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Derecho inmobiliario

Problemática sobre las cantidades entregadas a cuenta por la compra de viviendas y el estado de alarma

Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

Dispone el art. 36.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 -EDL 2020/8052- que “Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios, ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrá derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días desde la imposible ejecución del mismo.”. Pero ¿es compatible lo dispuesto en ese precepto, con la ley 57/68 -EDL 1968/1807-, en su versión actual dada por la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999 -EDL 1999/63355- si lo que se produce es un incumplimiento en cuanto al plazo de conclusión de la obra? ¿Se podría en tal caso reclamar la devolución de las cantidades dadas a cuenta al avalista, aseguradora o entidad de crédito?

Comentario

La cuestión que se ha formulado se enmarca en la maraña de cuestiones que sin duda van a plantearse a raíz de la situación derivada de la pandemia.

Es evidente que el virus ha caído de manera implacable sobre empresas y consumidores, sobre empresarios y usuarios afectándoles, quizá de manera no biológica, a todos ellos. Y ello es muy relevante porque las consecuencias jurídicas serán en no pocas ocasiones, incumplimientos objetivos derivados de situaciones subjetivas ajenas a la voluntad de cualquiera de las partes lo que sin duda pondrá en marcha mecanismos correctores tales como causas justificativas del incumplimiento -fuerza mayor- correctivas de las obligaciones -rebus sic stantibus-.

Es en este rango de cosas una mayoría de nuestros autores diferencian los ámbitos de aplicación de las normas puestas en contacto en la cuestión, diferenciando lo que constituyen incumplimientos propiamente dichos, con ese rasgo de subjetividad que hace insoportable la frustración de un contrato, de aquellos que nacen de una imposibilidad legal, de raíz o simplemente, en origen si bien otros, se inclinan, desde la finalidad normativa, por encontrar una respuesta de cierta compatibilidad a los efectos de recuperación de los importes entregados a cuenta.

Lo cierto es que a poco que nos aproximemos al art. 36.1 RDL 11/20 -EDL 2020/8052- advertiremos que, primero, se refiere a contratos de consumo, segundo, al incumplimiento de solo una de las partes, al empresario, tercero, regula dicho incumplimiento en relación a una causa concreta de incumplimiento, a la nacida por razón de las medidas adoptadas en el estado de alarma y, cuarto, que con independencia de la calificación jurídica de esta causa de incumplimiento mereciera, reconoce el derecho de resolución unilateral al consumidor.

Ello significa que hay una evidente especialidad en la norma. La cuestión sigue siendo si, dándose estas circunstancias, y reconocido el derecho de resolución porque hay un objetivo incumplimiento, tiene derecho el adquirente a recuperar, incluso frente al avalista a que se refiere la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355-, las cantidades dadas a cuenta o si por el contrario, esta garantía está prevista para otros casos o, cuando menos, no para el supuesto contemplado en el art. 36.1 del RDL 11/20 -EDL 2020/8052-.

La respuesta está adecuadamente definida desde cada punto de vista por nuestros autores que muestran evidentes discrepancias. Como siempre, nada mejor que leer sus argumentos para poder formarse el lector sus propias conclusiones.

(Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en junio de 2020).

Puntos de vista

Francisco Berjano Arenado

Creo que l...

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Juan Ángel Moreno García

Es necesar...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea...

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