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COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

¿Es preciso que las comunidades de propietarios elaboren unos protocolos que aseguren el distanciamiento social en el proceso posterior al estado de alarma respecto al uso de elementos comunes para evitar el contagio del coronavirus?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Planteamos en este foro si con el alzamiento del estado de alarma por la crisis de la pandemia del coronavirus es preciso que las comunidades de propietarios elaboren, como normas de régimen interno aprobadas por mayoría simple en junta, unos protocolos de disciplinen el uso de los servicios comunes tales como piscinas, zonas recreativas, juegos infantiles, etc. Nótese que ante las exigentes medidas de distanciamiento social impuestas hasta que se pueda asegurar la vacuna contra el virus las medidas de distanciamiento social recomendadas a nivel mundial tienen su especial razón de ser en las comunidades de propietarios, donde la cercanía entre comuneros puede ser mayor. Ello tiene especial incidencia, por ejemplo, en el tema de piscinas, donde en verano los comuneros pueden vulnerar la distancia e incrementar el riesgo de los contagios por la coincidencia en espacios comunes de muchos vecinos.

¿Sería, por ello, posible, un protocolo que fijara un uso por turnos de estos espacios comunes fijando unos horarios rotatorios en los que los vecinos pueden usar estos espacios comunes para evitar la coincidencia de muchas personas en espacios comunes que puede incrementarse en los meses de verano?

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en julio de 2020.

Puntos de vista

Salvador

Atendidos ...

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Luis Antonio

Desde el p...

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Juan Luis

Referida l...

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Resultado

CONCLUSIÓN UNÁNIME

1.- Es cuestión pacífica la habilidad del Reglamento de régimen interior para regular la rica casuística que existe en cada comunidad de propietarios, en relación a los horarios o uso de piscina y zonas deportivas, la vestimenta para acceder a las mismas, el uso de los ascensores y montacargas, la prohibición de tender ropa, el horario de retirada de basuras, el aparcamiento en garajes, etc., bien entendido que no se trata de imponer restricciones innecesarias o sin fundamento lógico

2.-En la situación actual parece muy razonable desde luego que en el marco de las comunidades de propietarios venga a reglamentarse una situación novedosa, cual es la relativa a las distancias a mantener en las relaciones sociales en los meses venideros, en atención a la pandemia COVID-19 y el progresivo relajamiento de las medidas inherentes al estado de alarma acordado por razón de aquella, todo ello en orden a salvar el eventual contagio. En este sentido, entre las más recientes, es muy ilustrativa la orden del Ministerio de Sanidad 386/2020 -EDL 2020/10312-, de 3 de mayo. Y tales acuerdos relativos a normas de régimen interior bien pueden acordarse en los términos del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-.

3.- Mientras dure el estado de alarma, y dado que no se pueden celebrar juntas sería posible su elaboración por el presidente.

4.- Es posible la aprobación de un protocolo de normas de uso de las zonas comunes con plena libertad por parte de la comunidad de propietarios. Es recomendable que, si se establecen turnos horarios, estos tengan carácter rotatorio, de tal manera que todos los vecinos puedan acceder en igualdad de condiciones. Igualmente es posible fijar límites de aforo en las zonas comunes, fundamentalmente la piscina comunitaria, con el fin de garantizar las distancias de seguridad recomendadas, fijando un número máximo de usuarios.
dentro de estas normas de régimen interior, cabe que las comunidades de propietarios puedan establecer mecanismo regulatorios del uso de tales servicios e instalaciones comunes conforme a las reglas previstas para la toma de acuerdos de administración de la finca. Y en ese sentido medidas, tales como las franjas o turnos de uso de tales elementos son perfectamente lógicos a la vista de la situación que ahora vivimos, pero deberán de ser objeto de acuerdo expreso.
No obstante debe de hacerse la salvedad de que debe de respetarse tanto la ley, cuanto el contenido estatutario. Esto es las normas de régimen interior no pueden ir contra lo previsto en el Título constitutivo de existir alguna previsión en el uso de los servicios. En ese caso habría que modificar el título con las dificultades que ello conlleva

5.- En materia de piscinas, dado que hay una norma estatal ya aprobada en la Orden 414/2020 -EDL 2020/11686-, de 16 de mayo (arts. 44 y 45) el presidente de la comunidad podría establecer la forma de controlar el aforo dispuesto por la norma estatal: establecimiento de turnos, delimitación física de espacios, obligatoriedad de acceder a la piscina mediante uso de unas fichas…, cuestiones que la norma estatal, hoy día, no regula y que parece de difícil adopción por la junta de propietarios.

6.- La protocolización de normas adecuadas al estado actual de las cosas debería realizarse, en lo que hace a la propiedad horizontal, a través de un específico reglamento de régimen interior siguiendo lo dispuesto en el art. 6 LPH -EDL 1960/55- que permite, de manera simple por su forma de aprobación -mayoría simple-, pero con la participación de los propietarios, adecuar las restricciones actuales al uso de los elementos comunes en el modo más adecuado y conveniente para todos los propietarios.
En cualquier caso parece evidente que de una u otra forma, las comunidades han de contar, si quieren utilizar de manera racional y adecuada con la legalidad vigente los espacios comunes, con una suerte de regulación que garantice dicho uso sin riesgo para la salud.

7.- Lo importante será organizar la utilización de las zonas comunes tratando de guardar la distancia física recomendada, para lo que habrá, en el supuesto de las consideradas como “no imprescindibles”, que establecer los turnos y horarios correspondientes, exigiéndose también el uso de la mascarilla, cuando no se esté haciendo ejercicio físico, proveyendo, a ser posible, de gel hidroalcohólico las mencionadas zonas.
Cuestión distinta será la de qué tipo de sanción pudiera establecerse en caso de incumplimiento de la medidas acordadas una vez finalice el Estado de Alarma y desescalada – pues mientras este dure serán las autoridades las que establezcan las respectivas sanciones a través de las denuncias formuladas por sus agentes -, ya que se antoja difícil establecerlas, más allá de poder acudir al procedimiento que corresponda para que se condene al comunero incumplidor a someterse a las mismas o, en su caso, tratar de que se adopten las medidas que ampara la aplicación del art.7.2 LPH -EDL 1960/55- (acción de cesación y/o privación del derecho de uso en supuestos en que se lleven a efecto actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas).

8.- Ahora bien, para todo ello no haría falta acuerdo de la junta. La razón por la que no es imprescindible el acuerdo es que lo que se propone es una continuación de las medidas ya ordenadas, en el marco del estado de alarma decretado. Estas normas no son de derecho dispositivo, modificable por acuerdo de las partes o de la junta de propietarios, sino normas imperativas, de aplicación directa por los sujetos obligados, que no tienen la opción de modificar lo resuelto por acuerdo de voluntades.

Si en las normas de distanciamiento que decide la comunidad se introdujeran las reglas impuestas como consecuencia del estado de alarma, se produciría una situación parecida a la que ocurre cuando en las legislaciones autonómicas se transcribe lo dispuesto en las normas estatales de carácter básico. Se induce a error o dudas de los obligados, que pueden no saber si la regla es obligatoria con carácter general por la legislación estatal básica o solo en la comunidad autónoma de la norma de desarrollo. Además, cuando se modifica la legislación básica, pasa a existir una discrepancia entre lo dispuesto en ella y la norma de desarrollo de la comunidad autónoma, que no suelen modificar en el mismo momento las transcripciones de las normas básicas modificadas.

Hay otra razón por la que no son imprescindibles estas medidas, pues en las reglas derivadas del estado de alarma se coartan o limitan los derechos de uso por los copropietarios e incluso sus invitados de zonas comunes e incluso privativas, por lo que los acuerdos necesarios no podrían aprobarse por la mayoría simple del art.6 LPH -EDL 1960/55-, en relación con el art.17.7 de la misma ley, sino que precisarían la misma mayoría que para aprobar los estatutos.