CONTRATACIÓN INMOBILIARIA

En procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ¿cómo se acredita que la vivienda es la habitual ante la alegación del acreedor?

Foro Coordinador: Soler Pascual

Planteamiento

El Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, incluye entre sus novedades, una de naturaleza procesal, destinada a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial, estableciendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación. Tal regulación, contenida en el artículo 12 de la citada norma, está prevista para "aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor".

Pues bien, la cuestión que planteamos es muy sencilla. ¿Debe el Notario ejecutante exigir la prueba de que la vivienda es la habitual con carácter previo al inicio de la ejecución?. De no ser así, ¿cómo se acreditaría ante la alegación del acreedor?.

Comentario: El artículo 12 del Real Decreto-Ley 6/2012 desarrolla un procedimiento especial de venta notarial de bien hipotecado sólo aplicable en el caso de que se esté ejecutando la vivienda habitual del deudor.

Por tanto, la primera condición está en determinar cómo se acredita si la vivienda que se ejecuta es o no la habitual del deudor.

Pues bien, lo que deducen nuestros autores es que ha de partirse de que la vivienda es la habitual del deudor, salvo que la entidad ejecutante pruebe lo contrario.

Así resultaría del hecho de que el procedimiento del artículo 12 regula un procedimiento en beneficio del deudor y por tanto, ha de corresponder al acreedor la iniciativa para destruir ese beneficio.

Por otro lado, en este procedimiento las posibilidades de defensa del deudor son limitadas y por tanto su posición más débil debe compensarse procediendo a la aplicación inmediata del procedimiento del artículo 12 sin que el Notario efectúe ninguna pesquisa que sólo tiene sentido en el caso de que el acreedor niegue a la vivienda el ser la habitual del deudor, a cuyos efectos el Notario debería atender a lo más obvio, esto es, el uso de la vivienda, para lo que podría acudirse al acta de notoriedad.

En cualquier caso nuestros autores matizan sus respuestas con interesantes argumentos que deben ser tenidos en cuenta y que toman en consideración las distintas posibilidades que la situación puede plantear en atención a los diversos supuestos que pueden darse.

Este foro ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de mayo de 2012.

Puntos de vista

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En mi opinión y partiendo tanto de la Exposición de motivos del Real Decret...

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Francisco Berjano Arenado

Como la cuestión que se plantea u0022es muy sencillau0022, la respuesta también deb...

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Juan Ángel Moreno García

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María Félix Tena Aragón

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Salvador Vilata Menadas

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Eduardo Salinas Verdeguer

Para contestar la pregunta hay que determinar primero quién es el que ha de ...

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Vicente Magro Servet

El Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de Marzo tiene por objetivo, como apunta su E...

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