PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Precisa el presidente de la comunidad de propietarios un acuerdo de la junta siempre para ejercitar acciones judiciales?

Foro 01-12-2012 Coordinador: Moreno García

Planteamiento

Está resultando un tema controvertido si el Presidente de una comunidad de propietarios, por el hecho de serlo y detentar por la vía del art. 13 LPH -EDL 1960/55- la representación de la comunidad en juicio, necesita un acuerdo de junta de propietarios para ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad. Y lo controvertido del tema viene porque el Tribunal Supremo dictó una sentencia en fecha de fecha 10 octubre 2011 -EDJ 2011/251304- reseñando que para la legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios se precisa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios. Y además, fijándolo como acuerdo de Sala.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de fecha 18 de julio del 2012 -EDJ 2012/153746- en la que viene de nuevo a precisar respecto a las facultades del presidente de la comunidad que " no debe quedar supeditado al acuerdo de la Junta de Propietarios, pues ante la violación de normas de la Ley de Propiedad Horizontal y estatutaria, goza de la precisa legitimación causal para proceder a ejercitar las acciones que competen a la Comunidad en defensa de los intereses generales, cuando, además, el acto perturbador se realiza en franca contradicción de un acuerdo precedente de la Junta de Propietarios".

¿Quiere decir que el Tribunal Supremo con esta segunda sentencia ha cambiado el criterio y ahora ya no exige el acuerdo de la junta para los casos expresamente previstos en la ley como podrían ser el del art. 7.2 LPH -EDL 1960/55- para la acción de cesación, o el del art. 21 -EDL 1960/55- para la reclamación de gastos por la vía del monitorio privilegiado? ¿O se mantiene el de 10 de octubre de 2011 -EDJ 2011/251304- que fijó criterio?

El resultado final ha sido de 5 votos a favor (sobre 7) acerca de la necesidad de que es preciso el acuerdo de la junta en cualquier caso, pero dos juristas de los encuestados aportan unos comentarios muy bien fundados en derecho que demuestran lo polémico del tema suscitado a debate en este foro.

Este artículo ha sido publicado en el "Boletín de Propiedad Horizontal", el 1 de diciembre de 2012.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

La respuesta a la cuestión planteada es afirmativa. No hay cambio de criteri...

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Francisco Berjano Arenado

Para dar una respuesta adecuada a la pregunta que se hace voy a partir de la ...

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María Félix Tena Aragón

En la sentencia del TS de 10 de octubre de 2011 -

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Luis Alberto Gil Nogueras

La cuestión que nos ocupa es una de las que más opiniones controvertidas, h...

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Luis Antonio Soler Pascual

Desde mi punto de vista no hay en realidad modificación de criterio en relac...

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Eduardo Salinas Verdeguer

Las sentencias del Tribunal Supremo a que se refiere la pregunta no son contr...

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Juan Ángel Moreno García

La solución a la cuestión que se somete a debate debe darse de una interpre...

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Resultado

CONCLUSIÓN (5 de 7 a favor)

1.- El criterio de la segunda sentencia del TS de fecha 18 de Julio de 2012 -EDJ 2012/153746- no es contradictorio con el criterio jurisprudencial que, sin desconocer que el Presidente de la Comunidad de Propietarios asume la representación orgánica de la comunidad, declara que la actuación del Presidente en defensa de aquélla ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el art.13.5 LPH -EDL 1960/55- es a la Junta de Propietarios a la que corresponde "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad.

2.- Asimismo la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios (sentencia del TS de 10 de octubre de 2011 -EDJ 2011/251304-, con cita de las sentencias del TS de 11 de diciembre de 2000 -EDJ 2000/44148-, 6 de marzo de 2000 -EDJ 2000/1875- y 23 de diciembre de 2005 -EDJ 2005/230423-).

3.- La sentencia del TS de fecha 18 de Julio de 2012 -EDJ 2012/153746- deja claro que en el caso que enjuicia ya hubo un acuerdo de la comunidad que mandaba retirar determinadas obras hechas por un comunero en contra de la voluntad comunitaria y le advertía con el ejercicio de acciones legales, que fueron las que, finalmente, se ejercitaron. Por tanto, debe concluirse que siempre hará falta un acuerdo del que se deduzca la intención de la comunidad de ejercer acciones legales acotando así las facultades del presidente y manteniéndose el criterio de las sentencias de 10 de octubre de 2011 -EDJ 2011/251304- y 27 de marzo de 2012 -EDJ 2012/52892-.

4.- El criterio del TS en sentencia de 10 de octubre de 2011 -EDJ 2011/251304- no ha cambiado al tratarse del mismo ponente en ambas resoluciones, y si se cambia de postura requiere una explicación explícita sobre ello, cuestión que no figura en esa resolución de 2012, lo que en su conjunto lleva a pensar que el criterio de la necesidad de acuerdo de la Junta de propietarios para ejercitar acciones legales frente a un comunero sigue siendo necesaria.

5.- Estamos ante el mismo punto de partida que la sentencias anteriores de 2004 y 2011. Un presidente representa a la Comunidad, pero esta representación se liga a la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general. En el caso de la sentencia de Julio de 2012 -EDJ 2012/153746- el TS considera que es lo que sucedió en el caso enjuiciado. El Presidente cumplió la voluntad expresada por la Comunidad a través de la Junta, persiguiendo el cumplimiento de sus acuerdos. Las sentencias anteriores reconocían como correcto este sistema de actuación, pero lo que negaban es el amparo a las actuaciones de un Presidente que interpretaba los intereses generales de la Comunidad, sin el respaldo de un acuerdo de la Junta.

VOTO PARTICULAR emitido por D. Eduardo Salinas Verdeguer y por D. Juan Ángel Moreno García

1.- La exigencia, fuera de los casos exigidos legalmente, de mayores requisitos para el ejercicio en juicio de sus acciones por la comunidad a través del presidente sólo conduce a dificultar la actuación de la comunidad en el tráfico jurídico, por ello las normas de la ley de propiedad horizontal en que se exige la previa autorización deben interpretarse restrictivamente.

2.- Sólo debe ser imprescindible el acuerdo de la junta de propietarios para el ejercicio acciones judiciales en los casos en que la LPH lo exige expresamente, como los dos citados en la pregunta la acción de cesación del art. 7.2 -EDL 1960/55-, (que impone al presidente, la "previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto") o la reclamación de gastos por medio de un monitorio, en que el art. 21.2 -EDL 1960/55- exige expresamente la presentación en juicio de una certificación del acuerdo de la junta de propietarios.

3.- Salvo en los casos en que lo exija expresamente la ley, el presidente está legitimado sin necesidad de un acuerdo especial de la junta de propietarios para ejercitar acciones en defensa y nombre de la comunidad. En los casos en que se exige la previa autorización de la junta de propietarios para que el Presidente pueda ejercer acciones judiciales, sólo resulta imprescindible el acuerdo, sin la exigencia de determinada forma sacramental.

4.- El Presidente de la Comunidad de propietarios no necesita acuerdo de la Comunidad de Propietarios para ejercer acciones en defensa de los intereses de la comunidad, cuando esos intereses comunitarios se están viendo afectados por obras no autorizadas por la Comunidad.

5.- Carecerá de legitimación el Presidente cuando se trate de ejercer acciones de competencia exclusiva y reservadas a la Junta de propietarios, es decir para el ejercicio de acciones que pertenecen al núcleo duro de las competencias de la Junta de Propietarios, como es el instar la nulidad o modificación de los estatutos en sede judicial.

¿Precisa el presidente de la comunidad de propietarios un acuerdo de la junta siempre para ejercitar acciones judiciales?
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