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Derecho Inmobiliario

La utilidad de la denegación por necesidad de la prórroga del contrato de arrendamiento en la crisis de la Covid-19

Tribuna
Vivienda-llaves de casa-hipoteca-inmobiliario

I. Introducción

La acuciante crisis económica que atraviesa nuestro país a raíz de la pandemia de la COVID-19 ha impactado con especial crudeza en el mercado arrendaticio, tanto en el de vivienda como en el de locales de negocio y otros usos como turístico o vacacional.

Este cambio de coyuntura económica ha hecho resurgir figuras jurídicas como la cláusula rebus sic stantibus o la denegación de la prórroga forzosa, de gran utilidad en nuestro derecho contractual en momentos de crisis económicas de carácter imprevisible.

Sobre la primera figura se ha escrito mucho en los últimos meses y poco tengo que añadir a lo ya dicho hace unos meses en esta prestigiosa publicación doctrinal[1].

En cambio, sobre la denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad apenas se ha escrito y quisiera dedicar unas líneas a explicar la utilidad de esta figura, su regulación jurídica, la problemática técnica que entraña y cómo debe afrontarla el operador jurídico.

II. Contenido

II.I. Regulación jurídica

A) Regulación aplicable a contratos de arrendamiento celebrados a partir de 6 de marzo de 2019

Su regulación está prevista en el art. 9.3 de la LAU -EDL 1994/18384-, que en su redacción vigente reza así:

“Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Se configura la necesidad de vivienda permanente del arrendador o de sus familiares como causa de denegación a la prórroga forzosa del contrato, siempre y cuando se haya previsto en el contrato.

Lo que implica en primer término que no opera como causa de extinción del arrendamiento si el contrato se encuentra en plazo contractual, aunque hubiese superado su primer año de duración. Solamente opera cuando el contrato está en situación de prórroga legal y una vez transcurrido en todo caso el primer año de duración del contrato, ya sea obligatoria (art. 9 -EDL 1994/18384-) o tácita (art. 10), ya que se trata de una causa de denegación de prórroga, debiendo respetarse pues en todo caso el pacto de duración contractual libremente pactado. En otras palabras, si el contrato de arrendamiento se concierta por el plazo de cinco años, o siete años si el arrendador es persona jurídica, el arrendador habrá de respetarlo y no podrá invocar una causa de necesidad para tratar de desalojar a su arrendatario, ya que el contrato estará en plazo contractual. Por el contrario, si se hubiere pactado un año de duración, el arrendador podrá invocar la causa de necesidad para impedir la prórroga legal del contrato y extinguir el contrato. Luego, el plazo que se pacte en el contrato es determinante al respecto.

La novedad de la redacción legal del art. 9.3 de la LAU -EDL 1994/18384- dada por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler -EDL 2019/5763-, consiste en que para que el arrendador pueda ejercitar este derecho es imprescindible que se haya previsto expresamente en el contrato la causa de necesidad, requisito que recordemos ya contemplaba el precepto antes de la reforma de 2013 (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas -EDL 2013/71638-)[2].

Nótese que en tanto que el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763- amplía el plazo de la prórroga legal obligatoria para el arrendador hasta los siete años cuando sea persona jurídica (art. 9), se hace imprescindible en estos casos contemplar esta medida legal, para el caso de que se produzca una subrogación en la posición del arrendador a favor de persona física, imposibilitando de esta forma que el nuevo arrendador pueda denegar la prórroga por causa de necesidad porque el contrato no contempla esta facultad al haberse firmado por arrendador persona jurídica[3].

De no haberse recuperado este requisito legal, el legislador se hubiera visto obligado a recuperar la desterrada acción de impugnación del art. 53 de la LAU 64 -EDL 1964/62-, para garantizar la protección jurídica del arrendatario ante dichas eventualidades contractuales[4].

A diferencia de lo previsto en otras legislaciones europeas sobre arrendamientos con elevadas tasas de alquiler, como es el caso de Alemania[5] y Suiza[6], en nuestra regulación no es causa de necesidad para denegar la prórroga del contrato estar inmerso en una grave situación económica o de extrema necesidad sobrevenida (concurso de acreedores, parado de larga duración, ruina económica, etc.).

B) Regulación jurídica aplicable a contratos celebrados a partir de 6 de junio de 2013 y antes de 6 de marzo de 2019

Como hemos avanzado en el apartado anterior, una de las novedades legales de la reforma del año 2019 -EDL 2019/5763- de la LAU -EDL 1994/18384- fue establecer como requisito para que opere la denegación de la prórroga por necesidad que se haya hecho constar de forma expresa en el contrato. Por tanto, si el contrato fue celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de dicha reforma – esto es antes de 6 de marzo de 2019 -, y siempre y cuando el contrato sea de fecha posterior a 6 de junio de 2013, no se exige este requisito para que opere esta figura legal.

Téngase en cuenta que la prórroga legal obligatoria de estos contratos es de solamente tres años, razón por la que en la práctica esta figura ha estado en desuso hasta la fecha.

C) Regulación jurídica aplicable a contratos anteriores a 31 de diciembre de 1994

Mucho más conocida por utilizada es la denegación por necesidad de la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de renta antigua prevista en los arts. 62 a 69 del TRLAU 64 -EDL 1964/62-.

Tal como se puede apreciar por su extensión, la regulación del TRLAU 64 -EDL 1964/62- es mucho más reglamentista que la del art. 9.3 de la LAU 94 -EDL 1994/18384-, con motivo del carácter más tuitivo con el arrendatario de la regulación del 64.

Dado el formato de esta publicación no puedo detenerme en el estudio pormenorizado de esta regulación legal que continúa siendo aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995 y sujetos al régimen de prórroga forzosa. En este sentido, debemos manifestar que esta regulación también es de aplicación a los contratos de arrendamiento sujetos a Decreto Ley Boyer (Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica -EDL 1985/8350-), siempre que se hubiera pactado la sujeción a la prórroga forzosa, lo cual era bastante habitual en dicha época quedando en la actualidad aun muchos de dichos contratos en vigor.

Me remito pues al contenido de los citados arts. 62 a 69 del TRLAU 64 -EDL 1964/62- y a los comentarios a los mismos que podéis encontrar en la edición del año 2007 de la “Suma de Arrendamientos Urbanos” escrita por J.V. Fuentes Lojo.

 

II.II. Aspectos relevantes a tener en cuenta

A) Concepto de necesidad y posibles causas de necesidad

La necesidad es de vivienda para ser usada como morada habitual, lo que excluye la recuperación de la vivienda para ser destinada a otros usos diferentes al de vivienda habitual y permanente del arrendador o del familiar o beneficiario para quien se reclama.

El art. 9.3 de la LAU -EDL 1994/18384- no cita en qué pueden consistir esas posibles causas de necesidad, pero sobre esta materia existe una abundantísima jurisprudencia recaída a propósito de la causa de denegación de prórroga por necesidad de la LAU de 1964 (art. 62.1º) -EDL 1964/62-, que puede ser aplicada al respecto. Entre las causas de necesidad más frecuentes que han obtenido amparo de los tribunales se pueden citar:

a) El contraer matrimonio.

b) La separación o divorcio.

c) El deseo de independencia personal y cese de convivencia con familiares o terceros.

d) La pérdida de la vivienda que se habita.

e) Pagar a su vez renta gravosa para la economía familiar.

f)  El aumento de necesidades familiares.

g) El traslado de domicilio.

h) Razones de salud.

En cuanto al concepto de necesidad mismo, las SSTS, Sala 1ª, nº187/2010, de 18 de marzo -EDJ 2010/19163-, y nº 412/2011, de 22 de junio -EDJ 2011/120445-, declaran que la causa de necesidad capaz de impedir la prórroga forzosa del arrendamiento debe ser entendida como no forzosa, obligada, o impuesta por causas ineludibles, sino como lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito. En este sentido, se explaya la SAP Madrid, Sec. 20.ª, 42/2018, de 12 de febrero -EDJ 2018/30747-:

"A la hora de apreciar la existencia de una situación de necesidad, que justifique la oposición a la prórroga de un contrato de arrendamiento a que se refiere el artículo 62.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -EDL 1964/62-, es reiterada la doctrina jurisprudencial ( v.gr. sts de 18 de marzo de 2010 -EDJ 2010/21689-), según la cual no se requiere para apreciarla, la existencia de una obligación strictu sensu o la inevitabilidad propia de las leyes de la naturaleza, sino, simplemente, que el uso de la vivienda de que se trate constituya un medio adecuado para la realización de un fin lícito y útil y la más moderna doctrina viene entendiendo en la interpretación de la citada norma, que el concepto de necesidad debe referirse a la ocupación de la vivienda por personas que por razones no ineludibles ni necesarias, sino estrictamente voluntarias, haciendo uso del derecho constitucional de libre elección de residencia, fijación de domicilio y circulación por el territorio nacional."

Los antecedentes del precepto, su finalidad, y su carácter de excepción a la prórroga forzosa del arrendamiento, conducen a afirmar que la causa de necesidad debe surgir con posterioridad al contrato, sin perjuicio de que sea previsible al contratar. Así lo ha considerado la jurisprudencia relativa a la denegación de la prórroga de viviendas en al LAU de 1964 -EDL 1964/62- (SAP Madrid, Sec. 14.ª, 165/2008, de 8 de abril -EDJ 2008/53346-).

B) Beneficiarios

Se puede invocar la necesidad de vivienda del mismo arrendador; de su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad de matrimonio; o de sus ascendientes o descendientes en primer grado de consanguinidad o por adopción, esto es, hijos o padres del arrendador.

C) Tiempo y forma del ejercicio de la denegación de prórroga

Tiene que haber transcurrido el primer año de duración del contrato de arrendamiento.

Es necesaria una notificación al arrendatario en la que el arrendador le comunique que tiene necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente. Debe expresarse en dicha comunicación quién tiene la necesidad, si es el arrendador o cualquiera de los beneficiarios.

Es necesario que esa notificación se efectúe cuando menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.

Es necesario que en este momento del requerimiento ya exista la causa de necesidad (SAP Málaga, Sec. 4.ª, 265/2010, de 18 de mayo -EDJ 2010/216734-).

El arrendatario tiene el plazo de dos meses para desalojar desde la recepción de la notificación anterior, salvo que las partes lleguen a un acuerdo distinto. En caso de no desalojarse, el arrendador podrá entablar la acción judicial pertinente de resolución del contrato por necesidad para obtener la recuperación de la vivienda.

D) Posibles causas de oposición del arrendatario

El art. 9.3 de la LAU -EDL 1994/18384- nada menciona con relación a la selección de inquilinos en el caso de que el arrendador tenga varias viviendas arrendadas análogas en la misma casa en igual situación de prórroga legal, a diferencia de lo que hace el TRLAU 64 -EDL 1964/62- para el mismo caso en su art. 64. Por ello, hay que partir de la libertad del arrendador para la elección de la vivienda.

Si el arrendador o los posibles beneficiarios disponen de una vivienda análoga desocupada, apta para satisfacer su necesidad de vivienda, ello tendría que desvirtuar la necesidad de ocupación de la vivienda arrendada.

E) Obligación y plazo para la ocupación de la vivienda

El arrendador o el familiar para el que se haya pedido la vivienda deberá ocupar ésta en el plazo máximo de los tres meses siguientes al efectivo desalojo de la vivienda.

Tiene que ocupar precisamente la misma persona para quien se ha pedido la vivienda. Ocupar en este contexto significa vivir, pues no olvidemos que la necesidad que se ha invocado era la de vivienda permanente.

El texto legal menciona la "causa de fuerza mayor" como justificadora de la no ocupación en el plazo legal.

Con motivo de la reforma del RDL 7/2019 -EDL 2019/5763-, se ha concretado el concepto de “fuerza mayor” para evitar que sea un “cajón de sastre”, en los siguientes términos: entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

En base a esta novedad legal, entendemos que los tribunales no deberían admitir como excusa para la no ocupación la conveniencia de hacer obras para adaptar la vivienda desalojada a los gustos y necesidades de quien está llamada a ocuparla, dando al verbo "ocupar" un sentido más amplio, como se venía haciendo a propósito del derecho de retorno en la LAU 1964 -EDL 1964/62- (SAP Almería, Sec. 3.ª, 74/2015, de 24 de abril -EDJ 2015/78906-; SAP Alicante, Sec. 5.ª, de 31 de octubre de 1997 -EDJ 1997/9720-; y SAP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, de 20 de diciembre de 1995).

F) Derechos del arrendatario en caso de no ocupación de la vivienda

Al arrendatario, si no es ocupada la vivienda en el plazo de los tres meses siguientes a su desalojo, le concede la Ley, a su elección, uno de estos dos derechos:

1º) Derecho de retorno

El derecho de retorno será por un nuevo período de hasta cinco años, o siete años si el arrendador es persona jurídica, sin perjuicio de la facultad del arrendatario de no hacer uso de las prórrogas anuales, o de desistir del contrato conforme al artículo 11 de la LAU -EDL 1994/18384-.

Las condiciones contractuales del arrendamiento serán las mismas que las del contrato extinguido. En realidad, se trata del mismo contrato, cuya vigencia queda rehabilitada, pero por un nuevo plazo de prórrogas de hasta cinco o siete años, según proceda.

El arrendatario tiene derecho a la indemnización de los gastos ocasionados por el desalojo, hasta el momento de la reocupación. Además, podrán ser reclamados los gastos de contratación de otra vivienda en alquiler y las rentas abonadas de dicha otra vivienda, en su caso. Ahora bien, estos últimos parece lógico que sean minorados con el importe de las rentas que se hubiesen devengado de no haberse producido el desalojo.

2º) Indemnización legal

De no optar por el retorno y el realojo, el arrendatario tiene derecho a una indemnización tasada legalmente, consistente en el importe de una mensualidad de renta por cada año de la prórroga que quedase por transcurrir hasta completar la totalidad de las prórrogas anuales del art. 9 de la LAU -EDL 1994/18384-.

Se sobreentiende que el importe de la renta a considerar será la que se satisfacía en el momento del desalojo.

El precepto no incluye como gastos indemnizables aquellos ocasionados por el desalojo. No parece una omisión del legislador, por lo que en nuestra opinión no pueden ser reclamados con independencia de esta indemnización de un mes por año, que está tasada por la ley.

A pesar de tratarse de una indemnización tasada por ley, entendemos que nada impide que las partes pacten en el propio contrato una indemnización superior, al contrario de lo que ocurriría en el caso de estipular contractualmente una indemnización inferior a la establecida en la ley, ya que en virtud del artículo 6 de la LAU -EDL 1994/18384- debería considerarse nula, y por tanto inexistente.

II.III. Problemática práctica

1º) ¿Tendrá el beneficiario de la causa de denegación de la prórroga por necesidad un plazo de obligada permanencia en la ocupación de la vivienda?

A diferencia de la obligación legal que establecía el art. 68.2 de la LAU 64 -EDL 1964/62- del beneficiario de ocupar la vivienda por un plazo mínimo de tres años, nada dice al respecto la LAU 94 -EDL 1994/18384-.

Se ocupa del tema con gran acierto la Sentencia nº 67/2002, de 31 de enero, de la Secc. 2ª de la AP de Burgos -EDJ 2002/13317-, al declarar que “para evitar fraudes en la utilización de la facultad prevista en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- debe exigirse, en recta interpretación de dicho precepto, que el arrendador, tras desalojar al arrendatario por causa de necesidad, ocupe la vivienda durante un espacio de tiempo que acredite que la necesidad de ocupación alegada era no sólo real, y no mera conveniencia, sino también una necesidad de ocupación efectiva para destinar el piso arrendado a “vivienda permanente”, tal y como se establece en el párrafo primero in fine, del número 3 del tan citado artículo 9 de la Ley Arrendaticia.”

A mi juicio, si bien la norma legal no exige un plazo de obligada permanencia, debe exigirse que se ocupe la vivienda por el beneficiario por un plazo mínimo razonable que justifique la necesidad efectiva de dicha ocupación para uso de vivienda permanente. En este sentido, consideramos como plazo razonable el que falte hasta completar los cinco años de la prórroga legal mínima del art. 9 de la LAU -EDL 1994/18384-.

2º) ¿Es necesario identificar en el contrato cual será en concreto la causa de esta necesidad y su beneficiario?

Si bien el art. 9.3 de la LAU -EDL 1994/18384- no dice que sea imprescindible hacer constar la previsible causa de necesidad, entendemos que debe hacerse constar en la medida de lo posible, teniendo en cuenta que la causa de necesidad no debe darse en el momento de celebración del contrato.

Marín López, J.J.[7] entiende que la constancia de la necesidad no debe ser interpretada de modo rígido. En el aspecto formal, no es preciso que su reflejo en el contrato se realice de forma solemne, mediante el empleo de la palabra “necesidad” o alguna de sus sinónimas, sino que basta simplemente con que, interpretado el contrato en su conjunto, de conformidad con los criterios hermenéuticos al uso (arts. 1.281 y ss. Cc -EDL 1889/1-), se obtenga por el juez la convicción de que las partes previeron la necesidad del arrendador como causa de improcedencia de la prórroga. Entiende este autor que, en el aspecto sustancial, no es menester que la concreta causa de necesidad del arrendador (p. ej., matrimonio, traslado laboral, etc.) figure en el contrato; es suficiente con que en él se prevea que la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble alquilado determinará la improcedencia de la prórroga.

La Sentencia nº17/2004, de 14 de enero, de la Sección 12 de la AP Albacete -EDJ 2004/5438-, entiende que no, razonando a tal efecto que el artículo 9.3 de la LAU -EDL 1994/18384- establece una clara excepción a tales prórrogas que no exige que al tiempo de perfeccionarse el contrato exista una justificación o prueba clara de la necesidad que se alega, sino que basta con dejar constancia de la misma, de lo que tiene en ese preciso momento pleno conocimiento el arrendatario, el cual no puede llevarse a engaño en el momento posterior de conclusión del período pactado, puesto que de antemano sabía, y así lo aceptó, que ésa y no otra iba a ser la duración del contrato:

“A favor de la necesidad de que dicha cláusula determine exactamente la causa de necesidad conocida antes del arrendamiento, así como el acaecimiento de la misma en un momento determinado dentro del período de cinco años, se inclinaría el argumento de que con la nueva redacción de esta causa de denegación de la prórroga, el legislador de 1994 ha querido evitar que la cláusula en cuestión se convierta en fuente de litigios y cláusula de estilo que anule la efectividad real de la prórroga, ahora limitada más equitativamente a cinco años. A favor de la posibilidad de que la cláusula relativa a la causa de necesidad prevea ésta de forma inconcreta o abierta a diversas situaciones futuras siempre y cuando la causa de necesidad real llegue efectivamente a producirse y acreditarse se inclinan la mayoría de las Audiencias Provinciales. Y es también la argumentación que asume esta Sala, por entender que para que la necesidad, cuando es tal, suele de surgir de forma imprevista, impidiendo al arrendador ocupar la vivienda que hasta entonces venía ocupando, y por entender asimismo, argumentando de forma teleológica o finalista, que si la finalidad de la nueva legislación arrendaticia es impulsar el mercado de alquileres de vivienda, sería contraproducente a tal finalidad privar al arrendador de la posibilidad de recuperar su vivienda una vez surgida la causa de necesidad, siempre y cuando dicha posibilidad, aunque sea en abstracto, haya sido advertida al arrendatario (…)”

La Sentencia nº 876 de 25 de octubre de 2000 de la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Alicante -EDJ 2000/120371-:

“Para que opere esa excepción deberá hacerse constar expresamente cual es la necesidad al tiempo de perfeccionar contrato, así como el período aproximado en que podrá surgir esa necesidad y ello con la finalidad de que el arrendatario al inicio de la relación arrendaticia, tenga un grado elevado de certeza acerca de cuál va a ser la duración del contrato. En el que nos concierne no se expresa en el contrato cuál es la clase de necesidad futura sino que se refiere con carácter genérico e indeterminado a “en el supuesto de que el arrendador precise la vivienda arrendada para sí o para algún miembro de su familia”. No debió existir ningún incoveniente en ello pues la necesidad que se invoca (estar la arrendadora en régimen de alquiler) ya se daba en el momento en que se perfeccionó el contrato, y sin embargo no se expresó. Tampoco se concreta el momento en el que puede surgir la situación de necesidad dejando al arrendatario en la inseguridad en cuanto al tiempo de duración del contrato.”

En el mismo sentido que la anterior, se pronuncia la Sentencia nº65/2004 de 23 de marzo, de la Sección 1ª AP Navarra -EDJ 2004/20727-, razonando:

“La Sala considera que es necesario expresar cual sea en concreto la causa de necesidad en un caso como el que nos ocupa, en el que se prevé en el contrato la extinción del mismo por necesidad, ya que si no fuera así no se cumpliría con el requisito que recoge el artículo 9.3 -EDL 1994/18384-, referido a que se haga constar de forma expresa la necesidad que tiene el arrendador de ocupar la vivienda.”

En definitiva, lo que trata el legislador es de evitar que la cláusula en cuestión se convierta en una cláusula de estilo en los contratos de arrendamiento de vivienda que anule la efectividad real de la prórroga.

 

III. Conclusiones

Analizada la figura legal de la denegación de la prórroga por causa de necesidad de nuestro art. 9.3 de la LAU -EDL 1994/18384- se puede comprender la gran utilidad que puede tener su invocación en estos momentos por la propiedad que precisa recobrar la posesión de la vivienda arrendada para su uso propio o de sus familiares directos.

Es una figura esencial para dotar de flexibilidad y seguridad jurídica al régimen de tenencia del alquiler. Se incentiva así la oferta del mercado arrendaticio de viviendas, que es especialmente útil en momentos de crisis económicas, como la causada por la pandemia del COVID-19.

Es pues de esperar que esta figura que estaba en desuso hasta la fecha sea invocada por muchos arrendadores que precisen recuperar la posesión de las viviendas que tenían en régimen de alquiler.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en octubre.


[1] FUENTES-LOJO RIUS, A., “Los efectos del Coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio y la Cláusula Anti Coronavirus” -EDC 2020/529129- del nº84 Abril 2020 y “Nuevas medidas legales en contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda y de industria” -EDC 2020/559593- del nº85 Mayo 2020, Revista de Derecho Inmobiliario, Ed. Lefebvre.

[2] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “El nuevo Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: aspectos arrendaticios de derecho sustantivo y procesal” -EDC 2019/513795-, Revista de Derecho Inmobiliario nº72 de Marzo de 2019, Ed. Lefebvre.

[3] FUENTES-LOJO RIUS, A. y FUENTES-LOJO LASTRES, A., “Nueva Suma de Arrendamientos Urbanos”, Ed. Aranzadi, 2019, p. 105.

[4] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Una visión de derecho comparado sobre la regulación en arrendamientos de vivienda. Lo que el RDL 7/2019 “olvidó” incluir” -EDC 2019/633254-, Revista de Derecho Inmobiliario nº76 Julio 2019, Ed. Lefebvre, 2019.

[5] 573 (I2) BGB (Código Civil alemán).

[6] Art. 266.g. Código de Obligaciones Suizo.

[7] “Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos”, BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (Coord.), Quinta Edición, Ed. Aranzadi, 2010, p.201.