando cese la situación actual, bien de forma presencial o telemática.

1.- Dada la situación actual sería válido para resolver casos de urgencia.

La jurisprudencia avalaría estas actuaciones del presidente en supuestos de urgencia (generalmente para la realización de obras) pues considero que cabría estarse a una interpretación extensiva de tales facultades ante la situación existente en la que como “urgencia” se deben de incardinar aquellos supuestos en los que un problema (que no exigiría normalmente de una solución inmediata) sí que precisa de la misma en tanto cuanto la situación del estado de alarma se va prolongando (durante casi un año al tiempo de formularse esta respuesta) con la consiguiente dificultad para celebrarse juntas de propietarios.

Es decir, deben de considerarse como de “urgencia” situaciones que con el paso del tiempo ya exigen necesariamente una actuación a fin de evitar males mayores.

2.- Tal forma de actuación podría ser en determinados supuestos encuadrable en la función del presidente de la comunidad de regir el funcionamiento de la misma en asuntos cotidianos a la espera de poder convocar una Junta de propietarios (órgano de actuación intermitente).

En definitiva, con la actual legislación nacional –LPH-, si bien cabe la celebración de juntas de propietarios de forma telemática o virtual, no cabría la adopción de acuerdos por la comunidad sin reunión, si bien la nulidad de los mismos podría venir sanada con su posterior confirmación de lo acordado en junta de propietarios.

3.- Es posible llevar a cabo una interpretación integradora de la LPH a los efectos de permitir una mayor flexibilidad para la celebración de las juntas de propietarios sin forzar la legalidad de las mismas, al menos mientras dure la actual situación de restricciones por pandemia que dificultan la posibilidad de celebrar juntas presenciales.

4.- Hay que acudir a un criterio flexible para la interpretación de los art.15 y 16 LPH para su adaptación a estos tiempos de pandemia. Es evidente que cuando cesen las restricciones derivadas de la situación sanitaria, las juntas deberán volver a ser presenciales en los mismos términos que anteriormente se han venido celebrando. Ahora bien, la lectura de estos artículos permite entender que caben otras posibilidades de celebrar la junta, con el único límite ya señalado que debe respetarse el derecho a participar de los comuneros en dichas juntas, entendido en un sentido amplio y no solo en relación al ejercicio del derecho al voto.

5.- La terminología de la LPH no es incompatible con que la Junta pudiera “reunirse”, bien de modo telemático, bien como ahora se sugiere por este, por escrito; es decir, emitiendo cada comunero su voto a través de correo electrónico o por correo postal - siempre de forma fehaciente - después de conocer a través de la convocatoria (remitida también por medio del que quede constancia) oportuna el orden del día a tratar, conforme preceptúa el art. 16.2 LPH.

6.- Sería factible – al menos mientras dura el estado de alarma o existe limitación del aforo presencial - facultar a los comuneros para que emitieran su voto por escrito (correo electrónico, burofax o cualquier medio fehaciente), dando un plazo determinado para ello desde el momento de la convocatoria o, también, al modo de las sociedades cotizadas, adelantar el sentido del voto antes de la celebración de la mencionada junta (art. 521,2,C del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio por el que se aprueba el texto refundido de la LSC), que, en nuestro caso, se celebraría solo por escrito.

Así, la Junta no presencial (escrita) sería plenamente válida y, como ocurre en cualquier Junta, para cuestionarse lo en ella aprobado habría de impugnarse la misma en los términos que recoge el art.18 LPH.

7.- El uso del término “asistencia”, art 15.1 LPH, a que se refiere el precepto indicado, tiene un doble sentido, de ubicación física pero también de intervención en un acto, mientras que el concepto “reunión”, art 16.1 LPH, no es tampoco vocablo que implique, necesariamente, agrupación física de personas.

Y siendo así, basta desde nuestro punto de vista con reinterpretar la Ley para extender, sin violentar la letra de la ley, las posibilidades de realización de juntas más allá de la reunión física de los propietarios o sus representantes a abrir la posibilidad de una junta virtual.

8.- Serán válidas las juntas de propietarios sin reunión de varias personas, siempre que se garantice el derecho a la acción y decisión de sus integrantes, tanto si se celebran por medios electrónicos o mediante la remisión de propuestas escritas.

 

VOTO PARTICULAR: 1

D. Salvador Vilata Menadas

No pueden llevarse a cabo al no estar permitidas en la normativa sobre PH.

1.- Los acuerdos así adoptados tal vez podrían venir afectados de vicio de anulabilidad pero no de nulidad radical.

2.- El uso de la videoconferencia se plantea como un sistema perfectamente viable que posibilitaría la celebración de las juntas sin necesidad de presencia física de los propietarios. De esta forma, podrían adoptarse los acuerdos oportunos al tiempo que se respeta la normativa relativa a la limitación de personas en reuniones y se evita poner en riesgo la salud e integridad física de los comuneros. Y en lo que ahora nos interesa, una opción viable podría pasar por anunciar la convocatoria de una junta que se celebraría por videoconferencia en cuyo orden del día se encontraría, precisamente, la aprobación del uso de ese sistema de comunicación por escrito para la celebración de juntas mientras dure esta situación de excepcionalidad.

3.- En orden a salvar la situación a que aboca de lege lata el texto de la Ley de Propiedad Horizontal, parece claro que, en todo caso, se podría utilizar por el Presidente la facultad que le otorga al art.13 LPH de ejercer la representación de la comunidad ante casos de urgencia y al Administrador de fincas la del art.20 LPH de actuar también, en situaciones de urgencia, pues tal es la que se opera en el marco de la crisis sanitaria del COVID-19 cuyas consecuencias vienen dilatándose en el tiempo y obligando a la toma de decisiones por la autoridades gubernativas restringiendo la comunicación interpersonal.