Mecánica de actuación en el caso de convocatoria de Junta a instancia de comuneros-promotores
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Sabemos que el art. 16 LPH permite que se celebre Junta cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. los promotores y que la convocatoria la pueden hacer también en defecto de que la haga el presidente, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. ¿Quiere esto decir que la mecánica de actuación consistiría en que primero estos promotores deben pedírselo primero al presidente para que este convoque y si no lo hace lo harían ellos? Pero ¿qué tiempo debe transcurrir entre que lo piden los promotores y se entiende que hay un silenció tácito del presidente? ¿Cómo debe actuar el administrador de fincas cuando los promotores le trasladen que les prepare la documentación para la convocatoria, que la redacte y que envíe las citaciones? En el caso de que el presidente se decida a convocar ¿pueden incluir los promotores los puntos que estimen en su petición o el presidente puede fiscalizar los puntos a tratar?
Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos
Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.
Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2014.
La cuestión suscitada puede darse tanto en relación a la Junta ordinaria co...
La cuestión suscitada puede darse tanto en relación a la Junta ordinaria como a una junta extraordinaria. Esto es, se trata de analizar cómo se puede llevar a la comunidad a debatir un asunto o incluso, en el caso frecuente de comunidades que sólo celebran una Junta (ordinaria) al año, como se puede conseguir que se celebre una Junta para un asunto surgido a posteriori de la última Junta o que por su urgencia no puede esperar un año. Parece obvio que no es ocioso advertir que la relevancia de la cuestión depende del tiempo que falte para la próxima Junta.
Así, en el caso de que falte poco tiempo para la regular convocatoria de la Junta ordinaria anual, lo más sencillo es dirigir una comunicación (que, a efectos de su acreditación, se puede solicitar que la recepción sea firmada) al Presidente y al Secretario-Administrador, solicitando claramente qué punto se desea se incluya en el Orden del día. Siempre que dicha solicitud sea recibida con anterioridad a la remisión de la convocatoria deberá ser incluido y tratado en Junta. El art. 16.2 párrafo segundo LPH -EDL 1960/55 prevé tal escenario de manera imperativa (“los incluirá”).
En el escenario en que se haya celebrado recientemente una Junta, de existir comunicación fluida con el Presidente para que éste asuma la solicitud como propia, no se planteará problema. Si no es tal el caso, los comuneros que representen un 25% de los propietarios, o cuyas propiedades en la comunidad representen un 25% o más de las cuotas de participación, pueden dirigir una solicitud formal, por conducto fehaciente (carta con copia firmada de recibí, burofax, requerimiento notarial, etc...), al Presidente en el que se deberá reflejar claramente que se solicita la convocatoria de una Junta Extraordinaria, y se deberá indicar el motivo y los puntos a incluir en el orden del día.
El Presidente en un plazo prudente deberá contestar si accede a dicha solicitud o no. En el supuesto de que negase la convocatoria sin motivos fundados, y sólo si el Presidente no lo hiciese, estarán los propietarios habilitados para convocar directamente la Junta, de la que deberá levantar acta el Secretario Administrador. Dicha convocatoria deberá cumplir los mismos requisitos legales establecidos en el art. 16 LPH -EDL 1960/55 en relación con el art. 9 LPH. No aparece cuantificado cuál debe ser ese plazo prudente en el que el Presidente debe dar respuesta, por lo que razonablemente considerando los plazos que maneja la Ley para proveer la convocatoria regular (seis días mínimo, art. 16.3 LPH), bien podría estimarse entre una y dos semanas.
En todo caso, debe insistirse en el carácter subsidiario de la facultad de los propietarios para convocar una Junta. Establece claramente el art. 16 LPH que las Juntas serán convocadas por el Presidente y “en su defecto” por los promotores de la reunión.
La Ley otorga, con carácter prioritario, al Presidente de la Comunidad la fa...
La Ley otorga, con carácter prioritario, al Presidente de la Comunidad la facultad de convocar a la Junta y establecer el correspondiente orden del día.
Sólo “en defecto” de que no lo haga podrían hacerlo una cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación, pero previa “petición” (“o lo pidan” dice la Ley) cursada al Presidente. No establece la LPH un plazo concreto que hubiera que mediar entre la petición cursada al Presidente y la convocatoria de éste y habrá que estar a la mayor o menor urgencia de la Junta que se pretende convocar, sin que el hecho de que no sea urgente la cuestión a tratar en la reunión pueda dejar en las manos del Presidente atender la petición de esos comuneros cuando a él se le antoje. Así transcurrido un tiempo prudencial, que puede establecerse en treinta días, sin que se hubiera convocado la Junta podrían hacerlo directamente los propios comuneros que alcancen el número o porcentaje indicado anteriormente.
El Administrador, una vez tenga conocimiento de la negativa expresa o tácita del Presidente de la Comunidad, tendrá la obligación de proceder a la convocatoria de la Junta conforme a los deseos de los comuneros en cuestión, sin que el Presidente pueda alterar o intervenir en el orden del día a tratar, toda vez que no es él quien convoca la citada Junta sino los referidos comuneros. Si el Presidente accede a la petición que le cursaron los copropietarios deberá incluir entre los asuntos a tratar los que le fueron solicitados por aquéllos, a menos que la pretensión de los comuneros pudiera resultar abusiva (por ejemplo, por haberse tratado el tema en otras ocasiones, o por haber sido resuelto por los tribunales), lo que estaría proscrito por el art. 7.2 CC -EDL 1889/1-, o no fuera realmente de interés de la propia comunidad (que es el supuesto previsto en la Ley).
Podría ocurrir, igualmente, que el Presidente, de manera razonable, entendiera que el tema propuesto por los comuneros citados aunque atendible pudiera tener encaje en otra convocatoria de Junta que no fuera la inmediatamente siguiente, sino en otra posterior en la que las cuestiones a tratar tuvieran más relación con aquél, en cuyo supuesto no debiera existir inconveniente alguno, si bien debiera darse la explicación oportuna a los que solicitaron la convocatoria.
Caso de que los solicitantes no se muestren conformes con la decisión omisiva adoptada por el Presidente y ante la negativa por parte de éste y del Administrador a incluir alguna cuestión que estimen de interés en el orden del día o de no convocar la Junta pretendida, podrán ejercitar las acciones que estimen oportunas en el declarativo ordinario correspondiente, donde se dilucidará el desencuentro.
La primera cuestión que debe examinarse es si la convocatoria de la Junta de...
La primera cuestión que debe examinarse es si la convocatoria de la Junta de propietarios puede hacerse por los promotores de la reunión o debe existir una negativa previa por parte del presidente; sobre esta cuestión de la interpretación literal del art. 16.2 LPH -EDL 1960/55-, ha de entenderse que la persona que debe convocar la Junta de propietarios, bien de motu propio o a instancia de los propietarios que representen el 25 % de las cuotas, es el presidente de la comunidad de propietarios, debiendo entenderse que la convocatoria por los propios propietarios solo procede cuando el Presidente no haya accedido a su convocatoria.
Ahora bien la negativa del Presidente a la convocatoria puede ser expresa, en cuyo caso queda expedita la vía de los propietarios para proceder a su convocatoria o tácita; esta segunda forma de proceder el presidente plantea el problema de cuando se puede entender que el Presidente se niega a esa convocatoria, debiendo examinarse varios supuestos, si en la comunicación fehaciente, que los copropietarios dirigen al Presidente se fija o se indica un plazo para que proceda a la convocatoria de la Junta y este no lo hace, debe entenderse que se produce esa negativa tácitamente, por lo que lo más conveniente es que los promotores de la reunión concedan un plazo al presidente, transcurrido el cual si realizar la convocatoria se ha de entender que ha existido una negativa tacita a la convocatoria.
En aquellos casos que en la comunicación que se dirija al presidente no se le fije un plazo para que proceda la convocatoria de la Junta, habrá de tenerse en cuenta el caso concreto, en especial los temas a tratar: por ejemplo si ha sido demandada la comunidad, o es urgente la ejecución de obras y el Presidente ni adopta medidas ni convoca la Junta, bastara que pase un escaso periodo de tiempo para que los comuneros puedan proceder a la convocatoria, si por ejemplo se trataba de temas que no tengan ese carácter urgente el plazo para entender que existe una negativa tácita por parte del Presidente ha de ser mayor.
Si bien la convocatoria de la Junta se hace a instancia de los comuneros que representen el 25 % de las cuotas, la mecánica para su convocatoria es la misma que si la convocatoria proviene del Presidente de la Comunidad de propietarios, es decir el administrador debe proceder a la convocatoria, incluyendo los puntos del orden del día que se pida por parte de los promotores, sin que la distinta iniciativa de convocatoria de la Junta ya provenga del presidente, ya de los comuneros cambie el sistema de convocatoria y los actos que debe llevar a cabo el secretario para su celebración.
El art. 13.5 LPH -EDL 1960/55 establece que las funciones del secretario sean ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo previsión en contrario de los estatutos, por lo que nos podemos encontrar que el que debe llevar a cabo la convocatoria que no quiere hacerlo, que es el presidente, sea a su vez el secretario y deba por realizar los actos materiales necesarios para la celebración de la Junta, como es la citación de los copropietarios, preparación de documentación, locales, etc. En tales casos los propios promotores ante la actitud pasiva, o incluso obstruccionista del presidente-administrador, pueden realizar los actos necesarios para que la Junta de propietarios pueda celebrarse y tener efectividad.
En cuanto a la última cuestión, no se puede desconocer la amplitud que el art. 16.2 LPH -EDL 1960/55 da al derecho de los socios para proponer que se incluya en el orden del día de la Junta, cualquier asunto o tema de interés para la comunidad, con la obligación del Presidente de su inclusión, por lo que este mismo respeto debe tener el presidente de la comunidad al orden del día recogido por los promotores de la reunión, de tal forma que si el presidente no incluye todos y cada uno de los temas solicitados por los promotores de la Junta , realmente lo que se estará produciendo es una negativa a la convocatoria, toda vez que el Presidente no tiene ninguna función o facultar de fiscalizar los temas del orden del día a tratar en la Junta, con carácter general, pero en especial cuando el orden del día viene fijado por los propietarios promotores de la Junta.
La convocatoria extraordinaria a instancia de los comuneros que superen el 25...
La convocatoria extraordinaria a instancia de los comuneros que superen el 25 % de los propietarios o de las cuotas de participación que se reconoce en el art. 16.1 LPH -EDL 1960/55 es un derecho que se reconoce a los comuneros y que tiene por finalidad la de facilitar la participación de los mismos en la vida comunitaria y a la vez servir de control del presidente y garantizar la gestión común de la comunidad de propietarios. Ahora bien, este derecho no está completamente regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, lo que genera múltiples dudas como las que son objeto de este comentario.
Con respecto a la primera cuestión planteada, la respuesta debe ser necesariamente positiva pues, conforme señala el art. 16.2 LPH la convocatoria de la Junta, tanto ordinaria como extraordinaria, es función que corresponde al Presidente de la comunidad, con la excepción prevista en el art. 16.1 LPH. Ello supone que los convocantes de la Junta extraordinaria tienen, en primer lugar, que comunicar al presidente su intención de celebrar dicha Junta y solicitar su convocatoria al mismo. Solo en caso de que el presidente se niegue a realizar la misma podrán los promotores llevar a cabo ellos mismos la convocatoria de la Junta extraordinaria.
La segunda cuestión es de mucha mayor dificultad en su respuesta, ante el silencio legal. La falta de contestación del presidente deberá ser valorada en función de la propia urgencia de la pretendida convocatoria, sin que se pueda fijar un plazo concreto. Podría tomarse como referencia, en casos de urgencia, el plazo de seis días señalado en el art. 16.3 LPH -EDL 1960/55-. También habrá que valorar si existe una respuesta expresa del presidente, en cuyo caso, una vez que se comunique la misma los propietarios podrán convocar la Junta por ellos mismos. En caso de negativa tácita, por silencio, el plazo de convocatoria no puede quedar al arbitrio del presidente al se un derecho de los comuneros por lo que, cuando pase un plazo razonable, que se concretará en cada caso en atención a la urgencia de los asuntos a tratar, se podrá convocar por los comuneros por sí mismos la Junta extraordinaria.
Bien sea por convocatoria del presidente o directamente por los promotores, el administrador tiene que comprobar que el porcentaje de propietarios que solicitan la convocatoria extraordinaria cubren el 25 % de propietarios o cuotas de participación exigido por la ley. Una vez comprobado este extremo, tiene también que asegurarse de que se traslado al presidente la solicitud de Junta extraordinaria y que éste no la convocó. Una vez comprobados estos extremos por el administrador, procederá a enviar las citaciones para la Junta extraordinaria promovida.
Por último, si bien el presidente no puede fiscalizar los puntos a tratar pues el orden del día quedará fijado necesariamente por los temas propuestos por los comuneros convocantes, no existe inconveniente alguno para que, el propio presidente pueda incluir, además de dichos temas, aquellas otras cuestiones que entienda por conveniente, bien a su instancia o a instancia de cualquier otro propietario no convocante dado el derecho que el art. 16.2.2º LPH -EDL 1960/55 concede a tal fin, sin distinguir sí se trata de una Junta ordinaria o extraordinaria o de la forma en la que la misma es convocada.
Si la cuarta parte de los propietarios de un inmueble sometido a propiedad ho...
Si la cuarta parte de los propietarios de un inmueble sometido a propiedad horizontal, o el número que represente al menos el 25% de las cuotas de participación, solicitan la celebración de una Junta, en primer lugar deben dirigir un escrito con la petición y los puntos del orden del día a tratar al presidente de la comunidad, en el que sería conveniente especificar un tiempo para que la convocatoria se lleve a cabo, ya que, al no decir nada el art 16 LPH -EDL 1960/55-, si ese tiempo o plazo no se estableciera, nos encontraríamos con que el presidente podría aplazar la convocatoria sine die, y obviar con ello la petición que en principio cumpliría todos los requisitos legales. El tiempo en concreto es más arbitrario porque, al no especificar ningún plazo el art citado, debe ponderarse que el mismo sea el suficiente para preparar, en su caso, la documentación, citar a los propietarios, y que estos tengan tiempo de tener conocimiento de ello. Véase que el apartado 3 de ese art 16 LPH habla en relación con la Junta ordinaria anual de que la citación debe hacerse al menos con 6 días de antelación, y en cuanto a las extraordinarias, en cuyo supuesto posiblemente nos encontraríamos, solo dice que con tiempo suficiente para que se conozca la fecha de su celebración.
Agotado el plazo, si el presidente no ha convocado, como imperativamente le dice el párrafo 2 de ese art 16 LPH -EDL 1960/55-, los promotores dirigirán escrito al administrador con la convocatoria, administrador, que deberá preparar la documentación y hacer las citaciones para la fecha que el hayan indicado los promotores, o bien en aquella que se cumplan el plazo mínimo de seis días que se establece para las reuniones ordinarias.
Si en esa primera comunicación no se hubiera puesto un plazo orientativo, considero que habría que esperar un tiempo prudencial en el que se pusiera de manifiesto, a criterio de los promotores, que el presidente no va a cumplir con la petición formulada. Una vez ello, en el escrito dirigido al administrador, expondrían esta cuestión, constatando el día que se efectuó al presidente la petición, y el tiempo transcurrido, convocando ellos la Junta y señalando el día y los puntos a tratar para que el administrador proceda a ejecutar esa convocatoria.
En cuanto al orden del día, debemos traer a colación el párrafo segundo del art 16.2 LPH en el que se establece que cualquier propietario, sin ningún tipo de mayorías, puede solicitar por escrito que se incluya un punto en el orden del día, por lo tanto, si los promotores, ya cuando solicitan al presidente la celebración de la Junta, han de aportar los temas que desean sean tratados, ese es el orden del día sobre el que debe versar la convocatoria, y con independencia de que si hay alguna petición de algún otro comunero pueda ser incluida. La fiscalización del presidente de los puntos del orden del día sería limitativa de derechos de los comuneros, y al no estar recogida expresamente esa facultad en la LPH considero que no es posible, y a mayor abundamiento, si como ya se ha expuesto, cualquier comunero puede solicitar la inclusión de un tema y el art 16 LPH -EDL 1960/55 no especifica requisito alguno para ello, limitándose a decir que el presidente lo incluirá, creo que ello abarca, y con mayor motivo porque no se trata de un comunero solo, sino de una determinada mayoría, los puntos del orden del día que esos promotores solicitan.
La redacción del art. 16 LPH -EDL 1960/55- permite entender que la facultad ...
La redacción del art. 16 LPH -EDL 1960/55 permite entender que la facultad de convocatoria que autoriza a los propietarios-promotores en el número o cuotas de participación que la ley exige como mínimo para conceder esa facultad de convocatoria de la Junta, no es subsidiaria del órgano naturalmente convocante –Presidente comunidad sino principal, de modo tal que aquellos propietarios pueden adoptar la iniciativa sin petición previa de convocatoria al Presidente, requiriéndole directamente la convocatoria de la Junta. Ahora bien, la autonomía en la iniciativa de la convocatoria no la extiende la norma respecto de la convocatoria pues prevé de modo explícito –art 16.2 LPH, inciso primero que la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente, confiriéndose sólo posibilidad de convocatoria a los promotores distintos al Presidente en su defecto. Se plantea así como cuestión anexa determinar qué ocurre si tras ser requerido el Presidente para que lleve a cabo la convocatoria promovida por los propietarios, éste no procede en consecuencia desde un punto de vista temporal pues, como hemos señalado, la falta de convocatoria por el Presidente autoriza a los promotores, en las condiciones previstas en el propio precepto, a llevar a cabo la convocatoria de la Junta.
Pero no explicita la norma el tiempo que deben esperar la respuesta presidencial los promotores antes de adquirir la facultad que de modo subsidiario les confiere la ley.
Pues bien, parece razonable, siguiendo el espíritu que informa el art. 1128 CC -EDL 1889/1-, que el deber del Presidente se deberá entender incumplido, y surgido así el derecho de los promotores a la convocatoria, cuando las materias a tratar en la Junta estén sometidas, por su naturaleza, a unos tiempos determinados. En tales supuestos parece razonable entender que en caso alguno debería entenderse posible la causación de un perjuicio derivado de un transcurso temporal en relación a las materias a tratar, de modo tal que la antelación a tales tiempos determinará la iniciativa de los promotores.
Con carácter más general, no es posible más que proponer alguna regla, como por ejemplo entender que debería esperarse no más que el tiempo que el que la Ley impone al Presidente como mínimo entre la celebración y la citación, de modo tal que si como se prevé en el art. 16.3 LPH -EDL 1960/55 entre la citación y la celebración ha de mediar un mínimo de seis días. El administrador de fincas deberá en todo caso proveer la situación a fin de dar cumplimiento a lo señalado, en modo tal que, siendo facultad de los propietarios –en los términos ya señalados la de convocar Junta, en caso de inacción del Presidente deberá prestar sus servicios al cumplimiento de lo dispuesto en el art. 16 LPH, dando preeminencia en todo caso, a la legitimidad de los promotores.
Se plantea finalmente si en el caso de que se produzca la regularidad del proceso de convocatoria a instancias de los propietarios y el Presidente lleva a cabo la convocatoria de la Junta, debería imperativamente incluir los puntos del orden del día que proponen. Pues bien, la respuesta es positiva pues no sólo el art. 16.2.2º LPH -EDL 1960/55 es suficientemente clara en cuanto a la obligación del Presidente de incluir en el orden del día el propuesto por cualquier propietario, sino que constituye un requisito formal de la convocatoria a instancia de propietarios la de formular la propuesta de orden del día. Y es que el orden del día se configura como requisito de toda convocatoria y como facultad de todo propietario en lo que hace a la fijación de los temas a incluir en el mismo.
Referida la cuestión planteada al supuesto en que la convocatoria de la Junt...
Referida la cuestión planteada al supuesto en que la convocatoria de la Junta de propietarios, en el seno de un régimen de propiedad horizontal, la efectúen los miembros de la comunidad, promotores, la primera cuestión a tener presente es que debe de partirse de la diferenciación entre convocatoria y celebración de la Junta.
Así, disponiendo el art. 16.1 LPH -EDL 1960/55 que la Junta se reunirá una vez al año para…,en las demás ocasiones en que lo considere conveniente el presidente “ o lo pida la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación”, al indicarse en el siguiente número del precepto que “la convocatoria de la Junta la hará el presidente y en su defecto los promotores” ,deja bien claro el legislador que los promotores interesados en la celebración deben primeramente de solicitar esta al presidente, no cabiendo que convoquen la Junta sin haberlo solicitado tal convocatoria previamente al presidente.
Si bien la LPH no establece cuándo ha de entenderse que el presidente no atiende a la solicitud no convocando la Junta, creo que no podría establecerse un plazo fijo o determinado pues puede ser que la reunión se interesase con urgencia (por ejemplo, necesidad de interponer un interdicto ante la obra iniciada en la finca colindante).
Puede/suele pasar que el presidente acceda formalmente y convoque la Junta pero que señale su celebración en fechas lejanas, o que la convocatoria no incluyese todos los asuntos interesados por los promotores. En estos casos, entiendo, los promotores también estarían facultados para efectuar ellos mismos la convocatoria.
En orden a la conducta a guardar el administrador de la finca, es de tener presente que , con independencia de convocar la junta los promotores y no el presidente, el resto de las normas no varía, es decir, la Junta sigue siendo “de la comunidad de propietarios”, se convocará y celebrará como si la hubiese convocado el presidente (debe de recordarse que la LPH, aparte de la representación en juicio y fuera del mismo, y la presidencia de las Juntas como su convocatoria “ordinaria”, no concede al presidente de la comunidad otras funciones relevantes),pues la Junta de propietarios es el órgano soberano de aquella.
En definitiva, el administrador debe de preparar la Junta de igual forma a si la convocase el presidente. El problema sería si no existiesen en la comunidad secretario ni administrador (en cuyo supuesto sería el presidente quien ejerciese tales cargos, art.13.5 LPH -EDL 1960/55-),entonces deberían los promotores ocuparse de las labores propias de la convocatoria: preparación de documentación, citaciones.
Es importante dejar establecido que los acuerdos adoptados en una Junta convocada por los promotores tienen igual fuerza vinculante y ejecutiva que los adoptados en otras convocadas por el presidente, no existe, como algunos podrían considerar, Juntas de 1ª y de 2ª clase.
Lo es porque en ocasiones la practica forense enseña que , convocada Junta por los llamados promotores ante la actitud pasiva del presidente, este convoca otra Junta a celebrar antes o después da aquella otra para pretender dejar ineficaces los acuerdos que en la misma se adoptasen o ya se hubiesen adoptado. Debe de recordarse que serán los últimos acuerdos adoptados en el tiempo los vigentes ( en principio la voluntad mayoritaria de la comunidad no variaría de una Junta a otra en corto espacio de tiempo pero la inasistencia de algún/os propietario/s puede hacer variar el signo de los acuerdos).
En cuanto a la incorporación de asuntos en el orden del día de la Junta, el art. 16.2 LPH -EDL 1960/55 es claro, señala que interesada la incorporación de un asunto al presidente este “lo incluirá” en el orden del día, lo cual rige, lógicamente, cuando la solicitud la hacen los propios promotores de la Junta, no cabiendo que el presidente fiscalizase los asuntos a tratar, lo cual implicaría dejar sin contenido la facultad de los promotores de convocar Junta bajo los requisitos legalmente exigidos.
1.- Los comuneros que representen un 25% de los propietarios, o cuyas propiedades en la comunidad representen un 25% o más de las cuotas de participación, pueden dirigir una solicitud formal, por conducto fehaciente (carta con copia firmada de recibí, burofax, requerimiento notarial, etc...), al Presidente en el que se deberá reflejar claramente que se solicita la convocatoria de una Junta Extraordinaria, y se deberá indicar el motivo y los puntos a incluir en el orden del día.2.- El Presidente en un plazo prudente deberá contestar si accede a dicha solicitud o no. En el supuesto de que negase la convocatoria sin motivos fundados, y sólo si el Presidente no lo hiciese, estarán los propietarios habilitados para convocar directamente la Junta, de la que deberá levantar acta el Secretario Administrador.
3.- La convocatoria deberá cumplir los mismos requisitos legales establecidos en el art. 16 LPH -EDL 1960/55- en relación con el art. 9 LPH.
4.- No aparece cuantificado cuál debe ser ese plazo prudente en el que el Presidente debe dar respuesta, por lo que razonablemente considerando los plazos que maneja la Ley para proveer la convocatoria regular (seis días mínimo, art. 16.3 LPH), bien podría estimarse entre una y dos semanas.
5.- Con respecto a qué puntos deben ser incluidos no sólo el art. 16.2.2º LPH -EDL 1960/55- es suficientemente claro en cuanto a la obligación del Presidente de incluir en el orden del día el propuesto por cualquier propietario, sino que constituye un requisito formal de la convocatoria a instancia de propietarios la de formular la propuesta de orden del día. Y es que el orden del día se configura como requisito de toda convocatoria y como facultad de todo propietario en lo que hace a la fijación de los temas a incluir en el mismo.
6.- Así, si el Presidente accede a la petición que le cursaron los copropietarios deberá incluir entre los asuntos a tratar los que le fueron solicitados por aquéllos, a menos que la pretensión de los comuneros pudiera resultar abusiva (por ejemplo, por haberse tratado el tema en otras ocasiones, o por haber sido resuelto por los tribunales), lo que estaría proscrito por el art. 7.2 CC, o no fuera realmente de interés de la propia comunidad (que es el supuesto previsto en la Ley).
7.- Podría ocurrir, igualmente, que el Presidente, de manera razonable, entendiera que el tema propuesto por los comuneros citados - aunque atendible - pudiera tener encaje en otra convocatoria de Junta que no fuera la inmediatamente siguiente, sino en otra posterior en la que las cuestiones a tratar tuvieran más relación con aquél, en cuyo supuesto no debiera existir inconveniente alguno, si bien debiera darse la explicación oportuna a los que solicitaron la convocatoria.
8.- Caso de que los solicitantes no se muestren conformes con la decisión omisiva adoptada por el Presidente y ante la negativa por parte de éste y del Administrador a incluir alguna cuestión que estimen de interés en el orden del día o de no convocar la junta pretendida, podrán ejercitar las acciones que estimen oportunas en el declarativo ordinario correspondiente, donde se dilucidará el desencuentro.
9.- Bien sea por convocatoria del presidente o directamente por los promotores, el administrador tiene que comprobar que el porcentaje de propietarios que solicitan la convocatoria extraordinaria cubren el 25 % de propietarios o cuotas de participación exigido por la ley. Una vez comprobado este extremo, tiene también que asegurarse de que se traslado al presidente la solicitud de Junta extraordinaria y que éste no la convocó. Una vez comprobados estos extremos por el administrador, procederá a enviar las citaciones para la Junta extraordinaria promovida.
10.- El propio presidente puede incluir además de los temas propuestos por los promotores aquellas otras cuestiones que entienda por conveniente, bien a su instancia o a instancia de cualquier otro propietario no convocante dado el derecho que el art. 16.2.2º LPH -EDL 1960/55- concede a tal fin, sin distinguir sí se trata de una Junta ordinaria o extraordinaria o de la forma en la que la misma es convocada.
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