fbpx

DERECHO INMOBILIARIO

¿Qué hacer en los casos en los que un comunero se niega a permitir el acceso a su inmueble en casos de reparaciones necesarias que exijan urgentemente entrar en él?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Planteamos en este foro que se dan situaciones en las comunidades de propietarios en las que se hace preciso el acceso a un inmueble para llevar a cabo obras de reparación, por ejemplo, porque el acceso al elemento común está en el inmueble de un comunero, o en supuestos en los que un comunero está ausente y existe una fuga de agua y está dañando a otros inmuebles la pérdida de agua, o que hay que llevar a cabo reparaciones en fachada y es preciso acceder al inmueble para instalar parte del andamio, o en casos de personas con síndrome de Diógenes que no permiten que se acceda al inmueble pese a que esté causando molestias. ¿Qué puede hacer la comunidad para acceder con urgencia a ese inmueble?

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en mayo de 2020.

Puntos de vista

Juan Ángel

En cuanto a las acciones que puede ejercer ...

Leer el detalle

María Félix

La LPH establece en el art.10 -

Leer el detalle

Luis Antonio

Debemos partir, en primer lugar, de que la ...

Leer el detalle

Leer más

Resultado

Conclusión unánime

1.- Deben distinguirse diversos supuestos, en base a los cuales se puede solicitar o autorizar la entrada en la vivienda, si se trata de un grave riesgo para el edificio o las personas del mismo, cuando se entienda que se está o puede existir indicios claros y reales de un delito, bien por motivos de sanidad y otra razón de orden social, sea necesario que la administración acceda a la vivienda, o bien por que la comunidad de propietarios, pretenda llevar a cabo alguna de las obras a que alude la LPH art.9 -EDL 1960/55-, y el propietario niega la entrada, las vías para obtener la entrada en la vivienda son distintas.

2.- En los supuestos de graves riesgos, como puede ser un incendio, una fuga de agua, los servicios de urgencia a través de las fuerzas de orden público pueden acceder a la vivienda, cuando exista una situación real y objetiva de un grave e inminente riesgo tanto para las personas, como para los bienes, toda vez que en este caso se puede hablar incluso de un estado de necesidad, así como se den otras circunstancias excepcionales, como puede ser la utilización de una vivienda para la venta de drogas, de productos ilegales, también podría solicitarse la entrada ante el propio jugado de guardia.

3.-En los supuestos en que bien los copropietarios o la comunidad de propietarios, opten por acudir a los órganos administrativos a fin de que por estos se adopten las medidas correspondientes, como consecuencia de los problemas que puedan derivarse del uso de la vivienda, en especial de salubridad pública , como puede ser en los supuestos de síndrome de Diógenes, dado que estas situaciones no solo afectan al propietario u ocupante de la vivienda, sino que también implican un grave riesgo y perjuicio para el resto de los vecinos, corresponde generalmente a la administración local llevar a cabo las actuaciones necesarias, para conseguir restablecer la situación de la vivienda, no solo en beneficio del propio interesado, sino también desde la perspectiva de la comunidad y en beneficio de todos los propietarios, y el interés común.

4.- En estos supuestos de expedientes administrativos, en los que se hace necesario el acceso al domicilio, para llevar a cabo un actuación administrativa, la competencia para autorizar la entrada le corresponde a los juzgados de lo contencioso, pues como establece la L 29/1998 art.8, de 13 de julio -EDL 1998/44323-, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, corresponde e a los Juzgados de lo Contencioso-administrativo, autorizar la entrada en domicilios y restantes lugares cuyo acceso requiera el consentimiento de su titular, siempre que ello proceda para la ejecución forzosa de actos de la administración pública . Debiendo por lo tanto la administración correspondiente pedir la autorización judicial para llevar a cabo las actuaciones acordadas en el correspondiente expediente administrativo.

5.- Fuera de estos supuestos de carácter excepcional o urgente, la vía ordinaria para imponer al propietario el cumplimiento de las obligaciones que establece la LPH art.9 -EDL 1960/55-, ya se la de hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad, y consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la constitución de las servidumbres imprescindibles, será acudir ante los tribunales de la jurisdicción civil, debiendo presentar la correspondiente demanda de juicio ordinario.

6.- Un propietario no puede impedir la entrada, a estos efectos, en su piso o local, estando obligado a facilitar la entrada a la vivienda o local que ocupa por razón de la necesaria conservación de los elementos comunes del inmueble. De no hacerlo, parece evidente que, primero, asumirá la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por su negativa y, en segundo lugar, puede quedar sometido a la medida judicial cautelar del daño o de otra índole -interdicto de obra ruinosa de la LEC art.250.1.6, EDL 2000/77463- consistente en un mandamiento de entrada para la ejecución de la obra o reparación de que se trate y que sea de ineludible y urgente cumplimiento, teniendo siempre en cuenta la necesaria ponderación de los intereses puestos en juego y, en particular, el derecho a la inviolabilidad del domicilio previsto en la LEC art.18.2.

7.- Posible solicitud de medida cautelar para evitar tales perjuicios si bien con la dificultad de , además del tiempo a transcurrir aun que se adopte alguna medida inaudita parte -LEC art.733, EDL 2000/77463: cuando se acrediten razones de urgencia , acordándose las mismas en plazo de cinco días -, que algunos tratadistas invocan que la finalidad de las mismas no es sino la efectividad de la tutela judicial efectiva que pudiere otorgarse ante una futura sentencia estimatoria, no el prevenir o evitar perjuicios mayores (si bien cabe entender el concurso de tales requisitos si lo que se peticiona es el permitir la entrada en la vivienda para efectuar reparaciones, o para la instalación de andamios en el exterior).

En el orden penal, más lógico de concurrir la urgencia o necesidad ya citadas, es de recordar que, por una parte, la LO 4/2015 -EDL 2015/32373-, de 30 de marzo, de Protección de la Seguridad Ciudadana, en su art.15 dispone “será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves en las personas y las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad”.

Así como que la LO 2/1986 -EDL 1986/9720- de Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, en su art.11.b dispone, tras indicar que aquellas deben garantizar la seguridad ciudadana y el libre ejercicio de derechos y libertades, el desempeño para ello de la función de “auxiliar y proteger a las personas y asegurar la conservación y custodia de los bienes que se encuentren en situación de peligro por cualquier causa”.

8.- En principio, el juzgado de guardia suele recordar las normas ya citadas en cuanto que permiten actuar a las fuerzas de seguridad sin autorización judicial para la entrada en la vivienda, si bien, en atención a las circunstancias concurrentes (p.e: ocupante de la vivienda de la sale el agua, niega la entrada e indica que la fuga no es en su vivienda) en ocasiones autoriza tal entrada a las citadas fuerzas y cuerpos.

La actuación del juzgado de guardia viene contemplada en el Rgto 1/2005 -EDL 2005/135677- art.42 del Reglamento de aspectos accesorios de las actuaciones judiciales, en donde se regula el objeto del servicio de guardia, encontrándose dentro del mismo la adopción de medidas sanitarias y urgentes para proteger la salud pública conforme a la L 29/1998 art.8.6, párrafo 2º de 13 de julio -EDL 1998/44323- (aquí tendrían cabida los supuestos de Síndrome de Diógenes, también objeto de la cuestión).