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DERECHO INMOBILIARIO

¿Debe pagar el comunero que ha ganado un pleito a la comunidad por daños en elementos privativos su parte por su cuota?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Planteamos una curiosa situación que se plantea con gran frecuencia en las comunidades de propietarios con relación a los casos en los que hay propietarios que han sufrido daños en su elemento privativo a consecuencia de defectos de elementos comunes y que se ven obligados a demandar a la comunidad ante la falta de respuesta de la misma. En estos casos, si el juez dicta sentencia condenando a la comunidad al pago de los gastos producidos por los daños y/o a la reparación de los desperfectos habidos surge la duda acerca de si el comunero que ha ganado el pleito y es, al mismo tiempo, perjudicado debe pagar la parte de su cuota por ser, a su vez, comunero de la comunidad a la que ha demandado y vencido.

¿Podría aplicarse un principio de prohibición de autoindemnización para excluir al comunero del pago de su parte y, en consecuencia, no tener que autoindemnizarse por su cuota?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en marzo de 2022.

 

 

 

Puntos de vista

Juan Ángel Moreno García

Al tratar la cuestión sometida a debate es necesario partir de las pec...

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María Félix Tena Aragón

El art.10 LPH impone a la comunidad de propietarios la obligación de...

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Luis Antonio Soler Pascual

Una primera aproximación a la cuestión que se formula nos podría lle...

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Resultado

CONCLUSIÓN (5 a 2)

D. Juan Ángel Moreno García, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés, D. Miguel Ángel Larrosa Amante

NO CABE EXCLUIRLE DEL PAGO DE SU CUOTA

1.- No se puede desconocer que los daños y perjuicios en que tiene derecho a ser indemnizado el comunero, tiene su origen en la falta de conservación y mantenimiento de los elementos comunes, que es responsabilidad de la comunidad, en la que se integra dicho comunero, y por lo tanto al ser una responsabilidad de toda la comunidad, debe ser abonado por los fondos propios de la comunidad y en su caso, de no existir fondos suficientes a través de la derrama o cuota que se emita al respecto, sin que en este caso se pueda entender que deba quedar exonerado de su pago el propio comunero que tiene derecho al cobro, toda vez que los daños traen causa de un elemento común, en cuya propiedad participa el citado copropietario, en la medida que llegar a la solución contraria implicaría una interpretación contraria al art.9.1.c LPH, puesto que si todos los copropietarios tiene la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, el pago de la indemnización ya sea a un tercero, ya a un comunero es una consecuencia de esa responsabilidad en que ha incurrido la comunidad de propietarios.

2.- No cabe entender ni extender la doctrina legal que el TS ha establecido con relación al pago de las costas, entre otras en sentencia de 31 de mayo de 2021, a que ha sido condenada la comunidad de propietarios, a favor de uno de los copropietarios, a los supuestos de las indemnizaciones, dado que el fundamento de la citada doctrina legales la conducta procesal de la comunidad en perjuicio directo de un comunero, mientras que la indemnización de los daños y perjuicios deriva de un incumplimiento imputable a la comunidad, del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, que debe ser sufragado por todos los comuneros.

3.- Si bien el propietario “perjudicado” tiene derecho a la reparación del daño o perjuicio por la comunidad de propietarios, no cabe olvidar que aquel es miembro de esta y que en tal condición también es, en cierto modo, “causante” de los daños o perjuicios en tanto en cuanto no ejercitó las facultades que el ordenamiento le concede para evitar la causación de los daños con origen en elementos comunes mediante la ejecución de labores de mantenimiento o de reparación en los mismos.

En su consecuencia, obligada la comunidad de propietarios a reparar el daño o perjuicio ocasionado al comunero, este a su vez, en cuanto miembro de aquella, tiene obligación de participar en la derrama que se establezca a tal fin pues tal gasto debe de distribuirse entre todos los propietarios, incluido el perjudicado (art.9 LPH).

4.- Esta obligación de pago por su cuota de cada comunero no admite excepciones por el hecho de que el beneficiario del abono por parte de la comunidad sea uno de los copropietarios por daños en sus elementos privativos que deben de ser indemnizados por la comunidad por cualquier causa. No se deriva ni del citado art.9 LPH ni de ninguna otra norma reguladora del régimen legal de la propiedad horizontal. Por tanto, el comunero afectado tendrá derecho a la indemnización como perjudicado y, a la vez, estará obligado al pago de la parte de los gastos correspondiente según su cuota de participación.

5.- En cualquier caso, como solución al comunero la cuestión ha de examinarse desde el prisma de la compensación crediticia como instrumento de extinción crediticia, teniendo en cuenta en el caso la problemática que presenta el que las contribuciones de los comuneros en la propiedad horizontal se vincula de ordinario a un régimen de devengos periódicos y calendados lo que, entendemos, puede impedir que pueda apreciarse la existencia de las condiciones necesarias para apreciar la compensación en los términos antes expuestos.

 

VOTO PARTICULAR (2)

D. Salvador Vilata Menadas, D. Francisco Berjano Arenado

NO SE LE IMPONE EL GASTO POR SU CUOTA.

1.- Debe excluírsele del pago del gasto. No se trata de un gasto general sino antes bien, de un gasto susceptible de individualización. Por tanto, debe sustraerse, en la liquidación consiguiente, su cuota de participación.

2.- En casos en los que hay propietarios que han sufrido daños en su elemento privativo a consecuencia de defectos de elementos comunes y que se ven obligados a demandar a la comunidad ante la falta de respuesta de la misma, si el juez dicta sentencia condenando a la comunidad al pago de los gastos producidos por los daños y/o a la reparación de los desperfectos habidos aquella no podrá repercutir sobre el comunero que la demandó los gastos devengados, ya que, a estos efectos, aquel tendrá la condición de tercero respecto de dicha comunidad y no tendrán para el mismo la calificación de gastos generales repercutibles.

3.- Lo contrario supondría una suerte de "autoindemnización" al tener que correr con parte de los gastos generados como consecuencia de la demanda formulada por los daños sufridos, lo cual, entre otras razones, iría contra toda lógica y el sentido común.