URBANISMO

La insoportable gravedad de las valoraciones urbanísticas

Tribuna

1. Introducción.

Las valoraciones urbanísticas siempre han estado rodeadas de un halo de polémica y han sido uno de los grandes caballos de batalla en el ámbito del urbanismo en los últimos años, sobre todo desde la apuesta por un cambio radical de paradigma en su regulación tras la aprobación de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo Estatal, refundida posteriormente en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

No es de extrañar que ello sea así si se tiene en cuenta la enorme importancia que esta cuestión posee, pues su objeto es otorgar un precio a los bienes inmuebles y sus "accesorios" y, de esta forma, incidir de manera directa en importantes transacciones jurídicas y económicas en las que, al menos, esté presente la Administración Pública.

El objeto del presente trabajo es analizar el nuevo régimen de valoraciones urbanísticas introducido por la reforma legislativa 2007-2008 y desarrollada por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, haciendo referencia a sus principios inspiradores y a las novedades que plantea, que son numerosas y destacadas, para acabar con un análisis crítico en el que, se mezclarán las opiniones personales del autor de este artículo con las expresadas, a favor y en contra, del nuevo sistema de valoraciones.

La cuestión tratada es de una actualidad indudable. Como muestra de ello podemos aludir al viacrucis normativo sufrido para la entrada en vigor de ese nuevo régimen de valoraciones, que, tras varias prórrogas poco ortodoxas, acaba de cobrar virtualidad práctica y, en teoría, desplegar todos sus efectos desde el 1 de julio 2012.

No obstante, a pesar de la importancia que se le ha otorgado a esta materia y de las voces que se han alzado criticando duramente la nueva regulación, es necesario poner de manifiesto que el ámbito de aplicación de las valoraciones urbanísticas "públicas" es más bien "reducido", puesto que se limita a establecer el valor del suelo (urbano o rural) en los siguientes supuestos (artículo 21, apartado 1, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio):

Operaciones de redistribución de beneficios y cargas entre propietarios derivadas de un proceso de transformación urbanística en ejecución de un instrumento de planeamiento territorial o urbanístico en defecto de acuerdo entre los propietarios incluidos en el ámbito de actuación.Fijación del justiprecio a efectos expropiatorios.Fijación del precio a pagar al propietario del suelo en supuestos en que la administración utiliza la venta o ejecución forzosa. Fijación de la indemnización para la determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Las dudas acerca de los efectos que la aplicación práctica del nuevo régimen de valoraciones va a tener en un contexto económico como el actual y la trascendencia que los nuevos paradigmas que introduce tienen para importantes operadores económicos directamente afectados por dicho nuevo régimen ha hecho que el legislador se lo haya pensado más de una vez hasta que ha dado el visto bueno para su salida a escena. ¡Que sea para bien!.

2. La reciente reforma del régimen de valoraciones.

El tema de las valoraciones es el gran asunto, sin duda, de la Ley de 2007 y, consecuentemente, del Texto Refundido de 2008. Es aquí, como ya se ha comentado, donde el legislador estatal puede desplegar con mayor fuerza e intensidad sus competencias. Y es precisamente aquí donde se pretende cambiar radicalmente la óptica seguida hasta ahora. No obstante, tras la tramitación parlamentaria, el lobo se amansó ligeramente con respecto a las intenciones iniciales.

La idea básica que pretende conseguir el legislador 2007-2008 es desvincular las expectativas urbanísticas de los criterios valorativos, optando por una valoración real y no virtual, de tal forma que se valora en cada momento "lo que hay" y no "lo que puede que vaya a haber en un futuro incierto". En realidad, este planteamiento no es nuevo(1). Es un método valorativo utilizado en el mundo anglosajón, donde recibe el nombre de "existing value". Para resumirlo de manera gráfica, se valorará un terreno en función de la situación en que se encuentre en el momento de su valoración, de tal modo que si en él se están cultivando patatas, se pagará a precio de patatas, aunque exista un instrumento de planeamiento general en avance que se vaya a aprobar en un futuro en el que se clasifica dicho predio como urbanizable y, por ende, pasará, en un breve espacio de tiempo, o no, a incorporarse al proceso urbanizador.

El objetivo básico que pretende esta nueva concepción es evitar el calentamiento del precio del suelo en un momento muy anterior a su incorporación al proceso urbanizador sin que el dueño del terreno haya invertido nada en él para que se revalorice de esa manera y, sobre todo, facilitar la utilización por parte de las Administraciones Públicas de la técnica expropiatoria como modo alternativo para hacer ciudad o intervenir en momentos puntuales en aras del interés público.

A efectos de valoraciones, la Ley de 2007 y el Texto Refundido de 2008 distinguen dos situaciones básicas del suelo: urbano y rural.

Es evidente que la idea, de entrada, parece un poco arriesgada, y puede producir situaciones algo injustas. No es lo mismo un suelo de cultivo de patatas al lado de una ciudad que un suelo de cultivo de cebollas en medio de nada. Para evitar tales injusticias, en la tramitación parlamentaria de la norma se introdujo una corrección importante al sistema en el artículo 22, apartado primero, párrafo segundo (artículo 23, apartado primero, letra a), párrafo tercero, del Texto Refundido de 2008), cuando se afirma que el valor del suelo rural "...podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan". La mejora tras la enmienda parlamentaria introducida es indudable, aunque insuficiente, entendemos.

Pero hay más. La dulcificación final del sistema de valoraciones de la nueva Ley se produjo en la disposición transitoria tercera, apartado segundo, que establece lo siguiente: "los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros. De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley". Esta es la auténtica cláusula de cierre y su auténtica cláusula de autodestrucción temporal. A través de ella se permite, ni más ni menos, la demora expresa de su aplicación práctica. Es de facto, una condición suspensiva de aplicación del nuevo sistema de valoraciones que introduce la Ley 8/2007, el cual se retrasa, como mínimo tres años (2). Las prórrogas posteriores ampliando ese período transitorio de entrada en vigor del régimen de valoraciones han sembrando grandes dudas acerca de la posibilidad de que este sistema de valoración del suelo, en los términos en que está regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2008 y en el recientemente aprobado reglamento de desarrollo de la misma en este aspecto (Real Decreto 1492/2011) nunca llegase a aplicarse en sus estrictos términos, máxime con el cambio de Gobierno acaecido tras la celebración de elecciones generales el pasado 20 de noviembre de 2011. Sin embargo, a pesar de las dudas adicionales surgidas tras la nueva prórroga regulada en diciembre de 2011, finalmente, el nuevo Gobierno no se ha querido meter en más jardines sin flores, que ya tiene bastantes, y ha dejado que el sistema de valoraciones surgido de la reforma legislativa 2007-2008 entre en vigor el 1 de julio de 2012. En el fondo, la gran controversia que se ha generado en los últimos meses es el grado de afección a los balances de las entidades financieras de la valoración conforme a este nuevo sistema del suelo urbanizable, suelo que está en grandes cantidades en la actualidad en manos de las entidades financieras como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria. De hecho, éstas entidades, así como los promotores inmobiliarios privados ya expresaron sus quejas y ejercieron de lobby en el momento de aprobación de la Ley de 2007 para que no se aprobase en los términos en los que finalmente se hizo, aunque "sólo" consiguieron, como ha quedado expresado, aplazar el golpe transitoriamente.

La aprobación del rescate a la banca española el pasado 9 de junio de 2012, con una inyección máxima de hasta 100.000 millones de euros, ha tenido un efecto indirecto en el régimen de valoraciones urbanísticas, pues con esa inyección de liquidez para sanear los balances de las entidades financieras españolas ya no era tan importante ni necesario proceder a un nuevo aplazamiento o modificación sustancial del régimen de valoración del suelo urbanizable introducido por la reforma 2007-2008, que se valora a precio de suelo rural, con la matizaciones que más adelante expondremos.

En definitiva y prescindiendo de otras cuestiones mucho más técnicas que correspondería analizar más a los arquitectos que a los juristas, podemos afirmar que el lobo no es tan fiero como lo pintaban. Como se comentaba anteriormente, el paso de la norma por la sede parlamentaria ha dotado de mayor cordura al sistema que se pretende imponer y creo sinceramente que la aplicación práctica que del mismo se va a hacer una vez transcurrido ese período graciable otorgado no va a diferir mucho de lo anterior, entre otras cosas porque la experiencia práctica nos enseña que, en materia de valoraciones, casi todo es mentira(3) y que la jurisprudencia casi siempre se encarga de enderezar los renglones torcidos donde escribe el legislador.

3. Los principios inspiradores de la reforma y las novedades más importantes que plantea.

La competencia para regular las valoraciones urbanísticas, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, pertenece al Estado al estar dentro del Estatuto Básico de la Propiedad Urbana, que es el ámbito sobre el que puede ejercer sus competencias en la materia el legislador estatal, frente al urbanismo puro y duro, compuesto por el planteamiento, la gestión y la disciplina urbanística, competencias autonómicas todas ellas.

Pues bien, como había sucedido en normas urbanísticas anteriores, el legislador, en la reforma del 2007-2008, decide regular la materia desde una nueva óptica, como se ha puesto de manifiesto en el apartado anterior y, como novedad importante, completa la regulación de la misma con la aprobación de un reglamento de valoraciones, aprobado en octubre de 2011 como complemento de las previsiones que al respecto establece el Texto Refundido de 2008 y como forma de dar cumplimiento práctico a la habilitación que dicha norma contiene en la disposición final segunda cuando afirma que "se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de esta Ley". Es la primera vez que contamos en nuestro ordenamiento con un reglamento de valoraciones urbanísticas.

Las razones esgrimidas para la elaboración de un reglamento de estas características han sido básicamente dos:

La necesidad de precisar, matizar o explicar algunos conceptos que sobre los métodos de valoración se contienen en la Ley, cuya explicación no podía dejarse en manos de una norma con rango de Ley por no poder una norma de dichas características descender a tal grado de detalle.La conveniencia de mejorar la regulación de otra serie de conceptos o ideas-motor presentes en la Ley que, aunque no necesitadas de desarrollo reglamentario, parecía oportuno incorporar a un Reglamento para el correcto entendimiento y aplicación práctica de la Ley.

Es conveniente destacar también en este apartado las dificultades encontradas por los redactores del Reglamento de valoraciones urbanísticas aprobado el 24 de octubre de 2011 y publicado en el Boletín Oficial del Estado de 9 de noviembre de ese mismo año en cuanto a la estructura interna del mismo, pues la aprobación final poco tiene que ver con la idea inicial que de dicho Reglamento se había concebido. En efecto, tras el paso del Reglamento por el Consejo de Estado, el Dictamen del Alto Órgano Consultivo obligó a cambiar sustancialmente la estructura formal del mismo y supuso la eliminación de numerosos preceptos contenidos básicamente en el título relativo a las Disposiciones Generales y todo el Título II relativo a las normas atinentes al Registro de la Propiedad, materia que se pretendía incorporar a dicho texto.

Volviendo a la idea central que preside la nueva regulación de las valoraciones urbanísticas, volvemos a insistir en que, como ya se ha puesto de manifiesto, lo que se pretende es no tener en cuenta, a efectos valorativos, las posibles expectativas urbanísticas que un suelo tiene como consecuencia de su "incierto" desarrollo futuro por la incorporación a un proceso urbanizador derivado de la aprobación del correspondiente instrumento de planeamiento que le habilita para tal incorporación. Con ello se intenta frenar los "abusos" (desde el punto de vista de los redactores de la Ley) cometidos en aplicación de la normativa urbanística anterior (Ley 6/1998, de 13 de abril), al permitir ésta y autorizar la jurisprudencia en aplicación de la misma la posibilidad de incrementar el valor de los terrenos en función de su posible o no incorporación inmediata o más diferida al proceso urbanizador en función del estado de tramitación en que se encontrasen los correspondientes instrumentos de planeamiento urbanístico. Al mismo tiempo, desterrando cualquier posibilidad de contemplar las "expectativas urbanísticas" se consigue objetivar el valor del suelo y acercarlo a su valor real, lo que tiene un efecto benefactor para las actuaciones llevadas a cabo por las Administraciones Públicas en materia expropiatoria y, consecuentemente, dichas Administraciones podrán sentirse más libres para poder utilizar el instituto expropiatorio con mayor facilidad en aquellos supuestos de utilidad pública que hagan necesaria una intervención administrativa de esas características. En verdad, ese es el principal objetivo que se pretende conseguir con este nuevo sistema de valoraciones, aunque se haya tratado de enmascarar con otros igualmente importantes pero secundarios o escuderos del que se acaba de apuntar.

Dicho lo anterior, las novedades más importantes que introduce el nuevo régimen de valoraciones urbanísticas regulado en la actualidad en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, desarrollado en este punto por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, son las siguientes:

Distinción entre la situación y la actividad y el estado y el proceso en que se encuentra el suelo. Por lo que hace referencia a la primera de las distinciones, se trata de definir los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual –urbana o rural-, estados que agotan el objeto de la ordenación del uso real y actual en que se encuentra el suelo en el momento de la valoración y son, por tanto, los factores determinantes para el contenido del derecho de propiedad, otorgando así carácter estatutario al régimen de éste. En cuanto a la segunda distinción entre estado y proceso, su objetivo es fijar el régimen de las actuaciones urbanísticas de transformación del suelo, que son las que generan las plusvalías en las que debe participar la comunidad, tal y como establece nuestra Constitución.

Como consecuencia de lo anterior, las dos situaciones básicas del suelo, como se ha indicado en la primera de las distinciones que se acaban de señalar, son las siguientes: urbano y rural. Esta distinción se realiza pensando claramente en cuestiones valorativas. Se valorará a precio de suelo urbano aquel que esté completamente urbanizado. Se entiende que un suelo está urbanizado,

cuando está integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, es decir, cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Por el contrario, se entenderá, a efectos valorativos, que un suelo ostenta la condición de rural,

cuando haya sido preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, o,cuando los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización.

Es importante destacar el segundo de los supuestos apuntados en que se considera que un suelo tiene condición de rural porque hay que entender que dicho suelo será rural y, por lo tanto, no podrá ser valorado como suelo urbano hasta que no esté completada su urbanización. Esta interpretación tiene una importancia relevante por lo que al suelo urbanizable, delimitado o no, pero especialmente el delimitado o pormenorizado, hace referencia, ya que dicho suelo, ateniéndonos estrictamente al contenido de los artículos 23 y 24 de la Ley, 2 del Reglamento, y al espíritu que subyace y que sirve de impulso a la misma, deberá valorarse como suelo rural en tanto en cuanto no haya sido transformado por completo y la parcela sobre la que se asienta no reúna la condición de solar, esté o no edificado. Es esta una cuestión que ha suscitado una notable polémica en aquellos supuestos en que el suelo urbanizable está en proceso de transformación (es decir, está ya incluso delimitado u ordenado pormenorizadamente) pero no está completamente urbanizado. Pues bien, según se acaba de apuntar, la valoración de dicho suelo debe hacerse conforme a los criterios de suelo rural, pues lo que cabe en estos casos cuando ya se han realizado actuaciones sobre dicho suelo, que, en realidad, se haya a medio camino entre un suelo urbano y un suelo rural, es la indemnización, en los supuestos contemplados en el artículo 26 de la Ley y 28 y 29 del Reglamento, de los daños causados al propietario de dicho suelo cuando se produzca la valoración por cualquier circunstancia, especialmente expropiación, que impida a dicho propietario la continuación de la urbanización o de la edificación, valoración que se hará, como se ha indicado, a precio de suelo rural pero a la que se acompañará la correspondiente indemnización en los términos indicados en los preceptos señalados de la Ley y del Reglamento.

4. Una reforma que no deja indiferente. Análisis crítico de la reforma. Defensas y ataques.

El nuevo régimen de valoraciones introducido por la reforma legislativa 2007-2008 y completada por el Reglamento de 2011 puede gustar más o menos, pero lo que es indudable es que tiene una coherencia y lógica interna difícilmente rebatible. Otra cuestión mucho más opinable son los resultados prácticos que la aplicación de los parámetros valorativos introducidos vaya a producir, pero lo que admite poca discusión es que el legislador sabía, quería y podía (ya lo había declarado así el Tribunal Constitucional en la famosa Sentencia 61/1997, de 20 de marzo, donde apostó claramente por la competencia estatal en materia de valoraciones como materia integrante del Estatuto Básico de la Propiedad Urbana) hacer lo que ha hecho y, consciente de que esta es la única competencia estatal tangible en la materia y con una trascendencia práctica indudable, ha tratado de no desaprovechar la oportunidad de llevar al resto de Administraciones Públicas por el carril que pretende marcar el Estado, huérfano de otros territorios que explorar y a través de los cuales establecer un modelo estatal reconocible en materia urbanística, como la propia rúbrica de la norma constata y la Exposición de Motivos de la Ley de 2007 y el Texto Refundido de 2008 se encargan de recordar al afirmar que lo que se pretende no es aprobar una norma urbanística, para lo cual el Estado no tiene competencia, sino una Ley de Suelo.

Como consecuencia de este intento de revolucionar el ámbito de las valoraciones en la nueva normativa, nos hemos encontrado con duras críticas, las más, y ardientes defensas, las menos, de este régimen de valoraciones impulsado por la reforma legislativa 2007-2008.

En el terreno de las críticas, las más importantes han sido las siguientes(4):

Inseguridad jurídica: han sido varias las voces que han llamado la atención sobre la enorme inseguridad jurídica que para los propietarios de suelo tiene el nuevo régimen de valoraciones por la subjetividad que entraña la regulación de los parámetros valorativos por los que se rige y por el "apetitoso" riesgo expropiatorio que entraña, especialmente en los suelos en desarrollo, que pasan a ser una "golosina" apetecible para las Administraciones Públicas al ver como se abarata el precio final que tienen que pagar por su eventual expropiación al ser valorados, como se ha indicado a precio de suelo rural.Otra de las críticas que se han vertido contra este sistema de valoraciones destaca que la nueva normativa destruye el valor del suelo y genera una "lotería de la gestión urbanística" que hace difícil que ningún promotor vaya a querer adquirir suelo para urbanizar por el riesgo que supone el hecho de que en medio del desarrollo del suelo me puedan expropiar a un precio valorativo muy inferior al que se establecía en la normativa anterior. Si a este hecho se añade que, antes también y ahora más, las administraciones carecen de recursos para llevar a cabo estas actuaciones por expropiación, la cuestión que inmediatamente se plantea es ¿quién va a desarrollar suelo en el futuro en España con la actual normativa?.Una tercera crítica bastante extendida es la que pone de manifiesto la incongruencia del sistema que ahora se regula por la coexistencia de tres criterios de valoración para un mismo suelo: el valor de mercado para finalidades financieras, el valor fiscal tendente a valor de mercado y el valor expropiatorio.Una cuarta crítica señala que, a efectos prácticos, los nuevos sistemas de valoración por los que apuesta la nueva normativa son, en muchos casos, ajenos a la formación de precios en el mercado y no existe encaje posible para algunos de los criterios de valoración dentro de la práctica de la actividad valoradora y de las normas internacionales de valoración.Por último, en quinto lugar, se ha observado por parte de la Doctrina cómo el nuevo sistema de valoraciones puede generar una gran disparidad valorativa en el comportamiento de los jurados, provinciales o autonómicos, en relación con la expropiación, lo que acrecienta la "lotería de la gestión urbanística" por el hecho del territorio en que dicha expropiación se produzca, lo que nos debería llevar a plantearnos de nuevo la propia existencia de unos órganos (los jurados autonómicos) que han generado más quebraderos de cabeza que soluciones.

Expuestas las críticas más notables que del nuevo sistema de valoraciones se han formulado, pasamos ahora a dar cuenta de los argumentos que en defensa del mismo se han esgrimido(5). Los resumimos como sigue:

Respecto de las abundantes críticas recibidas por el abaratamiento de las expropiaciones que el nuevo régimen valorativo conlleva, los autores de la reforma esgrimen que la Constitución no utiliza el término de "justo precio", por lo que la indemnización debe corresponder con el valor económico del bien o derecho expropiado, siendo por ello preciso que entre éste y la cuantía de la indemnización exista un proporcional equilibrio para cuya obtención el legislador puede fijar distintas modalidades de valoración, dependientes de la naturaleza de los bienes y derechos expropiados, debiendo ser éstas respetadas, desde la perspectiva constitucional, a no ser que se revelen manifiestamente desprovistas de base razonable. Así, se afirma que "lo que garantiza la Constitución es el razonable equilibrio entre el daño expropiatorio y su reparación"( STC 166/1986, de 19 de diciembre)".Asimismo, entienden los autores de la reforma que el Tribunal Constitucional atribuye al legislador estatal un amplio margen para fijar distintas modalidades de valoración en atención a la naturaleza de los bienes y derechos expropiados.Como tercer argumento en defensa del nuevo sistema, podemos traer a colación la dicción literal de la propia exposición de motivos del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, donde encontramos lo siguiente, que es perfectamente ilustrativo de los objetivos que se pretenden: "Desde la Ley de 1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepción un denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretendía contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación". También se esgrime en defensa de un nuevo rumbo valorativo la inexistencia de un auténtico mercado inmobiliario. Dicha inexistencia, según los defensores de la nueva normativa aprobada, se extiende hoy, claramente, al suelo urbanizable delimitado y, según podemos ver últimamente, a todo el suelo y aluden a estudios recientes que estiman que existe en la actualidad suelo clasificado suficiente para absorber la demanda de viviendas de los próximos 45 años si el crecimiento del número de hogares evoluciona como lo ha venido haciendo en los últimos diez años. Esto significa que el mantenimiento de los criterios de valoración de la Ley 6/1998 para estos suelos sí que sería muy perjudicial para los propietarios ya que el valor expectante es cero, supuesto imposible con la aplicación del nuevo sistema de valoraciones, puesto que en su reglamento se incluye un artículo, el 16, que establece el cálculo del valor de capitalización en caso de imposible explotación.

5. Conclusiones.

El nuevo régimen de valoraciones instaurado en la reforma legislativa 2007-2008 pretende dar un giro copernicano en los parámetros de valoración del suelo con el objetivo principal de que no se tengan en cuenta las plusvalías generadas por el mero proceso urbanizador sin que el propietario haya tenido que invertir nada en dicho suelo, sino que se valore el suelo conforme a la realidad física existente en el momento de dicha valoración y el esfuerzo que realmente haya efectuado sobre el mismo el propietario, sin que se le repercutan a la Comunidad unas plusvalías injustas y demasiado caras.Es evidente que el Estado quiere estirar al máximo con este régimen de valoraciones, al igual que ha sucedido con los aspectos medioambientales, sus competencias en la materia, que son de las pocas tangibles que le quedan en materias "colaterales" relacionadas con el urbanismo.La apuesta por este nuevo régimen de valoraciones tiene una lógica interna y es coherente con el objetivo primordial que se persigue, que es abaratar las expropiaciones llevadas a cabo por las Administraciones Públicas.Es más que cuestionable la renuncia a la clasificación de suelo que efectúa el legislador estatal en la reforma 2007-2008 por pretender que dicha clasificación sólo responde a cuestiones de valoración, cuestión con la que no se puede estar de acuerdo, puesto que, como señaló el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 20 de marzo de 1997, dicha clasificación también juega un papel de primer orden para la regulación de los derechos y deberes de los propietarios en cada tipo de suelo, materia que forma parte del Estatuto Básico de la Propiedad Urbana, que es una competencia estatal, con lo que dicha renuncia deja expedito el camino a las Comunidades Autónomas para aventuras peligrosas. Menos mal que, afortunadamente, éstas, todavía no han sido muy ocurrentes.Directamente relacionado con lo anterior, es también discutible y opinable la distinción entre dos situaciones básicas del suelo a efectos valorativos y el criterio de que el suelo urbanizable, especialmente el ya delimitado, en lógica con el sistema que se regula, sea valorado como suelo rural, situación que puede generar en la práctica injusticias y desincentivar el desarrollo de dicho suelo por parte de los particulares, como se ha puesto de manifiesto por parte de numerosos autores, por mucho que se prevean indemnizaciones adicionales a la valoración propiamente dicha o se tenga en cuenta un factor correctivo de localización que, a nuestro juicio, es notoriamente insuficiente.Las transitorias de las leyes de 2007 y 2008 y las sucesivas prórrogas que para la entrada en vigor del nuevo régimen de valoraciones se han llevado a cabo, aparte de constatar la pésima técnica legislativa en la que estamos inmersos en nuestro país, no han hecho más que arrojar nuevas dudas sobre su puesta en funcionamiento y las consecuencias prácticas que su aplicación tendrá.Habrá que esperar a ver cuál es la interpretación que la jurisprudencia efectúa de algunas cuestiones dudosas que se contienen tanto en el Texto Refundido de 2008 como en el Reglamento de Valoraciones de 2011, pero mucho nos tememos que la ortodoxia que se ha pretendido imponer va a contar con importantes matizaciones jurisprudenciales, lo que no hace sino confirmar la "insoportable gravedad de las valoraciones urbanísticas".

Notas

1- La falta de novedad de este sistema se describe de forma muy expresiva como dejá vu por Tomás Ramón Fernández Rodríguez en un artículo editado por IUSTEL titulado "La nueva Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo: valoración general", página 8 in fine.

2- Parece ser que fue la intervención del Ministerio de Economía y Hacienda la que impulsó la introducción de esa disposición transitoria tercera en el texto final de la norma, aunque otras voces apunten a una cesión ante la presión que han ejercido los promotores, temerosos de que se aplicase automáticamente, desde la entrada en vigor de la norma, el nuevo sistema de valoraciones. El Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, dio una nueva redacción a la citada disposición transitoria, estableciendo como final del plazo transitorio la fecha del 31 de diciembre de 2011, fecha a partir de la cual, en teoría, se aplicaría el nuevo régimen de valoraciones regulado en la nueva normativa. El nuevo Reglamento de Valoraciones se aprobó por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, pero la aplicación de la entrada en vigor de las previsiones contenidas en la Ley y en el Reglamento se demoró nuevamente hasta el 1 de julio de 2012 por Real Decreto-Ley 20/2011, de 30 de diciembre. Finalmente, el 1 de julio de 2012 ha entrado en vigor.

3- El desarrollo reglamentario de este sistema de valoraciones previsto por la Ley de 2007 y el Texto Refundido de 2008 se efectúa por el Real Decreto /2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley Estatal de Suelo (BOE 9 de noviembre de 2011).

4- La mayor parte de estas críticas se extraen de las intervenciones de los ponentes participantes en la Jornada sobre el nuevo Reglamento de Valoraciones organizada por Garrigues, TINSA y el Observatorio Inmobiliario el 1 de febrero de 2012.

5- Los argumentos expresados en defensa del nuevo sistema de valoraciones se extraen, primordialmente, del artículo publicado en la Tribuna del Foro Legal de El Derecho el 5 de marzo de 2012 por la Subdirectora General de Política de Suelo del Ministerio de Fomento, D.ª Dolores Aguado Fernández.

 

Este artículo ha sido publicado en el boletín "Urbanismo", el 1 de septiembre de 2012.