¿Es preciso que las comunidades de propietarios elaboren unos protocolos que aseguren el distanciamiento social en el proceso posterior al estado de alarma respecto al uso de elementos comunes para evitar el contagio del coronavirus?
¿Es preciso que las comunidades de propietarios elaboren unos protocolos que aseguren el distanciamiento social en el proceso posterior al estado de alarma respecto al uso de elementos comunes para evitar el contagio del coronavirus?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Planteamos en este foro si con el alzamiento del estado de alarma por la crisis de la pandemia del coronavirus es preciso que las comunidades de propietarios elaboren, como normas de régimen interno aprobadas por mayoría simple en junta, unos protocolos de disciplinen el uso de los servicios comunes tales como piscinas, zonas recreativas, juegos infantiles, etc. Nótese que ante las exigentes medidas de distanciamiento social impuestas hasta que se pueda asegurar la vacuna contra el virus las medidas de distanciamiento social recomendadas a nivel mundial tienen su especial razón de ser en las comunidades de propietarios, donde la cercanía entre comuneros puede ser mayor. Ello tiene especial incidencia, por ejemplo, en el tema de piscinas, donde en verano los comuneros pueden vulnerar la distancia e incrementar el riesgo de los contagios por la coincidencia en espacios comunes de muchos vecinos.
¿Sería, por ello, posible, un protocolo que fijara un uso por turnos de estos espacios comunes fijando unos horarios rotatorios en los que los vecinos pueden usar estos espacios comunes para evitar la coincidencia de muchas personas en espacios comunes que puede incrementarse en los meses de verano?
Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos
Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.
Atendidos los términos de la cuestión planteada, la respuesta es afirmativa. Es cuestión pacífica la habilidad del Reglamento de régimen interior para regular la rica casuística que existe en cada comunidad de propietarios, en relación a los horarios o uso de piscina y zonas deportivas, la vestimenta para acceder a las mismas, el uso de los ascensores y montacargas, la prohibición de tender ropa, el horario de retirada de basuras, el aparcamiento en garajes, etc., bien entendido que no se trata de imponer restricciones innecesarias o sin fundamento lógico -así, las sentencias de la AP Cantabria de 16 de febrero de 2009 -EDJ 2009/98306 y AP La Coruña de 5 de febrero de 2015 -EDJ 2015/18327--.
El Reglamento, a tenor de lo dispuesto en el art. 6 LPH -EDL 1960/55-, es el documento que regula el funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia, bien entendido que no es necesaria su existencia, a diferencia de los estatutos. Pero en caso de existir, su cumplimiento resulta obligatorio para los comuneros -TS de 4 de noviembre de 1988 -EDJ 1988/8704--, como por otra parte ocurre respecto de cualquier acuerdo válidamente adoptado en junta relativo al funcionamiento de la comunidad.
Pues bien, en la situación actual parece muy razonable desde luego que en el marco de las comunidades de propietarios venga a reglamentarse una situación novedosa, cual es la relativa a las distancias a mantener en las relaciones sociales en los meses venideros, en atención a la pandemia COVID-19 y el progresivo relajamiento de las medidas inherentes al estado de alarma acordado por razón de aquella, todo ello en orden a salvar el eventual contagio. En este sentido, entre las más recientes, es muy ilustrativa la Orden del Ministerio de Sanidad 386/2020 -EDL 2020/10312-, de 3 de mayo. Y tales acuerdos relativos a normas de régimen interior bien pueden acordarse en los términos del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-.
Así las cosas, la siguiente cuestión a considerar es la forma en que puede celebrarse tal reunión de comuneros. Esto es, parecería contradictorio que se convocara el efecto una junta de la comunidad, a celebrar de manera presencial, pues aunque dependerá de la amplitud de los locales de que se disponga para su realización, es claro que a la misma podrían, potencialmente, asistir todos los comuneros, con los consiguientes problemas de falta de distanciamiento que, precisamente, se quieren venir a reglamentar ahora. El art.15.1 LPH -EDL 1960/55 dispone que “la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario”.
En Cataluña el DL 10/2020 -EDL 2020/7745-, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19, señaló en su artículo 4.4 que las reuniones ya convocadas que debían celebrarse durante la vigencia de este estado quedaban suspendidas y se tenían que volver a convocar dentro del mes siguiente a su levantamiento, a menos que fuera posible llevarlas a cabo por los medios establecidos en el art.312-5.2 CC Cataluña -EDL 2008/30733-, es decir, por medio de videoconferencia u otros medios de comunicación, siempre que quedase garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto. Además, según este artículo, durante la vigencia del estado de alarma queda admitida también la posibilidad de adoptar acuerdos sin reunión a instancia de la persona que preside la junta, si se cumplen los requisitos establecidos en el art.312-7 CC Cataluña, es decir, mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad.
Pues bien, es claro que la nueva situación, que se ha incorporado de manera abrupta, ha propiciado cambios en muchos ámbitos -teletrabajo, docencia y exámenes on line, reuniones virtuales, etc.-, respecto de los que, adoptándose las debidas cautelas en cuanto a seguridad -para impedir la irrupción de terceros y fehaciencia de los intervinientes y los acuerdos -lo que es fácil de salvar grabando la sesión-, no se cuestiona su virtualidad, entre otras cosas, ante la falta de alternativas más plausibles. Por ello, aun cuando nada se prevé al respecto en la LPH, no me parece que pueda ponerse objeción a la posibilidad de celebración de la Junta de propietarios por medios telemáticos, con la debida diligencia del administrador para asegurar la legitimación de los asistentes y el sentido de sus intervenciones y voto. Esto es, la letra del art.15 LPH -EDL 1960/55-, que señala que la asistencia a las juntas será de forma personal -o mediante representación-, no puede en el contexto actual interpretarse como presencial, sino que tal asistencia personal también se opera de manera telemática.
Desde el punto de vista de la propiedad horizontal es preciso traer a colación en esta cuestión, el art. 6 LPH -EDL 1960/55 que se refiere a los conocidos como reglamentos de régimen interior que tienen por objeto regular, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes.
Parece más que evidente que este tipo de reglamentos son el instrumento idóneo para garantizar, en el marco actual de límites impuestos con las disposiciones legales derivadas de la pandemia, el uso de los elementos comunes de una comunidad de propietarios permitiendo al conjunto de propietarios disponer no solo de una norma que garantice el uso de dichos elementos comunes sino un uso conforme a la legalidad que garantice en beneficio del conjunto de propietarios y usuarios en general del edificio, los elementos comunes del mismo con el menor índice de riesgo a la salud mediante el cumplimiento de reglas que instrumenten las obligaciones sanitarias impuestas por las normas legales.
Horarios, aforos máximos, turnos y uso de piscinas, zonas deportivas, requisitos de vestimenta y protecciones, respeto de distancia social, usos de ascensores y montacargas, horarios de retirada de basuras, etc., que impongan las restricciones que dimanan de la normativa destinada a garantizar la salud y evitar el contagio, constituirían por tanto el ámbito más propio de estos reglamentos que en estos momentos serían especialmente útiles para evitar situaciones de caos y, por tanto, de riesgos para la salud.
En esto está la clave. Como es obvio, un reglamento de régimen interior no puede contener prohibiciones de la propiedad privada pero sí regular el uso de espacios comunitarios en el que la propiedad es plural, si bien en este caso, la particularidad radica en que lo que se trata es de regular son como cumplir ordenadamente las limitaciones con fuente externa a la propia comunidad y con origen normativo general. Dicho de otro modo, el reglamento regularía el contenido del ejercicio de los derechos de los propietarios conforme a las limitaciones impuestas por razones sanitarias en normas de aplicación general.
Distinta es la cuestión de la coacción para el cumplimiento de dichas normas. Lo que sabemos es que la comunidad carece de poder coercitivo si un propietario lo incumple, la comunidad o cualquiera de sus miembros no puede hacer otra cosa que acudir a la vía policial y, en su caso, judicial.
Para concluir con la cuestión. Desde nuestro punto de vista, la protocolización de normas adecuadas al estado actual de las cosas debería realizarse, en lo que hace a la propiedad horizontal, a través de un específico reglamento de régimen interior siguiendo lo dispuesto en el art.6 LPH -EDL 1960/55 que permite, de manera simple por su forma de aprobación -mayoría simple-, pero con la participación de los propietarios, adecuar las restricciones actuales al uso de los elementos comunes en el modo más adecuado y conveniente para todos los propietarios.
En cualquier caso parece evidente que de una u otra forma, las comunidades han de contar, si quieren utilizar de manera racional y adecuada con la legalidad vigente los espacios comunes, con una suerte de regulación que garantice dicho uso sin riesgo para la salud.
Referida la cuestión planteada a la incidencia del estado de alarma en relación al uso de las piscinas existentes en comunidades de propietarios, como punto de partida es de destacar que no ofrece lugar a la duda que el RD 463/2020 -EDL 2020/6230 de 14 de marzo que declaró el estado de alarma prescribió la imposibilidad de uso de las mismas -anexo al RD-.
El problema surge en relación al tal uso en las fases de la llamada “desescalada”.
Así, siendo preciso el establecer unas normas para evitar, fundamentalmente, que los usuarios de las piscinas no guarden las preceptivas distancias de seguridad, lo mejor sería que fuese al Administración Pública -estado, comunidad autónoma o ayuntamiento quien regulase la cuestión. Así, de no adoptar acuerdo alguno la comunidad de propietarios sobre la cuestión, se estaría a la norma emitida por la Administración Pública.
De adoptar acuerdo la comunidad de propietarios al respecto -difícil pensar que un reglamento de régimen interior regulase tal uso ante una situación como la actual-, este tendrá que ajustarse a lo dispuesto en la norma dictada por la Administración, no pudiendo contravenir aquella sino complementarla precisando tal forma de uso.
Al tiempo de escribir estas líneas, el Ministerio de Sanidad ha dictado unas “recomendaciones”, como, el mismo día 16 de mayo, una O 414/2020 -EDL 2020/11686 referida a la flexibilización de determinadas restricciones en aplicación de la llamada “fase 2” del Plan de Transición hacía la nueva normalidad.
En la misma, se hace referencia a la apertura y condiciones de uso de las piscinas -30% de aforo, 2 metros de distancia entre usuarios, menor aforo de no caber cumplir esta, cita para tal uso al Gestor, establecimiento de turnos... lógicamente de aplicación a las piscinas de las comunidades de propietarios.
La importancia de esta regulación estatal radica no ya solo en tratarse del marco normativo en el cual se deben de desenvolver las decisiones de las juntas de propietarios al regular dicho uso complementando tal marco normativo, sino también en que se trata de un instrumento que conlleva la asistencia del poder coercitivo del estado, es decir, a la actuación, en su caso, de la autoridad pública y sus agentes para el cumplimiento de aquella.
Sentado lo anterior, el problema deriva en que si una comunidad de propietarios quiere establecer el régimen de uso de la piscina –lógicamente sin contravenir la norma estatal-, actualmente se encontraría con el problema de la dificultad existente para la celebración de la Junta ante la inicial prohibición de reuniones al decretarse el estado de alarma.
Si bien, en las fase de desescalada tal prohibición se va flexibilizando -según la Orden ya referida, cabría la convocatoria de reuniones de hasta 50 personas en la “fase 2” bajo el cumplimiento de las condiciones que se especifican en la misma -máximo de 50 personas, uso de equipos de protección…--, lo cierto es que en todo caso las dificultades para dicha celebración son evidentes.
Si bien se fomenta la tele-asistencia, pensemos en que ello no sería viable ni en comunidades de muchos propietarios ni en las de propietarios de edad no familiarizados con estas técnicas.
En definitiva, convocar una Junta de propietarios en estas circunstancias resulta problemático: piénsese incluso que aun al día de hoy en muchas comunidades autónomas no se permiten los desplazamientos sin causa justificada, ni menos entre provincias en todo el territorio nacional, prohibición que puede persistir en algunos territorios del estado varias semanas .
Entonces cabría plantearse si el presidente de la comunidad de propietarios podría, ante las circunstancias concurrentes y la urgencia de la situación, adoptar decisión alguna al respecto. En principio, recordemos, se trata de un órgano meramente representativo, la soberanía reside en la junta de propietarios.
Sin embargo, al igual que la jurisprudencia viene entendiendo que cabe tal decisión en el caso de obras a acometer con carácter de urgencia, algunos autores han venido manteniendo las facultades decisorias del presidente considerando la obligación de este de regir la comunidad de propietarios en asuntos de funcionamiento cotidiano de la comunidad y que no puedan aguardar para su resolución a la reunión de la junta -órgano de actuación intermitente-.
Decisión lógicamente sometida a la posterior decisión de la junta, como, igualmente sujeta a responsabilidades.
Es decir, considero que el presidente de la comunidad podría establecer la forma de controlar el aforo dispuesto por la norma estatal: establecimiento de turnos, delimitación física de espacios, obligatoriedad de acceder a la piscina mediante uso de unas fichas…., cuestiones que la norma estatal, hoy día, no regula y que parece de difícil adopción por la Junta de propietarios ante las circunstancias ya tratadas.
La actualidad de la cuestión planteada es indudable. A la hora de responder a la misma se desconoce siquiera si será posible el uso de zonas comunes o piscinas comunitarias, pues todo ello dependerá de la evolución de la pandemia. En todo caso, sí es conveniente que las comunidades de propietarios vayan adelantándose y tengan previstas las actuaciones necesarias para el caso de que se autoricen el uso de estas zonas comunes a partir de la entrada en la fase 3 de la desescalada.
La vía adecuada para ello, tal como se sugiere en la pregunta formulada, es la aprobación de normas de régimen interno o modificación de las ya existentes, sin necesidad de acudir a la modificación de los estatutos. La ventaja que tiene es indudable, dado que son aprobadas en junta por mayoría simple de cuotas y propietarios, lo que garantiza una efectiva aprobación sin bloqueos por parte de propietarios disidentes con el acuerdo.
Además de lo anterior, las normas de régimen interno son la adecuadas para la regulación de los detalles de convivencia y de funcionamiento interno de la comunidad, así como para regular el uso de los elementos comunes, pudiendo tener la extensión que la comunidad, a través de sus propietarios, desee en relación a su objeto, tanto en relación al tiempo de duración de estas medidas -es factible que se fije un periodo de caducidad de las mismas y de vuelta a las inicialmente establecidas sin necesidad de nuevo acuerdo comunitario, sí así expresamente se recoge en el acuerdo como en relación al tipo de límites establecidos -turnos por hora, por edades por escaleras o bloques, etc. en relación con el uso de estos elementos comunitarios -piscinas, zonas de juego, gimnasios o instalaciones deportivas, zonas verdes, etc.-. El único límite que a mi juicio debe establecerse, es que no es posible excluir del uso establecido a ningún residente en la comunidad -por ejemplo, arrendatarios u ocupantes temporales de las viviendas-.
Por tanto, es posible la aprobación de un protocolo de normas de uso de las zonas comunes con plena libertad por parte de la comunidad de propietarios. Es recomendable que, si se establecen turnos horarios, estos tengan carácter rotatorio, de tal manera que todos los vecinos puedan acceder en igualdad de condiciones. Igualmente es posible fijar límites de aforo en las zonas comunes, fundamentalmente la piscina comunitaria, con el fin de garantizar las distancias de seguridad recomendadas, fijando un número máximo de usuarios. El gran problema será la fijación de periodos temporales y los efectos derivados del incumplimiento por alguno de los usuarios de las zonas comunes del periodo asignado o del tiempo máximo de estancia, en aquellos casos en los que no sea posible admitir un uso permanente dado que ello afectará a los derechos del resto de los propietarios.
En definitiva, sí es posible fijar reglamentos de régimen interior para fijar uso por turnos de los elementos comunes, bastando su aprobación por mayoría simple en la correspondiente junta de propietarios. Lo que entiendo es que no es posible que tales previsiones sean fijadas de forma unilateral por el presidente, la junta directiva o el administrador, salvo expresas razones de urgencia que precisarían, siempre, de la ratificación en junta ordinaria o extraordinaria.
En el art. 7 RD 463/2020 -EDL 2020/6230-, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se establecía una limitación de movimientos para las personas para circular -por las vías de uso público durante la vigencia de dicho estado, pudiendo hacerlo únicamente para determinadas actividades recogidas en el mencionado Real Decreto.
En el citado precepto se establecía la limitación para las -vías de uso público-, lo que llevó a concluir inicialmente que tal limitación iba referida, tan solo, a la circulación o deambulación de las personas por carreteras, calles o plazas que fueran de uso común y público. Es decir, las zonas comunes comunitarias parecían haber quedado fuera de la limitación.
Posteriormente, por medio del RD 465/2020 -EDL 2020/6778-, de 17 de marzo se modificó la redacción inicialmente dada al mencionado art. 7 estableciéndose que la limitación circulatoria antes mencionada se extendía a -las vías o espacios de uso público-.
Con esta nueva redacción quedaba claro que las zonas comunes de la comunidad de propietarios se veían afectadas por la limitación deambulatoria que la norma indicada establecía, de tal manera que ya no resulta factible a los comuneros hacer uso de las mismas más que para realizar algunas de las tareas permitidas por el RD 463/2020 -EDL 2020/6230-: Adquisición de alimentos, productos farmacéuticos y de primera necesidad. Asistencia a centros, servicios y establecimientos sanitarios. Desplazamiento al lugar de trabajo para efectuar su prestación laboral, profesional o empresarial. Retorno al lugar de residencia habitual. Asistencia y cuidado a mayores, menores, dependientes, personas con discapacidad o personas especialmente vulnerables. Desplazamiento a entidades financieras y de seguros. Por causa de fuerza mayor o situación de necesidad. Cualquier otra actividad de análoga naturaleza.
Lo que se trataba con estas normas y con otras posteriores era tratar de evitar la acumulación de personas en un mismo lugar – aunque fueran zonas comunes de una comunidad de propietarios con el fin de evitar el contagio de las mismas con motivo del COVID-19, peligro que, por desgracia, aunque pudiera desaparecer el Estado de Alarma declarado, seguirá latente hasta que surja una vacuna que nos pueda inmunizar de forma masiva.
Por tanto, surge la pregunta que se nos hace acerca de la conveniencia de que por parte de las comunidades de propietarios se adopten acuerdos -protocolos que, con carácter de reglamento de régimen interior o semejante, regulen el uso de las zonas comunes a los efectos indicados.
Entiendo que, así como mientras durase el citado Estado de Alarma y limitación de movimientos que el mismo comporta la comunidad de propietarios no tendría obligación de adoptar medida alguna al respecto, por cuanto las condiciones de uso de las referidas zonas comunes ya venían dadas por la mencionada normativa y posteriores con lo que no se hacía necesario adoptar solución específica alguna -, en la medida que las restricciones deambulatorias fueran desapareciendo -proceso de desescalada y a partir de su finalización sí sería conveniente, mientras fuera factible el contagio, adoptar acuerdos o protocolos que organizasen el uso de las zonas comunes por los distintos comuneros, con el fin de hacer un uso racional y ordenado de las mismas.
En este sentido cabría distinguir las zonas comunes de imprescindible uso, como pudieran ser las azoteas, escaleras, rellanos, ascensores y accesos, de aquellas otras cuyo uso no es tan imprescindible, y así ocurriría con las pistas de tenis o pádel, canchas deportivas en general, jardines, solariums, parques infantiles, piscinas o zonas de recreo o esparcimiento.
En cualquier caso, tanto respecto de unas como de las otras, lo importante será organizar la utilización de las mismas tratando de guardar la distancia física recomendada, para lo que habrá, en el supuesto de las consideradas como “no imprescindibles”, que establecer los turnos y horarios correspondientes, exigiéndose también el uso de la mascarilla, cuando no se esté haciendo ejercicio físico, proveyendo, a ser posible, de gel hidroalcohólico las mencionadas zonas.
Cuestión distinta será la de qué tipo de sanción pudiera establecerse en caso de incumplimiento de la medidas acordadas una vez finalice el Estado de Alarma y desescalada – pues mientras este dure serán las autoridades las que establezcan las respectivas sanciones a través de las denuncias formuladas por sus agentes -, ya que se antoja difícil establecerlas, más allá de poder acudir al procedimiento que corresponda para que se condene al comunero incumplidor a someterse a las mismas o, en su caso, tratar de que se adopten las medidas que ampara la aplicación del art. 7.2 LPH -EDL 1960/55 -acción de cesación y/o privación del derecho de uso en supuestos en que se lleven a efecto actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas-.
No obstante lo anterior, no cabe duda de que la adopción de los acuerdos a que nos venimos refiriendo, y especialmente su posterior cumplimiento, siempre estarán en manos de la sensatez y responsabilidad de cada comunero, así como de la buena voluntad de los mismos en orden a asumir el uso responsable de las zonas comunitarias.
La respuesta a mi juicio debe de ser positiva. En defecto de una norma general que regule el uso por los propietarios de las zonas de uso común, queda tal régimen de uso sujeto a la regulación por parte de los órganos comunitarios.
Debe de partirse inicialmente de que la jurisprudencia ha señalado que en el ámbito de la propiedad horizontal los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado -lo cual incluye servicios y elementos comunes-, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
La sentencia del TS 24 de octubre de 2011 -EDJ 2011/286978 dice: Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa
A tal fin sobre el uso de los elementos comunes en principio debemos contar con el contenido estatutario, que prevé el art 5 LPH -EDL 1960/55-. Así en el Título constitutivo cabrá que existan normas que regulen el ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios.
Por lo general los títulos constitutivos en orden al uso de los elementos comunes no establecen una regulación detallada, cuestión esta que precisamente se deja y se complementa conforme al contenido del art 6 LPH -EDL 1960/55-. Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Consecuentemente dentro de estas normas de régimen interior, cabe que las comunidades de propietarios puedan establecer mecanismo regulatorios del uso de tales servicios e instalaciones comunes conforme a las reglas previstas para la toma de acuerdos de administración de la finca. Y en ese sentido medidas, tales como las franjas o turnos de uso de tales elementos son perfectamente lógicos a la vista de la situación que ahora vivimos, pero deberán de ser objeto de acuerdo expreso.
No obstante debe de hacerse la salvedad de que debe de respetarse tanto la ley, cuanto el contenido estatutario. Esto es las normas de régimen interior no pueden ir contra lo previsto en el Título constitutivo de existir alguna previsión en el uso de los servicios. En ese caso habría que modificar el título con las dificultades que ello conlleva. -TS 22-12-1993 -EDJ 1993/11802-, 29-5-2009 -EDJ 2009/112088 y 16-11-1996 -EDJ 1996/8339--.
Cada una de las dos preguntas tiene una contestación diferente, ya que no es imprescindible y en muchos casos tampoco deseable que se elaboren normas de régimen interno que disciplinen el uso de los servicios comunes como consecuencia de la legislación sobre la epidemia que sufrimos, mientras que sí que es deseable un protocolo para fijar el uso por turnos de espacios comunes, que requiere acuerdo por mayoría en la junta de la junta.
La razón por la que no es imprescindible el acuerdo es que lo que se propone es una continuación de las medidas ya ordenadas, en el marco del estado de alarma decretado. Estas normas no son de derecho dispositivo, modificable por acuerdo de las partes o de la junta de propietarios, sino normas imperativas, de aplicación directa por los sujetos obligados, que no tienen la opción de modificar lo resuelto por acuerdo de voluntades.
Si en las normas de distanciamiento que decide la comunidad se introdujeran las reglas impuestas como consecuencia del estado de alarma, se produciría una situación parecida a la que ocurre cuando en las legislaciones autonómicas se transcribe lo dispuesto en las normas estatales de carácter básico. Se induce a error o dudas de los obligados, que pueden no saber si la regla es obligatoria con carácter general por la legislación estatal básica o solo en la comunidad autónoma de la norma de desarrollo. Además, cuando se modifica la legislación básica, pasa a existir una discrepancia entre lo dispuesto en ella y la norma de desarrollo de la comunidad autónoma, que no suelen modificar en el mismo momento las transcripciones de las normas básicas modificadas.
Hay otra razón por la que no son imprescindibles estas medidas, pues en las reglas derivadas del estado de alarma se coartan o limitan los derechos de uso por los copropietarios e incluso sus invitados de zonas comunes e incluso privativas, por lo que los acuerdos necesarios no podrían aprobarse por la mayoría simple del art. 6 LPH -EDL 1960/55-, en relación con el art.17.7 de la misma ley, sino que precisarían la misma mayoría que para aprobar los estatutos.
La segunda pregunta es afirmativa, sobre el protocolo para uso, fijando turnos y distancias mínimas: parece claro que así se evitarán roces o discusiones y que estas reglas se encuentran comprendidas dentro de lo dispuesto en el art.6 -EDL 1960/55-, que permite “regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes…”.
Habrá que tener en cuenta que estas normas o reglamento de uso de la piscina, no podrán ser contrarias a la ley, ni contener menciones contrarias a los estatutos, que obligarán no solo a todos los comuneros, sino también a cualquiera que ocupe el inmueble, con lo que se extienden a todos los usuarios, sea cual sea el régimen de posesión, propiedad, usufructo, precario, arrendamiento de larga duración, de temporada o vacacional y que, por último, deberán evitar decidir sobre diferencias de uso de los servicios y cosas comunes en función del estado de salud de cada uno de los usuarios, ya que dicha discriminación no es posible con una norma de rango reglamentario interno de la comunidad y solo procedería en aplicación de las normas legislativas derivadas del estado de alarma, o por las que subsistan tras su fin.
1.- Es cuestión pacífica la habilidad del Reglamento de régimen interior para regular la rica casuística que existe en cada comunidad de propietarios, en relación a los horarios o uso de piscina y zonas deportivas, la vestimenta para acceder a las mismas, el uso de los ascensores y montacargas, la prohibición de tender ropa, el horario de retirada de basuras, el aparcamiento en garajes, etc., bien entendido que no se trata de imponer restricciones innecesarias o sin fundamento lógico
2.-En la situación actual parece muy razonable desde luego que en el marco de las comunidades de propietarios venga a reglamentarse una situación novedosa, cual es la relativa a las distancias a mantener en las relaciones sociales en los meses venideros, en atención a la pandemia COVID-19 y el progresivo relajamiento de las medidas inherentes al estado de alarma acordado por razón de aquella, todo ello en orden a salvar el eventual contagio. En este sentido, entre las más recientes, es muy ilustrativa la orden del Ministerio de Sanidad 386/2020 -EDL 2020/10312-, de 3 de mayo. Y tales acuerdos relativos a normas de régimen interior bien pueden acordarse en los términos del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-.
3.- Mientras dure el estado de alarma, y dado que no se pueden celebrar juntas sería posible su elaboración por el presidente.
4.- Es posible la aprobación de un protocolo de normas de uso de las zonas comunes con plena libertad por parte de la comunidad de propietarios. Es recomendable que, si se establecen turnos horarios, estos tengan carácter rotatorio, de tal manera que todos los vecinos puedan acceder en igualdad de condiciones. Igualmente es posible fijar límites de aforo en las zonas comunes, fundamentalmente la piscina comunitaria, con el fin de garantizar las distancias de seguridad recomendadas, fijando un número máximo de usuarios.
dentro de estas normas de régimen interior, cabe que las comunidades de propietarios puedan establecer mecanismo regulatorios del uso de tales servicios e instalaciones comunes conforme a las reglas previstas para la toma de acuerdos de administración de la finca. Y en ese sentido medidas, tales como las franjas o turnos de uso de tales elementos son perfectamente lógicos a la vista de la situación que ahora vivimos, pero deberán de ser objeto de acuerdo expreso.
No obstante debe de hacerse la salvedad de que debe de respetarse tanto la ley, cuanto el contenido estatutario. Esto es las normas de régimen interior no pueden ir contra lo previsto en el Título constitutivo de existir alguna previsión en el uso de los servicios. En ese caso habría que modificar el título con las dificultades que ello conlleva
5.- En materia de piscinas, dado que hay una norma estatal ya aprobada en la Orden 414/2020 -EDL 2020/11686-, de 16 de mayo (arts. 44 y 45) el presidente de la comunidad podría establecer la forma de controlar el aforo dispuesto por la norma estatal: establecimiento de turnos, delimitación física de espacios, obligatoriedad de acceder a la piscina mediante uso de unas fichas…, cuestiones que la norma estatal, hoy día, no regula y que parece de difícil adopción por la junta de propietarios.
6.- La protocolización de normas adecuadas al estado actual de las cosas debería realizarse, en lo que hace a la propiedad horizontal, a través de un específico reglamento de régimen interior siguiendo lo dispuesto en el art. 6 LPH -EDL 1960/55- que permite, de manera simple por su forma de aprobación -mayoría simple-, pero con la participación de los propietarios, adecuar las restricciones actuales al uso de los elementos comunes en el modo más adecuado y conveniente para todos los propietarios.
En cualquier caso parece evidente que de una u otra forma, las comunidades han de contar, si quieren utilizar de manera racional y adecuada con la legalidad vigente los espacios comunes, con una suerte de regulación que garantice dicho uso sin riesgo para la salud.
7.- Lo importante será organizar la utilización de las zonas comunes tratando de guardar la distancia física recomendada, para lo que habrá, en el supuesto de las consideradas como “no imprescindibles”, que establecer los turnos y horarios correspondientes, exigiéndose también el uso de la mascarilla, cuando no se esté haciendo ejercicio físico, proveyendo, a ser posible, de gel hidroalcohólico las mencionadas zonas.
Cuestión distinta será la de qué tipo de sanción pudiera establecerse en caso de incumplimiento de la medidas acordadas una vez finalice el Estado de Alarma y desescalada – pues mientras este dure serán las autoridades las que establezcan las respectivas sanciones a través de las denuncias formuladas por sus agentes -, ya que se antoja difícil establecerlas, más allá de poder acudir al procedimiento que corresponda para que se condene al comunero incumplidor a someterse a las mismas o, en su caso, tratar de que se adopten las medidas que ampara la aplicación del art.7.2 LPH -EDL 1960/55- (acción de cesación y/o privación del derecho de uso en supuestos en que se lleven a efecto actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas).
8.- Ahora bien, para todo ello no haría falta acuerdo de la junta. La razón por la que no es imprescindible el acuerdo es que lo que se propone es una continuación de las medidas ya ordenadas, en el marco del estado de alarma decretado. Estas normas no son de derecho dispositivo, modificable por acuerdo de las partes o de la junta de propietarios, sino normas imperativas, de aplicación directa por los sujetos obligados, que no tienen la opción de modificar lo resuelto por acuerdo de voluntades.
Si en las normas de distanciamiento que decide la comunidad se introdujeran las reglas impuestas como consecuencia del estado de alarma, se produciría una situación parecida a la que ocurre cuando en las legislaciones autonómicas se transcribe lo dispuesto en las normas estatales de carácter básico. Se induce a error o dudas de los obligados, que pueden no saber si la regla es obligatoria con carácter general por la legislación estatal básica o solo en la comunidad autónoma de la norma de desarrollo. Además, cuando se modifica la legislación básica, pasa a existir una discrepancia entre lo dispuesto en ella y la norma de desarrollo de la comunidad autónoma, que no suelen modificar en el mismo momento las transcripciones de las normas básicas modificadas.
Hay otra razón por la que no son imprescindibles estas medidas, pues en las reglas derivadas del estado de alarma se coartan o limitan los derechos de uso por los copropietarios e incluso sus invitados de zonas comunes e incluso privativas, por lo que los acuerdos necesarios no podrían aprobarse por la mayoría simple del art.6 LPH -EDL 1960/55-, en relación con el art.17.7 de la misma ley, sino que precisarían la misma mayoría que para aprobar los estatutos.
ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación
