PROPIEDAD HORIZONTAL

Mecánica de actuación en el caso de convocatoria de Junta a instancia de comuneros-promotores

Foro 07-01-2015 Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabemos que el art. 16 LPH permite que se celebre Junta cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. los promotores y que la convocatoria la pueden hacer también en defecto de que la haga el presidente, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. ¿Quiere esto decir que la mecánica de actuación consistiría en que primero estos promotores deben pedírselo primero al presidente para que este convoque y si no lo hace lo harían ellos? Pero ¿qué tiempo debe transcurrir entre que lo piden los promotores y se entiende que hay un silenció tácito del presidente? ¿Cómo debe actuar el administrador de fincas cuando los promotores le trasladen que les prepare la documentación para la convocatoria, que la redacte y que envíe las citaciones? En el caso de que el presidente se decida a convocar ¿pueden incluir los promotores los puntos que estimen en su petición o el presidente puede fiscalizar los puntos a tratar?

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2014.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

La cuestión suscitada puede darse tanto en relación a la Junta ordinaria co...

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Francisco Berjano Arenado

La Ley otorga, con carácter prioritario, al Presidente de la Comunidad la fa...

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Juan Ángel Moreno García

La primera cuestión que debe examinarse es si la convocatoria de la Junta de...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

La convocatoria extraordinaria a instancia de los comuneros que superen el 25...

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María Félix Tena Aragón

Si la cuarta parte de los propietarios de un inmueble sometido a propiedad ho...

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Luis Antonio Soler Pascual

La redacción del art. 16 LPH -EDL 1960/55- permite entender que la facultad ...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Referida la cuestión planteada al supuesto en que la convocatoria de la Junt...

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Resultado

1.- Los comuneros que representen un 25% de los propietarios, o cuyas propiedades en la comunidad representen un 25% o más de las cuotas de participación, pueden dirigir una solicitud formal, por conducto fehaciente (carta con copia firmada de recibí, burofax, requerimiento notarial, etc...), al Presidente en el que se deberá reflejar claramente que se solicita la convocatoria de una Junta Extraordinaria, y se deberá indicar el motivo y los puntos a incluir en el orden del día.2.- El Presidente en un plazo prudente deberá contestar si accede a dicha solicitud o no. En el supuesto de que negase la convocatoria sin motivos fundados, y sólo si el Presidente no lo hiciese, estarán los propietarios habilitados para convocar directamente la Junta, de la que deberá levantar acta el Secretario Administrador.

3.- La convocatoria deberá cumplir los mismos requisitos legales establecidos en el art. 16 LPH -EDL 1960/55- en relación con el art. 9 LPH.

4.- No aparece cuantificado cuál debe ser ese plazo prudente en el que el Presidente debe dar respuesta, por lo que razonablemente considerando los plazos que maneja la Ley para proveer la convocatoria regular (seis días mínimo, art. 16.3 LPH), bien podría estimarse entre una y dos semanas.

5.- Con respecto a qué puntos deben ser incluidos no sólo el art. 16.2.2º LPH -EDL 1960/55- es suficientemente claro en cuanto a la obligación del Presidente de incluir en el orden del día el propuesto por cualquier propietario, sino que constituye un requisito formal de la convocatoria a instancia de propietarios la de formular la propuesta de orden del día. Y es que el orden del día se configura como requisito de toda convocatoria y como facultad de todo propietario en lo que hace a la fijación de los temas a incluir en el mismo.

6.- Así, si el Presidente accede a la petición que le cursaron los copropietarios deberá incluir entre los asuntos a tratar los que le fueron solicitados por aquéllos, a menos que la pretensión de los comuneros pudiera resultar abusiva (por ejemplo, por haberse tratado el tema en otras ocasiones, o por haber sido resuelto por los tribunales), lo que estaría proscrito por el art. 7.2 CC, o no fuera realmente de interés de la propia comunidad (que es el supuesto previsto en la Ley).

7.- Podría ocurrir, igualmente, que el Presidente, de manera razonable, entendiera que el tema propuesto por los comuneros citados - aunque atendible - pudiera tener encaje en otra convocatoria de Junta que no fuera la inmediatamente siguiente, sino en otra posterior en la que las cuestiones a tratar tuvieran más relación con aquél, en cuyo supuesto no debiera existir inconveniente alguno, si bien debiera darse la explicación oportuna a los que solicitaron la convocatoria.

8.- Caso de que los solicitantes no se muestren conformes con la decisión omisiva adoptada por el Presidente y ante la negativa por parte de éste y del Administrador a incluir alguna cuestión que estimen de interés en el orden del día o de no convocar la junta pretendida, podrán ejercitar las acciones que estimen oportunas en el declarativo ordinario correspondiente, donde se dilucidará el desencuentro.

9.- Bien sea por convocatoria del presidente o directamente por los promotores, el administrador tiene que comprobar que el porcentaje de propietarios que solicitan la convocatoria extraordinaria cubren el 25 % de propietarios o cuotas de participación exigido por la ley. Una vez comprobado este extremo, tiene también que asegurarse de que se traslado al presidente la solicitud de Junta extraordinaria y que éste no la convocó. Una vez comprobados estos extremos por el administrador, procederá a enviar las citaciones para la Junta extraordinaria promovida.

10.- El propio presidente puede incluir además de los temas propuestos por los promotores aquellas otras cuestiones que entienda por conveniente, bien a su instancia o a instancia de cualquier otro propietario no convocante dado el derecho que el art. 16.2.2º LPH -EDL 1960/55- concede a tal fin, sin distinguir sí se trata de una Junta ordinaria o extraordinaria o de la forma en la que la misma es convocada.

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