El pasado 3 de julio, el Gobierno anunció una nueva regulación "con carácter de urgencia" para limitar la duración máxima de los alquileres temporales en función del motivo al que respondan, (motivo que deberá acreditarse en el momento de firmar el contrato de arrendamiento), al tiempo que también anunciaba una "reforma quirúrgica" de la Ley de Propiedad Horizontal para dar poder dar veto a los vecinos a la hora de instalar una vivienda vacacional en el seno de las comunidades de propietarios.
Alquileres temporales
Los referidos "alquileres temporales", tienen su amparo en el artículo 3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula el “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, bajo la nomenclatura de "arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra". Por su propia naturaleza, son generalmente los destinados a un uso temporal para un curso académico, para una estancia por negocios o por un proyecto de investigación, por poner algunos ejemplos, y quedan al margen del régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda del Título II de la LAU y, asimismo, fuera de la aplicación de las medidas aprobadas por el Gobierno el año pasado con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (norma que introdujo un tope a las subidas de renta en los contratos de viviendas de zonas tensionadas).
El propósito de esta nueva medida es evitar la fuga que se produce desde alquiler de vivienda tradicional al de temporada mediante un uso supuestamente fraudulento de esta categoría, soslayando así las restricciones que impone la Ley de Vivienda (cuando el uso que se da realmente es el de vivienda habitual). Y para hacerlo, apunta a la correcta causalización de los arrendamientos de temporada: "La causalidad determinará la temporalidad y será necesario poder acreditar esa causalidad a la hora de firmar el contrato", ha indicado la ministra de Vivienda y Agenda Urbana.
Registro común
Todavía no se ha revelado de forma detallada cómo se articulará esta medida, pero se ha manifestado la intención de crear un registro común para controlar su uso (sin indicar, por ahora, un régimen sancionador específico). Algunas de las primeras críticas han venido del Sindicado de Inquilinas, que denominan el registro de "sistema encubierto de licencias que responde a los intereses de la patronal”, advirtiendo de que se les pasa el testigo a las comunidades autónomas para elaborar el registro y que puede tardar mucho tiempo en implementarse.
En cuanto a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se motiva en la falta de poder de actuación de las comunidades de vecinos a la hora de limitar el uso de viviendas en los bloques para fines turísticos. Hasta ahora, era necesario que los estatutos de la comunidad ya previeran el potencial condicionamiento o incluso prohibición de "actividades económicas" en los pisos para que la comunidad pueda prohibir los pisos turísticos (a raíz de las recientes sentencias del Tribunal Supremo dictadas en el mes de diciembre del año pasado). La actual propuesta es que no basta "limitar o condicionar" como reza el actual texto del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que ha de prohibirse, necesitando de una autorización previa de la comunidad para poder instalar un piso turístico en cualquier comunidad (con una mayoría de 3/5 partes de los vecinos).
Puntos de reflexión
Si bien queda por ver cómo se desarrollarán estas medidas en la práctica, el cambio que se anuncia nos hace reflexionar sobre algunos aspectos:
En primer lugar, la posible sombra de la "hiperregulación". De acuerdo con el estudio "Libertad y prosperidad en el mundo 2024", elaborado por el Atlantic Council y el ICS de la Universidad de Navarra, España está en el puesto número 12 en el ranking de libertad económica entre los países de la Unión Europea, lo que la ubica por debajo de la mayor parte de los países más avanzados y solo por delante de la Europa del Este, además de algunas de las economías más intervencionistas, como Italia o Grecia. España es una potencia turística, a nivel mundial, y tendremos que estar atentos a cómo estas medidas puedan afectar a uno de los pilares de nuestra economía, ya que, como sabemos, la hiperregulación junto con la incertidumbre normativa y política, y el aumento de la presión fiscal, son factores que pueden contribuir a la ralentización económica.
Además, el hecho de que estas nuevas medidas dependan en muchos casos para su implementación práctica de las autonomías y ayuntamientos (debido a la descentralización de nuestro sistema normativo en determinadas materias, como es en este caso la de vivienda), puede hacer que sean inaplicables en la práctica, como se ha observado respecto a la Ley de Vivienda, cuyo impacto parece que no ha sido el esperado cuando se concibió, al ser las comunidades autónomas y luego los ayuntamientos los que tuvieran que determinar las zonas "tensionadas" a las que debía afectar principalmente esta norma.
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