¿Pueden las juntas de propietarios prohibir sin justa causa el alquiler vacacional o solo «limitarlo o condicionarlo»?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Tras la reforma de la LPH por el Real Decreto –Ley 7/2019 -EDL 2019/5763-, de 6 de marzo por el que se modifica el art.17 LPH -EDL 1960/55- y se crea un núm.12 que se refiere al acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art.5 de la Ley 29/1994 -EDL 1994/18384-, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. La cuestión que surge es si con esta redacción se ha otorgado a las juntas de propietarios el poder de “prohibir sin justa causa” el alquiler vacacional en las comunidades, o más bien se ha concedido a las juntas la facultad de fijar unas condiciones o limitaciones para que el comunero que quiera dedicar su inmueble al alquiler vacacional tenga que cumplirlas y en su defecto es cuando surgiría la “prohibición con justa causa” al no haberse aceptado y ejecutado las limitaciones o condiciones establecidas en el acuerdo por la junta. En consecuencia, ¿Existe un poder omnímodo de la junta a prohibir sin justificación? ¿O más bien la prohibición devendría de forma individual al comunero infractor de esas limitaciones o condiciones?
Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos
Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.
Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de julio de 2019.
«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e del artículo 5 de la Ley 29/1994 -EDL 1994/18384-, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Por su parte, conforme a dicho RDL -EDL 2019/5763-, la letra e del art. 5 -EDL 1994/18384 queda redactada de la siguiente forma: Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU:
e La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Pues bien, lo primero que debe significarse es que el precepto respecto del que se plantea la cuestión utiliza los términos “limitar” y “condicionar” y si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua para ver cómo se definen tales términos advertimos que la palabra limitar se define, en su segunda acepción, como “Fijar los límites de algo que tiene varias posibilidades, como derechos, atribuciones, jurisdicción, etc. normalmente, supone una restricción de estos límites”.
Por su parte, condicionar se define como “Hacer que algo dependa de alguna condición”.
Por tanto, la primera conclusión a la que puede llegarse tras la lectura del mencionado precepto es la de que la actividad a que se refiere la letra e del art.5 LAU -EDL 1994/18384 no puede ser “prohibida” o eliminada por la comunidad de Propietarios si alcanza la mayoría referida de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y sí tan solo limitada o condicionada o, si se quiere, restringida.
Así pues, la comunidad no podrá impedir que un comunero pueda ejercer la actividad indicada en una finca de su propiedad, ni suprimir su derecho a hacerlo aunque, como se dice, sí podrá establecer los límites o condiciones a los que aquella deba someterse, límites y condiciones que no podrán ser arbitrarios ni caprichosos sino justificados y motivados, en orden a evitar una postura por parte de esa mayoría que pueda ser calificada como de abuso de derecho, proscrito de toda decisión comunitaria. Igualmente, tales limitaciones no podrán ser de tal calibre que, de facto, supongan la supresión de ese derecho.
Solo si el comunero que ejerciera dicha actividad franquea los límites, condiciones o restricciones que hubiera justificada y razonadamente acordado la comunidad, esta podrá ejercitar las acciones que estime oportunas en orden a que cese la misma.
No obstante, entiendo que si existe unanimidad en cuanto a la prohibición de que se pueda ejercer la actividad recogida en el citado art.5.e LAU -EDL 1994/18384-, dicho acuerdo será válido en tanto es admitido por todos los comuneros y al ser inscrito en el Registro de la Propiedad vinculará a terceros que accedan a la propiedad de alguna fina de la comunidad.
En cualquier caso, cabe decir que la comunidad siempre tendrá a mano la posibilidad que le ofrece el art.7.2 LPH -EDL 1960/55 en orden a ejercitar la acción de cesación si se diera el caso de que el propietario u ocupante del piso o local desarrollarán en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resultaran dañosas para la finca o que contravinieran las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En uno u otro caso, la comunidad deberá recurrir al procedimiento de juicio declarativo ordinario en aplicación del art.249.1.8 LEC -EDL 2000/77463-.
La naturaleza especial del régimen de propiedad horizontal, se caracte...
La naturaleza especial del régimen de propiedad horizontal, se caracteriza por existir una propiedad exclusiva sobre los diferentes pisos y locales que forma parte del inmueble, y una copropiedad de los elementos comunes ya lo sean por naturaleza o destino por lo tanto el propietario de estos elementos privativos pude hacer uso de ellos con arreglo a su finalidad, por lo que al ser consustancial al derecho de propiedad, que el propietario pueda hacer uso de sus bienes, y en el caso concreto de las viviendas o locales que se integran en el inmueble , bien mediante su uso y disfrute personal, bien mediante su cesión a un tercero, cesión que puede ser onerosa o gratuita, y en el caso de ser dicha cesión con carácter oneroso, puede hacerse bien en base a un contrato de arrendamiento sujeto a la ley de arrendamientos urbanos, o bien en virtud de cualquier otro contrato, como puede ser de uso vacacional, que expresamente no está sujeto a la ley especial en materia de arrendamientos urbanos, el propietario, salvo disposición legal, en principio y como regla general no puede ver limitado dicho uso personalmente o mediante su cesión a un tercero.
Si bien no se puede olvidar el fin social de la propiedad privada que se consagra en la propia Constitución la ley de propiedad horizontal las únicas limitaciones que establece, con carácter general, al uso de las viviendas y locales por parte de su propietario, integrantes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, es no poder desarrollar en él, las activadas que establece el art.7.2 LPH -EDL 1960/55-, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas por lo tanto si no existe ninguna otra limitación legal no podría limitarse el uso vacacional de las diferentes viviendas.
El arrendamiento de una vivienda de un inmueble para su uso vacacional, no solo supone o puede suponer un uso más intensivo de los elementos comunes, sino también que puede perjudicar o afectar al uso de esos elementos comunes por parte del resto de los copropietarios, siendo esta la razón tanto de la reforma llevada a cabo de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, como de la regulación administrativa que sobre el uso de pisos turísticos vienen haciendo las distintas comunidades autónomas.
La Exposición de motivos del RDL 7/2019 -EDL 2019/5763-, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que ha introducido el apartado 12 del art.17 LPH -EDL 1960/55-, en el que se recoge el requisito de que el acuerdo se adopte por una mayoría de tres quintos de los propietarios, que a su vez representen tres quintos de las cuotas de participación, a fin de establecer condiciones o límites a la explotación como pisos turísticos de viviendas del inmueble, hace referencia con esas mismas expresiones, es decir a la posibilidad de establecer límites o condiciones para ese uso, por lo que de la dicción e interpretación literal de dicho precepto, debe entenderse que la comunidad de propietarios, está facultada para limitar o condicionar el uso vacacional de los pisos, pero no para prohibir dicho destino, sin una justa causa, o causa justificada, pues el legislador ni en dicha exposición de motivos, ni en el art.17.2 LPH habla de suprimir o prohibir, sino de limitar o condicionar el ejercicio de la actividad.
Esta interpretación, por otro lado, es más acorde con el contenido del derecho de propiedad, derecho que permite a su propietario el uso y disfrute del bien de su propiedad, en este caso la vivienda, con arreglo a su destino, sin que se pueda desconocer que las limitaciones al dominio, deben ser objeto de una interpretación restrictiva.
El acuerdo por el que una comunidad de propietarios prohíba sin más, el uso vacacional de las viviendas, que se integran en el inmueble, podría ser impugnado por los cauces previstos en el art.18.1. 3 LPH -EDL 1960/55-.
Ahora bien esta conclusión implica dos cuestiones complejas, por un lado que parece excluir que en el titulo constitutivo se establezca por unanimidad de los propietarios, que no se pueda destinar las viviendas a este uso vacacional, pues cuando la ley al hablar de este tipo de acuerdos, al fijar el régimen de mayorías para adoptar estos acuerdos, establece que “suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos”, lo que a sensu contrario, parece dar a entender que no cabría una prohibición absoluta, aunque se llevara a cabo la modificación del título constitutivo, o se recogiera de forma expresa a la hora de su otorgamiento, y la constitución del inmueble en el régimen de propiedad horizontal pues parece excesivo que si la comunidad al constituirse, o en un momento posterior en virtud de un acuerdo unánime de todos los copropietarios, entiende que procede modificar el titulo constitutivo, estableciendo la limitación de que las viviendas no puedan destinarse a ese uso vacacional, pueda posteriormente modificarse con unas mayorías inferiores, cuando el titulo constitutivo se inscribe en el Registro de la Propiedad y puede ser conocido tanto por los propietarios actuales, como los futuros pues se podría dar el caso que una persona que haya adquirido la vivienda precisamente por esa condición, en un futuro pueda ver alterado su uso y disfrute, en base a unos acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo, sin que se respete el criterio de la unanimidad para su modificación.
La segunda cuestión controvertida que se plantea, es que limites o condiciones se pueden imponer por parte de la comunidad de propietarios al uso vacacional de las viviendas del inmueble sin perjuicio de las obligaciones de los propietarios de las viviendas destinadas a uso turístico de cumplir los requisitos administrativos que se puedan haber fijado por cada comunidad autónoma, la comunidad de propietarios puede establecer diversas limitaciones, como por ejemplo la no permanencia en las zonas comunes de los ocupantes, que las llaves de la vivienda o del portal, no se puedan dejar fuera del edificio para que las recoja el futuro inquilino, por el peligro de seguridad que puede suponer para la finca, limitar el número de usuarios que puedan estar en la vivienda de formado simultánea, etc. en todo caso debe tratarse de limitaciones o condiciones que tenga un beneficio para la finca, y el resto de los ocupantes, pero no condiciones que impliquen un claro abuso de derecho, o que lo que supongan realmente sea una prohibición absoluta de ese destino vacacional de la vivienda, que no se deduce de la norma examinada.
En ese precepto el legislador ha previsto, con carácter general, las pautas de convivencia en una comunidad de propiedad horizontal, y en particular, las mayorías que deben alcanzarse en las juntas de propietarios en función del tipo de acuerdo o a las cuestiones que afectasen para modular la necesaria ponderación entre el derecho de propiedad exclusivo sobre determinados elementos del inmueble, la copropiedad de otros, y finalmente, la convivencia de ambas situaciones para evitar abusos en uno u otro sentido, art.3 y 6 LPH -EDL 1960/55-. Dentro de este marco se añade ese nuevo número 12 al art.17 LPH. La redacción del mismo ya comienza hablando de limitar o condicionar, que no es lo mismo que prohibir, para limitar o condicionar hay que partir de una posibilidad de ejercicio de un derecho, modulado si se quiere, pero del ejercicio como tal, si ese derecho no se tiene porque está prohibido, no se puede limitar o condicionar. A mayor abundamiento, el art.7 LPH, -que no ha sido modificado-, dice que para que una actividad esté prohibida ha de estar dispuesto en los estatutos de la comunidad, y además, ha de resultar ”dañosa para la finca o que contravenga las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Con ello considero que la comunidad, aunque alcance la mayoría cualificada que determina ese número 12 art.17 LPH -EDL 1960/55-, no puede prohibir directamente que uno de los inmuebles particulares de una comunidad de propietarios se dedique al llamado alquiler vacacional. Otra cosa distinta es que, establecidas determinadas condiciones para ello, el incumplimiento de las mismas, si afecta de una manera importante al desenvolvimiento normal de la comunidad, pueda considerarse actividad molesta y ser prohibida.
Dice el art.17.12ª LPH -EDL 1960/55 que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos-EDL 1994/18384-, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Parece por tanto evidente, desde una aproximación literaria al precepto, que no pueden las juntas de propietarios prohibir sin justa causa el arrendamiento turístico. Pero lo relevante es que desde una aproximación jurídica, la llamada que se contiene en la norma antes transcrita a la normativa sectorial turística, se eleva aquí en “justa causa” y por tanto, en límite legal a cualquier acuerdo que pudiera adoptarse -art.7.2 LPH -EDL 1960/55-.
Desde nuestro punto de vista ello implica que una junta de propietarios solo podría limitar dicha actividad en los términos de la regulación legal que de esta actividad exista en cada ámbito territorial, pero en absoluto más allá y siempre sin perjuicio de la posibilidad de aplicar, si se dieran las circunstancias, del art.7.2 LPH -EDL 1960/55 sobre actividades molestas.
Ello enlaza, primero, con la facultad que a cada propietario corresponde en la decisión sobre el uso de la vivienda, segundo, con el hecho de que pueden haber límites, pero que éstos no pueden ser superiores a los que la normativa sectorial establezca, incluso como condiciones que cada comunidad puede asumir como propias pero que han de ser específicas y tercero, que, como resulta de la jurisprudencia -sentencia TS 729/2014, de 3 de diciembre -EDJ 2014/228362-, 728/2011, de 24 de octubre -EDJ 2011/286978-, sentencia AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 159/2017, de 8 de septiembre -EDJ 2017/256830 y AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 139/2016, de 12 de mayo -EDJ 2016/93423--, la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos no supone, por sí misma, limitación del uso o de las facultades dominicales.
Por tanto, interpretar la limitación como una prohibición absoluta constituye, desde nuestro punto de vista, un exceso que vulneraría las facultades dominicales derivadas del derecho del titular de la vivienda salvo que tuvieran su base en una normativa extra comunitaria.
Dicho de otro modo, la junta de propietarios solo podría prohibir el uso solo cuando la normativa sectorial no permite la actividad en el tipo, lugar o tiempo del edificio, en modo tal que en realidad, nada podría añadir a dicha regulación, teniendo solo sentido en realidad la actividad limitativa de la comunidad en aquellos casos en que la normativa sectorial admitiera vectores, en función de condiciones, arcos decisorios que constituirían, a la postre, formas de condicionamiento en el uso turístico de la propiedad que sí podrían adoptarse por la comunidad mediante un acuerdo del art.17.12ª LPH -EDL 1960/55 que sin embargo, entendemos, no podría adoptar un límite entendido como prohibición de la actividad por moles del art.7.2 LPH que no admite -creemos formas preventivas.
El RDL 7/2019 -EDL 2019/5763 parece abordar si bien desde una perspectiva singular la cesión temporal del uso de viviendas que comporta la actividad de las denominadas de uso turístico. Lo hace no solo para excluirlas del ámbito de la ley especial de arrendamientos urbanos, sino también en el orden de los acuerdos adoptados en el seno comunitario para limitar o condicionar el uso de tales elementos privativos, así como para fijar cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda afecta.
Como se expone en la Exposición de Motivos ello es sin perjuicio de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
Ello implica que no es voluntad de la norma facilitar una actividad no permitida. En mi opinión la intención de la norma se orienta a facilitar la posibilidad de adopción de acuerdos que regulen o condicionen por parte de la comunidad tales usos de las viviendas, cuando el título constitutivo no prohíba tales usos, así como el facilitar en virtud de tal uso y de la proliferación de gastos que ello puede originar al conjunto de la comunidad, una mayor participación del titular del elemento que se afecta a estas actividades.
Cabe recordar que conforme al art.5 LPH -EDL 1960/55 El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
A mi juicio por tanto tales actuaciones podrán ser objeto de prohibición en el título constitutivo, si bien la nueva mayoría será necesaria para la modificación de lo allí acordado. Dicho de otro modo si el título permite tales actividades no será necesaria la unanimidad para su modificación conforme a la previsión del 17.6 LPH -EDL 1960/55-, bastará la nueva mayoría de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, y viceversa si las prohíbe. E igualmente se continuara posibilitando cuando así se crea oportuno poder instar la acción prevista en el art.7.2 LPH pues al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En todo caso la utilización del término limitar y del término condicionar, tienen la suficiente extensión conjunta para abarcar a mi juicio todo tipo de decisiones que en este sentido pueda adoptar la junta sobre el particular que no exigen ningún tipo de justificación. Por lo tanto cabría plantear que con independencia de que el comunero pudiera incluir en el desarrollo de una actividad molesta o dañina puede si infringe los límites o condiciones marcadas en los Estatutos incurrir igualmente en una actividad prohibida estatutariamente.
Con independencia de la opinión que merezca el precepto, parece claro ...
Con independencia de la opinión que merezca el precepto, parece claro que, como dice la pregunta, la regla comentada otorga a la junta de propietarios un poder omnímodo, para que tres cuartas partes de los propietarios y de las cuotas, no solo puedan prohibir en la práctica el arrendamiento turístico de las viviendas, sino que también pueden establecer cuotas especiales o más gastos comunes a cargo de las viviendas arrendadas para fines turísticos. Todo ello sin necesidad de fundamentación, ya que la norma no la exige.
Al promulgar el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763 se ha limitado o reducido el derecho de propiedad privada, que está expresamente reconocido en el art.33 CE -EDL 1978/3879 -además de en los pactos sobre derechos fundamentales-, con un contenido delimitado por su función social. El derecho a limitar el derecho de propiedad, impidiendo o limitando el arrendamiento vacacional, que se atribuye a los restantes propietarios de pisos o locales, no se puede calificar como una delimitación del derecho de propiedad por su función social, por lo que es posible sostener que el precepto comentado incumple lo dispuesto en el art.33 CE, además de exceder de los límites de lo que se puede regular mediante Real Decreto-ley.
También se podría sostener que, con esta facultad atribuida a la junta de propietarios, de prohibir o limitar a sus integrantes los contratos de arrendamiento turístico, se conculca lo dispuesto en el artículo 10 de la Constitución -EDL 1978/3879-, que reconoce el libre desarrollo de la personalidad como fundamento del orden político y de la paz social. Asimismo, el artículo 38 de la Constitución reconoce la libertad de empresa dentro de la economía de mercado y no se alcanza a comprender la razón de que la norma legal comentada conceda a unos particulares la facultad de impedir o limitar una clase de contratos, no prohibidos por la ley, convenidos en uso del derecho a la autonomía de la voluntad.
Para que los acuerdos de la junta de propietarios sobre arrendamientos turísticos afecten a los adquirentes posteriores de las viviendas afectadas por la limitación, será imprescindible su publicidad registral, lo que exige en primer lugar el otorgamiento de escritura pública de modificación del título constitutivo o de los estatutos y su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues en otro caso la ley garantiza la protección de la apariencia registral -en la que no constará la limitación-, por lo que los futuros adquirentes de buena fe no estarían obligados al cumplimiento de la limitación.
En caso de incumplimiento de lo acordado sobre arrendamiento vacacional la junta de propietarios, en función de la gravedad del incumplimiento tendrá dos opciones, ambas requieren la intervención de los tribunales en el caso de que el infractor no se aquiete a la pretensión de la comunidad. En el caso más grave se podrá aplicar la regla del artículo 7.2 LPH-EDL 1960/55 que permite una acción de cesación si se realizan actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En los demás supuestos el acuerdo de modificación del título constitutivo o de los estatutos será el fundamento adecuado para instar en juicio su cumplimiento.
El art.2.3 del RDL 7/2019 -EDL 2019/5763-, de 6 de marzo, ha incorporado un nuevo apartado 12º del art.17 LPH-EDL 1960/55-, conforme al cual “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e del art.5 LAU -EDL 1994/18384-, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
En orden a dilucidar el alcance de la norma puede resultar interesante considerar la referencia que al efecto se contiene en el Preámbulo del Real Decreto-Ley -EDL 2019/5763-, que al efecto indica que “En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial”.
Pues bien, parece claro que la ultima ratio de la norma pasa por flexibilizar el régimen de mayorías hábil para la válida adopción de acuerdos en esta materia. Con anterioridad a la reforma operada, por defecto la adopción de acuerdos requeriría la unanimidad, lo que obviamente venia a suponer una exigencia que abocaba al bloqueo de todo acuerdo restrictivo sobre este particular, pues parece claro que el comunero propietario del inmueble privativo en cuestión se opondría a su adopción.
Sentado lo anterior, la norma alude a la posibilidad de establecimiento de limitaciones o condicionantes para tal actividad en un inmueble privativo de la comunidad. No se alude, al menos expresamente, a la prohibición. Pero tampoco parece que la norma excluya este último escenario. Ahora bien, con ello se habilita que el propietario afectado por un acuerdo -no causalizado de prohibición absoluta, pudiere impugnar judicialmente el acuerdo por la vía del art.18.1 letra c LPH -EDL 1960/55-.
Así las cosas, la duda que puede plantearse bascula entre las dos siguientes opciones, a saber:
1. Una primera tesis puede mantener que, en principio, parece que debe desterrarse una eventual facultad incondicionada de la junta para acordar la prohibición radical, antes bien, parece que se habilita el establecimiento de unos condicionantes que puedan valorarse como razonables para conciliar la actividad con ánimo de lucro que se va a operar en ese inmueble privativo y la vida de la comunidad. Y obviamente, ante el eventual incumplimiento de tales condicionantes, y por ende no habiéndose podido llevar a efecto esa indicada conciliación, la comunidad podría adoptar, de manera sucesiva ya, otro tipo de acuerdos aun más restrictivos, llegando ahora sí ya incluso a la prohibición.
2. Una segunda tesis, por el contrario, habilitaría la posibilidad plena de acordar la modificación estatutaria por esta vía, prohibiendo el establecimiento de tal actividad de alquiler turístico en el edificio de la comunidad. Y en este sentido no sería necesario causalizar el sentido del acuerdo, bastaría con exteriorizar la voluntad de la junta de que no se ejerza tal actividad en la comunidad.
En mi opinión, es esta segunda tesis la que debe entenderse como hábil tras la modificación de la norma, que rebaja la exigencia de mayoría necesaria, y ello por cuanto –como no podía ser de otro modo la propia norma se cuida de salvar su vocación solo prospectiva en el tiempo, prohibiéndose expresamente su eventual carácter retroactivo. Esto es, lo que en ningún caso sería admisible es que por la vía de la adopción de un acuerdo de estas características se pudiera venir a remover -por contraria a los estatutos ahora modificados una actividad onerosa ya implantada -entiéndase lógicamente con observancia de los requisitos reglamentarios pertinentes en un inmueble de la comunidad.
La reforma de la LPH por real decreto 7/2019 no permite la prohibición por la junta del alquiler vacacional por 3/5. Solo regularlo
1.- La actividad a que se refiere la letra e del art.5 LAU -EDL 1994/18384- no puede ser “prohibida” o eliminada por la comunidad de propietarios si alcanza la mayoría referida de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y sí tan solo limitada o condicionada o, si se quiere, restringida.
2.- La comunidad no podrá impedir que un comunero pueda ejercer la actividad indicada en una finca de su propiedad, ni suprimir su derecho a hacerlo aunque, como se dice, sí podrá establecer los límites o condiciones a los que aquella deba someterse, límites y condiciones que no podrán ser arbitrarios ni caprichosos sino justificados y motivados, en orden a evitar una postura por parte de esa mayoría que pueda ser calificada como de abuso de derecho, proscrito de toda decisión comunitaria. Igualmente, tales limitaciones no podrán ser de tal calibre que, de facto, supongan la supresión de ese derecho.
Solo si el comunero que ejerciera dicha actividad franquea los límites, condiciones o restricciones que hubiera justificada y razonadamente acordado la comunidad, esta podrá ejercitar las acciones que estime oportunas en orden a que cese la misma.
3.- ¿Que limites o condiciones se pueden imponer por parte de la comunidad de propietarios al uso vacacional de las viviendas del inmueble?
Sin perjuicio de las obligaciones de los propietarios de las viviendas destinadas a uso turístico de cumplir los requisitos administrativos que se puedan haber fijado por cada comunidad autónoma, la comunidad de propietarios puede establecer diversas limitaciones, como por ejemplo la no permanencia en las zonas comunes de los ocupantes, que las llaves de la vivienda o del portal, no se puedan dejar fuera del edificio para que las recoja el futuro inquilino, por el peligro de seguridad que puede suponer para la finca, limitar el número de usuarios que puedan estar en la vivienda de formado simultánea, etc.; en todo caso debe tratarse de limitaciones o condiciones que tenga un beneficio para la finca, y el resto de los ocupantes, pero no condiciones que impliquen un claro abuso de derecho, o que lo que supongan realmente sea una prohibición absoluta de ese destino vacacional de la vivienda, que no se deduce de la norma examinada.
4.- Pero la comunidad, aunque alcance la mayoría cualificada que determina ese número 12 del art.17 LPH -EDL 1960/55-, no puede prohibir directamente que uno de los inmuebles particulares de una comunidad de propietarios se dedique al llamado alquiler vacacional. Otra cosa distinta es que, establecidas determinadas condiciones para ello, el incumplimiento de las mismas, si afecta de una manera importante al desenvolvimiento normal de la comunidad, pueda considerarse actividad molesta y ser prohibida.
5.- Interpretar la limitación como una prohibición absoluta constituye, desde nuestro punto de vista, un exceso que vulneraría las facultades dominicales derivadas del derecho del titular de la vivienda salvo que tuvieran su base en una normativa extra comunitaria.
Dicho de otro modo, la junta de propietarios solo podría prohibir el uso solo cuando la normativa sectorial no permite la actividad en el tipo, lugar o tiempo del edificio, en modo tal que en realidad, nada podría añadir a dicha regulación, teniendo solo sentido en realidad la actividad limitativa de la comunidad en aquellos casos en que la normativa sectorial admitiera vectores, en función de condiciones, arcos decisorios que constituirían, a la postre, formas de condicionamiento en el uso turístico de la propiedad que sí podrían adoptarse por la comunidad mediante un acuerdo del art.17.12ª LPH -EDL 1960/55- que sin embargo, entendemos, no podría adoptar un límite entendido como prohibición de la actividad por moles del art.7.2 LPH que no admite -creemos- formas preventivas.
6.- La intención de la norma se orienta a facilitar la posibilidad de adopción de acuerdos que regulen o condicionen por parte de la comunidad tales usos de las viviendas, cuando el título constitutivo no prohíba tales usos, así como el facilitar en virtud de tal uso y de la proliferación de gastos que ello puede originar al Conjunto de la comunidad, una mayor participación del titular del elemento que se afecta a estas actividades.
Voto particular (2): D. Eduardo Salinas Verdeguer y D. Salvador Vilata Menadas
1.- La regla comentada otorga a la junta de propietarios un poder omnímodo, para que tres cuartas partes de los propietarios y de las cuotas, no solo puedan prohibir en la práctica el arrendamiento turístico de las viviendas, sino que también pueden establecer cuotas especiales o más gastos comunes a cargo de las viviendas arrendadas para fines turísticos. Todo ello sin necesidad de fundamentación, ya que la norma no la exige.
2.- La norma alude a la posibilidad de establecimiento de limitaciones o condicionantes para tal actividad en un inmueble privativo de la comunidad. No se alude, al menos expresamente, a la prohibición. Pero tampoco parece que la norma excluya este último escenario. Ahora bien, con ello se habilita que el propietario afectado por un acuerdo (no causalizado) de prohibición absoluta, pudiere impugnar judicialmente el acuerdo por la vía del art.18.1 letra c) LPH -EDL 1960/55-.
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