INDICE
1.- Introducción.
2.- La decisión del arrendatario de rescindir el contrato y abandonar el inmueble restando plazo por cumplir en el contrato otorga al arrendador el derecho indemnizatorio.
a) En arrendamientos de viviendas.
b) En arrendamiento de locales de negocio.
1.- Introducción.
La LAU prevé en el art. 11 la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato y abandonar el inmueble donde ha estado residiendo. Y estas situaciones que contemplaba de forma simbólica la LAU resulta que se están dando con cierta frecuencia en la actualidad con motivo de la crisis económica. Lo explicamos.
La actual situación de bajada de precios de los contratos de arrendamiento provocado por los efectos de la crisis y la elevada oferta de inmuebles en el mercado ha provocado que muchos arrendatarios estén forzando a sus arrendadores a bajarles la renta mensual, cuando en el contrato tenían fijadas unas sumas mensuales de rentas y un periodo de duración del arrendamiento, ya que aunque sabemos que el art. 9 LAU señala que las partes fijarán libremente la duración del contrato, si este fuera de duración anual tan solo es el arrendatario el que tiene el derecho de prórroga hasta cinco años, pero si el arrendatario desea seguir en el inmueble tendrá perfecto derecho a mantenerse en el arrendamiento por plazo de hasta cinco años, momento en el cual el arrendador ya tendrá el derecho a recuperar el inmueble.
La situación del mercado de venta de viviendas ha provocado que personas que habían adquirido un inmueble para volverlo a vender hace tiempo, y que no lo consiguen por las razones que todos conocemos, se hayan lanzado al mercado del alquiler para poder obtener, al menos, una rentabilidad por el precio del arriendo, siempre y cuando se le asegure el pago de la renta por los mecanismos que conocemos, -y de las que ya hemos hablado en esta revista-, de la constitución de una póliza de seguro, un aval, o mecanismos similares de aseguramiento. Sin embargo, la elevada oferta que está saliendo al mercado del alquiler, aunque en algunos arrendadores siga permaneciendo el miedo a las dificultades que ponen algunos arrendatarios a abandonar el inmueble cuando dejan de pagar la renta, está haciendo que estos empiecen a poner sus condiciones de rebajas de los precios ante la elevada oferta del mercado. Incluso, algunos arrendatarios advierten a sus arrendadores de que tienen que reducir el precio del alquiler bajo la advertencia de que en su defecto abandonarán el inmueble por existir otros de semejantes características que sí aceptan el precio que le está reclamando el arrendatario como renta mensual. Lo sorprendente de la situación es que estas solicitudes se están llevando a cabo con contrato en vigor y olvidando el arrendatario que las obligaciones firmadas en el contrato deben cumplirse, no estando obligado en modo alguno el arrendador a bajar el precio de la renta por la alegación de que "han cambiado las circunstancias existentes al momento de la firma del contrato". Es decir, que resulta curioso que si hasta la fecha lo que se aplicaba era que transcurrido el año de arrendamiento se procedía a la actualización de la renta del contrato conforme a lo establecido en el art. 18 LAU, resulta que, incluso, en la actualidad muchos arrendadores no están aplicando la cláusula reconocida y firmada en el contrato de la elevación actualizada del contrato transcurrido el primer año del arrendamiento. Y no lo hacen porque si tienen un arrendatario que es "cumplidor" en el pago de la renta parece ser más segura la confianza de que cobrará puntualmente la renta que correr el riesgo de que el arrendatario abandone el inmueble y se pierda el arrendador a un "buen arrendatario" por una pequeña suma que puede suponer la de la actualización de la renta, aunque tenga derecho a ella el arrendador.
Esta tesitura está, como sabemos, en la mente de muchos arrendadores en el juego actual de la competencia que existe de la oferta de inmuebles y la reducida cifra de arrendatarios cumplidores que existen en un momento como el actual. Aun así, lo que nos planteamos es si es legítima la situación de fuerza que se plantea por los arrendatarios y si llegado el caso del abandono del inmueble del arrendatario tendrá derecho el arrendador a ejecutar una indemnización por la resolución anticipada del arrendamiento sin justificación alguna. Por ello y para ello, la LAU contempló en el art. 11 para los arrendamientos de viviendas, bajo la rúbrica del Desistimiento del contrato que "En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
Esta regulación contempla dos opciones claras, a saber:
a) Que el contrato ya haya sobrepasado el plazo de cinco años fijado en el contrato, permitiendo ex lege la LAU que en cualquier momento pueda el arrendatario desistir del contrato con dos meses de antelación en el preaviso al arrendador.
b) Que en el propio contrato las partes ya hayan pactado expresamente la posibilidad del desistimiento en el contrato por el arrendatario, lo que exige que no se trate del típico caso de que se pacta por un año y con prórroga voluntaria para el arrendatario de llegar a cinco años.
Ahora bien, la casuística diaria nos muestra diversas situaciones muy distintas a las dos contempladas en la LAU, prueba evidente de que el legislador se quedó corto, muy corto, al prever la regulación de las circunstancias que concurren en el desistimiento del contrato por el arrendatario, dejando, - como siempre, todo sea dicho- que sean los tribunales de justicia los que vayan dando cumplida respuesta a cada uno de los variados supuestos que puedan presentarse.
2.- La decisión del arrendatario de rescindir el contrato y abandonar el inmueble restando plazo por cumplir en el contrato otorga al arrendador el derecho indemnizatorio.
a) En arrendamientos de viviendas.
En esta tesitura nos encontramos con la situación antes mencionada de que el arrendatario comunica al arrendador, en el interin de la duración del contrato, que abandonará el inmueble. Pero puede tratarse de una situación no contemplada entre las reguladas en el art. 11 LAU antes visto, ya que, para empezar, es raro hoy en día contemplar un contrato de arrendamiento de duración de cinco años, como prevé el supuesto primero del art. 11 LAU, ya que por regla general los contratos se firman por años renovables a instancia del arrendatario hasta cinco años y luego de común acuerdo entre las partes, de tal manera que transcurridos los cinco años, que son preceptivos para el arrendador y voluntarios para el arrendatario, el contrato podrá resolverse vencido el año de la prórroga comunicándose con antelación de un mes como apunta el art. 10 LAU.
Pero por esta misma regla de tres tampoco se aplica en líneas generales el ejemplo del desistimiento del número 2 del art. 11 LAU, ya que también está previsto para los supuestos de contratos pactados con duración superior al año y bajo la concesión en el contrato del derecho del arrendador de percibir, como indemnización del arrendatario, una mensualidad de renta por año que falte por cumplir, supuesto que tampoco suele ser habitual por cuanto, como hemos reflejado, los contratos suelen ser anuales con prórroga para el arrendatario.
La cuestión polémica surge, pues, para los casos típicos en los que el contrato se ha firmado por un año prorrogable y que de repente el arrendatario toma la decisión de no querer seguir en el inmueble y desea abandonarlo, lo que daría un derecho indemnizatorio al arrendador a exigir que se cumpla lo pactado en el contrato, al menos en la duración que resta de los meses que falten hasta llegar a la anualidad. Y ello, ante la falta de práctica de llegar a la firma de contratos con pacto de duración expresa de cinco años o más, cuando al arrendatario, en realidad, ni le hace falta por disponer ya de la prórroga forzosa del art. 10, y por sujetarse a unas obligaciones que están en el art. 11 LAU en cuanto a unas posibles indemnizaciones a pagar al arrendador que no concurrirían si se hubiera fijado el contrato por periodo de un año.
En esta situación del arrendatario que de forma notoria y drástica quiere abandonar el inmueble restando meses por cumplir se produce una clara resolución unilateral del contrato que debe dar derecho indemnizatorio al arrendador, ya que fuera de los dos supuestos del art. 11 LAU, en los que la indemnización ya se fija ex lege en razón de un mes por año que reste por cumplir y por prorrateo en periodos inferiores resulta que en estos casos no hay regulación prevista, pero sí una obligación que se incumple por el arrendatario, ya que este no es libre para incumplir y abandonar el inmueble antes del vencimiento del contrato, bajo la excusa de que entrega la posesión al arrendador y que vuelva a arrendarlo, ya que esta es una opción que puede quedar insatisfecha tal y como está el problema del mercado del alquiler.
En esta línea, la AP de Madrid, Sección 14ª, Sentencia de 17 Feb. 2011, rec. 755/2010 apunta que la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, (el arrendatario) por la que pone en conocimiento de la otra parte contratante (el arrendador) que desiste de la relación jurídica nacida del contrato, no produce la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente. Y si, como es lógico y normal, la parte contratante que ha hecho esa declaración unilateral de voluntad de desistimiento la hace efectiva y se aparta de la relación jurídica nacida con el contrato, (el arrendatario) nos encontraríamos ante un incumplimiento obligacional que facultaría a la otra parte contratante (el arrendador) para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como, en ambos casos, la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte contratante (artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil). Y esta indemnización de daños y perjuicios comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener (artículo 1.106 del Código Civil). Es decir, el daño emergente ("damnum emergens"), por el que se entiende la privación por el acreedor del incremento que en su patrimonio se debería haber producido, representado por el valor de la prestación que falta o en lo que falte si es defectuosa, y el lucro cesante ("lucrum cessans"), esto es la ventaja patrimonial cuya adquisición por el acreedor ha sido frustrada, precisamente, por el incumplimiento: el incremento patrimonial neto que el dañado habría conseguido mediante el empleo de la prestación incumplida.
Con ello, vemos que las posibilidades de recuperación de los importes dejados de percibir y que se refieren a lo que quedaba de mensualidades pueden ser exigidos por el arrendador, circunstancia que no se produciría para el caso de que una vez se hubiera marchado el arrendatario del inmueble el arrendador encontrara de inmediato un nuevo inquilino, con lo que el derecho del arrendador entendemos que se debería circunscribir tan solo al tiempo que existe entre el abandono del inmueble del arrendatario y la entrada del nuevo inquilino, ya que lo contrario (percibir la totalidad del contrato que faltare por cumplir y lo que el nuevo inquilino pague) sería admitir un enriquecimiento injusto por el arrendador que el derecho no puede tutelar.
La propia sentencia antes citada fija y recoge los únicos supuestos en los que no existiría el derecho del arrendador a percibir la indemnización de las mensualidades que faltaren por cumplir por el arrendatario, y que serían las siguientes, a saber:
1ª. Cuando en el negocio jurídico constitutivo de la obligación se reconoce expresamente a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga reconocida produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización) a lo pactado por las partes contratantes.
Esto es lo que antes hemos señalado que está reconocido en el número 1 del art. 11 LAU.
2ª. Cuando la propia ley expresamente atribuye "ex lege" a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso, el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga atribuida, produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse, en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización), a lo dispuesto en la propia ley que atribuye la facultad de desistimiento. Dentro del Código Civil se atribuye esta facultad de desistimiento unilateral en el artículo 1.594 (permite que el "dominus operis" pueda desistir por su sola voluntad de la construcción de la obra contratada), los artículos 1.700 número 4º y 1.705 (en materia de contrato de sociedad permiten que la disolución de la sociedad se produzca por la voluntad o por la renuncia de uno de los socios) y el artículo 1.732 números 1º y 2º (considera posible que la relación entre mandante y mandatario se extinga a virtud de la decisión de revocación del mandante o de la renuncia del mandatario). En el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que lleva por rúbrica "desistimiento del contrato", se concede la facultad de desistimiento unilateral del arrendatario en los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a viviendas siempre que se hubiera pactado una duración superior a cinco años y además la relación arrendaticia ya hubiere durado al menos cinco años.
Pero, como hemos visto, no existe una atribución ex lege de la facultad de desistimiento unilateral del arrendatario por su sola voluntad en los casos en los que no se hubiera pactado expresamente esta opción. Y no es esta una cláusula que se acostumbren las partes incluir en los contratos de arrendamiento, ya que siendo por regla general por plazo de un año, al arrendador no le interesa en modo alguno que el arrendatario se pueda marchar del inmueble cuando le interese sin cumplir lo expresamente pactado, que no es otra cosa que estar al menos un año.
3ª. Cuando se trata de relaciones obligatorias duraderas que carecen de un plazo contractual de duración y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. En este caso el principio de que la subsistencia y la ejecución de una obligación no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes choca frontalmente con la exigencia de que una vinculación obligatoria no sea nunca indefinida, ni mucho menos perpetua, y la imposibilidad de mantener vigente una relación jurídica fundada en la recíproca confianza cuando ésta ha desaparecido. Por lo que en este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por cualquiera de las partes contratantes produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar la eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, siendo, en ausencia de acuerdo entre las partes, los Tribunales de Justicia los que decidirán si procede una indemnización y su cuantía.
De todos modos, en cuanto afecta al arrendamiento de inmuebles pueden darse circunstancias puntuales en las que el arrendatario manifiesta al arrendador que no puede seguir en el uso del arrendamiento por no poder atenderlo, por ejemplo, por haber perdido el puesto de trabajo y no disponer de fondos para abonar la renta. Este es un supuesto excepcional que entendemos que los tribunales deberían atender como circunstancias especiales ajenas que no conllevarían derecho indemnizatorio por las mensualidades que resten por cumplir.
Apunta CELIA MARTÍNEZ ESCRIBANO (1) que, en realidad, entendemos que manifestando el arrendatario su desinterés por continuar vinculado al contrato, esta sola circunstancia previa al incumplimiento debería bastar para estimar suficientemente justificada la terminación anticipada del arrendamiento, sin necesidad de supeditarla además a que el arrendador instara la resolución del contrato. Con ello se simplificaría la situación, traduciéndose en un reconocimiento de la facultad de denuncia unilateral del contrato pese a la falta de una consagración legal de la misma y a cambio de la correspondiente indemnización. De lo contrario, la situación habría de agravarse necesariamente, transformando aquella voluntad en un incumplimiento contractual del arrendatario, a la espera de que con ello el arrendador inste la resolución o el cumplimiento forzoso al amparo de los arts. 1.124 del Código civil -norma general en materia de contratos a la que expresamente se remite el art. 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos- y 1.556 del Código civil. Esta autora entiende que en supuestos especiales (paro, incumplimiento constatado de abonar las rentas o situación de urgencia de abandono justificada) parece que forzar la continuación del contrato por todo el tiempo pactado podría entenderse más bien como un abuso de derecho del arrendador frente a un arrendatario que por circunstancias diversas ya no se encuentra en disposición de continuar en el goce pacífico de la cosa arrendada a cambio de la renta convenida. E instigar a este último al incumplimiento de sus obligaciones para que pueda procederse a la resolución contractual a instancia del arrendador no parece la solución más acertada desde el punto de vista de la técnica jurídica. Por ello, igual que en otros aspectos ya mencionados el ordenamiento otorga un trato excepcional cuando concurren determinadas circunstancias, sería conveniente admitir también la terminación del contrato antes del momento pactado cuando haya perdido su utilidad para el arrendatario.
De todos modos, dependiendo del caso y supuesto en estos casos incluso cabría que se exigiera algún tipo de indemnización graduándola los tribunales atendiendo a la razón del abandono precipitado del inmueble y sus razones y circunstancias, de tal manera que dependiendo de estas, o bien no se abonaría indemnización alguna, o se abonaría alguna mensualidad dependiendo de esta justificación del abandono y su aceptación por el juez.
b) En arrendamiento de locales de negocio.
Si bien hemos visto que la LAU sí que dedica un precepto en el art. 11 para regular, aunque parcialmente, el desistimiento del arrendatario, en relación con los arrendamientos para uso distinto de vivienda, regidos básicamente por la voluntad de las partes según dispone la LAU, la Ley no regula el libre desistimiento del arrendatario. Y aunque el margen de aplicación del art. 11 LAU sea reducido, como hemos expuesto, al ser los contratos por regla general de un año prorrogable, LAIA COLOMÉ (2) señala que no es aplicable a los contratos para uso distinto al de vivienda por tres razones. En primer lugar, porque el art. 11 de la LAU 1994, que es el que regula el desistimiento y el régimen indemnizatorio de los arrendamientos para uso de vivienda, se ubica en el Título II de la Ley. Por tanto, no se incluye en ninguno de los tres títulos de sujeción imperativa establecidos por el art. 4.1 de la norma (Títulos I, IV, V) para todos los arrendamientos urbanos. En segundo lugar, porque el régimen de los arrendamientos urbanos para uso distinto al de vivienda se caracteriza por el margen que el legislador concede a las partes para pactar libremente las condiciones del contrato según su voluntad. Así se reconoce expresamente en el Preámbulo de la LAU 1994: Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil. Y en tercer lugar porque, efectivamente, la LAU 1994 prevé una regulación supletoria en el art. 4.3 que establece que en defecto de voluntad de las partes los contratos se rigen por lo dispuesto en el Título III de la Ley, en el que no se encuentra el art. 11, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En estos casos lo procedente y prudente es, de todos modos, pactar en el contrato de que en el caso de que el arrendatario abandone el inmueble antes de la finalización del contrato el arrendatario estará obligado a abonar las rentas que falte por abonar, a salvo de que el arrendador vuelva a arrendar el local, supuesto en el que solo debería abonarse las mensualidades en las que hubiere estado sin inquilino dentro del plazo inicialmente pactado (3). Añade LAIA COLOME, sin embargo, que para evitar el abuso de derecho del arrendador y/o su enriquecimiento injusto, lo lógico es que los pronunciamientos judiciales no concedan la indemnización pactada en los casos en que el arrendatario ha sido desahuciado o ha resuelto el contrato por incumplimiento del arrendador o mediante acuerdo con éste, ya que en tales supuestos el destino del contrato no queda única y exclusivamente en manos del arrendatario y no puede decirse, por lo tanto, que las expectativas del arrendador se ven frustradas. Añade que la tendencia es que las indemnizaciones convenidas entre arrendador y arrendatario que se calculen por el importe de todas las rentas que queden por vencer hasta el fin de la duración del contrato, serán limitadas, en virtud de la facultad moderadora de Jueces y Tribunales, en busca del equilibrio entre el resarcimiento de los daños sufridos por el arrendador y el rechazo al enriquecimiento injusto de éste. Es decir, que en primer y como regla general habrá que abonarse la totalidad de las mensualidades que falten por cumplir, salvo que se acredite en el juicio algún caso que determine que se modere en menor medida, con la posibilidad de revisión de esta indemnización si se demostrare más tarde que el arrendador ha alquilado el inmueble tras sentencia firme y quisiere ejecutar la sentencia dictada, supuesto que permitiría en la fase de ejecución oponerse el deudor en cuanto alegando la existencia de pluspetición por la existencia de un enriquecimiento injusto al pretenderse querer cobrar dos veces por el mismo inmueble y periodo.
Notas
(1) La posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario en la normativa arrendaticia urbana. Celia Martínez Escribano. Profesora Ayudante de Derecho Civil. Doctora en Derecho. El Consultor Inmobiliario, Nº 61, Octubre 2005, pág. 3, Editorial LA LEY
(2) LA INDEMNIZACION POR DESALOJO DEL ARRENDATARIO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA. Por LAIA COLOME. Abogado. Bufete Mullerat. Diario La Ley, Nº 5749, Sección Doctrina, 28 Mar. 2003, Año XXIV, Ref. D-73, Editorial LA LEY.
(3) La sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 21 de julio de 2001 concede al arrendador la indemnización pactada en el contrato, consistente en un mes de renta por anualidad dejada de abonar. En este supuesto lo relevante es que pese a conceder íntegra la indemnización pactada, el Tribunal señaló que de haberse probado en juicio el posterior arrendamiento del local, el hecho se habría tenido en cuenta para limitar la indemnización.
Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de febrero de 2012.
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