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Inmobiliario

¿Puede mantenerse, tras la Ley 5/2019, la doctrina jurisprudencial que sostiene que no cabe efectuar el control de transparencia material cuando el prestatario no es consumidor?

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

Es doctrina jurisprudencial consolidada la que sostiene que no cabe efectuar el control de transparencia material cuando el prestatario no es consumidor. Pero, ¿puede mantenerse este criterio, con tal generalización, tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario -EDL 2019/7993-?.

Comentario

Hemos considerado oportuno formular esta cuestión porque la nueva Ley sobre contratos de crédito inmobiliario -EDL 2019/7993-, introduce en sus distintos parámetros, también una referencia explícita sobre la condición de los sujetos partes contratantes. Así, en el artículo 2-1-a), relativo al ámbito de aplicación, explicita la norma que la ley es de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por prestamistas profesionales en los que el prestatario -fiador o garante- sea persona física y el contrato tenga por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria -u otro derecho real- sobre un inmueble de uso residencial, sin exigencia de que el prestatario sea consumidor que es condición sí requerida de forma explícita en el apartado b) de la misma norma cuando el objeto del préstamo sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre inmuebles.

Por tanto es dable entender que si se solicita un préstamo con garantía hipotecaria a efectos de financiación de cualquier actividad que no sea la de adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre inmuebles, por ejemplo un empresario autónomo para invertir en su empresa, el préstamo se regulará por lo establecido en la ley con todas sus consecuencias que claramente implican extender el concepto de transparencia material, hasta ahora limitado a los contratos con consumidores, también a empresarios personas físicas, lo que por otro lado afirma el propio preámbulo de la ley -EDL 2019/7993- cuando sostiene que «la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores», añadiendo que«Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios -EDL 2011/235486-.»

Como bien apunta uno de nuestros autores, no debe confundirse la transparencia material con la abusividad ni es dable entender que se subsumen en el caso todos los empresarios. Pero ello no obstante es evidente que se produce un cambio de paradigma respecto de la posición hasta ahora sostenida respecto de los controles en cuanto al clausulado condiciones generales de la contratación y por tanto, sí parece conveniente introducir las matizaciones y valoraciones que cada uno de los nuestros autores traslada en su exposición que sin duda enriquecen la mejor comprensión de esta nueva norma de nuestro Ordenamiento.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de junio de 2019.

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