Incidencia en el IRPF del alquiler con opción de compra entre particulares

---

1. ¿Qué es el alquiler con opción de compra?

El alquiler con opción de compra es una alternativa para particulares que tienen dificultades para vender su vivienda o para aquellos que no pueden acceder de forma inmediata a la compra de la misma ya que permite al arrendatario alquilar la propiedad con la posibilidad de adquirirla en el futuro a un precio previamente pactado.

Se define como un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal que deberá realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones

1.1 Características principales del contrato de alquiler con opción de compra

• La concesión de manera expresa al optante del derecho a decidir unilateralmente y de modo exclusivo respecto a la realización de la compra.
• La determinación del inmueble sobre el que recae.
• El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición.
• La concreción de un plazo para el ejercicio de la misma.
• Al formalizar la opción de compra es frecuente pactar con el inquilino un precio por la opción (prima de opción).

1.2. ¿Qué efectos jurídicos se derivan contrato de alquiler con opción de compra?

Los efectos jurídicos derivados del contrato de opción de compra son los siguientes:

a) La obligación principal del arrendatario consiste en abonar al arrendador la remuneración que, en su caso, se haya establecido en el contrato.

Su derecho principal consiste en la facultad de ejercitar la opción durante el plazo concedido, en los términos establecido en el contrato de opción.

b) El arrendador del contrato de opción de compra está obligado por dicho contrato y, en consecuencia, está restringida su facultad de disposición o de gravamen del inmueble objeto del contrato de opción. Ello es así durante la vigencia del contrato de opción de compra.

c) Una vez ejercitado el derecho de opción, se producirá la compraventa del inmueble.

Téngase en cuenta que el fallecimiento de alguno de los contratantes no extingue el derecho de opción concertado, sino que el mismo se trasmite a los herederos del fallecido, quedando estos obligados al contenido del mismo (sea arrendador o arrendatario).

2. Incidencia en el IRPF del ARRENDADOR en del alquiler con opción de compra

Cuando un arrendador se plantea formalizar un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre un inmueble de su propiedad:

2.1 Cantidades percibidas en concepto de renta mensual

Las rentas obtenidas por el arrendamiento, constituyen para el arrendador, siempre que el arrendamiento no constituya una actividad económica, rendimientos del capital inmobiliario que se clasifican como renta general a efectos del cálculo del Impuesto.

Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, puede aplicar una reducción de sobre el rendimiento neto del alquiler. Para los contratos celebrados a a partir de 1-1-2024, la reducción general es del 50%. No obstante, esa puede aumentar al 60%, 70% o 90% en casos específicos, como alquileres en zonas tensionadas o inmuebles rehabilitados.

• Cantidades percibidas en concepto de prima por la opción de compra

La concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el arrendador una ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF (19%-28%) por implicar una transmisión, fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular (TS 21-6-22, EDJ 621433).

Esta ganancia patrimonial debe imputarse en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir, en el momento en que se formalice la opción de compra.

2.3. Consecuencias si se ejercita la opción de compra

Si, con posterioridad, se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietario (arrendador) determinará una nueva alteración patrimonial.

En este caso, las cantidades percibidas en concepto de opción de compra y las cantidades pagadas como alquiler pueden descontarse del precio final de venta. Esto reduce la ganancia patrimonial y, por ende, el importe total a tributar en el IRPF.

Las declaraciones de IRPF anteriores no tienen que rectificarse, ya que los pagos a cuenta no alteran las rentas declaradas previamente.

3. Incidencia en el IRPF del ARRENDATARIO en el alquiler con opción de compra

El importe de la opción de compra que haya de satisfacer el arrendador, no supone ningún efecto fiscal en el IRPF.

En el supuesto de ejercer la opción de compra, dicho importe satisfecho se acumulará al precio total convenido por la transmisión para determinar el valor de adquisición del inmueble, junto con los gastos y tributos que debiera satisfacer en la adquisición del inmueble, a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en una futura transmisión del inmueble por parte del arrendatario.

Si el arrendatario no ejerce la opción de compra, perderá el importe de la prima. En este caso, entendemos que se producirá una pérdida de patrimonio por el importe satisfecho por la opción.

3.1 Consideraciones fiscales para el comprador

Mayor valor de adquisición

Los pagos realizados como alquiler y como prima de la opción de compra aumentan el valor de adquisición del inmueble. Esto permitirá al comprador declarar una menor ganancia patrimonial si decide vender la vivienda en el futuro.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si el inmueble adquirido se convierte en la vivienda habitual del comprador, podrá beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que cumpla los requisitos y el importe de la venta se destine a la adquisición de otra vivienda habitual en un plazo de dos años. Se admite la reinversión total o parcial del importe obtenido por la transmisión, con las siguientes consecuencias:

• reinversión total: se produce la exención de la ganancia total producida; y
• reinversión parcial: se exonera la ganancia patrimonial producida en la parte proporcional al importe que se ha reinvertido.

4. Ejemplo práctico: ¿Cómo tributar con alquiler con opción de compra?

En 2028, usted vende por 300.000 euros una vivienda alquilada con opción de compra desde 2024 (durante cuatro años). Los alquileres percibidos (y que constituyen pagos a cuenta del precio) han ascendido a 43.200 euros (900 euros mensuales), y no ha recibido ninguna cuantía por la opción de compra. Si el valor de adquisición de la vivienda es de 170.000 euros, vea cuál será su tributación y compárela con lo que habría pagado si no la hubiese arrendado:

(1) Durante los cuatro años se deducen de los ingresos del alquiler unos gastos totales de 15.000 euros (intereses, IBI, amortizaciones): 43.200 - 15.000.

(2) Se considera que la reducción aplicable sobre el alquiler es del 50% y que el tipo marginal es del 45%.

(3) 300.000 - 170.000 en caso de que no haya alquiler y 300.000 - 170.000 - 43.200 si hay alquiler.

Puedes ampliar este contenido en Memento Fiscal 2025.

ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación