¿Debe pagar el comunero que ha ganado un pleito a la comunidad por daños en elementos privativos su parte por su cuota?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Planteamos una curiosa situación que se plantea con gran frecuencia en las comunidades de propietarios con relación a los casos en los que hay propietarios que han sufrido daños en su elemento privativo a consecuencia de defectos de elementos comunes y que se ven obligados a demandar a la comunidad ante la falta de respuesta de la misma. En estos casos, si el juez dicta sentencia condenando a la comunidad al pago de los gastos producidos por los daños y/o a la reparación de los desperfectos habidos surge la duda acerca de si el comunero que ha ganado el pleito y es, al mismo tiempo, perjudicado debe pagar la parte de su cuota por ser, a su vez, comunero de la comunidad a la que ha demandado y vencido.
¿Podría aplicarse un principio de prohibición de autoindemnización para excluir al comunero del pago de su parte y, en consecuencia, no tener que autoindemnizarse por su cuota?
Al tratar la cuestión sometida a debate es necesario partir de las pec...
Al tratar la cuestión sometida a debate es necesario partir de las peculiaridades que presenta el régimen de los inmuebles y de los complejos inmobiliarios sometidos a esta regulación especial, como es el régimen de propiedad horizontal, en el que confluye la propiedad exclusiva de cada propietario de su vivienda o local, y la copropiedad de los elementos comunes, que corresponde o se atribuye a los copropietarios y miembros de la comunidad de propietarios en proporción a su cuota de participación, que debe fijarse en el titulo constitutivo, de acuerdo con el art.3 LPH, el régimen de derechos y obligaciones que tienen los copropietarios, lo es en función de este régimen especial, y si como consecuencia de defectos de uso y mantenimiento de una vivienda o local comercial, o de sus elementos privativos, se causa un daño ya sea a la comunidad o a un tercero, el que debe hacer frente y responder de esos daños es el propietario del piso o local, por el contrario cuando los daños a ese tercero, se derivan de defectos en el uso, conservación o mantenimiento de elementos comunes, la responsabilidad es de la comunidad de propietarios, que no solo debe llevar a cabo la reparación de ese elemento común, sino también indemnizar los daños y perjuicios, que se deriven del incumplimiento de ese deber de conservación y mantenimiento de los elementos comunes.
nn
Pero existe una situación intermedia, y que se produce habitualmente en la práctica, como es el hecho de que por defectos o falta de mantenimiento de los elementos comunes, se causen daños a alguno a algunos propietarios de los pisos o locales privativos, o incluso cuando, como consecuencia de obras en la comunidad de propietarios, el propietario, generalmente de un local, no pueda proceder a su explotación y tenga derecho a una indemnización por lucro cesante, indemnizaciones que en todo caso deben ser abonadas por parte de la comunidad de propietarios, y lo que se plantea es si está a indemnizaciones deben ser abonadas por todos los copropietarios en proporción a su cuota, o si por el contrario, el propietario de la vivienda o local que ha resultado con esos daños y perjuicios, debe ser considerado a estos efectos un tercero, y no debe venir obligado a asumir parte de esa partida, que va destinada a indemnizarle a él, o si por el contrario al ser un gasto que debe asumir la comunidad de propietarios, debe abonarse por todos los copropietarios, incluido el propietario que tiene derecho a esa indemnización, en proporción a la cuota correspondiente.
nn
En una primera aproximación a la cuestión, no cabe duda que con independencia del uso que se pueda hacer de los elementos comunes por los distintos propietarios de los pisos y locales, todos deben contribuir a la conservación y mantenimiento de esos elementos comunes de acuerdo con lo establecido en el art.9.1.c LPH, salvo que este expresamente excluido en el titulo constitutivo, y por lo tanto la reparación de los elementos comunes que puedan haber causados daños ya a terceros, ya a alguno de los copropietarios debe asumirse por todos ellos.
nn
En cuanto a las cantidades a abonar a los propietarios en concepto de daños y perjuicios, o incluso por lucro cesante, lo habitual es que se abone con cargo a los fondos de la comunidad de propietarios, que se nutren esencialmente de las cuotas abonadas por los copropietarios, y por lo tanto de hecho estas partidas que se abonan a cargo de los fondos de la comunidad de propietarios, también son abonadas de hecho y habitualmente por el copropietario que tiene derecho a su cobro.
nn
La cuestión se puede plantear de una forma más conflictiva, es en los supuestos en que sea necesario adoptar algún acuerdo por parte de la comunidad, pues dada la cuantía de la indemnización, se haga necesario de aprobar una derrama u cuota especial para hacer frente a esa indemnización, y en ese acuerdo el comunero que tiene derecho al cobro, se oponga al acuerdo e incluso pueda impugnar el mismo, por entender que él no debe venir obligado al pago de esa derrama.
nn
En materia de costas de los pleitos que la comunidad tiene con los comuneros es doctrina legal recogía en la sentencia TS 31 de mayo de 2021, que viene a reiterar el criterio del TS, que los gastos judiciales, como son la condena en costas que se pueda haber impuesto a la comunidad de propietarios, en pleitos seguidos contra los propios comuneros, no tienen la consideración de gastos generales, con respecto al comunero o comuneros que han litigado contra la comunidad de propietarios, porque entiende que en tal caso no puede hacerse recaer sobre ellos, los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada, ya que supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de esa reclamación u oposición e inadecuada sobre aquellos cuyo derecho ha sido reconocido, atribuyendo en este tipo de procesos la condición de terceros con relación a la comunidad de propietarios en el que se ha ventilado dicha cuestión y por lo tanto se plantea si este mismo criterio debe ser el que se aplique para el abono de los daños y perjuicios causados a un comunero.
nn
No se puede desconocer que los daños y perjuicios en que tiene derecho a ser indemnizado el comunero, tiene su origen en la falta de conservación y mantenimiento de los elementos comunes, que es responsabilidad de la comunidad, en la que se integra dicho comunero, y por lo tanto al ser una responsabilidad de toda la comunidad, debe ser abonado por los fondos propios de la comunidad y en su caso, de no existir fondos suficientes a través de la derrama o cuota que se emita al respecto, sin que en este caso se pueda entender que deba quedar exonerado de su pago el propio comunero que tiene derecho al cobro, toda vez que los daños traen causa de un elemento común, en cuya propiedad participa el citado copropietario, en la medida que llegar a la solución contraria implicaría una interpretación contraria al art.9.1.c LPH, puesto que si todos los copropietarios tiene la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, el pago de la indemnización ya sea a un tercero, ya a un comunero es una consecuencia de esa responsabilidad en que ha incurrido la comunidad de propietarios.
nn
No cabe entender ni extender la doctrina legal que el TS ha establecido con relación al pago de las costas a que ha sido condenada la comunidad de propietarios, a favor de uno de los copropietarios, a los supuestos de las indemnizaciones, dado que el fundamento de la citada doctrina legales la conducta procesal de la comunidad en perjuicio directo de un comunero, mientras que la indemnización de los daños y perjuicios deriva de un incumplimiento imputable a la comunidad, del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, que debe ser sufragado por todos los comuneros.
nn
En este sentido se ha pronunciado recientemente la SAP de León de 8 de septiembre de 2021 al señalar “dicho propietario como perjudicado que acciona ex art.1902 CC está legitimado para exigir a la comunidad de propietarios el resarcimiento por el total de los daños y perjuicios sin tener que limitar su reclamación en función de su participación en los elementos comunes, y lógicamente sin perjuicio de hacer frente a las derramas o cuotas comunitarias extraordinarias que se pudieran aprobar por la junta de propietarios para afrontar la indemnización a que viene obligada la comunidad”.
El art.10 LPH impone a la comunidad de propietarios la obligación de...
El art.10 LPH impone a la comunidad de propietarios la obligación de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. La acción que deriva de este incumplimiento ha sido calificada por el TS como una acción de cumplimiento legal, similar a las obligaciones contractuales -sentencia TS 14 de septiembre de 2018-, por lo tanto, si nos encontramos ante esta situación de incumplimiento es la comunidad de propietarios la responsable de los daños y perjuicios que con ello se haya podido ocasionar.
nn
Establecida legalmente esa obligación, y por lo tanto la responsabilidad de su incumplimiento, si se procede a la reparación de los elementos comunes que han provocado los daños y la restauración de esos daños, es la comunidad de propietarios con sus cuotas, y, por lo tanto, con la correspondiente derrama en caso de inexistencia de remanente pecuniario, la que deberá abonar el coste de ello, incluidas las cuotas que abone el comunero perjudicado individualmente. Entiendo que, porque la falta de mantenimiento haya afectado individualmente a uno solo de los copropietarios, no puede eximirle de pagar los gastos necesarios para realizar las obras imprescindibles para el correcto mantenimiento del inmueble porque de esa forma, estaríamos haciendo de mejor derecho al que ha resultado perjudicado en sus elementos privativos que al que no lo ha sido, incluidos en esos gastos la reparación de los daños que individualmente tenga.
nn
Considero que, de igual forma, si la comunidad se niega a pagar la reparación de donde provienen los daños y la reparación también de esos daños, y el propietario tiene que acudir a los tribunales demandando el cumplimiento, y su demanda es estimada, deberá participar de la cuantía que ello implique porque forma parte de la comunidad obligada y la contribución a las obras necesarias para el mantenimiento del edificio no desparece porque ello haya tenido que demandarse judicialmente. Ahora bien, otra cosa serán los gastos que la negativa de la comunidad a cumplir con su obligación provoquen directamente, como son los gastos del procedimiento judicial. El TS ha establecido que cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a este, pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios, -sentencia TS 17 de noviembre de 2011-, siendo estos, por consiguiente, los únicos gastos de los que puede eximirse al perjudicado que se ha visto abocado a impetrar la protección judicial.
Una primera aproximación a la cuestión que se formula nos podría lle...
Una primera aproximación a la cuestión que se formula nos podría llevar a la errónea percepción que pudiera parecer “justo” eximir del pago de la cuota parte a un comunero, obligado a satisfacerla en contribución a los gastos de la comunidad a la que pertenece, cuando esta es responsable, a su vez, de daños causados al mismo comunero.
nn
Pero lo cierto es que, desde un punto de vista jurídico, difícilmente puede aceptarse tal exención -autoindemnización que, en realidad, nos retrotrae a supuestos de justicia de propia mano que, como bien es sabido, el ordenamiento jurídico restringe extraordinariamente -es el caso, como se recordará, del art 592 CC-.
nn
En realidad, una situación como la descrita exigiría examinar la cuestión desde la perspectiva de la existencia de créditos y deudas cruzadas y, por tanto, valorar la concurrencia de un caso de compensación de deudas que no es sino, como dice el art.1156 CC, una forma de extinción, total o parcial, de una obligación -art.1202 CC-, y en cuyo marco es dable dar sentido jurídico a la liberación del comunero, por o hasta el importe de su deuda, del daño padecido.
nn
En correspondencia con lo expuesto, lo procedente para responder el planteamiento formulado, es examinar si el crédito indemnizatorio a favor del comunero es compensable con la deuda que este tiene frente a la comunidad. Desde otra perspectiva, ha de preguntarse si el crédito que tiene la comunidad por gastos contra un comunero puede compensarse con el crédito que este tenga frente a la comunidad por daños. Y para responder esta pregunta ha de indagarse en los requisitos de la compensación como forma extintiva de las obligaciones, recordándose que son tres las formas de compensación habitualmente reconocidas, a saber, la legal, la convencional y la judicial.
nn
Pues bien, si tenemos en cuenta que, más allá de que hubiera un acuerdo entre partes a efectos de llevar a cabo una compensación temporalmente vinculada al calendario de pagos exigibles a los comuneros para contribuir a los gastos de la comunidad, difícilmente podría apreciarse la concurrencia de los requisitos de la compensación legal respecto de gastos de comunidad porque para que la compensación tuviera el efecto que le es propio, la extinción total o parcial de la deuda indemnizatoria en el caso examinado, con cargo a las cuotas de contribución a los gastos de la comunidad del comunero perjudicado, sería preciso no ya que ambas deudas fueran de dinero -excluyendo por tanto el caso de que la comunidad hubiera sido condenada a hacer -reparar- sino, además, sería condición ineludible que ambo créditos estuvieran vencidos y fueran líquidos y exigibles, lo que probablemente resultaría muy complejo apreciar en el caso de obligaciones de contribución a gastos del comunero en una propiedad horizontal dado que en estos casos se suelen devengar conforme al calendario aprobado por la comunidad, de modo tal que solo si al tiempo de la exigibilidad del crédito indemnizatorio a la comunidad se le adeudara a esta por el perjudicado una cantidad por razón de las cuotas previamente devengadas y exigibles, sería dable apreciar compensación por lo que hace a ese importe, sin que se pudiera extender la compensación -salvo pacto respecto de deudas comunitarias futuras.
nn
En conclusión, la cuestión ha de examinarse desde el prisma de la compensación crediticia como instrumento de extinción crediticia, teniendo en cuenta en el caso la problemática que presenta el que las contribuciones de los comuneros en la propiedad horizontal se vinculen de ordinario a un régimen de devengos periódicos y calendados lo que, entendemos, puede impedir que pueda apreciarse la existencia de las condiciones necesarias para apreciar la compensación en los términos antes expuestos.
Referida la cuestión planteada a si el propietario debe de contribuir,...
Referida la cuestión planteada a si el propietario debe de contribuir, en la parte proporcional a su cota de participación en la comunidad de propietarios, a la indemnización concedida a su favor por daños ocasionados en elementos privativos propios a consecuencia de defectos en elementos comunes, la respuesta es afirmativa sin lugar a la duda.
nn
Así, como punto de partida es de destacar que si bien el propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal forma parte de la comunidad de propietarios, aun no ostentando esta de personalidad jurídica independiente de la de los comuneros que la componen lo cierto es que por una parte el que ha sufrido los daños es “perjudicado” y por otra “causante” de los daños en cuanto miembro de la comunidad, siendo de recordar que el legislador otorga a dichos miembros diversos medios para que, en su caso, se adopten por la comunidad las medidas de mantenimiento o reparación de elementos comunes oportunas a fin de evitar que defectos en los mismos ocasionen daños en elementos privativos -por ejemplo mediante la adopción de acuerdos a tal fin-.
nn
Es decir, si bien el propietario “perjudicado” tiene derecho a la reparación del daño o perjuicio por la comunidad de propietarios, no cabe olvidar que aquel es miembro de esta y que en tal condición también es, en cierto modo, “causante” de los daños o perjuicios en tanto en cuanto no ejercitó las facultades que el ordenamiento le concede para evitar la causación de los daños con origen en elementos comunes mediante la ejecución de labores de mantenimiento o de reparación en los mismos.
nn
En su consecuencia, obligada la comunidad de propietarios a reparar el daño o perjuicio ocasionado al comunero, este a su vez, en cuanto miembro de aquella, tiene obligación de participar en la derrama que se establezca a tal fin pues tal gasto debe de distribuirse entre todos los propietarios, incluido el perjudicado -art. 9 LPH-.
nn
Así, es reiterado el criterio de los tribunales según el cual a ningún comunero se le puede imputar mayor responsabilidad que a otro por el mal estado de un elemento común, tratándose de un deber ineludible de la comunidad de la que forma parte, independiente de la producción de daños en su propiedad privativa.
nn
Todo ello de conformidad a lo establecido en el art.9.1.e LPH: cada propietario debe de contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales del inmueble.
nn
Por ello, no cabe considerar que concurra el supuesto de “autoindemnizacion” que se señala en la cuestión.
nn
Este criterio aparece reflejado en sentencia de la AP A Coruña de 12 febrero de 2019, AP de Asturias de 15 de marzo de 1997, AP de Valladolid de 13 de febrero de 2006, entre otras muchas.
nn
Si bien podría inducir a confusión el que en estos supuestos en los que el propietario perjudicado tiene que plantear un pleito frente a la comunidad por tales daños en elementos privativos, estimándose la demanda con imposición de costas a la comunidad de propietarios, a dicho comunero no se le repercutan estas, la razón de ello estriba en que ya ejercitada la acción, la comunidad de propietarios no actúa de consuno, sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno de sus componentes. Razón por la que los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de “gastos generales” con relación al segundo -Por todas, sentencias TS 24 de junio y 17 noviembre de 2011-.
nn
Como señalan las resoluciones que fundamentan tal criterio, de mantener otro distinto podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la comunidad, que se vio en la necesidad de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la comunidad de propietarios vencida, recalcando incluso que, ante la naturaleza de la comunidad de propietarios, la representación de todos y cada uno de los titulares de pisos o locales desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga.
Se plantea la cuestión relativa a la posibilidad de excluir al comuner...
Se plantea la cuestión relativa a la posibilidad de excluir al comunero que se ha visto obligado a demandar a la comunidad de propietarios por daños en sus elementos privativos causados por defectos en elementos comunes de pagar su parte de cuota de la condena.
nn
En principio, la respuesta a dicha cuestión debe de ser necesariamente negativa. El art.9.1.e LPH establece la obligación de todo propietario de contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales del inmueble, así como a sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por tanto, de la lectura de dicha norma se determina la obligación de todo propietario, por el mero hecho de serlo, a contribuir al pago de todas las responsabilidades que deriven de elementos comunes, y ello con independencia del destino final de dicha contribución -gastos comunes, impuestos, responsabilidades de la comunidad judicialmente declaradas, etc. y de la persona a cuyo favor deba de hacerse el pago. Igualmente, esta obligación afecta tanto al pago de las cuotas ordinarias como de las extraordinarias o derramas que puedan ser acordadas por la comunidad de propietarios.
nn
Esta obligación no admite excepciones por el hecho de que el beneficiario del abono por parte de la comunidad sea uno de los copropietarios por daños en sus elementos privativos que deben de ser indemnizados por la comunidad por cualquier causa. No se deriva ni del citado art.9 LPH ni de ninguna otra norma reguladora del régimen legal de la propiedad horizontal. Por tanto, el comunero afectado tendrá derecho a la indemnización como perjudicado y, a la vez, estará obligado al pago de la parte de los gastos correspondiente según su cuota de participación.
nn
No podemos considerar dicho abono como un supuesto de autoindemnización, como se apunta en la pregunta, pues quien abona la indemnización correspondiente no es el comunero sino la comunidad de propietarios como responsable de los daños derivados de los elementos comunes, y quien percibe la indemnización no es la comunidad sino uno de sus propietarios que ha visto dañados sus elementos privativos a consecuencia de defectos imputables a elementos comunes. Son personas diferentes y, en todo caso, el propietario es solo uno de los integrantes de la comunidad y no esta misma.
nn
Ahora bien, cuestión diferente es sí es posible pactar que no se abone por parte del comunero dicha parte de la indemnización y ello se puede lograr por dos vías, siempre convencionales. En primer lugar, a través del establecimiento de una norma en los estatutos de la comunidad en virtud de la cual la comunidad acuerde, por unanimidad, excluir del pago de la indemnización a los propietarios que se vean perjudicados por daños causados por elementos comunes acuerdo de difícil obtención dado que ello supondría que el resto de los copropietarios deberían asumir la parte del propietario afectado en sus elementos privativos, incrementándose su cuota en la correspondiente derrama.
nn
En segundo lugar, y probablemente sea la vía más fácil para evitar dicho pago directo, puede acordarse por la comunidad y el propietario afectado que se produzca la compensación de la deuda comunitaria con la parte del crédito que la comunidad tendría frente a dicho comunero por su obligación de contribuir al pago de los gastos y responsabilidades comunes. Ello implicaría que el comunero recibiría la indemnización fijada menos el importe de su contribución económica que como comunero le corresponde, de tal forma que el resto de los comuneros deberían pagar la misma cantidad por esta responsabilidad comunitaria.
Atendidos los términos de la cuestión planteada, la respuesta es afir...
Atendidos los términos de la cuestión planteada, la respuesta es afirmativa.
nn
Esto es, el comunero agraviado y que ha ganado el pleito judicial, podría pensarse que viene obligado después a contribuir con arreglo a su cuota de participación ex art.9.1 LPH, pues se trata de un gasto general de la comunidad. Pero es que, en este caso, habida cuenta la situación de conflicto entre el comunero -esto es, no se trata de un tercero ajeno y la comunidad, no se trata de un gasto general sino antes bien, de un gasto susceptible de individualización. Por tanto, debe sustraerse, en la liquidación consiguiente, su cuota de participación.
nn
Se trata de una situación semejante a la relativa a la atención de las costas procesales a cuyo pago, razonablemente, habrá venido condenada la comunidad en cuanto que vencida en el juicio.
nn
Al respecto tiene declarado el Tribunal Supremo de manera constante -así sentencias TS de 29 de mayo de 1990, 24 de junio de 2011, 26 de marzo de 2012 que los gastos derivados del seguimiento de un procedimiento judicial en el que es parte contraria alguno de los miembros de la comunidad, no pueden considerarse como gastos generales con respecto a aquellos comuneros que litigan contra la comunidad, ya que en ese caso se trata de gastos que la comunidad ha de afrontar para seguir un litigio, no frente a un tercero ajeno a ella, sino frente a alguno o algunos de sus integrantes, sin que pueda imponérsele a los integrantes de la comunidad que litigan contra esta, la obligación de tener que abonar los gastos que a la comunidad se le puedan producir para defender en un proceso sus intereses frente a los intereses de los comuneros disidentes que sean parte contraria en dicho procedimiento. Esto es, el comunero que obtuviese a su favor la condena en costas, no podrá ser obligado a abonar la fracción que le correspondiese como miembro de la comunidad de las costas que, en definitiva, se establecen en su favor.
La cuestión que se plantea ha sido resuelta por el Tribunal S...
La cuestión que se plantea ha sido resuelta por el Tribunal Supremo con referencia a las costas devengadas en un procedimiento judicial en el que la comunidad de propietarios sostuvo una pretensión distinta a un comunero siendo este el que resultó ser vencedor en el litigio
nn
En tales supuestos la sentencia TS de 24 de junio de 2011 señaló:
nn
Dice la sentencia de 5 de octubre de 1983 que «la obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al "adecuado sostenimiento del inmueble" o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de "gastos generales" con relación al segundo, por lo mismo que han sido causados en conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia sí el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida, a lo que cabe añadir que no obstante las notas de carácter asociativo o comunitario que presenta la propiedad horizontal, no constituye una verdadera comunidad, sino unión de propiedades singulares cuya sustantividad y relevancia permanecen, y por lo tanto la representación que ostenta el Presidente de todos y cada uno de los titulares de los pisos se entenderá que desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga, disipando así la paradoja de un "autoproceso" parcial, ello además de que no se trata propiamente de gastos comunes ocasionados por el ordinario desarrollo de la situación de propiedad horizontal, sino de extraordinarios desembolsos impuestos por un conflicto que lleva ya aparejado para el disidente el pago, por su condición de parte, de las expensas correspondientes».
nn
Por su parte la sentencia TS de 23 mayo 1990 añade que: «si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre estos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por esta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad».
nn
Finalmente, la sentencia TS de 24 de julio de 1997, "por si ello puede evitar nuevos conflictos", declara que "conforme a las sentencias de 5 de Octubre de 1983 y 23 de Mayo de 1990, si la comunidad de propietarios no actúa de consuno, sino que, rota la armonía, surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno -en el caso varios de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de gastos generales con relación al segundo, es decir, que los actores no tienen que contribuir a los gastos judiciales generados por la comunidad".
nn
Posteriormente, se han mostrado en igual sentido las sentencias de dicho alto Tribunal de 26 de marzo de 2012 y 6 de marzo de 2019, que se remiten a las anteriores.
nn
Por tanto, podemos concluir que en casos en los que hay propietarios que han sufrido daños en su elemento privativo a consecuencia de defectos de elementos comunes y que se ven obligados a demandar a la comunidad ante la falta de respuesta de la misma, si el juez dicta sentencia condenando a la comunidad al pago de los gastos producidos por los daños y/o a la reparación de los desperfectos habidos aquella no podrá repercutir sobre el comunero que la demandó las costas devengadas en el procedimiento ya que, a estos efectos, aquel tendrá la condición de tercero respecto de dicha comunidad y los gastos ocasionados a esta por el litigio no tendrán para el mismo la calificación de gastos generales repercutibles.
nn
Efectivamente, como se insinúa en la pregunta que se responde, lo contrario supondría una suerte de "autoindemnización" al tener que correr con parte de los gastos generados como consecuencia de la demanda formulada por los daños sufridos, lo cual, entre otras razones, iría contra toda lógica y el sentido común.
nn
Otra cosa es que la comunidad hubiera acordado en Junta repercutir los gastos del proceso a todos los comuneros, incluido el que litigó contra aquella, sin que este último hubiera impugnado tal acuerdo, pues en ese supuesto como puso de manifiesto la sentencia TS de 7 de junio de 2018, al no estarse ante un acuerdo radicalmente nulo sino tan solo anulable, mediante su impugnación conforme al art.18 LPH, el mismo devendría firme, válido y exigible.
D. Juan Ángel Moreno García, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés, D. Miguel Ángel Larrosa Amante
NO CABE EXCLUIRLE DEL PAGO DE SU CUOTA
1.- No se puede desconocer que los daños y perjuicios en que tiene derecho a ser indemnizado el comunero, tiene su origen en la falta de conservación y mantenimiento de los elementos comunes, que es responsabilidad de la comunidad, en la que se integra dicho comunero, y por lo tanto al ser una responsabilidad de toda la comunidad, debe ser abonado por los fondos propios de la comunidad y en su caso, de no existir fondos suficientes a través de la derrama o cuota que se emita al respecto, sin que en este caso se pueda entender que deba quedar exonerado de su pago el propio comunero que tiene derecho al cobro, toda vez que los daños traen causa de un elemento común, en cuya propiedad participa el citado copropietario, en la medida que llegar a la solución contraria implicaría una interpretación contraria al art.9.1.c LPH, puesto que si todos los copropietarios tiene la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, el pago de la indemnización ya sea a un tercero, ya a un comunero es una consecuencia de esa responsabilidad en que ha incurrido la comunidad de propietarios.
2.- No cabe entender ni extender la doctrina legal que el TS ha establecido con relación al pago de las costas, entre otras en sentencia de 31 de mayo de 2021, a que ha sido condenada la comunidad de propietarios, a favor de uno de los copropietarios, a los supuestos de las indemnizaciones, dado que el fundamento de la citada doctrina legales la conducta procesal de la comunidad en perjuicio directo de un comunero, mientras que la indemnización de los daños y perjuicios deriva de un incumplimiento imputable a la comunidad, del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, que debe ser sufragado por todos los comuneros.
3.- Si bien el propietario “perjudicado” tiene derecho a la reparación del daño o perjuicio por la comunidad de propietarios, no cabe olvidar que aquel es miembro de esta y que en tal condición también es, en cierto modo, “causante” de los daños o perjuicios en tanto en cuanto no ejercitó las facultades que el ordenamiento le concede para evitar la causación de los daños con origen en elementos comunes mediante la ejecución de labores de mantenimiento o de reparación en los mismos.
En su consecuencia, obligada la comunidad de propietarios a reparar el daño o perjuicio ocasionado al comunero, este a su vez, en cuanto miembro de aquella, tiene obligación de participar en la derrama que se establezca a tal fin pues tal gasto debe de distribuirse entre todos los propietarios, incluido el perjudicado (art.9 LPH).
4.- Esta obligación de pago por su cuota de cada comunero no admite excepciones por el hecho de que el beneficiario del abono por parte de la comunidad sea uno de los copropietarios por daños en sus elementos privativos que deben de ser indemnizados por la comunidad por cualquier causa. No se deriva ni del citado art.9 LPH ni de ninguna otra norma reguladora del régimen legal de la propiedad horizontal. Por tanto, el comunero afectado tendrá derecho a la indemnización como perjudicado y, a la vez, estará obligado al pago de la parte de los gastos correspondiente según su cuota de participación.
5.- En cualquier caso, como solución al comunero la cuestión ha de examinarse desde el prisma de la compensación crediticia como instrumento de extinción crediticia, teniendo en cuenta en el caso la problemática que presenta el que las contribuciones de los comuneros en la propiedad horizontal se vincula de ordinario a un régimen de devengos periódicos y calendados lo que, entendemos, puede impedir que pueda apreciarse la existencia de las condiciones necesarias para apreciar la compensación en los términos antes expuestos.
VOTO PARTICULAR (2)
D. Salvador Vilata Menadas, D. Francisco Berjano Arenado
NO SE LE IMPONE EL GASTO POR SU CUOTA.
1.- Debe excluírsele del pago del gasto. No se trata de un gasto general sino antes bien, de un gasto susceptible de individualización. Por tanto, debe sustraerse, en la liquidación consiguiente, su cuota de participación.
2.- En casos en los que hay propietarios que han sufrido daños en su elemento privativo a consecuencia de defectos de elementos comunes y que se ven obligados a demandar a la comunidad ante la falta de respuesta de la misma, si el juez dicta sentencia condenando a la comunidad al pago de los gastos producidos por los daños y/o a la reparación de los desperfectos habidos aquella no podrá repercutir sobre el comunero que la demandó los gastos devengados, ya que, a estos efectos, aquel tendrá la condición de tercero respecto de dicha comunidad y no tendrán para el mismo la calificación de gastos generales repercutibles.
3.- Lo contrario supondría una suerte de "autoindemnización" al tener que correr con parte de los gastos generados como consecuencia de la demanda formulada por los daños sufridos, lo cual, entre otras razones, iría contra toda lógica y el sentido común.
ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación
