Los medios de comunicación han destacado recientemente la existencia de un negocio jurídico cuya comercialización está ganando peso en nuestro país: la compraventa de la nuda propiedad, cuyo volumen de negocio está aumentando debido al encarecimiento del precio de las viviendas. Esta alternativa, de conformidad con los datos obtenidos por el Colegio de Registradores de España, encadena tres años de crecimientos constantes y, a finales de 2023, registró el dato más elevado de la última década; todo ello durante un año marcado por las constantes subidas de los tipos de interés para combatir la inflación.
En el mercado inmobiliario residencial, la adquisición de este derecho está multiplicándose especialmente en zonas donde la población es más envejecida, entre otras, Madrid, Castilla y León, Cataluña y Cantabria. El auge de esta figura está fundamentado en el envejecimiento de la población, una mayor esperanza de vida y la necesidad de liquidez que adolecen los más mayores, debido a una pensión insuficiente para poder mantener un adecuado nivel de vida.
Esta figura consiste en que el vendedor transmite la titularidad de una vivienda, pero mantiene el uso y disfrute de la misma por un periodo temporal o mientras viva. Así, en el momento del fallecimiento del vendedor o una vez transcurrido el plazo pactado, el pleno dominio pertenece al comprador, extinguiéndose el usufructo. Este negocio jurídico suele ser especialmente atractivo para personas mayores solteras, viudas o que no tienen descendencia directa, que buscan un complemento adicional a su pensión. Este complemento se materializa mediante un pago único de capital o una renta vitalicia periódica.
Como principales ventajas para el comprador, el precio de la vivienda en esta modalidad se sitúa entre un 20% y un 50% por debajo del valor de mercado, dependiendo de factores como la ubicación de la vivienda, que afectará a su futura revaloración o la esperanza de vida del vendedor, haciendo este negocio atractivo para personas a partir de los 65 años porque, en caso contrario, el valor del usufructo sería superior al valor de la vivienda. En todo caso, el atractivo de la operación dependerá, en el corto y medio plazo, de la longevidad del vendedor. Para el vendedor, la principal ventaja es poder obtener un ingreso adicional a su pensión, manteniendo el usufructo de su casa durante su vida.
Desde el punto de vista tributario, la ganancia de capital en la transmisión de la nuda propiedad, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, estará exenta de tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre que el vendedor sea mayor de 65 años y se trate de vivienda habitual.
Fuera de estos casos, la fiscalidad en la transmisión de la nuda propiedad dependerá de cómo perciba el vendedor el capital; si lo recibe como un pago único, la ganancia de capital tributará en la base imponible del ahorro, como rendimiento del capital mobiliario, a un tipo entre el 19% y el 28%. Sin embargo, si lo percibe como una renta vitalicia, el vendedor deberá tributar anualmente, en la base imponible del ahorro, también como rendimiento del capital mobiliario, por cada anualidad recibida, si bien estas cantidades quedarán reducidas en los porcentajes que la Ley establece según la edad del rentista en el momento de la constitución de la renta.
Además de la compraventa de la nuda propiedad, existen en nuestro país otras figuras similares como la hipoteca inversa, donde una entidad de crédito o aseguradora concede un crédito a determinados solicitantes (personas de edad igual o superior a los 65 años o a las que se haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%), mediante disposiciones periódicas o únicas, a un tipo de interés superior al de mercado. El objeto de esta hipoteca son bienes inmuebles que sean del solicitante, normalmente de difícil venta, siempre que sea vivienda habitual. Así, en el momento del fallecimiento del solicitante, o si así se hubiera pactado, al fallecimiento del último de los beneficiarios, el crédito podrá ser cancelado por sus herederos satisfaciendo la totalidad de la deuda vencida, con los intereses correspondientes y, si no lo abonaren una vez extinguido el préstamo, el acreedor sólo podrá dirigir su acción hipotecaria contra los bienes de la herencia.
En conclusión, la transmisión de la nuda propiedad, a pesar de la arraigada cultura de la propiedad en España, está de moda debido al actual cambio demográfico que está experimentando la sociedad española, junto con un cambio de mentalidad que pretende utilizar el patrimonio inmobiliario para generar ingresos durante la jubilación.
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