Con relación a la cuestión que se somete a debate la primera premisa que debe tenerse en cuenta, es si sobre esta cuestión, el cambio de destino de un local a vivienda, está contemplada o no en los estatutos, en la medida que si en los estatutos, se permite esa posibilidad a los dueños de los locales para convertirlos en viviendas, habrá de estarse a lo que se establezca en los estatutos, previsión estatutaria que puede ser de distinta índole, desde la prohibición expresa del cambio de destino, reconocer a los propietarios dicha facultad, sin ninguna autorización de la junta de propietarios, o bien que se pueda supeditar a la autorización de la junta de propietarios, planteándose en este segundo supuesto, que si en los estatutos no se prevé nada al respecto, que tipo de mayorías serían exigibles para que la comunidad de propietarios pueda autorizar ese cambio, con relación a esta cuestión, teniendo en cuenta el régimen de mayorías que establece el art.17 LPH, a falta de una previsión estatutaria debe entenderse que bastaría que el acuerdo se adoptara por la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas, de acuerdo con el art.17.7 LPH, para la adopción de acuerdos con carácter general, y para cuya adopción el citado precepto no establece ninguna mayoría especial.
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Mayores dudas se producen en los supuestos en los que no haya ninguna previsión estatutaria al respecto, es decir cuando los estatutos no contienen ninguna previsión, en orden a si los propietarios de los locales, puede proceder a su trasformación en vivienda.
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Un primer limite a esta posibilidad, de que el propietario de un local comercial, que forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal pueda convertirlo en vivienda, viene dado por las limitaciones generales que establece el art.7 LPHart.17 LPH, en la medida que si la conversión del local en vivienda, afecta a instalaciones generales o elementos comunes, como puede ser la fachada, por la necesidad de abrir nuevas ventanas, o a las paredes exteriores a fin de realizar un acceso desde el portal a la nueva vivienda, que no existía inicialmente , al implicar esa conversión del local en vivienda, la afección y alteración de elementos comunes, será necesario el consentimiento de la comunidad, en base al correspondiente acuerdo adoptado en el seno de la junta de propietarios, en la medida que la facultad del propietario de la vivienda, en este caso de local comercial, para poder modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, tiene su límite en que esas modificaciones no afecte a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y sin que pueda llevar a cabo alteración alguna en los elementos comunes.
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Otra limitación a esta modificación es la posibilidad de que el propietario pueda llevar a cabo obras en un local comercial, que no solo implique la conversión del local en vivienda, sino que implique la conversión del local en dos o más viviendas, sobre esta cuestión aunque no exista ninguna previsión en los estatutos, de acuerdo con el art.10 LPHart.17 LPH, es necesario un acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado por mayoría de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, con independencia de que los nuevos elementos creados fueran objeto o no de inscripción registral, puesto que la citada división se supedita a un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa. Cuestión a la que se refiere la sentencia del TS de 20 de julio de 2020 al declarar &ldquoDe lo anterior se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido. Por ello el recurso ha de ser estimado acogiendo la correspondiente pretensión de la demanda, que se estima íntegramente&rdquo.
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El supuesto más discutible es la conversión de un local en vivienda, pero sin que implique ni alteración de elementos comunes, ni tampoco la división del local en dos o más viviendas, cuando no exista ninguna previsión normativa, esta cuestión debe resolverse de una interpretación conjunta del art.7, 10 y 17 LPH.
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El citado art.7 LPH autoriza al propietario de cada piso o local, a llevar a cabo obras y modificaciones de su piso o local y de las instalaciones o servicios de aquel, con las limitaciones que establece dicho precepto.
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Por su parte el art.10 LPH somete al acuerdo de la junta de propietarios, acuerdo que debe adoptarse por mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas, cuando se proceda a la a división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, etc.
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El art.17 LPH establece los distintos quorum necesarios para la adopción de los acuerdos por parte de la junta de propietarios, sin que se haga ninguna mención de forma expresa, a este tipo de acuerdos, por lo que en una primera aproximación a la cuestión, de entender que sea necesaria la autorización de la comunidad de propietarios, en este supuesto, dicho acuerdo bastaría que se adoptara por mayoría de propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Art.17.7 LPH.
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Por otro lado todos estos preceptos de la ley de propiedad horizontal, deben interpretarse en base al principio general de que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes, y sin más limitaciones que las que expresamente se establezca bien en la ley, o bien en los propios estatutos de la comunidad de propietarios.
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No se puede desconocer que el régimen de propiedad horizontal, no deja de ser un régimen de propiedad especial, en el que concurre por un lado el dominio exclusivo sobre la vivienda o local privativo, y una condominio sobre los elementos comunes del inmueble, elementos comunes que tiene como finalidad el uso y disfrute adecuado de los distintos pisos y locales privativos del edificio.
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Partiendo de que los comuneros cuanto otorgaron el correspondiente título constitutivo, no limitaron el uso de los distintos pisos y locales, que forma parte del edificio, que la ley de propiedad horizontal, solo establece de forma expresa en el art.10 LPH, la necesidad de la autorización de la junta cuando se trate de la división, agrupación o segregación de los pisos o locales, el contenido que tiene el derecho de propiedad y las características que tiene el dominio, que atribuye a su titular el derecho al uso y disfrute de la de la cosa sin más limitaciones que las que establezcan las leyes -art.348 CC-, debe llegarse a la conclusión que siempre que se respeten los límites que establece el art.7 LPH, la conversión de un local comercial para ser destinado a vivienda, no necesita la autorización de la comunidad de propietarios.
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Sobre esta cuestión y en este sentido se ha pronunciado la sala I del Tribunal Supremo, así la sentencia del TS de 23 de febrero de 2006 ya declaraba &ldquoEn el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos&rdquo.
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Por su parte la sentencia TS de 30 de diciembre de 2010 declara &ldquoque el derecho de propiedad está reconocido en el art. 33 de la CE, es decir, es un derecho constitucional, aunque no fundamental, así como en el art. 348 CC donde se define como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes&hellip
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El tenor literal de la Ley, puesto que el art. 5 LPH, en su párrafo primero, establece que "El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo" y, posteriormente, en el apartado tercero del mismo artículo se establece que "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales". De la redacción de este artículo se deduce, en consecuencia, que la mera descripción no puede suponer una prohibición de cambio futuro, ya que de haberse buscado este efecto el mismo debería haberse recogido expresamente como permite y exige la Ley&rdquo.
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Por su parte la TS de 24 de octubre de 2011. Declara &ldquoLa doctrina de esta Sala es prácticamente unánime -TS 30 de diciembre de 2010, 23 de febrero de 2006, 20 de octubre de 2008 al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
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Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria&rdquo.
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