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Civil

Inscripción de arrendamiento de duración superior a 5 o 7 años

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

1.- ¿Debe elevarse a escritura pública el contrato de arrendamiento para poder tener acceso al registro de la propiedad en los casos del art. 13 LAU -EDL 1994/18384- tras el RD 7/2019 -EDL 2019/5763-?

2.- ¿Puede el arrendatario inscribir el contrato sin el consentimiento del arrendador?

Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:

Una de las adiciones más importantes que se produjo con motivo de la L 4/2013 -EDL 2013/71638- fue la que introdujo en la LAU -EDL 1994/18384- la posibilidad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad en aras de conseguir garantizar la debida protección al arrendatario frente a terceros adquirentes que pudieran reclamar el art.34 LH -EDL 1946/59- en el caso de que el contrato no estuviera inscrito en el Registro.

Sin embargo, el RD 7/2019 -EDL 2019/5763- ha suprimido la exigencia de la inscripción registral en el art.7 -EDL 1994/18384- y en el 14 LAU, no obstante lo cual en el art.13 LAU señala que: 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art.9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Quiere ello decir que desaparece del art.7.2 -EDL 1994/18384- en cuanto no es preciso ya inscribir los contratos de arrendamiento para su eficacia ante terceros. Y no es preciso, ya desde el 6 de marzo de 2019, que se inscriba el contrato para tener eficacia y virtualidad frente a terceros adquirentes durante los cinco años o siete años del contrato.

Sin embargo, sí es preciso hacerlo con respecto al exceso en la duración del contrato más allá de los 5 o 7 años si se quiere que sea eficaz frente a terceros. Si está inscrito continúa el arrendamiento por la duración pactada superior a 5 o 7 años.

Ante ello, la cuestión que nos planteamos es si para ese acceso registral es preciso que se eleve el contrato a escritura pública, y si la respuesta fuera negativa si puede ir el arrendatario en solitario al Registro de la propiedad a inscribirlo sin el consentimiento del arrendador.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 15 de junio de 2019.

Puntos de vista

Joaquín Tafur López de Lemus

Para dar respuesta a las presentes cuestiones es necesario considerar l...

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Luis Gil Nogueras

Para calibrar la incidencia que el RDL 7/2019 -

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Alberto Pérez Ureña

Efectivamente, la L 4/2013, de 4 junio, de medidas de flexibilización ...

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Resultado

a.-Debe elevarse a escritura pública el contrato para inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

1.- En cuanto a la forma que debe revestir el título para que tenga acceso al Registro de la Propiedad, el art.2 RD 297/1996, de 23 febrero -EDL 1996/14334- (sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos), exige la escritura pública notarial, caso de que el contrato se documentara de esa forma, o la elevación a escritura pública del documento privado que contiene el contrato de arrendamiento.

Si el contrato no está elevado a público, el arrendatario no podrá inscribirlo. Ahora bien, comoquiera que el art.1279 CC –EDL 1889/1- establece que «si la ley exigiera el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a rellenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez», puede concluirse que el arrendatario tiene derecho a obligar al arrendador a rellenar esa forma, puesto que los derechos del arrendatario quedan reforzados con la inscripción del contrato, y esta exige que el documento inscribible sea público. Y si el arrendador no consiente voluntariamente elevar a público el contrato privado de arrendamiento, el arrendatario deberá demandarlo y obtener una sentencia condenatoria en tal sentido.

2.- El acceso al Registro de la Propiedad se realiza por vía de inscripción y en la forma prevista en el RD 297/1996, de 23 febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos -EDL 1996/14334- (no modificado), es decir, presentando en el Registro «escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato» (art.2), reflejando en la inscripción todas las circunstancias que en dicho Real Decreto se recogen.

En este sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha puesto el acento en la necesidad de la escritura pública: en su Resolución de 5-6-12 (BOE 166 de 12 de julio) –EDD 2012/136292-. Registro de la Propiedad, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad a inscribir un testimonio de sentencia firme (se pretendía la inscripción de un contrato de arrendamiento de una finca extendido en documento privado, aportando una sentencia judicial que declaraba su vigencia), el Centro directivo confirma dicha calificación negativa dada la necesaria constancia del contrato de arrendamiento en escritura pública a la luz del citado RD 297/1996 -EDL 1996/14334-.

b.- Puede inscribirlo el arrendatario.

1.- Comoquiera que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de estos, son inscribibles en el Registro de la Propiedad (cfr. art.2 quinto LH -EDL 1946/59-), la legitimación para inscribir el contrato de arrendamiento corresponde individualmente tanto al transmitente del derecho (arrendador) como al adquirente (arrendatario), según dispone el art.6 LH.

2.- La escritura que contenga el contrato de arrendamiento puede inscribirse a petición únicamente del arrendatario al ser el más interesado (art.6.c LH -EDL 1946/59-) para oponerlo a los terceros hipotecarios que no podrán ignorarlo.

3.- Ahora bien, la elevación a público de un contrato privado ha de ser otorgado por los mismos interesados o su apoderado, siempre que la actuación de éste se haya producido en vida de aquellos.

4.- Debemos traer a colación el art.6 LH -EDL 1946/59-, conforme a la cual la inscripción de los títulos en el Registro puede solicitarse, indistintamente, por el que adquiere el derecho, por el que lo transmite o por quien tiene interés en asegurar el derecho que se deba inscribir (o sus representantes), bastando en todo caso acudir al tercero de los supuestos -interés en el aseguramiento del derecho- para entender que el arrendatario tiene plena legitimación para promover la inscripción registral, en especial cuando el tiempo pactado en superior al legal.