Inscripción de arrendamiento de duración superior a 5 o 7 años
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
1.- ¿Debe elevarse a escritura pública el contrato de arrendamiento para poder tener acceso al registro de la propiedad en los casos del art. 13 LAU -EDL 1994/18384- tras el RD 7/2019 -EDL 2019/5763-?
2.- ¿Puede el arrendatario inscribir el contrato sin el consentimiento del arrendador?
Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:
Una de las adiciones más importantes que se produjo con motivo de la L 4/2013 -EDL 2013/71638- fue la que introdujo en la LAU -EDL 1994/18384- la posibilidad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad en aras de conseguir garantizar la debida protección al arrendatario frente a terceros adquirentes que pudieran reclamar el art.34 LH -EDL 1946/59- en el caso de que el contrato no estuviera inscrito en el Registro.
Sin embargo, el RD 7/2019 -EDL 2019/5763- ha suprimido la exigencia de la inscripción registral en el art.7 -EDL 1994/18384- y en el 14 LAU, no obstante lo cual en el art.13 LAU señala que: 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art.9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Quiere ello decir que desaparece del art.7.2 -EDL 1994/18384- en cuanto no es preciso ya inscribir los contratos de arrendamiento para su eficacia ante terceros. Y no es preciso, ya desde el 6 de marzo de 2019, que se inscriba el contrato para tener eficacia y virtualidad frente a terceros adquirentes durante los cinco años o siete años del contrato.
Sin embargo, sí es preciso hacerlo con respecto al exceso en la duración del contrato más allá de los 5 o 7 años si se quiere que sea eficaz frente a terceros. Si está inscrito continúa el arrendamiento por la duración pactada superior a 5 o 7 años.
Ante ello, la cuestión que nos planteamos es si para ese acceso registral es preciso que se eleve el contrato a escritura pública, y si la respuesta fuera negativa si puede ir el arrendatario en solitario al Registro de la propiedad a inscribirlo sin el consentimiento del arrendador.
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", el 15 de junio de 2019.
Para dar respuesta a las presentes cuestiones es necesario considerar l...
Para dar respuesta a las presentes cuestiones es necesario considerar la distinta filosofía jurídica y económica que, respecto del tema que nos ocupa, inspira la L 4/2013, de 4 junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas -EDL 2013/71638 y de otra, y el RDL 7/2019, de 1 marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler -EDL 2019/5763-.
La primera norma -2013 daba al adquirente de vivienda alquilada el mismo trato dispensado al adquirente de derechos reales, siempre que uno y otros reunieran los requisitos del art.34 LH -EDL 1946/59-. Ello suponía que el adquirente no quedara vinculado por el contrato de arrendamiento que el vendedor había concertado con anterioridad, salvo que dicho contrato figurara inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no lo estaba, el adquirente de vivienda no quedaba subrogado en ninguno de los derechos y obligaciones que, respecto del contrato de arrendamiento, tuviera el vendedor-arrendador que le transmitía la vivienda, salvo, obviamente, que dicho adquirente consintiera subrogarse en dicho contrato.
La segunda norma -2019 rompe esa equiparación, y deja de conceder al tercer adquirente una suerte de protección general respecto de los contratos de arrendamientos no inscritos. La norma distingue dos situaciones:
A. Contratos de arrendamiento que estuvieran inscritos antes de la venta. Estos vinculan al nuevo adquirente en los mismos términos que vinculaban al vendedor-arrendador, puesto que, respecto del contrato de arrendamiento, el comprador se subroga en todos los derechos y obligaciones del vendedor.
B. Contratos de arrendamiento no inscritos antes de la venta de la vivienda. El tercer adquirente queda subrogado en la posición contractual de arrendador durante el tiempo que reste hasta que se cumplan cinco o siete años desde la celebración del contrato de arrendamiento, según que el arrendador sea persona física o jurídica.
Comoquiera que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de estos, son inscribibles en el Registro de la Propiedad -cfr. art.2 quinto LH -EDL 1946/59--, la legitimación para inscribir el contrato de arrendamiento corresponde individualmente tanto al transmitente del derecho -arrendador como al adquirente -arrendatario-, según dispone el art.6 LH.
En cuanto a la forma que debe revestir el título para que tenga acceso al Registro de la Propiedad, el art.2 RD 297/1996, de 23 febrero -sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos -EDL 1996/14334-, exige la escritura pública notarial, caso de que el contrato se documentara de esa forma, o la elevación a escritura pública del documento privado que contiene el contrato de arrendamiento.
Si el contrato no está elevado a público, el arrendatario no podrá inscribirlo. Ahora bien, comoquiera que el art.1279 CC –EDL 1889/1 establece que «si la ley exigiera el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a rellenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez», puede concluirse que el arrendatario tiene derecho a obligar al arrendador a rellenar esa forma, puesto que los derechos del arrendatario quedan reforzados con la inscripción del contrato, y esta exige que el documento inscribible sea público. Y si el arrendador no consiente voluntariamente elevar a público el contrato privado de arrendamiento, el arrendatario deberá demandarlo y obtener una sentencia condenatoria en tal sentido.
Para calibrar la incidencia que el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763 ha tenido sobre el art.13 LAU -EDL 1994/18384-, creo que debe de partirse de la intención del legislador a la hora de su adopción. Y el examen del primer párrafo de la Exposición de Motivos no deja lugar a dudas cuando dice que la situación de la vivienda en alquiler en la actualidad ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título. Consecuentemente se trata de reforzar o de reequilibrar la situación del arrendatario frente a la del arrendador. Esta idea de reequilibrio resurge en el párrafo segundo.
Por ello a mi juicio el art.13 LAU -EDL 1994/18384 prevé dos supuestos que tienen que ver con la duración de los contratos de arriendo pactada.
Si el plazo convenido fuere superior a 5 o 7 años -dependencia de si el arrendador es persona física o jurídica caso de concurrencia de alguno de los supuestos contemplados en el párrafo primero, y siempre que se hubiere cumplido el plazo mínimo expuesto, el contrato se entenderá resuelto, a salvo que hubiera habido la posibilidad de su conocimiento por el nuevo adquirente que cabe con los efectos propios de la normativa registral, presumir si se ha procedido a la inscripción en el Registro del contrato de arriendo.
Si se trata de contratos con duración pactada inferior a 5 o 7 años, en todo caso la concurrencia de alguno de los supuestos mencionados de nueva adquisición de la propiedad, no tendrá incidencia en la duración mínima del contrato exigida por la norma, sin que para ello tenga relevancia la inscripción o no del contrato de arriendo
Ahora bien en orden a cómo se verifica tal inscripción -que tendrá trascendencia en el primero de los supuestos mencionados habrá que estar a las reglas generales que rigen el acceso al Registro de la Propiedad de los títulos a inscribir.
Como quiera que no se ha procedido a la modificación en ese sentido del art.2 LH -EDL 1946/59-, cabe recordar que el aptdo.5 -EDL 1946/59 prevé la inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Y que el art.3 expresa que para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos
Tratándose de arrendamiento de vivienda que creo que está exento en materia impositiva, conforme al RD 297/1996 -EDL 1996/14334 podrá inscribirse a través de la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato sin otro requisito -art.2-
Consecuentemente a mi juicio se precisará o la escritura pública o la elevación a escritura pública del documento privado para verificar la inscripción. Y cabe exponer que la regla general, recordada por la Resolución de la DGRN 14-7-17 –EDD 2017/150528-. Registro de la Propiedad es que la elevación a público de un contrato privado ha de ser otorgado por los mismos interesados o su apoderado, siempre que la actuación de éste se haya producido en vida de aquellos.
Efectivamente, la L 4/2013, de 4 junio, de medidas de flexibilización ...
Efectivamente, la L 4/2013, de 4 junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas -EDL 2013/71638-, supuso un cambio fundamental en el planteamiento que hasta la fecha se venía haciendo de la eficacia frente a terceros del contrato de arrendamiento de vivienda, lo que se traducía en que la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad devenía fundamental para preservarlo frente a los terceros adquirentes de la finca protegidos por el art.34 LH -EDL 1946/59-.
Pero, como se ha comprobado, este modelo de seguridad jurídica instaurado por la citada L 4/2013 -EDL 2013/71638 no ha beneficiado, por término general, al arrendatario, sino al arrendador y, sobre todo, a un tipo de adquirente de vivienda muy concreto: los fondos de inversión.
En este marco, se ha aprobado el RDL 7/2019, de 1 marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler -EDL 2019/5763-, en vigor desde el 6 de marzo de 2019, que es un nuevo hito en el vaivén regulador y desregulador que preside el mercado del alquiler de la vivienda. Así es, frente al conformismo mostrado, en este concreto punto, por el no convalidado RDL 21/2018, de 14 diciembre –EDL 2018/129627-, ahora, se vuelve a imponer la publicidad legal de la duración mínima del arrendamiento de vivienda en detrimento de la publicidad registral.
La derogación del controvertido art.7.2 LAU -EDL 1994/18384 y la modificación, en el sentido expuesto, de sus art.13 y 14, supone la vuelta de los alquileres de vivienda a la senda fijada por la L 29/1994, de 24 noviembre, por la que los contratos concertados a partir del 6 de marzo de 2019 no tienen que ser inscritos en el Registro de la Propiedad para que surtan efectos jurídicos frente a los terceros adquirentes, incluso cuando concurra en estos los requisitos del art.34 LH -EDL 1946/59 -art.14-. En particular, el nuevo art.13 LAU prevé un único supuesto en el que la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad surtirá efectos jurídicos: en tal caso, el tercero adquirente debe respetar la duración del contrato de arrendamiento libremente establecido en su día entre arrendatario y arrendador -v.gr., una duración ab initio de 10 años-.
Pero, es conocido que, tradicionalmente, los arrendamientos de vivienda no suelen acceder al Registro de la Propiedad, bien por propia voluntad del arrendatario, bien por imposibilidad de hacerlo y es que, en los escasos supuestos en que el arrendatario estaría dispuesto a hacerlo -pese a ser él el beneficiado por la inscripción-, se topa con la misma pregunta: ¿puedo hacerlo sólo o necesito la anuencia e intervención del arrendador?
La respuesta al interrogante planteado debe ser la misma que se ha dado hasta ahora: el acceso al Registro de la Propiedad se realiza por vía de inscripción y en la forma prevista en el RD 297/1996, de 23 febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos -EDL 1996/14334 -no modificado-, es decir, presentando en el Registro «escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato» -art. 2-, reflejando en la inscripción todas las circunstancias que en dicho Real Decreto se recogen.
En este sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha puesto el acento en la necesidad de la escritura pública: en su Resolución 5-6-12 -BOE 166 de 12 de julio –EDD 2012/136293-. Registro Mercantil, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad a inscribir un testimonio de sentencia firme -se pretendía la inscripción de un contrato de arrendamiento de una finca extendido en documento privado, aportando una sentencia judicial que declaraba su vigencia-, el Centro directivo confirma dicha calificación negativa dada la necesaria constancia del contrato de arrendamiento en escritura pública a la luz del citado RD 297/1996 -EDL 1996/14334-.
En definitiva, para que el contrato de arrendamiento pueda acceder a los libros tabulares, a los efectos previstos en el nuevo art.3 LAU -EDL 1994/18384-, debe tener forma de escritura pública notarial, precisando para ello el arrendatario, en cualquier caso, la intervención positiva del arrendador.
Según el art.2 Quinto de la LH -EDL 1946/59 son inscribibles en el Registro de la Propiedad los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
El art.3 de la misma LH –EDL 1946/59 señala que para inscribir los títulos a los que se refiere el artículo anterior, previamente deberán consignarse en escritura pública.
La conclusión a la que llegamos es que la inscripción de un contrato de arrendamiento en el Registro deberá formalizarse mediante escritura pública. No es posible inscribir un contrato de arrendamiento sin el previo otorgamiento de la escritura autorizada por Notario.
En el caso de que el arrendador se negara a otorgar la escritura pública impidiendo con ello la inscripción del contrato de arrendamiento podría el arrendatario, interesado en la inscripción, promover un proceso declarativo que, basado en el art.1279 CC –EDL 1889/1 -«los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma»-, obligara al arrendador al otorgamiento de la escritura y, si se estimara la demanda y persistiera el arrendador en su negativa a otorgar la escritura, se ejecutaría la Sentencia conforme a lo dispuesto en el art.708 LEC –EDL 2000/77463-, siendo el Auto dictado en fase de ejecución el título inscribible.
Por último, la escritura que contenga el contrato de arrendamiento puede inscribirse a petición únicamente del arrendatario al ser el más interesado -art.6.c LH -EDL 1946/59- para oponerlo a los terceros hipotecarios que no podrán ignorarlo.
Debemos en primer lugar recordar que la reforma operada por el RDL 7/20...
Debemos en primer lugar recordar que la reforma operada por el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763 no ha modificado ni derogado la DAD 2ª LAU -EDL 1994/18384 que es norma que vino a modificar el art.2 LH -EDL 1946/59 para incluir entre los hechos y títulos inscribibles a los «contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos».
Esta disposición ha sido luego desarrollada por el RD 297/1996, de 23 febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos -EDL 1996/14334-, norma que sigue vigente y conforme a la cual -art.2, EDL 1996/14334 «Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato».
Parece por tanto evidente, no obstante la supresión por innecesaria de la referencia del art.7 LAU -EDL 1994/18384-, que es posible la inscripción de los contratos de arrendamiento, esencialmente porque son hechos o títulos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria expuesta. Ello justifica plenamente que se haga explícita referencia en el inciso final del párrafo 1 del art.13 LAU pero quizá, lo más relevante, es que tras la reforma de la LAU de 2019 aunque que la inscripción constituye un hecho relevante desde la perspectiva del art.34 LH -EDL 1946/59-, precepto al que hace referencia el art.14 LAU para justificar la reducción de la duración del contrato, en caso de enajenación de la vivienda, al plazo máximo legal, que no el contractual, con la adición de que la tercería de buena fe no limita el derecho del arrendatario a mantener por el plazo legal el contrato, ya no constituye una exigencia legal, a cuyos efectos se suprime tal requerimiento en el art.7 LAU.
En cuanto a la forma de inscripción, se cuestiona sobre si es precisa forma pública y quién puede llevar a cabo la inscripción y en particular, si puede ir el arrendatario en solitario al Registro de la propiedad a inscribirlo sin el consentimiento del arrendador.
En cuanto a lo primero, entendemos que queda respondido en sentido positivo con el art.2 del RD 297/96 -EDL 1996/14334 antes referenciado en su literalidad.
En cuanto a lo segundo, debemos traer a colación el art.6 LH -EDL 1946/59-, conforme a la cual la inscripción de los títulos en el Registro puede solicitarse, indistintamente, por el que adquiere el derecho, por el que lo transmite o por quien tiene interés en asegurar el derecho que se deba inscribir -o sus representantes-, bastando en todo caso acudir al tercero de los supuestos -interés en el aseguramiento del derecho para entender que el arrendatario tiene plena legitimación para promover la inscripción registral, en especial cuando el tiempo pactado en superior al legal.
a.-Debe elevarse a escritura pública el contrato para inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
1.- En cuanto a la forma que debe revestir el título para que tenga acceso al Registro de la Propiedad, el art.2 RD 297/1996, de 23 febrero -EDL 1996/14334- (sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos), exige la escritura pública notarial, caso de que el contrato se documentara de esa forma, o la elevación a escritura pública del documento privado que contiene el contrato de arrendamiento.
Si el contrato no está elevado a público, el arrendatario no podrá inscribirlo. Ahora bien, comoquiera que el art.1279 CC –EDL 1889/1- establece que «si la ley exigiera el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a rellenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez», puede concluirse que el arrendatario tiene derecho a obligar al arrendador a rellenar esa forma, puesto que los derechos del arrendatario quedan reforzados con la inscripción del contrato, y esta exige que el documento inscribible sea público. Y si el arrendador no consiente voluntariamente elevar a público el contrato privado de arrendamiento, el arrendatario deberá demandarlo y obtener una sentencia condenatoria en tal sentido.
2.- El acceso al Registro de la Propiedad se realiza por vía de inscripción y en la forma prevista en el RD 297/1996, de 23 febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos -EDL 1996/14334- (no modificado), es decir, presentando en el Registro «escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato» (art.2), reflejando en la inscripción todas las circunstancias que en dicho Real Decreto se recogen.
En este sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha puesto el acento en la necesidad de la escritura pública: en su Resolución de 5-6-12 (BOE 166 de 12 de julio) –EDD 2012/136292-. Registro de la Propiedad, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad a inscribir un testimonio de sentencia firme (se pretendía la inscripción de un contrato de arrendamiento de una finca extendido en documento privado, aportando una sentencia judicial que declaraba su vigencia), el Centro directivo confirma dicha calificación negativa dada la necesaria constancia del contrato de arrendamiento en escritura pública a la luz del citado RD 297/1996 -EDL 1996/14334-.
b.- Puede inscribirlo el arrendatario.
1.- Comoquiera que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de estos, son inscribibles en el Registro de la Propiedad (cfr. art.2 quinto LH -EDL 1946/59-), la legitimación para inscribir el contrato de arrendamiento corresponde individualmente tanto al transmitente del derecho (arrendador) como al adquirente (arrendatario), según dispone el art.6 LH.
2.- La escritura que contenga el contrato de arrendamiento puede inscribirse a petición únicamente del arrendatario al ser el más interesado (art.6.c LH -EDL 1946/59-) para oponerlo a los terceros hipotecarios que no podrán ignorarlo.
3.- Ahora bien, la elevación a público de un contrato privado ha de ser otorgado por los mismos interesados o su apoderado, siempre que la actuación de éste se haya producido en vida de aquellos.
4.- Debemos traer a colación el art.6 LH -EDL 1946/59-, conforme a la cual la inscripción de los títulos en el Registro puede solicitarse, indistintamente, por el que adquiere el derecho, por el que lo transmite o por quien tiene interés en asegurar el derecho que se deba inscribir (o sus representantes), bastando en todo caso acudir al tercero de los supuestos -interés en el aseguramiento del derecho- para entender que el arrendatario tiene plena legitimación para promover la inscripción registral, en especial cuando el tiempo pactado en superior al legal.
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