DERECHO INMOBILIARIO

¿Es obligatorio incluir en los estatutos la fijación del recargo por morosidad tras la Ley 10/2022, de 14 de junio?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

La nueva Ley 10/2022, de 14 de junio de 2022 ha añadido en la redacción del art. 21.1 LPH que 1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.

Nos planteamos si la junta de propietarios podría aprobar el recargo por morosidad por mayoría simple como hasta ahora se venía haciendo sin más y no elevarlo a los estatutos, ya que la norma señala que “podrán”. Y si, entonces, tendría efectos frente a terceros adquirentes la imposición del recargo por morosidad no incluida en estatutos y no inscrita en el registro de la propiedad.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en octubre de 2022.

 

Puntos de vista

Enrique García-Chamón Cervera

Hemos de partir de que el acuerdo de la junta de propietarios que impon...

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Luis Antonio Soler Pascual

Efectivamente, ni las medidas disuasorias a las que hace referencia la ...

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Francisco Berjano Arenado

Estimo que, tras la entrada en vigor de las modificaciones operadas en ...

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Resultado

RESPUESTA EXPLICATIVA ANTE EL RESULTADO DEL DEBATE QUE HA SIDO DE 4-2-1 CON DIVERSIDAD DE OPCIONES

La opinión mayoritaria es que no hace falta que se incorpore a los estatutos para que sea vinculante el acuerdo por morosidad, pero para que tenga efectos frente a terceros adquirentes es preciso que se inscriba en el registro de la propiedad, pero la polémica está servida porque tres encuestados niegan esta opción, e, incluso, uno de ellos considera que los adquirentes no responden de los recargos por morosidad, sino solo el que lo era al momento del devengo e impago.

Pero para darnos cuenta de la polémica que existirá con la redacción de la norma es que de los 4 encuestados que entienden que es precisa la inscripción registral del recargo por morosidad para su eficacia frente a terceros, dos entienden que el quorum siempre será para aprobarlo de mayoría simple del art. 17.7 LPH y otros dos que hace falta unanimidad del art. 17.6 LPH.

Habida cuenta este empate en este punto hay que matizar que el coordinador de la encuesta se decanta por entender que:

1.- El quorum es en cualquier caso de mayoría simple del art. 17.7 LPH, se incluya en estatutos o no.

2.- La Ley 10/2022 no ha exigido quorum alguno distinto del “cajón de sastre” del art. 17.7 LPH, ya que solo señala que “podrá” incluirse en estatutos”, pero no dice que en este caso… será exigible unanimidad, sino que guarda silencio, de lo que se desprende que exigirá solo de mayoría simple para incluirlo en estatutos. Cuando la LPH ha exigido un quorum específico lo ha señalado expresamente. La Ley 10/2022 nada dice. Solo que “podrá incluirse en estatutos”, lo que viene a significar una especie de “además de refuerzo”, pero no dice, o añade que, “en ese caso (en el de incluirse en estatutos) hará falta unanimidad”. Porque lo que está claro es que el recargo por morosidad se aprueba por mayoría simple, pero sin adicionar un quorum, excepcional en el caso de llevarse a estatutos. Guarda silencio el legislador ahí. Por ello, se debe entenderse que es un supuesto excepcional de modificación por mayoría simple.

3.- También participo de la opinión de que para su eficacia frente a terceros hará falta inscripción registral de la modificación estatutaria.

 

CONCLUSIÓN 4 magistrados a favor

D. Enrique García-Chamón Cervera, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Francisco Berjano Arenado, D. Luis Gil Nogueras

1.- El acuerdo de la junta de propietarios que impone un interés sancionador a los propietarios morosos exige la mayoría prevista en el art.17.7 LPH: bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

2.- No es necesario que este acuerdo se incorpore a los estatutos de la comunidad para que tenga efecto vinculante. Pero el alcance subjetivo de su carácter vinculante queda limitado a los propietarios existentes en la comunidad en el momento de la adopción del acuerdo según el art.17.9 LPH. Para que pueda vincular a terceros (propietarios adquirentes de componentes después de la adopción del acuerdo) debe incorporarse a los estatutos e inscribirse en el Registro de la Propiedad porque expresamente así lo dispone el inciso final del párrafo tercero del art.5 LPH (formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad), en relación con el art.8.4 de la Ley Hipotecaria.

3.- Si se adopta un acuerdo concreto en relación a determinadas contribuciones que lleva, caso de incumplimiento, sanciones aparejadas, tal acuerdo solo afectará a los propietarios actuales, pero en absoluto a quien, en el ínterin, adquiriera la vivienda pues si bien es cierto que los acuerdos comunitarios son obligatorios para los propietarios, también lo es que si no se inscriben no tienen efectos sobre nuevos adquirentes de los inmuebles que desconocían la existencia del acuerdo comunitario por no aparecer inscrito en el Registro.

En consecuencia, todos los acuerdos relativos a la aprobación de sanciones -recargos de morosidad, por ejemplo- que no se inscriba en el registro, no vincularán a terceros y, por tanto, en caso de incumplimiento o impago del nuevo adquirente, en absoluto se le podrá exigir tal recargo en base a un acuerdo ajeno al mismo ni publicitado en la forma señalada.

 

VOTO PARTICULAR: 2 magistrados

D. Salvador Vilata Menadas, D. Juan Angel Moreno García

1.-No hace falta que se inscriba en el registro la modificación estatutaria, por lo que la duda relativa a la eficacia y oponibilidad frente a terceros adquirentes en el caso de que no se opere modificación estatutaria es irrelevante, toda vez que el adquirente en suma trae causa del titular dominical anterior, adquiere la condición de comunero derivativamente respecto de aquel y por ende difícilmente puede impetrar la cualidad de tercero, además de que, caso de morosidad tal ya resultará de la certificación que al efecto expida el Secretario Administrador para su unión al título traslativo del dominio.

2.- Es vinculante a terceros adquirentes sin necesidad de inscripción. Una vez adoptado el acuerdo en junta de propietarios no impugnado es vinculante para todos los comuneros, pero luego se admite su ponderación y reducción por razones de equidad, en base al art.7 CC.

 

VOTO PARTICULAR: 1 magistrado

D. Miguel Angel Larrosa Amante

El adquirente no es responsable de los recargos por morosidad

1.- Conforme al art.9.1.e) LPH, de lo que el adquirente de una vivienda o local responde, incluso con el propio inmueble adquirido, es de las cantidades adeudadas por el anterior propietario por gastos generales, siendo este aspecto el que debe de hacerse constar en la certificación que se emita antes de la transmisión del inmueble. Y los recargos son una sanción de naturaleza pecuniaria que se impone por el retraso en el pago, pero en modo alguno pueden ser calificados como gastos generales, por lo que, en principio, tales recargos por morosidad no pueden ser repercutidos al nuevo adquirente y solo podrán ser reclamados al propietario moroso por tratarse de una deuda propia del mismo sin vinculación con el presupuesto de la comunidad que es donde se reflejan tales gastos generales.