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DERECHO INMOBILIARIO

¿Es posible la ejecución simultánea de dos hipotecas que garantizan obligaciones independientes, que recaen sobre inmuebles diferentes, cuyos deudores solidarios son en parte personas distintas y cuyos hipotecantes no deudores igualmente son parcialmente diferentes, cuando se trata de la ejecución de un único título judicial?

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

En el caso de ejercicio simultáneo de la acción declarativa de nulidad respecto de dos contratos de préstamo hipotecario que da lugar a una única resolución judicial, ¿puede alterarse la norma imperativa del art 555.4 LEC, según la cual en el caso de ejecución de bienes especialmente hipotecados “solo podrá acordarse la acumulación a otros procesos de ejecución cuando estos últimos se sigan para hacer efectivas otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes”?

¿Es por tanto posible la ejecución simultánea de dos hipotecas que garantizan obligaciones independientes, que recaen sobre inmuebles diferentes, cuyos deudores solidarios son en parte personas distintas y cuyos hipotecantes no deudores igualmente son parcialmente diferentes cuando se trata de la ejecución de un único título judicial?

Comentario sobre la Resolución de 8 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública resolviendo un recurso contra la calificación de un registrador de la propiedad por la que se suspende la inscripción del testimonio de un mandamiento de anotación preventiva de embargo y auto dimanantes de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

 

Comentario: La respuesta dada dada por la Dirección General a las cuestiones formuladas es negativa. Y lo interesante es que plantea dos tipos de cuestiones que analiza. Unas de naturaleza procesal -posibilidad de acumulación de ejecuciones hipotecarias en el caso que describiremos- y otras más propiamente competenciales sobre el alcance de la calificación registral respecto de decisiones judiciales -posibilidad de cuestionamiento de la decisión procesal de acumulación por parte del Registro como causa de denegación del acto registral impetrado por el órgano judicial-.

En relación a lo primero, niega la Dirección General la posibilidad de acumulación de ejecuciones hipotecarias, sea en procedimiento especial o procedimiento de ejecución ordinario, cuando cada hipoteca se refiere a finca, a deudor e hipotecante distinto porque, afirma, el capital, intereses, costas y gastos que corresponde a cada acreedor tiene como límite su propia cobertura hipotecaria, de manera tal que en todo caso, a pesar de la acumulación procesal, hay una pluralidad de objetos procesales cada uno de los cuales responde a distintas pretensiones de las partes.

Concluye en base a lo anterior que para hacer eficaz cada garantía real es necesario vincularla a un proceso de ejecución propio, individualizando los mandamientos con especificación, respecto de cada préstamo hipotecario, de la cantidad que corresponde a cada uno de los contratos objeto de la acumulación procesal declarativa.

En relación a lo segundo, examina también la Dirección General si la calificación registral de documentos judiciales se extiende a la decisión judicial de acumulación.

Pues bien, lo que afirma la Resolución de la administración es que si bien la función calificadora no permite al registrador examinar el fondo de la resolución judicial sí le faculta, en el caso de ejecuciones hipotecarias, a valorar si el procedimiento se ajusta al contenido de los libros del Registro dado que el procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de registral en el marco de un instituto respecto del que el registro tiene carácter constitutivo, razón por la que entiende que la función calificadora efectivamente alcanza el examen sobre el cumplimiento de normas tanto sustantivas como procedimentales, reiterando de nuevo el límite de la garantía respecto de cada acreedor lo que se vincula con la imposibilidad de ejecución acumulada donde los importes pueden ser englobados en cuantías no diferenciadas.

Hasta aquí el resumen de lo que dice la Dirección General. A partir de aquí, entran nuestros autores que, como verán, cuestionan -no todos- la resolución desde distintos ángulos, incluso en alguna respuesta, con especial referencia a la competencia de la Dirección sobre la posibilidad de cuestionar la decisión judicial sobre ejecución del título judicial único en un único procedimiento judicial.

Les invito a todos a reflexionar con nuestros autores sobre los distintos aspectos que plantean, que van, como hemos visto, desde los competenciales hasta de fondo.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", en septiembre de 2021.

Puntos de vista

Francisco Berjano Arenado

Habría que comenzar señalando que la discusión provocada por la Reso...

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Juan Ángel Moreno García

Antes de entrar a examinar cada una de las cuestiones que se someten a ...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión referente al supuesto de hecho al que se hizo r...

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Resultado