Pago de gastos de ascensor o instalación de plataformas salvaescaleras con cláusula de exclusión tras la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2016

La Sentencia del Tribunal Supremo a que hace ref...

La Sentencia del Tribunal Supremo a que hace referencia la cuestión, la de 17-11-16 -EDJ 2016/208755-, reitera su doctrina previa –que recuerda se encuentra contenida en sus sentencias 18-11-09 -EDJ 2009/276003-; 7-6-11 -EDJ 2011/118977-; 6-5-13 -EDJ 2013/101629-; 3-10-13 -EDJ 2013/187261 y 10-2-14 -EDJ 2014/7099-, conforme a la cual “las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad”.

Lo relevante de la enseñanza contenida en la sentencia es la vinculación de la doctrina jurisprudencial expuesta con la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (de la que hoy sólo sobreviven sus disposiciones derogatorias y finales tras el RDL 7/2015 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana -EDL 2015/188203-), que vino a dar una nueva redacción al art. 10 LPH -EDL 1960/55 sobre obras necesarias de conservación y accesibilidad en el sentido de declarar la afección al pago de pisos y locales de los gastos derivados de la realización de dichas obras en los términos establecidos en el art. 9 para los gastos generales y de la que cabría desprender que cuando se trata de obras de esta naturaleza, el régimen jurídico sería diferente en relación al general que pudiera desprenderse de las normas estatutarias.

Sin embargo lo que viene a afirmar el Tribunal Supremo es que la obligación de pago de las obras de accesibilidad, incluso con origen en aquella Ley, se encuentra igualmente condicionada a los acuerdos estatutarios de exención de pago respecto de los que admite la validez de las normas estatutarias siempre y cuando estén sustentadas en la falta de acceso al portal entrada y de participación en ninguno de esos elementos y en la falta de uso por tal circunstancia de esos servicios.

Interpreta por tanto el Tribunal Supremo la modificación legal llevada a cabo por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas del art. 10 LPH -EDL 1960/55 en el sentido de mantener, en las circunstancias de falta de uso por falta de acceso a los elementos físicos donde tiene lugar la obra de accesibilidad, la exención de pago o contribución, reiterando al efecto y como fundamento adicional la diferencia entre el régimen jurídico de aprobación de la obra y el régimen jurídico de pago que puede concretarse de forma estatutaria.

Referida la cuestión objeto de tratamiento a la...

Referida la cuestión objeto de tratamiento a la interpretación que debe de efectuarse de la sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755-, relativa a la exención en la contribución de gastos de ascensor y escalera a determinados pisos o locales y su aplicación a obras de adaptación para la supresión de barreras arquitectónicas, como punto de partida considero que la sentencia, como todas las resoluciones, deben de interpretarse atendiendo al caso concreto que resuelven.

Así, en la citada sentencia, en supuesto en el que la propietaria de locales con exención de contribuir en gastos de conservación, reparación y “reconstrucción” de escaleras y de ascensor (funcionamiento, conservación y reconstrucción), solicitaba la nulidad del acuerdo por el que se le obligaba a contribuir en los gastos de supresión de barreras arquitectónicas a efectuar en escalera y ascensor, el Alto Tribunal recuerda el criterio jurisprudencial sostenido, que puede resumirse en:

a) La exención relativa a obras de adaptación y sustitución de ascensores no se aplica a la “instalación” de plataforma elevadora para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble. Recordando que tal exención no es comparable en aquellos supuestos en los que la instalación de ascensor se efectúa “por primera vez”, al consistir, además de garantizar la accesibilidad, en una “mejora”.

b) Las exenciones genéricas de gastos se fundamentan en el no uso del servicio, siendo referidas las mismas a la conservación y funcionamiento del ascensor como a la reforma y sustitución de las escaleras “que ya existen y simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva”.

c) Tales exenciones deben de entenderse en el sentido de no liberar del deber de contribuir a sufragar los gastos de “ instalación” de los mismos cuando son precisos para la adecuada habitabilidad del inmueble, ello con fundamento en que se trata de una mejora del edificio, incrementándose el valor de la finca en su conjunto.

d) La exención en los gastos de adaptación o sustitución de ascensores no es comparable con la instalación de tal elemento “por primera vez”, destacando que “se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había”, lo cual queda fuera del ámbito de la excepción.

 La indicada resolución considera que la propietaria de los locales, bajo dicha exención de contribución a los gastos de mantenimiento y reconstrucción de escaleras y ascensor, no viene obligada a contribuir al gasto que impliquen las obras a realizar en escalera y ascensor al entender, en definitiva, que las mismas no suponían la instalación de un servicio nuevo sino, únicamente, una reconstrucción o sustitución en tales elementos.

En definitiva considero que en supuestos como el tratado en la sentencia objeto de estudio habrá que valorar si las obras a ejecutar, de supresión de barreras arquitectónicas, rigiendo una exención a la contribución de gastos de “reconstrucción” de escalera y ascensor, implican obras en elementos “ya existentes” –como indica la sentencia al concluir su decisión o si por el contrario habrá de entenderse que nos encontramos ante el establecimiento de un servicio nuevo o por primera vez, lo cual será determinante para la aplicación o no de la exención.

Deben examinarse las obligaciones de los comuner...

Deben examinarse las obligaciones de los comuneros de contribuir a las obras ordinarias o extraordinarias de la comunidad de propietarios de acuerdo con las reglas y normas que sobre esta cuestión se recoge en la Ley de Propiedad Horizontal.

El art. 9.1.e) -EDL 1960/55 de la citada ley establece la regla general que los comuneros deben contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de acuerdo con el coeficiente, o lo especialmente establecido, también debe tenerse en cuenta que la contribución a las obras o gastos, lo es respecto de aquellos gastos que no puedan individualizarse.

Por su parte el art. 10.1. b LPH establece el carácter obligatorio de las obras que tengan por finalidad el garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, sin que sea necesario el acuerdo de la junta, a cuyo pago están afectos los diferentes pisos y locales (artículo 10.2.c).

La sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755 recoge la doctrina legal reiterada de que son válidas y eficaces aquellas cláusulas de los estatutos, en virtud de los cuales se excluyen a los propietarios de diferentes elementos privativos, generalmente los bajos o locales comerciales, de contribuir al mantenimiento y conservación de elementos como las escaleras o ascensores, por el no uso de dichos elementos.

Lo que se plantea en la citada sentencia es qué eficacia y efectos debe darse a esa exoneración de contribuir a dichos servicios, si afecta solo a las obras de conservación y mantenimiento de escaleras y ascensores, o si por el contrario también afecta a los supuestos en los que no existe dicho servicio, como por ejemplo el ascensor, y la comunidad adopta el acuerdo de proceder a su instalación, y que se entiende por conservación y por instalación de un nuevo servicio.

La sentencia, en base a la interpretación de su propia jurisprudencia sobre el deber de contribuir a este tipo de gastos, distingue:

1º) Existencia de cláusulas estatutarias que generalmente afectan a bajos y locales comerciales, que con apoyo en el no uso del servicio, implican la exclusión tanto de los gastos ordinarios, como los extraordinarios, y que afectan tanto a la conservación y funcionamiento del ascensor, como a los gastos de reforma o sustitución de las escaleras o el ascensor, entendiendo que en tales casos los pactos y cláusulas recogidas en los estatutos, afectan tanto a las cuotas ordinarias como extraordinarios, aunque se trate de su adaptación a una necesidad nueva.

2º) El dotar al edificio generalmente de uso residencial de un servicio nuevo o de instalaciones que no tenía el edificio, cuya finalidad es garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble, instalación de un ascensor ex novo del que no contaba el inmueble, en tal caso dichos locales no quedan excluidos del deber de contribuir al pago de su instalación, aunque no tengan acceso al portal , a pesar de las previsiones estatutarias que les eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras, siempre que se trate de servicios necesarios para la adecuada habitabilidad del inmueble .

En el supuesto resuelto por la sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755-, hace cuando menos una curiosa interpretación, pues si bien parte de la jurisprudencia anteriormente citada, entiende que las obras a fin de conseguir que el ascensor llegue a la cuota cero, dado que para llegar al ascensor existían unos peldaños, entiende que esas obras no son de un nuevo servicio, sino de adaptación de uno ya existente, y por lo tanto en base a su doctrina legal, entiende que al ser obras de reforma o de adaptación de ese servicio ya preexistente, aquellos propietarios que en virtud de los estatutos están excluidos de contribuir a los gastos de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor, también lo están por lo tanto en base a esa exclusión estatutaria de contribuir a pagar las obras de adaptación hasta la cota cero de la instalación del ascensor .

Del examen de dicha sentencia y puesta en relación con la sentencia TS 23-4-14 -EDJ 2014/95234-, una interpretación que podría hacerse es que las obras que tengan por finalidad que el ascensor llegue a la cota cero, por existir dentro del portar algunos peldaños hasta el ascensor, al ser obras de adecuación de un servicio preexistente, no deben contribuir a su pago los propietarios, que según los estatutos están excluidos de contribuir a los gastos de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor; pero por el contrario si lo que se instala es una plataforma salva escaleras, para conseguir esa finalidad, dichos propietarios podría entenderse que si están obligados a contribuir a esos gastos, obras que en ambos casos no tienen otra finalidad que la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad.

Aunque la interpretación más acorde con la doctrina del Tribunal Supremo sobre esa materia debe ser que si ya existe la instalación del ascensor y las obras a ejecutar son tanto el que el mismo pueda llegar a cota cero, como el instalar una plataforma salva escaleras desde la cota cero al lugar donde está el ascensor, por existir unos peldaños intermedios, al ser obras de adaptación de un servicio preexistente no deben contribuir los propietarios a favor de los cuales existe esa norma de exclusión de contribución, por el contrario se debe entender que no quedan excluidos de contribuir a los gastos de instalación de un plataforma salva escaleras, si dicha instalación tiene como finalidad el facilitar el acceso desde la calle al portal del inmueble, pues en este caso es dotar de un servicio nuevo al inmueble del que no disponía.

Se plantea la cuestión relativa a la interpreta...

Se plantea la cuestión relativa a la interpretación que debe darse a la sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755 en relación a la obligación de aquellos propietarios exentos, según los estatutos, del pago de gastos de ascensor al abono de las obras de accesibilidad o supresión de barreras arquitectónicas. Realmente no nos encontramos ante una sentencia especialmente novedosa en esta materia dado que, como se afirma en la propia resolución, existe un criterio claro fijado con anterioridad por parte del propio Tribunal Supremo al respecto.

            Lo interesante de la sentencia no es tanto la solución del caso concreto como la clarificación de la doctrina a través de la comparación de diversas resoluciones dictadas por el Alto Tribunal y que podían generar la consideración de que estamos en presencia de una doctrina contradictoria. Por tanto en esta sentencia se sistematiza, partiendo siempre de la existencia de una clausula de exención de gastos prevista en los estatutos de la comunidad entre: a) aquellos gastos derivados de la realización de obras o mejoras en servicios de ascensor ya instalados para su adaptación a la normativa de accesibilidad a los edificios, en relación a los cuales se afirma la imposibilidad de repercutir tales gastos en dichos propietarios y b) aquellos gastos de supresión de barreras arquitectónicas que impliquen la instalación de nuevos servicios en el edificio, supuesto este para el que sí se permite la repercusión de tales gastos a todos los propietarios del inmueble sin verse afectados por las exenciones previstas en los estatutos.

            En relación al primer supuesto, la doctrina general, con cita de otras cinco sentencias, se puede resumir en el sentido de que en el caso de existencia de una cláusula de de exención del pago de los gastos de ascensor y escaleras en los estatutos de la comunidad, no puede imponerse a dichos propietarios la obligación de pagar las obras por el hecho de tratarse de supresión de barreras arquitectónicas, en base a al art. 10.1.a LPH -EDL 1960/55-, en relación con el art. 10.2.c. en relación con servicios ya existentes en la comunidad de propietarios. El fundamento es claro, pues si los locales comerciales no tienen acceso a dichos servicios tampoco tienen la obligación de asumir los costes generados por los mismos, tanto de naturaleza ordinaria como extraordinaria, de acuerdo con la voluntad comunitaria expresada en los estatutos y las exenciones fijadas en los mismos. Este es el principio general que se aplica en el caso enjuiciado en el que, tal como consta en los antecedentes, las obras afectaban al ascensor y escalera del edificio y por tanto a servicios ya instalados y en funcionamiento de los que por disposición estatutaria estaban excluidos los propietarios de los locales de abonar gasto alguno por dicho servicio al no tener acceso al portal.

            La sentencia TS 17-11-16 -EDJ 2016/208755 que comentamos también establece una doctrina para aquellos supuestos, no enjuiciados en el caso, en los que la supresión de barreras arquitectónicas viene motivada por la instalación de nuevos servicios. Para este caso, reiterando una doctrina ya fijada anteriormente por el propio Tribunal Supremo, fija un régimen diferente de manera que no extiende los efectos de las cláusulas de exención a estos nuevos servicios, en atención a que los mismos redundan en beneficio de todos los propietarios del inmueble sin excepción, incrementado el valor de la finca en su conjunto como se afirma en la sentencia TS 20-10-10 -EDJ 2010/219301-, o de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble como se indica en la sentencia TS 23-4-14 -EDJ 2014/95234-, terminando con una clara doctrina cuando señala la sentencia comentada que “se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales”.