Se analiza la situación que se va a producir con la nueva ley de vivienda en relación a los supuestos de arrendamiento de inmuebles en los que se produzca una ruptura familiar quedando en el inmueble como arrendataria la persona más necesitada de protección y, en consecuencia, con vulnerabilidad y en qué medida le afecta la protección al arrendatario vulnerable en la nueva ley de vivienda.
I. Introducción
La nueva Ley de vivienda se encuentra, a fecha de publicación de este artículo de opinión, aprobada por el Congreso de los Diputados el 27 de abril de 2023, habiendo sido remitida al Senado para su aprobación definitiva.
Esta nueva Ley establece un sistema de protección del arrendatario, poniendo el acento en la vulnerabilidad del mismo por distintas situaciones, entre las que pueden estar los supuestos de ruptura familiar y permanencia en el inmueble del miembro de la pareja más necesitado de protección y con pocos recursos, o casi ninguno, para pagar el pago de la renta. Ello conlleva que este arrendatario se sitúe en una posición de “vulnerabilidad” y se introduzca en una situación, por el divorcio o la separación, por la que se encuentra con serias dificultades para hacer frente al pago de la renta y cumplir, por ello, sus obligaciones con el arrendador.
Pues bien, la Ley de vivienda antepone la posición en estos casos de vulnerabilidad de la arrendataria que permanece en el inmueble ante el derecho del arrendador de cobrar sus rentas. Es indudable que estas situaciones se reproducen en la práctica con suma frecuencia en las que, en un proceso de separación o divorcio, bien por convenio entre las partes, o bien por resolución judicial se atribuye el uso de la vivienda a la parte más necesitada de protección para que pueda permanecer en el mismo sola y/o con sus hijos.
No obstante, este concepto de “parte más necesitada de protección” que se utiliza como parámetro para atribuir el uso de la vivienda viene a tener ciertas similitudes con el concepto de “vulnerabilidad” para determinar el “campo de juego” con respecto a aquellas personas o familias que van a recibir la protección del legislador a la hora de evaluar si está en una situación para recibir protección a la hora de que conserve la posesión del inmueble mientras esté en esta situación de vulnerabilidad.
En cualquier caso, hay que destacar que resulta indudable que la situación de vulnerabilidad del arrendatario no es responsabilidad alguna del arrendador. Y el texto de la Ley de vivienda pone el acento en la responsabilidad del arrendador por la situación de vulnerabilidad del arrendatario, habida cuenta que introduce en las espaldas del propietario la necesidad de tener que soportar un retraso en la recuperación de la vivienda, atendida la situación de vulnerabilidad del arrendatario en la que, como decimos, puede estar incursa la situación de ruptura familiar y permanencia en el inmueble arrendado de la persona con pocos o ningún recurso económico para satisfacer el pago de la renta.
Indudablemente, hay que estar con que la posición de quien pasa por una situación de ruptura familiar supone una situación preocupante para quien se queda con el uso de la vivienda, pero que ha roto su situación de convivencia, pero ello no es responsabilidad alguna del arrendador, que, sin embargo, a tenor del texto de la ley, va a tener que sufrir las consecuencias de la vulnerabilidad del arrendatario y retrasará la devolución posesorio del inmueble con los aplazamientos establecidos en la Ley y el perjuicio económico y moral que supone para el arrendador no tener la disponibilidad de la vivienda para volverla a poner en el mercado arrendaticio.
Nótese que puede ocurrir que quien se queda en el inmueble lo haga con sus hijos y que no tenga recursos económicos para satisfacer ahora el pago de la renta que pagaba su pareja, y que puede que con la pensión compensatoria para ella y alimenticia que le queda para sus hijos no le quede para poder pagar la renta del inmueble y tener recursos económicos para pagar los alimentos, vestido y asistencia médica. Y ello, porque si el único ingreso que entraba en ese hogar antes de la ruptura era el de quien se ha tenido que marchar del inmueble y que podía ser el arrendatario, ahora resulta que tiene que dedicar parte de sus ingresos a pagar su nuevo alquiler y pagar, también, la pensión compensatoria y alimenticia, y puede que estas sean sumas muy bajas, habida cuenta que en esa “familia” ahora se añade el nuevo gasto del padre que debe pagar su alquiler en otro inmueble. Con ello, lo que ocurre en la realidad es que los ingresos del obligado al pago de las pensiones y su nuevo alquiler, al mismo tiempo (éste como ingreso no esperado) suelen ser reducidos y no le queda bastante para pagar estos gastos nuevos.
Ésta es una realidad incontestable y sobrevenida que puede surgir en muchos contratos de arrendamiento concurrentes con situaciones de ruptura familiar y dificultades para el pago de la renta que no existieron cuando se firmó el contrato, al haber hecho cálculos la pareja para poder pagar la renta con los ingresos que había, pero que la sobrevenida situación de la ruptura introduce en la pareja un nuevo escenario que no habían contemplado antes.
Pero lo curioso es que todo ello acaba repercutiendo, obviamente, en el arrendador que acaba siendo, también, perjudicado, como lo son, en realidad la pareja que se ha roto y se encuentran con gastos que no pueden afrontar. Pero que, por otro lado, tienen que afrontar la necesidad de disponer de una vivienda para poder desarrollar las esferas de su vida y en la que deben estar sus hijos.
Ahora bien, nos preguntamos: ¿Es el arrendador y dueño del inmueble el que debe afrontar este problema, o más bien es la Administración Pública la que debería dar una solución habitacional a estos supuestos de imposibilidad sobrevenida de hacer frente al pago de las rentas por vulnerabilidad, también sobrevenida, del arrendatario, o de quien se queda en el uso de una vivienda por ruptura matrimonial? Y ello, porque es lógico que con lo que le queda de pensión no puede pagar las rentas del inmueble por el arrendamiento y atender necesidades de vida propias y las de sus hijos.
Indudablemente, podemos asegurar, que aunque lo antes expuesto sea una realidad, el sistema de protección en exceso del arrendatario y desprotección del arrendador de la Ley de vivienda puede provocar a medio plazo un descenso en la oferta de viviendas en alquiler, habida cuenta que serán muchos los propietarios de vivienda que, ante los inconvenientes existentes para la recuperación de la posesión ante los incumplimientos del arrendatario, sean dolosos, o de real imposibilidad de pagar las rentas, como antes hemos explicado, se vean obligados, o bien a no poner su vivienda en el mercado de alquiler cuando la puedan recuperar tras una mala experiencia, o, incluso, a venderla, con lo cual disminuirá el sistema del producto de viviendas en alquiler, al reducirse los sistemas de recuperación inmediata de la posesión.
Resulta, por ello, evidente que la vulnerabilidad del arrendatario no es cuestión que pueda ponerse en el debe del arrendador o propietario, por cuanto se trata de una situación personal del arrendatario que no es trasladable al propietario de viviendas, pero que, sin embargo, la Ley de vivienda la pone en el debe del propietario, teniendo que asumir éste las situaciones personales y económicas del arrendatario cuando se trata de algo no trasladable al arrendador y que queda, lógicamente, en la esfera personal interna del arrendatario, o en su defecto de la Administración competente en proveer de vivienda a quien carece de ella, pero sin que esta sea una obligación a cumplir por los ciudadanos que ponen sus viviendas en el mercado de alquiler.
Veamos cómo trata este tema de la vulnerabilidad del arrendatario la Ley de vivienda, ante supuestos de ruptura familiar en el ejemplo que estamos comentando.
II. Vulnerabilidad del arrendatario que no puede pagar las rentas porque el arrendador se divorcia o separa y no le pasa la pensión compensatoria, o no tiene ingresos para hacerlo
La Ley de vivienda no trata de forma específica la situación de ruptura familiar como supuesto que hace llegar la vulnerabilidad del arrendatario, pero, indudablemente, es una de las situaciones que provoca el advenimiento de la situación de “vulnerabilidad”. Ante una ruptura familiar habrá mayores gastos y más dificultades para pagar las rentas. Algo obvio.
Veamos los principios básicos contenidos en la Ley de vivienda para poder entender el elevado sistema de protección que se traslada al arrendatario en situaciones que llevan a una cierta desprotección del propietario a la hora de poder recuperar una vivienda que es de su propiedad, y que no tiene que soportar la “servidumbre” de la imposibilidad del arrendatario de poder hacer frente a una obligación que es la que le compete al suscribir el contrato de arrendamiento, cual es la de pagar las rentas, y sin que las circunstancias personales del arrendatario puedan y deban influir en los retrasos a la hora de que el propietario pueda recuperar su vivienda, ya que es la Administración Pública la que debe proveer a los ciudadanos que carecen de vivienda de ésta, y no poner esta obligación de la Administración en las “espaldas” de los propietarios de inmuebles.
Pues bien, en el objetivo de la Ley se ubica en el art. 1.2 que:
«2. Con objeto de asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda, será asimismo objeto de esta Ley la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social, que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico».
Se marca como una primera obligación de quienes tienen viviendas un “uso habitacional”, pero ello no puede existir siempre, por cuanto existirán personas que invierten en inmuebles para obtener una rentabilidad, y ello es “sancionado” en la norma para aquellos que puedan situarse como “grandes tenedores”, que, a tenor del art. 3 k) “es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”.
Y, precisamente, son los grandes tenedores de viviendas los que más viviendas ponen en el mercado arrendaticio, pero que, sin embargo, son los que más trabas reciben en la Ley para poder recuperar su inmueble cuando tengan derecho a ello, bien en casos de ocupación, o en supuestos de impago de rentas. Y ello, porque se les exigen más requisitos que a la persona física o jurídica que no entra en el concepto de gran tenedor.
Se recoge en el art. 2 de la Ley entre los fines de las políticas públicas de vivienda que constituyen fines comunes de la acción de los poderes públicos en materia de vivienda, en el ámbito de sus respectivas competencias:
«… e) Proteger la estabilidad y la seguridad jurídica en la propiedad, uso y disfrute de la vivienda, con especial atención a las personas y hogares en situación o riesgo de vulnerabilidad, y específicamente a familias, hogares y unidades de convivencia con menores a cargo, a través de medidas efectivas en materia de vivienda y asegurando la debida coordinación con medidas complementarias de atención social, formación, empleo y otras acciones de acompañamiento».
No obstante, resulta una “Contradictioin terminis” el aseguramiento de que se pretende proteger la propiedad, pero luego se desprotege con la regulación de aplazamientos en la devolución posesoria ante casos de vulnerabilidad, cuando estos supuestos deben ser atendidos por la Administración Pública y no por el arrendador, obligándole a este a soportar las situaciones por las que pueda atravesar el arrendatario.
Se introduce en el art. 3. L) de la Ley de vivienda un nuevo concepto al que se denomina en la Ley de vivienda como “Sinhogarismo”, que es la situación que se daría para el caso de que una persona que no puede atender el pago de la renta ante distintas situaciones por las que puede atravesar, entre ellas, la ruptura familiar y que no se pueda hacer frente al pago de las rentas. Y resulta indudable que estas deben ser ayudadas por las Administraciones públicas para proveer de vivienda a quien no puede disponer de la misma, o no pueda hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones, que es lo que ocurre cuando no se puede hacer frente al pago de la renta. El problema es que se obliga al arrendador a soportar estas situaciones e inconvenientes por los que pueda atravesar una persona.
Así, se define este concepto en el art. 3 l) de la Ley de la siguiente manera:
«Sinhogarismo: circunstancia vital que afecta a una persona, familia o unidad de convivencia que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda digna y adecuada en un entorno comunitario y aboca a las personas, familias o unidades de convivencia que lo sufren a residir en la vía pública u otros espacios públicos inadecuados, o utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro, o residir en una vivienda inadecuada, temporal o no, inapropiada o masificada, en una vivienda insegura, sin título legal, o con notificación de abandono de la misma, o viviendo bajo amenaza de violencia.
Podrá calificarse como sinhogarismo cronificado, cuando la situación de sinhogarismo continúe o se produzca a lo largo de un periodo de tiempo igual o superior a un año».
Por ello, para evitar esta situación de “sinhogarismo” se trata de proteger a los arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad, siendo la ruptura familiar una de las circunstancias que pueden atraer una “vulnerabilidad forzada”.
Se recoge, también, en el art. 8 que lleva por rúbrica Derechos del ciudadano en relación con la vivienda que:
«Todos los ciudadanos tienen derecho a: a) Disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos dispuestos por esta Ley, ya sea en régimen de propiedad, de arrendamiento, de cesión de uso, o de cualquier otro régimen legal de tenencia».
No obstante, debe resultar evidente que este derecho a usar una vivienda cuando se trate de arrendamiento lo será siempre y cuando se pague la renta debida, siendo irrelevante la situación de vulnerabilidad del arrendatario como concepto que puede dar lugar al retraso en la devolución posesoria al arrendador, o a suspensiones en los lanzamientos cuando no se pueda proveer al arrendatario vulnerable de una solución habitacional inmediata.
En el art. 9 que lleva por rúbrica Deberes del ciudadano en relación con la vivienda señala que:
«Todos los ciudadanos tienen el deber de: (…) c) En relación con la vivienda ajena, a disposición de otras personas, hogares, o entidades públicas y privadas, respetar la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte».
Sin embargo, siendo cierto que ello es una obligación nada se dice en la Ley cuando se incumple esta obligación de respeto a la vivienda ajena y se produce el fenómeno de la ocupación de inmuebles.
No se recoge, sin embargo, que uno de los deberes de quien vive en régimen de arrendamiento es el de pagar las rentas. Lo señala la LAU (EDL), pero en un elenco de derechos y obligaciones con relación al uso de la vivienda debería haberse recogido esta obligación sin la cual la consecuencia inmediata debe ser la recuperación de la posesión del inmueble por el arrendador sin dar lugar a retrasos, ni a elementos intermedios, como puede ser la “vulnerabilidad” para retrasar la entrega de la posesión al arrendador.
También se contempla en el art. 10 que lleva por rúbrica Contenido del derecho de la propiedad de vivienda: facultades que:
«1. Además de los derechos reconocidos en la legislación estatal de suelo en función de la situación básica de los terrenos en los que se sitúe la vivienda, de conformidad con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística de aplicación, el derecho de propiedad de la vivienda comprende: a) Las facultades de uso, disfrute y disposición de la misma conforme a su calificación, estado y características objetivas, de acuerdo con la legislación en materia de vivienda y la demás que resulte de aplicación…».
También debería haberse incluido el derecho del propietario de recuperar la vivienda de inmediato cuando se produzca un incumplimiento de las obligaciones por la parte que tiene conferida la posesión del inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento. Sin embargo, ello no es así, sino todo lo contrario, lo que, indudablemente, puede producir un retraimiento en la oferta de inmuebles en el mercado del alquiler de viviendas por parte de los arrendadores que duden de la agilidad en la recuperación de viviendas cuando se produzcan situaciones de incumplimientos por parte de los arrendatarios.
Se recoge en el art. 11 que lleva por rúbrica Contenido del derecho de la propiedad de vivienda: deberes y cargas que:
«1. Además de los deberes establecidos en la legislación estatal de suelo en función de la situación básica de los terrenos en los que se sitúe la vivienda, de conformidad con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística de aplicación, el derecho de propiedad de vivienda queda delimitado por su función social y comprende los siguientes deberes:
a) Uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda conforme a su calificación, estado y características objetivas, de acuerdo con la legislación en materia de vivienda y la demás que resulte de aplicación, garantizando en todo caso la función social de la propiedad».
No llega a entenderse que como un deber se contemple el del uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda, ya que da a entender que los propietarios de viviendas deben realizar el uso de las viviendas que tengan en propiedad, lo cual es imposible, porque, precisamente, son aquellos que disponen de más de una vivienda los que favorecen y facilitan el mercado de la vivienda en alquiler poniendo en circulación en este mercado viviendas para que puedan ser arrendadas, por los que quienes alquilan sus inmuebles no realizan un uso propio y efectivo de la vivienda, sin que ello tenga que ser en modo alguno reprochable, o concebido como un incumplimiento, por lo que no llega a ser muy acertada la referencia al “uso efectivo de la vivienda” como deber y carga del ejercicio del derecho de propiedad.
Resulta curioso que en el art. 14 que lleva por rúbrica Situaciones de especial vulnerabilidad nada se diga de que los propietarios tienen la carga de soportar estas situaciones cuando se trata de que ello afecte a los arrendatarios, pero, luego, esa protección de la persona vulnerable sí se lleva a cabo frente al arrendador propietario cuando se está ante situación de incumplimiento de la obligación de pago de la renta, como aquí se está analizando, o ante el fenómeno de los okupas y se recoge claramente en la reforma de la LEC que más tarde reflejamos y que consta en la disp. Final 5ª.
Se echa en falta en el art. 20 que lleva por rúbrica Colaboración entre las administraciones públicas en materia de vivienda una regulación propia y específica de colaboración entre las Administraciones competentes cuando nos encontramos ante una situación de vulnerabilidad del arrendatario que deja de pagar las rentas, como puede ocurrir ante supuestos de ruptura familiar, y resulta que es preciso retrasar el lanzamiento y la entrega de la posesión al arrendador por esta situación de vulnerabilidad y porque la Administración competente no provea de inmediato a los arrendatarios considerados como vulnerables para proveerles de una vivienda social.
Sin embargo, al no señalarse esta exigencia de colaboración entre Administraciones competentes para proveer viviendas sociales a los que sean considerados como vulnerables, el perjudicado sigue siendo el arrendador propietario que, como decimos, cuando logre recuperar su vivienda se lo pensará a la hora de volver a poner en alquiler una vivienda sobre la que ha dejado de cobrar sus rentas durante largo tiempo, y sin ninguna perspectiva de poder cobrarlas en el futuro. Pero, sin embargo, el propietario ha tenido que seguir pagando los gastos derivados de su propiedad, tales como la posible hipoteca que tenga sobre el inmueble, gastos de comunidad, IBI, basuras, etc.
En la disp. adicional 1ª, que lleva por rúbrica Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento, que recoge que:
«1. Para el desarrollo de lo previsto en esta Ley, se conformará una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler».
Pero lo que, en realidad, se echa en falta es la inclusión del registro de morosos del alquiler que se aprobó en la LAU de 2013 y que todavía no se ha puesto en funcionamiento para detectar a la hora de arrendar el piso a alguien o un local si el futuro arrendatario dejó de pagar las rentas a alguien.
A) Procedimientos suspendidos por razones de la vulnerabilidad de los arrendatarios
Se contempla en la disp. trans. 3ª, que lleva por rúbrica Procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, una referencia con respecto al conceto de “gran tenedor” al que antes nos hemos referido y recogido en el art. 3 k) de la Ley de vivienda los cuales, en estos casos deberán recurrir a un procedimiento previo regulado en esta Ley para poder instar la recuperación posesoria, lo que ralentizará más todavía la recuperación de la vivienda de estas personas físicas o jurídicas ante supuestos de vulnerabilidad que pueden ser los que estamos citando de ruptura familiar y que la persona que se quede en el inmueble con sus hijos no pueda hacer frente al pago de las rentas, por lo que podrán obligar a los arrendadores grandes tenedores a recurrir al trámite que ahora citamos para poder reanudar la suspensión del lanzamiento.
Se recoge en esta disp. trans. 3ª que:
«1. Tras la entrada en vigor de esta Ley, y a partir del 30 de junio del 2023, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos indicados en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que se encuentren suspendidos por aplicación de dichos preceptos, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda en los términos previstos por el artículo 3.k) de esta Ley, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la solicitud de reanudación del trámite o alzamiento de la suspensión, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
En el caso de que la parte ejecutante sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los términos del apartado anterior».
Con ello, el gran tenedor, persona física o jurídica tendrá que llevar a cabo estas gestiones para instar el alzamiento de la suspensión del lanzamiento y reactivarlo, cuando lo correcto es que esa suspensión ni tan siquiera se hubiera producido, y que fuera la Administración Pública la que ante una situación de vulnerabilidad detectada que sea la causa del impago de las rentas, como puede ser la provocada por una ruptura familiar que deje en dificultades económicas a los que antes eran pareja, y ante lo que es la Administración Pública la que debe dar una vivienda social a quien la necesite de forma justificada como ocurre en estos casos.
De esta manera, la “hipoteca” o “servidumbre” del propietario de tener que soportar estas incidencias puede provocar, como están adelantando lo expertos en mercado arrendaticio, un retraimiento de la oferta del mercado del alquiler, y, con ello, la necesidad de subir los precios cuando concluyan los plazos del arrendamiento ante las dificultades para encontrar una vivienda.
En la reforma de la LAU reflejada en la Ley de vivienda se contempla una adición en el art.10 LAU de un nuevo apartado 1 bis que señala que:
«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente Ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento».
Debería hacerse depender esta petición de prórroga del arrendamiento por encima de los plazos de prórroga obligatoria ya establecidos y que llega a un año más cuando se acredite la situación de vulnerabilidad al cumplimiento de las obligaciones del pago de la renta, sin la cual esta petición de prórroga sería automáticamente desestimada.
B) Requisitos para presentar la demanda de desahucio por falta de pago ante personas en situación de vulnerabilidad como puede ser la derivada de una ruptura familiar
En la Ley de vivienda se modifica la LEC (EDL 2000/77463) y se añaden nuevos apartados 6 y 7 en el art. 439, incluyéndose una serie de requisitos que deben cumplirse para poder presentar una demanda de desahucio por falta de pago, de tal manera que el Letrado de la Administración de Justicia no admitirá la demanda si no se da cumplimiento a estos requisitos, por lo que se introducen nuevas necesidades de aportaciones documentales con la demanda que complican en exceso la presentación de demandas de desahucio cuando, en realidad, ante casos de falta de pago de la renta lo único que debe especificarse es la propiedad del inmueble, la existencia del arrendamiento e identificación del arrendatario, trasladando a éste la carga de la prueba de que pagó las rentas reclamadas. Sin embargo, esta Ley de vivienda introduce una serie de requisitos que citamos y que se incluyen en el art. 439 LEC.
«6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:
a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a 3 meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses».
Con ello, la situación que se deriva de todo ello es la siguiente, a modo de conclusiones de relevancia en estos casos:
1.- Si el arrendador no es gran tenedor se le exige que lo acredite aportando certificación del registro de la propiedad que acredite cuántas viviendas tiene, lo que introduce una exigencia privada del propietario arrendador que se ve obligado a dar unos datos personales respecto a una demanda de desahucio por falta de pago con relación a un inmueble que tiene arrendado, y con respecto a lo cual no debería ser necesario que hiciera constar de qué inmuebles dispone, porque ello debe quedar al margen de la reclamación por falta de pago de las rentas.
2.- Pero es que en lo que se refiere al gran tenedor resulta que será este quien deberá llevar a cabo un trámite previo con la Administración competente para poder acreditar si su arrendatario tiene la condición de persona vulnerable, en lugar de ser esta la que lo debiera acreditar, que sería lo lógico. Por ello, se recoge, obviamente, a los efectos de la protección de datos que se exige que el arrendatario autorice al arrendador pedir esa información acerca de su posible vulnerabilidad, cuando debería ser el arrendatario el que acreditara su situación de vulnerabilidad.
3.- Resulta sorprendente que se le exija al arrendador gran tenedor que si no quiere o puede acreditar la situación de vulnerabilidad (se recoge que deba acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica) sería válida La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
Con ello, se exigiría el transcurso, al menos, de cinco meses, nada menos, para poder acudir a presentar la demanda si ha interesado esa solicitud y nada se le ha respondido, con lo que se retrasa la posibilidad de la admisión de demandas de desahucio por falta de pago en estos casos, pero con el dato de que ello es así, sea vulnerable, o no lo sea el arrendatario, ya que se trata de un trámite que se debe cumplimentar siempre en todo caso.
C) ¿Cuándo existirá la vulnerabilidad del arrendatario?
Veamos todos los trámites que es preciso llevar a cabo ante una demanda de desahucio por falta de pago y con respecto a la posible vulnerabilidad del arrendatario, que puede serlo en el caso ahora analizado de ruptura familiar y lo que ello conlleva.
Del apartado 5º del art. 441 LEC se deducen los siguientes trámites:
1.- Siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la demanda, de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social.
2.- Se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada.
3.- En caso de que estas Administraciones Públicas confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días.
4.- En los casos previstos por los apartados 6 y 7 del art. 439, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada, en el oficio a las Administraciones públicas competentes se hará constar esta circunstancia a efectos de que efectúen directamente, en el mismo plazo, la propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada y las causas, que, en su caso, han impedido su aplicación con anterioridad.
5.- Recibida dicha comunicación o transcurrido el plazo, el letrado o letrada de la Administración de Justicia dará traslado a las partes para que en el plazo de cinco días puedan instar lo que a su derecho convenga, procediendo a suspender la fecha prevista para la celebración de la vista o para el lanzamiento, de ser necesaria tal suspensión por la inmediatez de las fechas.
6.- Posibilidad de suspender el proceso ante la información facilitada sobre la vulnerabilidad del arrendatario.
Presentados los escritos de las partes o transcurrido el plazo concedido para ello, el tribunal resolverá por auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión previsto en el párrafo anterior, se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites.»
8.- ¿Cuándo concurre la vulnerabilidad a los efectos de adoptar medidas de suspensión del proceso?
Se añade el apartado 7º en el art. 441 LEC que reseña que:
«7. El tribunal tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, apreciando las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir también en la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada en autos.
A estos efectos, en particular, el tribunal para apreciar la situación de vulnerabilidad económica podrá considerar el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance:
a) Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
b) Este límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental o en el caso de cada hijo con discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
c) Este límite se incrementará en 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o personas en situación de dependencia a cargo.
d) En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
A estos mismos efectos, el tribunal para apreciar la vulnerabilidad social podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas dependientes de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad».
Con todo ello, la situación que hemos fijado de ruptura familiar podrá dar lugar a estas situaciones de vulnerabilidad, sobre todo cuando existen menores que se quedarán en el inmueble con la persona más necesitada de protección decidido por el juez de familia respecto de quien se quede en el uso del inmueble, lo que puede ocurrir incluso cuando se trate de arrendamiento. Pero el problema, como decimos, es que ello conlleva una posición de persona vulnerable y que afectará al derecho del arrendador a recuperar la posesión de su vivienda cuanto antes, lo que, como hemos visto, no ocurrirá. Y ello repercutirá, posiblemente, en la cifra de viviendas que existirán en la oferta del mercado de pisos en alquiler.
III. Arrendatario que firmó el arrendamiento y pagaba la renta desiste del contrato y se va del inmueble dejando a su pareja en el uso del inmueble
Puede ocurrir que ante una relación de pareja el arrendatario que firmó el arrendamiento, y que es el que pagaba las rentas, quiera desistir del mismo. En estos casos se daría opción al otro miembro de la pareja para quedarse en el inmueble arrendado, con un procedimiento fijado en el art. 12 LAU, a tenor del cual:
«1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia».
Con ello, nos encontraremos con que:
1.- El arrendatario firmante del contrato comunica por la vía fijada en el contrato de arrendamiento (generalmente, a tenor del art. 4.6 (1) LAU, se suele hacer constar en el contrato que las comunicaciones se llevarán a cabo por correo electrónico.
2.- El arrendador “puede” trasladar al cónyuge del arrendatario si desea seguir en el arrendamiento con los derechos y obligaciones del arrendatario que lo era, pero no es un nuevo contrato, sino prolongación del anterior, por lo que la pareja del arrendatario firmante del contrato asume esas obligaciones y los derechos, sobre todo pagar la renta.
3.- Si el arrendador se lo comunica formalmente tiene el cónyuge del arrendatario que se quedaría en el inmueble 15 días desde que recibe el traslado para comunicar que desea seguir en el inmueble. Si nada dice se extingue el arrendamiento.
4.- Si el arrendatario lo que hace es, simplemente, irse del inmueble sin decir nada, el cónyuge de éste tiene un mes para comunicar al arrendador su deseo de sustituir al anterior en su posición de arrendatario, y deberían formalizar esta sustitución de partes.
5.- Este derecho del cónyuge lo tiene también la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Ahora bien, podría ocurrir que el cónyuge o pareja del arrendatario que desiste del contrato y/o se marcha simplemente del piso deviene en situación de vulnerabilidad, como ya antes hemos explicado, con lo que en el caso de que el arrendador deseara ejercitar una demanda, bien para expulsar al cónyuge o pareja por falta de llevar a cabo lo antes visto, bien por falta de pago de la renta nos encontraríamos con las limitaciones antes vistas ante estos supuestos de vulnerabilidad.
IV. Arrendatario que firmó el contrato de arrendamiento se divorcia y deja en el inmueble a la pareja sin ingresos y aquél deja de pagar la renta
La misma situación antes vista se daría en el caso del art. 15 LAU que lleva por rúbrica Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, señalando el precepto que:
«1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda».
Como antes se ha reseñado con detalle, en estos casos es cierto que en casos de ruptura matrimonial o de pareja el que se haya atribuido el uso de la vivienda en convenio o resolución judicial podría seguir usando la vivienda arrendada, exigiéndose que dé traslado al arrendador de su voluntad de seguir en el inmueble por cuanto el arrendatario firmante del contrato ha sido expulsado por decisión judicial del uso del inmueble, y ello debe formalizarse desde el punto de vista arrendaticio, porque quien tiene atribuido el uso no es titular del arrendamiento.
Ahora bien, aunque se regularizara la situación conforme al art. 15 LAU antes citado nos encontraríamos con que podría dar lugar a una situación de vulnerabilidad de quien quedara en el uso del inmueble, y, con ello, retrasándose la recuperación posesoria del mismo conforme se ha desarrollado anteriormente por las modificaciones introducidas en la Ley de vivienda, ya que el propietario, para poder recuperar la posesión, en cualquiera de las situaciones que se den, debería cumplir los nuevos requisitos establecidos desde la demanda para recuperar la posesión hasta el definitivo lanzamiento, perjudicándole si quien se quedó en el uso de la vivienda está, realmente, en situación de vulnerabilidad.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho de Familia", en mayo de 2023.
Notas
(1) «6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron».
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