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DERECHO INMOBILIARIO

¿Es posible transformar un local de negocio en vivienda para darle salida a los locales cerrados en tiempos de COVID?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Planteamos en este foro que a raíz de la pandemia del coronavirus se está produciendo una situación muy extendida que viene de la problemática por la que pasan algunos locales de negocio que se han visto obligados a cerrar por las restricciones provocadas por los contagios del virus. Ello ha provocado que muchos propietarios de esos locales hayan visto una salida a sus inmuebles, antiguos locales con dificultades para ser de nuevo arrendados, al convertirlos en viviendas para ofrecerlos a la venta.

Nos planteamos, así, las limitaciones que puedan plantear las comunidades de propietarios a esta transformación de local en vivienda y si se exigiría una autorización de la junta para esa transformación si en los estatutos no existe expresa prohibición si el propietario obtuviera la autorización municipal para ello, y si para esta se puede exigir un acuerdo de la junta aprobando la transformación, o puede llevarlo a cabo el propietario con una mera comunicación al presidente por la vía del art.7.1. LPH.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en julio de 2021.

 

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Resulta muy interesante la cuestión planteada, que aun cuando...

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Juan Ángel Moreno García

Con relación a la cuestión que se somete a debate l...

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María Félix Tena Aragón

En relación con la cuestión que se nos plantea pode...

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Resultado

1.- Esta transformación no necesita del consentimiento de la comunidad de propietarios siempre que se cumplan los tres siguientes presupuestos, a saber:

- Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.

- Que no se alteren los elementos comunes.

- Que no se modifiquen las cuotas de participación.

2.- Por ello, si la conversión del local en vivienda, afecta a instalaciones generales o elementos comunes, como puede ser la fachada, por la necesidad de abrir nuevas ventanas, o a las paredes exteriores a fin de realizar un acceso desde el portal a la nueva vivienda, que no existía inicialmente , al implicar esa conversión del local en vivienda, la afección y alteración de elementos comunes, será necesario el consentimiento de la comunidad, en base al correspondiente acuerdo adoptado en el seno de la junta de propietarios, en la medida que la facultad del propietario de la vivienda, en este caso de local comercial, para poder modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, tiene su límite en que esas modificaciones no afecte a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y sin que pueda llevar a cabo alteración alguna en los elementos comunes.

3.- Otra limitación a esta modificación es la posibilidad de que el propietario pueda llevar a cabo obras en un local comercial, que no solo implique la conversión del local en vivienda, sino que implique la conversión del local en dos o más viviendas, sobre esta cuestión aunque no exista ninguna previsión en los estatutos, de acuerdo con el art.10 LPH, es necesario un acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado por mayoría de 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

4.- Si no existen estas limitaciones los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

5.- Solo es dable modificar el uso de un local de negocio, transformándolo en vivienda, cuando no hay obstáculo ni en el título constitutivo ni en los estatutos de la comunidad ni, desde luego, tal cambio afecta a servicios o elementos comunes y siempre que conforme a la legislación urbanística el inmueble pueda obtener los correspondientes permisos -cédula de habitabilidad-.

6.- Pudiendo el título contener reglas respecto al uso y destino de los locales, instalaciones y servicios de los mismos, de no contener las mismas, no se precisaría de tal autorización para la transformación en cuestión.

7.- Sí es factible el cambio de destino de local a vivienda siempre que se dé cumplimiento a los presupuestos que se acaban de exponer, bastando para ello – sin necesidad de aprobación en junta - una mera comunicación al presidente de la comunidad, lo que también deberá ser suficiente para obtener, en su caso, el permiso de la administración. Ahora bien, si hubiera que acometer obras en elementos comunes habría que contar para ello con el consentimiento de la citada comunidad.

8.- Con todo ello, en el supuesto en el que los estatutos no contengan ningún tipo de limitación o de prohibición relativas al cambio de uso del inmueble, hay que partir de la base de que la propiedad es un derecho constitucionalmente reconocido (art.33 CE), por lo que cualquier limitación de los derechos del propietario debe de ser interpretada de forma restrictiva y a favor de libre ejercicio de la propiedad, lo que implica la posibilidad de cambiar el uso del local y el derecho a transformar el mismo en vivienda.