La reestructuración de la deuda hipotecaria en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

 Indice

 1.- Introducción.

2.- Vías de solución que ofrece la norma ante las dificultades de pagar las cuotas del préstamo hipotecario.

a) Personas afectadas por la aplicación de las medidas.

b) Medidas aplicables para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual

c) Moderación de los intereses moratorios

d) Aprobación de un Código de Buenas Prácticas para su llevanza en las entidades bancarias para estos supuestos.

e) Evitación del fraude para la consecución de los beneficios contemplados en el Real Decreto Ley 6/2012.

f) Procedimiento de ejecución extrajudicial

g) Acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias

De nuevo y de forma consecutiva el Gobierno aprovecha y utiliza la vía de urgencia del Real Decreto ley 6/2012 de 9 de Marzo para afrontar la solución y resolución de un problema que está afectando a multitud de familias en este país. Así, tras la aprobación del Real Decreto Ley 5/2012, de 5 de Marzo (B.O.E. de 6 de Marzo) de mediación en asuntos civiles y mercantiles para introducir un canal procedimental extrajudicial, e incluso intrajudicial, para la resolución de conflictos entre particulares al remitirlos a la mediación, aunque siempre voluntaria, se publica cuatro días después (B.O.E. de 10 de Marzo) un nuevo Real Decreto ley que se circunscribe a una materia con alto contenido social y sobre el que ya se habían alzado voces desde que el pasado 2011 muchos afectados por las ejecuciones hipotecarias y muchas organizaciones de consumidores y otras creadas para evitar y paralizar los procedimientos de ejecución hipotecaria de los bancos se habían pronunciado ante la creciente situación de muchas familias que se habían quedado sin recursos económicos suficientes para afrontar el pago de las mensualidades de las cuotas del préstamo hipotecario que concertaron hace cinco o seis años. Y ello, porque por entonces tenían unas condiciones de trabajo y personales que posiblemente les permitían suscribir pólizas de préstamo hipotecarias ante la casi absoluta seguridad de que estarían en condiciones de afrontar su pago.

Este Real Decreto Ley lo que pretende es dar facilidades a familias con problemas en el pago de la hipoteca a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización para concluir, si las medidas que propone la norma aprobada no fructifican, incluso en una dación en pago de la deuda con el inmueble, y pudiendo las familias permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta adecuada, lo que les permitiría un cierto respiro hasta que puedan encontrar trabajo, pero sin la pérdida de la vivienda que en la actualidad se está produciendo.

Así las cosas, el transcurso de los años y el advenimiento de la crisis económica ha conllevado que entre los cinco millones de parados existan muchas personas, una gran mayoría, que se encontraban en la personal situación de haber suscrito préstamos hipotecarios con entidades bancarias y que en la actualidad se encuentran, no limitados, sino imposibilitados, de hacer frente al pago de las cuotas del préstamo al haber perdido el puesto de trabajo, en muchos casos los dos miembros de la pareja, y no poder atender estas cuotas.

Sin embargo, la situación actual determina que mientras que las entidades bancarias acuden al procedimiento de ejecución hipotecaria para poder recuperar el inmueble ante la falta de pago, se están llevando a cabo paralizaciones de estas ejecuciones ante la existencia de movimientos de presión que consiguen detener estas ejecuciones judiciales. No obstante, no es este el camino a seguir, sino el de la adecuación normativa a la realidad social y económica que se vive en estos momentos en España, ya que como apunta la propia Exposición de Motivos del Real Decreto Ley 6/2012 “Resulta dramática la realidad en la que se encuentran inmersas muchas familias que, como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, prolongada en el tiempo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda”.

En este estado de cosas, en una de las materia donde más se está reflejando los efectos de la crisis es precisamente en la pérdida de la propiedad y la posesión de los inmuebles por los ciudadanos, bien porque como consecuencia de los efectos de la crisis y la pérdida de sus puestos de trabajo se han quedado unos sin la posesión de los inmuebles al ser desahuciados por dejar de pagar las rentas, o bien, otros, por haber perdido la propiedad y posesión de los mismos por no haber hecho lo propio con las cuotas correspondientes al préstamo hipotecario. Y las cifras de las ejecuciones de los préstamos hipotecarios ante los impagos nos dan una clara medida y son espejo de lo que está ocurriendo en este país desde el año 2007 en el que empezó la crisis galopante que nos azota, ya que se ha pasado de las 25.000 ejecuciones hipotecarias en el año 2007, comienzo de la crisis, hasta las brutales cifras de 93.000 en el año 2009 y otras tantas en 2010, para descender en 2011 a 75.000, quizás, como apuntan algunos, porque…ya queda menos que recuperar ante la avalancha inicial de estas ejecuciones. Y a ello le añadimos los casi 63.000 desahucios por falta de pago de las rentas al año.

Por ello, este Real Decreto ley da un cierto respiro a muchas familias, porque si al final de las facilidades de amortización del préstamo hipotecario que ahora les va a dar el banco se siguen teniendo problemas de pago se abre una última vía de la dación en pago del inmueble para, entregándolo, cancelar la deuda. Pero, eso sí, sin un desahucio inmediato, sino que en este último caso, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta que puedan pagar, lo que evitará un desahucio inmediato y les dejará un margen importante de tiempo para encontrar una solución sin tener que irse a la calle.

En este estado de cosas, en una de las materias donde más se están reflejando los efectos de la crisis es precisamente en la pérdida de la propiedad y la posesión de los inmuebles por los ciudadanos. En este sentido, si comprobamos las cifras que nos ofrece el CGPJ desde el año 2007 en ejecuciones hipotecarias observaremos una realidad aplastante como contemplamos en el siguiente cuadro.

Con esta tabla notamos, que 2009 y 2010 supuso el tope en cuanto a esta ejecución hipotecaria, con cierto descenso en el año 2011, pero quizás, como señalan algunos, porque prácticamente se había ejecutado ya toda la situación de impago y la bolsa más importante radicaba en los primeros años de la crisis, al actuar el banco de forma urgente en cuanto se dejaban de pagar las cuotas y por el expeditivo procedimiento de la ejecución hipotecaria. En cualquier caso, nótese que del año 2007 al 2009 supone una elevación de 75.000 ejecuciones hipotecarias, algo nunca visto en las cifras estadísticas del Poder Judicial. Y si a esto, como antes hemos señalado, le añadimos las cifras de unos 63.000 procedimientos de desahucio al año por falta de pago de las rentas nos encontraremos con dos procedimientos en los que muchos ciudadanos están perdiendo tanto la propiedad en el primer caso, como la posesión en el segundo de entre los que se encuentran en esta bolsa de los cinco millones de parados. Ello comporta que no se haya tratado de una dejación voluntaria en el pago, sino en una imposibilidad de llevarlo a cabo.

2.- Vías de solución que ofrece la norma ante las dificultades de pagar las cuotas del préstamo hipotecario.

Esta reforma implica una colaboración de las entidades bancarias en la asunción de los problemas de estas familias que se encuentran en una situación involuntaria de asumir sus obligaciones de pago, pero sin que ello suponga, como recoge la Exposición de Motivos, “deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria, sobre cuya seguridad y solvencia se viene asentando históricamente nuestro sistema hipotecario.” Así las cosas, las posibilidades de aplicación del Real Decreto no les afectan a todos los ciudadanos, sino que la mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión. Por ello, se ha determinado que los beneficiarios sean personas que reúnan dos circunstancias conjuntas, a saber:

1.-Que estén en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y

2.- Que estén en elementales necesidades de subsistencia.

Es decir, que no se trata de un trato preferente a todos los ciudadanos, sino que se viene a fijar en primer lugar a quien afecta, y luego sobre este paquete de personas cómo se lleva a cabo. Pero, además, se exige que las entidades bancarias suscriban la aceptación del Código de Buenas Prácticas que figura como Anexo en el Real Decreto ley y que se acredite el cumplimiento de los requisitos mediante la aportación de la documental necesaria para tener derecho a los privilegios que se conceden en la norma. Veamos.

a) Personas afectadas por la aplicación de las medidas.

En el art. 3 del R.D. 6/2012 se fija que “se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por “unidad familiar” la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

Quiere esto decir que se trata de un requisito circunscrito a la existencia de un umbral de pobreza tal que haga realmente imposible satisfacer la deuda hipotecaria, y que como consecuencia de ellos se vean abocados en esa familia a comprobar cómo más tarde o temprano se acabará ejecutando la hipoteca perdiendo el inmueble y manteniendo todavía una deuda con el banco además de perder la vivienda.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Lo cual será lógico si se cumple el apartado a).

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

Se trata de una medida un tanto restrictiva, ya que no siempre la tenencia de bienes o derechos patrimoniales suficientes puede dar lugar a que se puedan ejecutar o transformar en dinero para hacer frente al pago de la deuda, con lo que en muchas ocasiones existirán estos pero continuando siendo imposible afrontar el pago de las cuotas de la hipoteca.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Evidentemente, si se dispone de otra vivienda ya no existiría la necesidad de mantenerse en la que es objeto de la hipoteca y perdería la opción para entrar a disfrutar de las ventajas del Real Decreto Ley.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

El cumplimiento de la acreditación de las circunstancias que les dan derecho a los ciudadanos a solicitar los beneficios previstos en el citado Real Decreto Ley se verifica siempre que se cumplan los que constan en el art. 3.2 (1) y que deberán aportar los ciudadanos ante la entidad bancaria.

Este umbral es sensible igualmente a la situación económica de los demás miembros de la unidad familiar, así como de los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, existiesen. Con ello, se establecen una serie de requisitos para acogerse a los beneficios contemplados en la norma y se adoptan también cautelas para impedir que pueda producirse un acogimiento fraudulento o abusivo a las medidas propuestas como veremos a continuación.

b) Medidas aplicables para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual

Las medidas aplicables se contemplan en un Código de Buenas Prácticas al que pueden adherirse voluntariamente las entidades bancarias, con lo que se trata de supuestos en los que las entidades tienen libertad para la aceptación del clausulado, aunque, como se trata de supuestos tan restrictivos en cuanto a las personas que pueden sujetarse a estas prerrogativas, la extensión de las mismas será limitada. Además, nótese que, y esto se importantísimo, en los tres últimos años se han ejecutado por falta de pago nada menos que 258.000 préstamos hipotecarios en nuestro país, lo que da una visión muy rápida de la losa de la crisis económica sobre los ciudadanos que han perdido su puesto de trabajo y que se han visto impotentes para hacer frente al pago de sus deudas. Con ello, el remanente que queda en esta situación es cada vez menor si se comprueba que ya en el año pasado se obtuvo un notable descenso en las ejecuciones hipotecarias de nada menos que 21.000, lo que evidencia que salvo que el número de parados se siga incrementando las cifras de quienes acudirán a estos procedimientos contemplados en el Real Decreto Ley serán menores si se tiene en cuenta que se ha acotado la legitimación en el art. 3 a los ciudadanos para solicitar que se les apliquen estos beneficios.

Pues bien, el propio Anexo del Real Decreto ley fija cuáles son las medidas previas a la ejecución hipotecaria para conseguir la reestructuración de deudas hipotecarias, a saber:

¿A quienes podrán aceptar las entidades bancarias que soliciten la reestructuración de la deuda hipotecaria?

En el Anexo se cita que:

a) Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Junto a la solicitud de reestructuración, acompañarán la documentación prevista en el artículo 3.2 del citado real decreto-ley.

Sin embargo, mantiene el Anexo un límite temporal, ya que “No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.”

¿Qué tienen que hacer los deudores para instar el procedimiento de reestructuración de la deuda hipotecaria?

Pues en los casos del art. 3 del Real Decreto ley deberán presentar una solicitud con la aportación de la documentación que prevé el art. 3.2, a saber:

b) En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud anterior junto con la documentación a que se refiere la letra anterior, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las siguientes medidas:

i. Carencia en la amortización de capital de cuatro años.

ii. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

iii. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.

Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.

c) En el plan de reestructuración la entidad advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan conforme al criterio previsto en el apartado siguiente o que, de resultar dicho plan inviable, se podrán solicitar las medidas complementarias previstas en el siguiente apartado.

Es decir, que se entiende que si este plan que prevé la letra b) es también inviable se pueden instar unas medidas complementarias que pasan, no por aplicar medidas de prórroga o facilitar el pago de la deuda con una refinanciación pero manteniendo la deuda exacta aunque aplazada y con mejores condiciones, sino una reducción de la misma. Así, se fijan las siguientes medidas complementarias:

a) Los deudores para los que el plan de reestructuración previsto en el apartado anterior resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización en los términos previstos en este apartado, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.

Pero, aunque es la entidad bancaria la que tiene la facultad para aceptar o rechazar este plan de viabilidad al ser potestativo de esta, lo que sí es cierto que este concepto jurídico indeterminado que podría ser el de inviabilidad del plan de reestructuración se perfila y define para concretar que:

A estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.

b) Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita:

i. Reducción en un 25 por cien.

ii. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

iii. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

Sin embargo, el legislador viene a dar una medida de gracia en la admisión de esta posibilidad de quita cuando ya se ha producido el anuncio de la subasta, lo que equivale a decir que cuando se haya dado cumplimiento a lo previsto en el art. 667 LEC para anunciar la subasta la entidad ejecutante podría instar la suspensión si acepta esta quita, e incluso pueden acceder a ella quienes por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca no han podido instar la dación en pago del inmueble, lo que lleva consigo una reducción de la deuda con tal de poder afrontarla y no perder el inmueble. Así, vemos que en la letra c) se contempla que:

c) Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta. Asimismo podrá serlo por aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión al que se refiere el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

En cuanto a la introducción de la figura de la dación en pago (2) en el apartado 3º del Anexo se recoge que:

a) En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

Se trata esta de una opción novedosa, ya que la actual regulación de la dación en pago se lleva a cabo en el artículo 140 LH que apunta que: No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Ahora bien, nótese que esta opción de la dación en pago no pactada con carácter previo en la constitución de hipoteca no es válida en todos los casos, sino, insistimos, solo en los casos de deudores comprendidos en los arts. 2 y 3 del Real Decreto ley y en este caso cuando hayan solicitado las medidas de reestructuración y ni estas ni las medidas complementarias, en su caso, resulten viables para poder afrontar el préstamo hipotecario, en cuyo caso, al menos, se saldaría la deuda con la entrega del inmueble. Por ello, se añade en la letra b) que:

b) La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

Ahora bien, esta dación en pago tampoco conlleva una inmediata ejecución de la posesión por la entidad bancaria, sino que se le otorga un plazo de gracia al deudor para abandonarlo, erigiéndose como una especie de mecanismo temporal que le permita al deudor poder “coger oxígeno” para satisfacer su necesidad de vivienda, aunque pagándole una especie de renta arrendaticia en este caso al banco, ya que prevé la letra c) que:

c) El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por cien.

Nótese que para que sea viable esta opción de la dación en pago con abono de una renta debe solicitarse la posibilidad de permanencia en el inmueble por periodo de dos años al momento de solicitar la dación en pago por no ser posible la asunción de las primeras medidas concedidas.

Por otro lado, si una vez la entidad bancaria pueda enajenar el inmueble existe una plusvalía se puede pactar una especie de comisión por la colaboración en la venta, ya que señala la letra d) que:

d) Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

Sin embargo, hay que añadir que mientras que el plan de reestructuración podría ser solicitado por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta en materia de dación en pago no se permite, ya que la letra e) señala que:

e) Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

c) Moderación de los intereses moratorios

Otra de las ventajas que se conceden a los deudores es la contemplada en el art. 4 (3) ya que se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. Esta reducción pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos.

d) Aprobación de un Código de Buenas Prácticas para su llevanza en las entidades bancarias para estos supuestos.

El Código de Buenas Prácticas viene a disciplinar el mecanismo de voluntariedad al que pueden sujetarse las entidades bancarias y que se contempla en el Anexo del Real Decreto Ley (4)

El citado Código, como se apunta en la Exposición de Motivos, incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización. En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.

e) Evitación del fraude para la consecución de los beneficios contemplados en el Real Decreto Ley 6/2012.

Se establecen unas consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria, ya que recordemos que uno de los requisitos que se exigen en el art. 3.2.g) del Real Decreto Ley es el relativo a presentar una declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

Por ello, en el art. 7 se establecen las consecuencias de la posterior detección por la entidad bancaria del no cumplimiento de los requisitos del art. 3 para ser recipiendario de los derechos del Real Decreto mediante una manifestación dolosa de reunirlos falseando la realidad, lo que llevará unas consecuencias civiles y penales por la posible aportación de documentos falsos para conseguir un determinado beneficio (5). Resulta también llamativo que la entidad bancaria podrá acreditar esta situación de abuso si más tarde detecta que la posición del deudor de posicionarse en el umbral de “pobreza” ha sido provocada, para señalar en el apartado 3º que: incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.

f) Procedimiento de ejecución extrajudicial

En materia procesal, en el art. 12 (6) se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta on line.

g) Acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias

A tenor de lo establecido en el art. 13 (7) se incorporan al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2011, las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria, así como las que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de las medidas contenidas en el citado Código de Buenas Prácticas.

Por otro lado, y aquí sí sujeto tan solo a los que hayan seguido la aplicación del Código de Buenas Prácticas se establece un régimen especial (8) de los contratos que concierten las personas que hayan sufrido un lanzamiento como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria, pero en aplicación de los incluidos solo en el art. 3, no de cualquier deudor hipotecario. Por ello, es importante significar que estos beneficios y este régimen regulador en aplicación de normativa arrendaticia se aplica tan solo a los contemplados en el art. 3 del RD 6/2012 que no hayan podido cumplir finalmente con las medidas de reestructuración previstas, pero no a cualquier deudor hipotecario frente al que se haya dictado un lanzamiento, con lo que el espectro de aplicación de esta regulación es mucho más reducido.

En cualquier caso, si al final estos deudores son objeto de lanzamiento del inmueble por no haber fructificado las medidas aplicadas tendrán un régimen especial de arrendamiento previsto en la Disposición Adicional Única, pero siempre que se hagan constar en el contrato de arrendamiento que las especialidades de esta DA Única se aplican, ya que en cualquier caso el arrendador debe conocer que el arrendatario está incurso en estos derechos, pero entendemos que siempre y cuando se lo notifique previamente al arrendador y se haga constar en el contrato.

Notas

1.- 2. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado anterior se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajador por cuenta propia sin rentas, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

b) Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario.

c) Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

d) Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

e) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

f) Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

g) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

2.- Ciertamente, la Ley Hipotecaria prevé en su Artículo 140 la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. Llegado a este punto, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor como consecuencia del préstamo hipotecario quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Pero esta opción no se ha consolidado facticamente en modo alguno hasta la inclusión de esta vía en el RD 6/2012, ya que se prevé la dación de pago, siempre y cuando se pacte con la entidad crediticia o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario, mientras que con la regulación ahora aprobada cabe ejecutarlo en momento posterior cuando el deudor se encuentre en el umbral económico que fija el art. 3 del Real Decreto Ley.

Recordemos que en la jurisprudencia española tenemos el antecedente único del AUTO Num 111/2010 (Enero de 2011) de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra en el que se ratifica la decisión de un juez que se niega a que un banco, que previamente había ejecutado la hipoteca y se había adjudicado el inmueble por el 50% del valor de tasación, continúe reclamando la deuda restante a la familia. El juez argumentó que el valor de la finca era suficiente para cubrir el principal del préstamo hipotecario e incluso superior a éste y que era el banco el que se la había quedado, por lo que resultaba "circunstancial" que en la subasta el valor fuera inferior y por lo tanto la ejecución solicitada "únicamente" podría continuar para costas e intereses. Además añadió que no se podía desconocer el origen, puesto que la causa de la crisis económica vendría dada por “la mala gestión del sistema financiero” y “las hipotecas basura”. Sin embargo, esta resolución ha sido aislada y no seguida por la jurisprudencia. Aun así, con esta reforma sigue sin estar permitida la dación en pago para el resto de casos, ya que solo se aplica a los específicamente contemplados en el RD ley 6/2012 para supuestos de personas en umbral de pobreza que cumplan los requisitos del art. 3. una vez tramitadas las medidas de reestructuración y las complementarias.

3.-  Art. 4.1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

2. Esta moderación de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente real decreto-ley.

4.-  Art. 5. El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

5.-  Art. 7. 1. El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado tanto de las medidas de reestructuración establecidas en este capítulo como de las previsiones del Código de Buenas Prácticas sin reunir los requisitos previstos en el artículo 3, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.

2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

3. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.

6.- La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, regulada en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y sujeta al procedimiento previsto en los artículos 234 a 236 o del Reglamento Hipotecario, se someterá a lo previsto en los apartados siguientes en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor:

1. La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.

2. Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

3. Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor del bien realice lo previsto en el párrafo anterior, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.

4. Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.

5. Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.

6. Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el párrafo anterior, se estará a lo previsto en el artículo 236 n. del Reglamento Hipotecario.

7.- Artículo 13. Preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos.

Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012, podrán ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos, en los términos establecidos en los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. A estos efectos, la solicitud de la ayuda deberá presentarse en un plazo no superior a seis meses desde que se produjo el lanzamiento.

Asimismo, las personas mencionadas en el párrafo anterior tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos, en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 1 del citado real decreto.

Artículo 14. Personas sujetas a medidas de flexibilización hipotecaria.

Podrán obtener también las ayudas a los inquilinos citadas en el artículo anterior los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas, cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, determinados de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.1 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre.

8.- Disposición adicional única. Régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18, con las especialidades que se regulan a continuación.

2. La duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

3. La renta durante el período de dos años quedará establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buena Prácticas. Transcurrido dicho plazo y durante las prórrogas que pudieran haberse pactado, la renta habrá de quedar determinada conforme a criterios de mercado.

4. A los seis meses de producido el impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario.

5. Transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio. En el mismo, se reclamará como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiera estado ocupada indebidamente.

Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de abril de 2012.

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