La naturaleza especial del régimen de propiedad horizontal, se caracteriza por existir una propiedad exclusiva sobre los diferentes pisos y locales que forma parte del inmueble, y una copropiedad de los elementos comunes ya lo sean por naturaleza o destino por lo tanto el propietario de estos elementos privativos pude hacer uso de ellos con arreglo a su finalidad, por lo que al ser consustancial al derecho de propiedad, que el propietario pueda hacer uso de sus bienes, y en el caso concreto de las viviendas o locales que se integran en el inmueble , bien mediante su uso y disfrute personal, bien mediante su cesión a un tercero, cesión que puede ser onerosa o gratuita, y en el caso de ser dicha cesión con carácter oneroso, puede hacerse bien en base a un contrato de arrendamiento sujeto a la ley de arrendamientos urbanos, o bien en virtud de cualquier otro contrato, como puede ser de uso vacacional, que expresamente no está sujeto a la ley especial en materia de arrendamientos urbanos, el propietario, salvo disposición legal, en principio y como regla general no puede ver limitado dicho uso personalmente o mediante su cesión a un tercero.
Si bien no se puede olvidar el fin social de la propiedad privada que se consagra en la propia Constitución la ley de propiedad horizontal las únicas limitaciones que establece, con carácter general, al uso de las viviendas y locales por parte de su propietario, integrantes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, es no poder desarrollar en él, las activadas que establece el art.7.2 LPH -EDL 1960/55-, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas por lo tanto si no existe ninguna otra limitación legal no podría limitarse el uso vacacional de las diferentes viviendas.
El arrendamiento de una vivienda de un inmueble para su uso vacacional, no solo supone o puede suponer un uso más intensivo de los elementos comunes, sino también que puede perjudicar o afectar al uso de esos elementos comunes por parte del resto de los copropietarios, siendo esta la razón tanto de la reforma llevada a cabo de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, como de la regulación administrativa que sobre el uso de pisos turísticos vienen haciendo las distintas comunidades autónomas.
La Exposición de motivos del RDL 7/2019 -EDL 2019/5763-, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que ha introducido el apartado 12 del art.17 LPH -EDL 1960/55-, en el que se recoge el requisito de que el acuerdo se adopte por una mayoría de tres quintos de los propietarios, que a su vez representen tres quintos de las cuotas de participación, a fin de establecer condiciones o límites a la explotación como pisos turísticos de viviendas del inmueble, hace referencia con esas mismas expresiones, es decir a la posibilidad de establecer límites o condiciones para ese uso, por lo que de la dicción e interpretación literal de dicho precepto, debe entenderse que la comunidad de propietarios, está facultada para limitar o condicionar el uso vacacional de los pisos, pero no para prohibir dicho destino, sin una justa causa, o causa justificada, pues el legislador ni en dicha exposición de motivos, ni en el art.17.2 LPH habla de suprimir o prohibir, sino de limitar o condicionar el ejercicio de la actividad.
Esta interpretación, por otro lado, es más acorde con el contenido del derecho de propiedad, derecho que permite a su propietario el uso y disfrute del bien de su propiedad, en este caso la vivienda, con arreglo a su destino, sin que se pueda desconocer que las limitaciones al dominio, deben ser objeto de una interpretación restrictiva.
El acuerdo por el que una comunidad de propietarios prohíba sin más, el uso vacacional de las viviendas, que se integran en el inmueble, podría ser impugnado por los cauces previstos en el art.18.1. 3 LPH -EDL 1960/55-.
Ahora bien esta conclusión implica dos cuestiones complejas, por un lado que parece excluir que en el titulo constitutivo se establezca por unanimidad de los propietarios, que no se pueda destinar las viviendas a este uso vacacional, pues cuando la ley al hablar de este tipo de acuerdos, al fijar el régimen de mayorías para adoptar estos acuerdos, establece que “suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos”, lo que a sensu contrario, parece dar a entender que no cabría una prohibición absoluta, aunque se llevara a cabo la modificación del título constitutivo, o se recogiera de forma expresa a la hora de su otorgamiento, y la constitución del inmueble en el régimen de propiedad horizontal pues parece excesivo que si la comunidad al constituirse, o en un momento posterior en virtud de un acuerdo unánime de todos los copropietarios, entiende que procede modificar el titulo constitutivo, estableciendo la limitación de que las viviendas no puedan destinarse a ese uso vacacional, pueda posteriormente modificarse con unas mayorías inferiores, cuando el titulo constitutivo se inscribe en el Registro de la Propiedad y puede ser conocido tanto por los propietarios actuales, como los futuros pues se podría dar el caso que una persona que haya adquirido la vivienda precisamente por esa condición, en un futuro pueda ver alterado su uso y disfrute, en base a unos acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo, sin que se respete el criterio de la unanimidad para su modificación.
La segunda cuestión controvertida que se plantea, es que limites o condiciones se pueden imponer por parte de la comunidad de propietarios al uso vacacional de las viviendas del inmueble sin perjuicio de las obligaciones de los propietarios de las viviendas destinadas a uso turístico de cumplir los requisitos administrativos que se puedan haber fijado por cada comunidad autónoma, la comunidad de propietarios puede establecer diversas limitaciones, como por ejemplo la no permanencia en las zonas comunes de los ocupantes, que las llaves de la vivienda o del portal, no se puedan dejar fuera del edificio para que las recoja el futuro inquilino, por el peligro de seguridad que puede suponer para la finca, limitar el número de usuarios que puedan estar en la vivienda de formado simultánea, etc. en todo caso debe tratarse de limitaciones o condiciones que tenga un beneficio para la finca, y el resto de los ocupantes, pero no condiciones que impliquen un claro abuso de derecho, o que lo que supongan realmente sea una prohibición absoluta de ese destino vacacional de la vivienda, que no se deduce de la norma examinada.
