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INMOBILIARIO

¿Pueden las juntas de propietarios prohibir sin justa causa el alquiler vacacional o solo «limitarlo o condicionarlo»?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Tras la reforma de la LPH por el Real Decreto –Ley 7/2019 -EDL 2019/5763-, de 6 de marzo por el que se modifica el art.17 LPH -EDL 1960/55- y se crea un núm.12 que se refiere al acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art.5 de la Ley 29/1994 -EDL 1994/18384-, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. La cuestión que surge es si con esta redacción se ha otorgado a las juntas de propietarios el poder de “prohibir sin justa causa” el alquiler vacacional en las comunidades, o más bien se ha concedido a las juntas la facultad de fijar unas condiciones o limitaciones para que el comunero que quiera dedicar su inmueble al alquiler vacacional tenga que cumplirlas y en su defecto es cuando surgiría la “prohibición con justa causa” al no haberse aceptado y ejecutado las limitaciones o condiciones establecidas en el acuerdo por la junta. En consecuencia, ¿Existe un poder omnímodo de la junta a prohibir sin justificación? ¿O más bien la prohibición devendría de forma individual al comunero infractor de esas limitaciones o condiciones?

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de julio de 2019.

Puntos de vista

Francisco

En el Real Decreto Ley 7/2019 -

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Juan Ángel

La naturaleza especial del régimen de propiedad horizontal, se caracte...

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María Félix

El nuevo párrafo 12 del art.17 LPH -

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Resultado

Conclusión (resultado 5 a 2)

La reforma de la LPH por real decreto 7/2019 no permite la prohibición por la junta del alquiler vacacional por 3/5. Solo regularlo

1.- La actividad a que se refiere la letra e del art.5 LAU -EDL 1994/18384- no puede ser “prohibida” o eliminada por la comunidad de propietarios si alcanza la mayoría referida de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y sí tan solo limitada o condicionada o, si se quiere, restringida.

2.- La comunidad no podrá impedir que un comunero pueda ejercer la actividad indicada en una finca de su propiedad, ni suprimir su derecho a hacerlo aunque, como se dice, sí podrá establecer los límites o condiciones a los que aquella deba someterse, límites y condiciones que no podrán ser arbitrarios ni caprichosos sino justificados y motivados, en orden a evitar una postura por parte de esa mayoría que pueda ser calificada como de abuso de derecho, proscrito de toda decisión comunitaria. Igualmente, tales limitaciones no podrán ser de tal calibre que, de facto, supongan la supresión de ese derecho.

Solo si el comunero que ejerciera dicha actividad franquea los límites, condiciones o restricciones que hubiera justificada y razonadamente acordado la comunidad, esta podrá ejercitar las acciones que estime oportunas en orden a que cese la misma.

3.- ¿Que limites o condiciones se pueden imponer por parte de la comunidad de propietarios al uso vacacional de las viviendas del inmueble?

Sin perjuicio de las obligaciones de los propietarios de las viviendas destinadas a uso turístico de cumplir los requisitos administrativos que se puedan haber fijado por cada comunidad autónoma, la comunidad de propietarios puede establecer diversas limitaciones, como por ejemplo la no permanencia en las zonas comunes de los ocupantes, que las llaves de la vivienda o del portal, no se puedan dejar fuera del edificio para que las recoja el futuro inquilino, por el peligro de seguridad que puede suponer para la finca, limitar el número de usuarios que puedan estar en la vivienda de formado simultánea, etc.; en todo caso debe tratarse de limitaciones o condiciones que tenga un beneficio para la finca, y el resto de los ocupantes, pero no condiciones que impliquen un claro abuso de derecho, o que lo que supongan realmente sea una prohibición absoluta de ese destino vacacional de la vivienda, que no se deduce de la norma examinada.

4.- Pero la comunidad, aunque alcance la mayoría cualificada que determina ese número 12 del art.17 LPH -EDL 1960/55-, no puede prohibir directamente que uno de los inmuebles particulares de una comunidad de propietarios se dedique al llamado alquiler vacacional. Otra cosa distinta es que, establecidas determinadas condiciones para ello, el incumplimiento de las mismas, si afecta de una manera importante al desenvolvimiento normal de la comunidad, pueda considerarse actividad molesta y ser prohibida.

5.- Interpretar la limitación como una prohibición absoluta constituye, desde nuestro punto de vista, un exceso que vulneraría las facultades dominicales derivadas del derecho del titular de la vivienda salvo que tuvieran su base en una normativa extra comunitaria.

Dicho de otro modo, la junta de propietarios solo podría prohibir el uso solo cuando la normativa sectorial no permite la actividad en el tipo, lugar o tiempo del edificio, en modo tal que en realidad, nada podría añadir a dicha regulación, teniendo solo sentido en realidad la actividad limitativa de la comunidad en aquellos casos en que la normativa sectorial admitiera vectores, en función de condiciones, arcos decisorios que constituirían, a la postre, formas de condicionamiento en el uso turístico de la propiedad que sí podrían adoptarse por la comunidad mediante un acuerdo del art.17.12ª LPH -EDL 1960/55- que sin embargo, entendemos, no podría adoptar un límite entendido como prohibición de la actividad por moles del art.7.2 LPH que no admite -creemos- formas preventivas.

6.- La intención de la norma se orienta a facilitar la posibilidad de adopción de acuerdos que regulen o condicionen por parte de la comunidad tales usos de las viviendas, cuando el título constitutivo no prohíba tales usos, así como el facilitar en virtud de tal uso y de la proliferación de gastos que ello puede originar al Conjunto de la comunidad, una mayor participación del titular del elemento que se afecta a estas actividades.

Voto particular (2): D. Eduardo Salinas Verdeguer y D. Salvador Vilata Menadas

1.- La regla comentada otorga a la junta de propietarios un poder omnímodo, para que tres cuartas partes de los propietarios y de las cuotas, no solo puedan prohibir en la práctica el arrendamiento turístico de las viviendas, sino que también pueden establecer cuotas especiales o más gastos comunes a cargo de las viviendas arrendadas para fines turísticos. Todo ello sin necesidad de fundamentación, ya que la norma no la exige.

2.- La norma alude a la posibilidad de establecimiento de limitaciones o condicionantes para tal actividad en un inmueble privativo de la comunidad. No se alude, al menos expresamente, a la prohibición. Pero tampoco parece que la norma excluya este último escenario. Ahora bien, con ello se habilita que el propietario afectado por un acuerdo (no causalizado) de prohibición absoluta, pudiere impugnar judicialmente el acuerdo por la vía del art.18.1 letra c) LPH -EDL 1960/55-.