La LPH establece en el art.10 -La LPH establece en el art.10 -EDL 1960/55 que tienen carácter obligatorio y que incluso no necesitan el acuerdo previo de la junta de propietarios aunque impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos, “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes…”, -art.10.1.a LPH-. Llegando incluso a establecer en el nº 2 de ese precepto que los propietarios que se opongan o demoren la ejecución de las órdenes de la administración dadas a estos fines correrán con el pago de las sanciones impuestas por este motivo. Y la LPH art.9 recoge lo que denomina “obligaciones de cada propietario”, y en los apartados 9.1.c y 9.1.d dentro de esas obligaciones establece las de “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones…” y la de “permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores”. Por lo tanto, se trata de una obligación legal, no sometida a discreción alguna distinta de la necesidad de realizar las obras o actuaciones, y que para ello sea necesario acceder a uno de los pisos o locales sobre el que se ostente la propiedad exclusiva de uno de los comuneros.
Dicho ello, si alguno de los propietarios se niega a dar cumplimiento a esa obligación no cabe sino ejercitar la correspondiente acción judicial para que se autorice por esta vía ese acceso, que podría tener, si la urgencia de las obras lo requiriere, la categoría de medida cautelar o provisional a expensas del resultado del procedimiento civil. Se trataría ya de la ejecución de una orden judicial, llevada efecto bajo el apercibiendo de cometer un delito de desobediencia, y si se persiste en la negativa contumaz, y repito, se tratase de una premura de tiempo, y no ser posible otra opción para realizar esas obras, adoptar medidas coercitivas amparadas por la necesidad de mantenimiento y protección del edificio y del resto de sus ocupantes.
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Luis Antonio
Debemos partir, en primer lugar, de que la ...
Debemos partir, en primer lugar, de que la LPH impone en el art.9 -EDL 1960/55 a los propietarios una serie de deberes, tanto en relación al disfrute del inmueble y de sus zonas comunes, como en relación a las relaciones con el resto de propietarios del inmueble. Así se les impone la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos, la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, pero también la de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en la LPH art.17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados y, finalmente, la de permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
Ello es relevante porque implica que su incumplimiento puede derivar en una exigencia judicial -previo ejercicio de la acción correspondiente de cumplimiento. Y aquí radica la cuestión que se nos formula pues, sin dejar el ámbito más general, tal cumplimiento puede ser impuesto de manera específico, imponiendo coactivamente aquello que no se ha hecho, o de manera reparatoria, con imposición de una indemnización de perjuicios.
Lo que se nos pregunta es si cabe imponer coactivamente la entrada en una vivienda particular para cumplir aquellas obligaciones en especial, en situaciones de urgencia -fuga de agua o, simplemente, de necesidad -instalación de andamios-.
Pues bien, en primer lugar debemos traer a colación el TS 13-12-11 -EDJ 2011/340850 donde se dilucidaba una demanda en la que se solicitaba la condena a un propietario a facilitar el paso al personal técnico por su propiedad para acceder a los elementos comunes instalados en terrenos comunes y colindantes al jardín de su vivienda y con ocasión de la cual el Tribunal Supremo hizo ciertas apreciaciones relevantes, en particular que en efecto en la LPH art.9.1.d. -EDL 1960/55 se establece la obligación de permitir la entrada en su piso o local para realizar las labores de mantenimiento, reposición y reparación precisas en los elementos comunes y, en segundo lugar, que para exigir tal obligación no era preciso constituir una verdadera servidumbre sino solo cumplir con una obligación “ob rem”, como es la derivada del referido artículo.
A ello se refirió nuevamente el TS 28-10-05 -EDJ 2005/188341 que venía a resolver un recurso de casación frente a una sentencia de la sección 5ª de la AP de Alicante que había condenado a los demandados a permitir el acceso a través de las viviendas de su propiedad, sitas en los áticos del inmueble, a las terrazas de las mismas para que obreros de la empresa constructora contratada por la comunidad de propietarios actora para la reparación de las fachadas y demás obras aprobadas en junta pudieran instalar los cuellos de los andamios y demás equipos y materiales necesarios a tal fin, así como su retirada una vez finalizados los trabajos.
Pues bien, lo que dijo el Tribunal Supremo es que el “referido art.9.3 obliga al titular a admitir las reparaciones que sean necesarias de los servicios o elementos comunes que se encuentren dentro de su propio piso o local sobre este particular, autorizada doctrina científica entiende que, en el fondo, cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como -relaciones de vecindad se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido los pisos y locales gozan de elementos privados y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos los comuneros”.
Y tomando como base tal obligación añadía: “Desde la óptica indicada en el párrafo precedente, es evidente que la obligación establecida en el art.9.3, similar a la indicada en el art.9.c -EDL 1960/55 tras la reforma de la LPH que introdujo la L 8/1999, de 6 de abril, es clara y debe cumplirse en bien de los servicios generales, de tal manera que cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, el art.9.4 LPH, con idéntica redacción que el actual art.9.d de este ordenamiento, regulaba la posibilidad de que la comunidad imponga la entrada en el domicilio, aún en contra de la postura del titular del piso o local correspondiente -TS 13-12-11 -EDJ 2011/340850--”.
A la vista de esta doctrina y de la norma legal, la conclusión no puede ser otra que la de entender que un propietario no puede impedir la entrada, a estos efectos, en su piso o local, estando obligado a facilitar la entrada a la vivienda o local que ocupa por razón de la necesaria conservación de los elementos comunes del inmueble. De no hacerlo, parece evidente que, primero, asumirá la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por su negativa y, en segundo lugar, puede quedar sometido a la medida judicial cautelar del daño o de otra índole -interdicto de obra ruinosa de la LEC art.250.1.6 -EDL 2000/77463 consistente en un mandamiento de entrada para la ejecución de la obra o reparación de que se trate y que sea de ineludible y urgente cumplimiento, teniendo siempre en cuenta la necesaria ponderación de los intereses puestos en juego y, en particular, el derecho a la inviolabilidad del domicilio previsto en la LEC art.18.2.
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Juan Luis
Referida la cuestión planteada al supuesto...
Referida la cuestión planteada al supuesto en que no posea el consentimiento de un comunero para acceder a su inmueble para efectuar reparaciones necesarias que exijan, con urgencia, entrar en aquel, como punto de partida habrá de señalar la dificultad que entraña el valorar los términos de “urgencia” o “necesidad”.
Así en ocasiones, en la práctica forense, nos hemos encontrado en “exageraciones” de unos daños de la naturaleza de los que se tratan -p e: daños por humedades buscando hacer merecedora de aquellos términos la reparación: se pretende una actuación policial o judicial del orden penal de forma inmediata cuando en realidad se trata de unos daños continuados que son propios de una cuestión civil.
Así es importante el discernir dicha urgencia o necesidad, lo que precisa de una valoración, objetiva, a efectuar por las fuerzas de seguridad del estado o, en su caso, por el órgano judicial.
Así, en el orden civil encontramos la posible solicitud de medida cautelar para evitar tales perjuicios si bien con la dificultad de , además del tiempo a transcurrir aun que se adopte alguna medida inaudita parte LEC art.733, EDL 2000/77463: cuando se acrediten razones de urgencia , acordándose las mismas en plazo de cinco días -, que algunos tratadistas invocan que la finalidad de las mismas no es sino la efectividad de la tutela judicial efectiva que pudiere otorgarse ante una futura sentencia estimatoria, no el prevenir o evitar perjuicios mayores -si bien cabe entender el concurso de tales requisitos si lo que se peticiona es el permitir la entrada en la vivienda para efectuar reparaciones, o para la instalación de andamios en el exterior-.
En el orden penal, más lógico de concurrir la urgencia o necesidad ya citadas, es de recordar que, por una parte, la LO 4/2015 -EDL 2015/32373-, de 30 de marzo, de Protección de la Seguridad Ciudadana, en su art.15 dispone “será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves en las personas y las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad”.
Así como la LO 2/1986 art.11.b -EDL 1986/9720 de Fuerzas y Cuerpos de Seguridad que dispone, tras indicar que aquellas deben garantizar la seguridad ciudadana y el libre ejercicio de derechos y libertades, el desempeño para ello de la función de “auxiliar y proteger a las personas y asegurar la conservación y custodia de los bienes que se encuentren en situación de peligro por cualquier causa”.
Estos dos preceptos confieren, no la potestad, sino el deber de, en tales supuestos, actuar tales fuerzas y cuerpos de seguridad sin precisar de autorización de la autoridad judicial, siendo de destacar que el segundo de los reproducidos únicamente precisa de una “situación de peligro”, por lo que parece ser más de aplicación al supuesto en tratamiento.
Sin embargo es frecuente que en ocasiones las propias fuerzas de seguridad pidan autorización al órgano judicial –juzgado de guardia para que se les autorice la entrada en la vivienda a fin de evitar que siga produciéndose el daño/peligro -p.e: entrada en la vivienda para cortar el suministro de agua-, lo que en ocasiones también lo solicita directamente a dicho Juzgado el vecino perjudicado.
En estos casos, en principio, el Juzgado de Guardia suele recordar las normas ya citadas en cuanto que permiten actuar a las fuerzas de seguridad sin autorización judicial para la entrada en la vivienda, si bien, en atención a las circunstancias concurrentes -p.e: ocupante de la vivienda de la sale el agua, niega la entrada e indica que la fuga no es en su vivienda en ocasiones autoriza tal entrada a las citadas fuerzas y cuerpos.
La actuación del juzgado de guardia viene contemplada en el Rgto 1/2005 -EDL 2005/135677 art.42 de aspectos accesorios de las actuaciones judiciales, en donde se regula el objeto del servicio de guardia, encontrándose dentro del mismo la adopción de medidas sanitarias y urgentes para proteger la salud pública conforme la L 29/1998 art.8.6, párrafo 2 de 13 de julio -EDL 1998/44323 -aquí tendrían cabida los supuestos de Síndrome de Diógenes, también objeto de la cuestión-.
Juzgado que, lógicamente, adoptaría las medidas oportunas en el supuesto en que el ocupante de la vivienda impidiese la entrada a tales fines en la misma.
Sin embargo es de recordar que la vía penal acoge exclusivamente dichos supuestos de “urgencia”, “necesidad” o “peligro”, entrañando dificultad efectuar tal valoración según toda lo ya razonado pues, en ocasiones, lo que se pretende es una actuación inmediata ante una situación de hecho que viene produciéndose en el tiempo.
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Miguel Ángel
La pregunta formulada tiene difícil respue...
La pregunta formulada tiene difícil respuesta. La LPH art.9.1.c -EDL 1960/55-, establece la obligación de todo propietario de Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. En consonancia con esta obligación, el apartado d de la misma LPH art.9.1 impone a los propietarios la obligación de permitir la entrada en su piso o local a los efectos previstos en el apartado c-, entre otros.
La obligación legal está clara, pero la LPH -EDL 1960/55 no establece ningún mecanismo rápido que permita a la comunidad de propietarios obligar al comunero renuente al cumplimiento de esta obligación a que le autorice a la entrada en la vivienda de su propiedad o en los elementos comunes de uso privativo de los que pueda disfrutar, lo que determina la necesidad de aplicar el régimen general que pasa, necesariamente, por la autorización judicial dado que está en juego el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio reconocido en la Const art.18.2 -EDL 1978/3879-.
En efecto, esta Const art.18.2 -EDL 1978/3879 reconoce que ninguna entrada se podrá producir en un domicilio sin el consentimiento del titular o resolución judicial que lo autorice. Y este artículo es aplicable incluso en supuestos en los que se pueda reconocer el derecho de acceso a una vivienda privada para el cumplimiento de fines comunitarios. La LPH -EDL 1960/55 reconoce el derecho de la comunidad, pero la Constitución impone la vía de ejercicio de dicha derecho y la correlativa obligación del propietario, lo que impone la necesaria autorización judicial para el acceso a la vivienda del propietario que se oponga a ello o que no pueda ser localizado.
El siguiente problema que surge es el relativo a qué forma procesal debe de ser utilizada para obtener la autorización judicial. Para ello habrá que atender a la circunstancia concreta en la que sea necesario el acceso a una vivienda privativa. De hecho, en la pregunta se incluyen una serie de ejemplos que reflejan una serie de supuestos totalmente heterogéneos entre sí, para los que la solución judicial debe ser diferente, bien entendido que acudir a la vía judicial será la última posibilidad a la que deba de acudir la comunidad, siendo preferente la negociación directa con el propietario o incluso con familiares del mismo, si este no puede ser localizado y existe una evidente urgencia, para permitir el acceso más rápido y menos gravoso.
Así, en supuestos como fugas de aguas que no pueden ser controladas o personas con síndrome de Diógenes, sería posible, en situaciones de urgencia, acudir a la vía penal, a través del juzgado de guardia correspondiente ante la situación de daño cierto o perjuicio inminente para la salud pública, sin perjuicio de que pueden existir reticencias en los jueces de instrucción ante la inexistencia de un ilícito penal, pero sería una vía que no puede dejarse de utilizar por ser la más rápida.
En el resto de los supuestos que se describen en la pregunta, especialmente los relacionados con obras comunitarias, la solución pasa por presentar una demanda civil contra el propietario que se opone, solicitando en la misma la adopción de medidas cautelares, incluso sin audiencia de parte, para permitir el acceso en base al derecho reconocido a la comunidad de propietarios. Es una más lenta y dificultosa pero complementa el derecho de la comunidad con la inviolabilidad del domicilio reconocido en la Constitución -EDL 1978/3879-.
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Eduardo
Para responder a la pregunta hay que separa...
Para responder a la pregunta hay que separar dos cuestiones entrelazadas, pero parcialmente distintas.
La entrada inmediata en el bien privativo de uno de los comuneros, sin su autorización o incluso contra su voluntad y, por otro lado, las consecuencias para el comunero del incumplimiento de su obligación de permitir la entrada en su piso o local para proceder a la revisión o reparación de elementos comunes, o incluso para la instalación de otros nuevos -LPH art.9.1.d -EDL 1960/55--.
La primera cuestión es la más discutible, en nuestro derecho está prohibida la autorrealización del derecho contra la voluntad del obligado, incluso con sanción penal -el CP art.455 -EDL 1995/16398 tipifica como delito la conducta del “que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas”-, por ello está prohibida la entrada en el piso local a la comunidad de propietarios o a otro comunero, sin autorización del titular o resolución judicial que ampare la entrada.
La solución en casos de urgencia extrema, como el de uno de los expuestos en la pregunta, la fuga de agua que daña el inmueble. Si el propietario se negase a cumplir la obligación de permitir la entrada, la comunidad de propietarios deberá solicitar del juzgado de guardia -mediante una medida cautelarísima, sin necesidad de audiencia a la otra parte que autorice por medio de auto la entrada en el piso, cuando Sea imprescindible para que no continúen los dañoso se agraven, sin necesidad de esperar hasta que se obtenga del juez de primera instancia una medida cautelar ordinaria, ni menos hasta el fin de un procedimiento civil reclamando el derecho a entrar en el piso o local.
En casos de urgencia todavía mayor -verbigracia un incendio o la rotura de un elemento estructural que produzca un peligro de derrumbe la entrada en piso local contra la voluntad del dueño no sería antijurídica, sino que estaría amparada en la causa de exención de la responsabilidad criminal de estado de necesidad -el CP art.20.5 -EDL 1995/16398 declara exento de responsabilidad penal a quien -en estado de necesidad, para evitar un mal propio o ajeno lesione un bien jurídico de otra persona o infrinja un deber, siempre que concurran los siguientes requisitos:
1. Que el mal causado no sea mayor que el que se trate de evitar.
2. Que la situación de necesidad no haya sido provocada intencionadamente por el sujeto.
3. Que el necesitado no tenga, por su oficio o cargo, obligación de sacrificarse--, por ello, siempre que se den los requisitos de la circunstancia eximente, se podrá entrar en el piso local incluso contra la voluntad de su dueño o su poseedor.
En estos casos lo fundamental es ponderar la importancia del derecho que se sacrifica frente al mal que se evita, teniendo en cuenta especialmente la importancia del derecho a la inviolabilidad del domicilio -Const art.18 -EDL 1978/3879--, que dificultará la apreciación de la circunstancia eximente en los casos en que el piso sea el domicilio de una persona que niega la entrada.
En otros casos, en los que no proceda una medida cautelar -porque, aunque quienes solicitan la entrada tengan razón, no se produzca peligro por la mora o tardanza-, quien solicite la entrada en el piso o local, sea la comunidad u otro comunero, deberá demandar en juicio su derecho a entrar y esperar la sentencia que le autorice a entrar.
La consecuencia del incumplimiento por el comunero -o del poseedor, bien sea arrendatario o poseedor a título gratuito como precarista de la obligación hay que ponerla en relación, para determinar su cuantía, con el incumplimiento de los restantes deberes de la LPH art. 9.1 -EDL 1960/55 -a hacer buen uso de las instalaciones y elementos comunes, b mantener en buen estado su propio piso local y resarcir por “los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder” y, c permitir obras o reparaciones y, en caso de negativa injustificada, comprenderá todos los daños ocasionados y la ganancia dejada de obtener, tanto de la comunidad como de los comuneros cuya parte privativa haya sido dañada, condenando a reparar los daños generados y también a pagar el incremento del coste de una obra por el retraso causado al haberla obstaculizado. Esta obligación deriva no solo de lo dispuesto en la LPH, sino de la regla general del CC art.1907 -EDL 1889/1-, que dice “el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si esta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias”.
Hasta ahora se ha tratado de la obligación de facilitar la entrada en el piso o local por el propietario, pero esta obligación para evitar daños en la finca o en algún piso local, también se extiende al poseedor como arrendatario -LAU art.21.2 -EDL 1994/18384- o precarista, el CC art.431 -EDL 1889/1 dispone que “la posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre”, mientras que el CC art.1910 establece una responsabilidad objetiva -es decir que no requiere que el acto del responsable se califique como doloso o culposo al decir que “el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”, por ello en los casos en que se demande al arrendatario o precarista por el incumplimiento de la obligación de dejar paso al piso local, no será necesario llevar a juicio al propietario que no se ha opuesto a dicha entrada.
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Luis Alberto
La cuestión puede diferir según estemos h...
La cuestión puede diferir según estemos hablando de la entrada en un elemento privativo que constituya domicilio en la acepción constitucionalmente susceptible de protección de una persona o no. En el primer caso la entrada exigirá una mayor exigencia de motivación. También dependerá de la urgencia del caso o del supuesto. No es lo mismo una actuación que precisa intervención inmediata que la realización de una obra programada, que exija como se sostiene del paso por un elemento privativo. También dependerá de la actitud del propietario: no es lo mismo que se oponga a ello que no se oponga.
En principio hay que partir de la obligación que recae sobre todo propietario de permitir el paso por sus elementos privativos, con el fin de:
a Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Todo ello tal y como informa la LPH art.9 -EDL 1960/55-.
Más allá de allí el problema radica en el cauce procesal a emplear. En ocasiones los mecanismos del orden civil no pueden servir para una situación de urgencia. Pensemos en una actuación a realizar en festivo o periodos vacacionales, donde los juzgados civiles no funcionan, y en consecuencia la cuestión deberá de ser sustanciada ante los juzgados de guardia.
En otro caso el trámite quizás más adecuado sea el de la intervención cautelar, incluso con carácter previo a la presentación de demanda, por la vía autorizada en la LEC art.730.2 -EDL 2000/77463 -Podrán también solicitarse medidas cautelares antes de la demanda si quien en ese momento las pide alega y acredita razones de urgencia o necesidad Además habría que interesar que precisamente la urgencia y necesidad de la intervención en el elemento privativo, obliga a actuar inaudita parte, conforme a la previsión de la LEC art.733, lo cual de ser admitida evitaría la dilación de la vista y sobre todo localización y emplazamiento del afectado. Este podría en su caso oponerse por la vía incidental pero una vez acordada la medida.
Sería el juez quien debería de apreciar los requisitos necesarios para la adopción de la medida cautelar interesada -la entrada en el elemento privativo para poder verificar temporalmente las actuaciones que prevé la LPH art.9.1.a b o c -EDL 1960/55 y evitar así la producción de daños-, incluida la situación de urgente necesidad que permita resolver antes de interponerse la demanda e inaudita parte.
También dentro de esa motivación incidirá la necesidad de justificar aún la más medida cuando nos encontremos ante un elemento que constituya domicilio. En ese sentido de no obtener el consentimiento del propietario-morador el juez tiene que resolver con un plus de justificación. Aquí vale tanto para el hecho de que se haya intentado la intimación al mismo como cuando no se haya podido verificar. El TCo auto 26-3-90 -EDJ 1990/12339-, basándose en que de la Const art.18.2 -EDL 1978/3879 no se deduce que el requerimiento y la negativa del interesado sean condición necesaria de la eficacia habilitante de la resolución judicial, declaró que nada impide que, atendiendo a las circunstancias de cada caso, que el juez debe ponderar, pueda autorizarse la entrada en el domicilio sin previo aviso de su titular.
Lo que sí es exigible a la resolución es que sea fundada. Así lo requiere de modo expreso la LECr art.558 -EDL 1882/1-, y en la decisión deberá figurar un contenido mínimo: el edificio o lugar cerrado en que haya de verificarse, si tendrá lugar tan solo de día y la autoridad o funcionario que los haya de practicar.
También conviene precisar que existe una preferencia a que la actuación vaya a practicarse dentro de horario diurno, que en la medida de lo posible, salvo concurrencia excepcional habrá de respetarse.
Como ponía de relieve el TCo 17-2-84 -EDJ 1984/22-, el control del domicilio de los ciudadanos españoles no es competencia exclusiva de los jueces penales. Y al juez le es exigible que huya de todo automatismo o estereotipo en la redacción de la autorización, debiendo examinar las circunstancias de cada caso en concreto, con la debida ponderación de los derechos puestos en liza. Para ello en consecuencia deberá de valorar los argumentos e indicios que tiene el solicitante de la medida, para acordar la entrada y en su caso el registro domiciliario.
También cabe considerar el concepto constitucional de domicilio al efecto de su protección. Los TCo 31-5-99 -EDJ 1999/11259-, 17-2-84 -EDJ 1984/22 y 4-7-91 -EDJ 1991/7286 ya hablaron de una protección constitucional más amplia, diciendo la primera mencionada que -Este concepto constitucional de domicilio, lo hemos repetido, es más amplio que el concepto jurídico privado o jurídico administrativo, ambos funcionales a otros fines distintos de la protección de la intimidad y la vida privada, y no admite concepciones reduccionistas que lo equiparan al concepto jurídico penal de morada habitual o habitación-.
Y la segunda de ellas se dice: -El derecho a la inviolabilidad del domicilio constituye un auténtico derecho fundamental de la persona, establecido para garantizar el ámbito de privacidad de esta, dentro del espacio que la propia persona elige y que tiene que caracterizarse precisamente por quedar exento o inmune a las invasiones o agresiones exteriores, de otras personas o de la autoridad pública-
En consecuencia ni el concepto civil, ni el concepto penal de morada que el Tribunal Supremo viene a identificar con el lugar destinado a la habitación de una persona, lugar cerrado donde se reside y se satisfacen las condiciones de vida íntima del hogar familiar, al cual no se puede acceder, ni contra la voluntad del morador ni por fuerza ni por intimidación, son suficientes para agotar el ámbito de protección que guarda una relación directa con el concepto de privacidad.
Y este ámbito de privacidad es lo que conduce que relacionado con la protección del domicilio de las personas jurídicas, la protección solo alcance a los espacios físicos que son indispensables para el desarrollo y realización de actividades propias sin intervención ajena, por ser el centro de decisión o que sirvan para el almacén y depósito de soportes necesarios para el desenvolvimiento diario de la entidad, y que por tanto queden fuera del acceso para terceros. Ello implica negar protección a los espacios destinados al acceso público, aunque se encontraron con entrada reservada o limitada a criterio de su propietario, siempre y cuando se lleve en su interior a cabo una actividad comercial.
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Juan Ángel Moreno García
En cuanto a las acciones que puede ejercer ...
En cuanto a las acciones que puede ejercer la comunidad de propietarios a fin de acceder a una vivienda o local del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, son distintas en función de las acciones o medidas que se pretenden llevar a cabo, como en su caso la urgencia de las medidas a adoptar.
La Constitución reconoce como derecho o fundamental la inviolabilidad del domicilio, de acuerdo con la Const art.18.2 -EDL 1978/3879-, y por lo tanto ninguna entrada se puede acordar en un domicilio particular, si no es en virtud de autorización judicial, o en caso de flagrante delito.
No se puede desconocer que en el régimen de propiedad horizontal, dado que coexiste una propiedad privativa de cada uno de los dueños de las viviendas y locales que se integran en el inmueble, y una copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, existe una la vinculación y efectos entre unos y otros elementos, lo que ha hecho necesaria una regulación especial, de este régimen singular de propiedad, y a la vez que se establezcan obligaciones de los propietarios de los distintos pisos, tanto en relación a su propia vivienda, como respecto de los elementos comunes .
La LPH art.9 -EDL 1960/55 impone, entre otras obligaciones a los propietarios, la de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos, mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles , y en consecuencia todo propietario tiene obligación de permitir la entrada en su piso o local a los efectos de todos estos supuestos.
Partiendo de la configuración del derecho a la inviolabilidad del domicilio, como un derecho fundamental, y de la obligación de todos los copropietarios de permitir la entrada a su vivienda a los efectos de la LPH art.9 -EDL 1960/55-, son ambos limites o parámetros los que deben tenerse en cuenta para poder acceder al domicilio de uno de los copropietarios, lógicamente cuando deniega indebidamente la entrada, supuestos en los que solo procede la entrada en virtud de una autorización judicial, o en caso de fragante delito, siendo la cuestión más difícil de determinar, cuáles pueden ser las vías más eficaces o rápidas a fin de acceder a la vivienda, a estos efectos.
Deben distinguirse diversos supuestos, en base a los cuales se puede solicitar o autorizar la entrada en la vivienda, si se trata de un grave riesgo para el edificio o las personas del mismo, cuando se entienda que se está o puede existir indicios claros y reales de un delito, bien por motivos de sanidad y otra razón de orden social, sea necesario que la administración acceda a la vivienda, o bien por que la comunidad de propietarios, pretenda llevar a cabo alguna de las obras a que alude la LPH art.9 -EDL 1960/55-, y el propietario niega la entrada, las vías para obtener la entrada en la vivienda son distintas.
En los supuestos de graves riesgos, como puede ser un incendio, una fuga de agua, los servicios de urgencia a través de las fuerzas de orden público pueden acceder a la vivienda, cuando exista una situación real y objetiva de un grave e inminente riesgo tanto para las personas, como para los bienes, toda vez que en este caso se puede hablar incluso de un estado de necesidad, así como se den otras circunstancias excepcionales, como puede ser la utilización de una vivienda para la venta de drogas, de productos ilegales, también podría solicitarse la entrada ante el propio jugado de guardia.
En los supuestos en que bien los copropietarios o la comunidad de propietarios, opten por acudir a los órganos administrativos a fin de que por estos se adopten las medidas correspondientes, como consecuencia de los problemas que puedan derivarse del uso de la vivienda, en especial de salubridad pública , como puede ser en los supuestos de síndrome de Diógenes, dado que estas situaciones no solo afectan al propietario u ocupante de la vivienda, sino que también implican un grave riesgo y perjuicio para el resto de los vecinos, corresponde generalmente a la administración local llevar a cabo las actuaciones necesarias, para conseguir restablecer la situación de la vivienda, no solo en beneficio del propio interesado, sino también desde la perspectiva de la comunidad y en beneficio de todos los propietarios, y el interés común.
A tal fin algunos ayuntamientos ha venido aprobando instrucciones y protocolos en esta materia, así el Ayuntamiento de Málaga aprobó en el año 2006, una Instrucción por la que se determina el Protocolo de Actuación Municipal para dar respuesta a las competencias que le son propias en materia de protección de la salubridad, en casos del denominado Síndrome de Diógenes y otras situaciones de análogas en este mismo sentido el Ayuntamiento de Madrid aprobó un Programa de Actuación Municipal coordinada para la prevención, intervención y seguimiento del Síndrome de Diógenes si bien en todos estos supuestos, cuando el interesado no autoriza la entrada en el domicilio, debe acudirse al auxilio judicial, puesto que en todos estos protocolos se prevé, como no podía ser de otra manera, que cuando exista falta de colaboración por parte del interesado y la propia familia, se instará de los juzgados del orden civil o contencioso administrativo: por conducto de la Asesoría Jurídica, el otorgamiento de las autorizaciones pertinentes para el acceso al domicilio, el ingreso involuntario o la incapacitación, cuando proceda.
En estos supuestos de expedientes administrativos, en los que se hace necesario el acceso al domicilio, para llevar a cabo un actuación administrativa, la competencia para autorizar la entrada le corresponde a los juzgados de lo contencioso, pues como establece la L 29/1998 art.8 -EDL 1998/44323-, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, corresponde e a los Juzgados de lo Contencioso-administrativo, autorizar la entrada en domicilios y restantes lugares cuyo acceso requiera el consentimiento de su titular, siempre que ello proceda para la ejecución forzosa de actos de la administración pública. Debiendo por lo tanto la administración correspondiente pedir la autorización judicial para llevar a cabo las actuaciones acordadas en el correspondiente expediente administrativo.
Fuera de estos supuestos de carácter excepcional o urgente, la vía ordinaria para imponer al propietario el cumplimiento de las obligaciones que establece la LPH art.9 -EDL 1960/55-, ya se la de hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad , y consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la constitución de las servidumbres imprescindibles, será acudir ante los tribunales de la jurisdicción civil, debiendo presentar la correspondiente demanda de juicio ordinario.
Esta vía ordinaria para imponer a los propietarios de las viviendas, el cumplimiento de las obligaciones de la LPH art.9 -EDL 1960/55-, tienen un grave inconveniente, cual es la lentitud de este procedimiento, y que puede producir el efecto indeseado, de que cuando exista sentencia o una resolución judicial, los daños y perjuicios sean mayores, de difícil o imposible reparación.
Dentro del proceso ordinario, se puede solicitar las medidas cautelares que la urgencia del caso requieran a fin de que se dejen de producir los daños, o al menos que se lleven a cabo esas reparaciones o actuaciones urgentes, o cesen determinadas actuaciones que causen esos graves daños, medidas cautelares que de acuerdo con la LEC art.721 y s. -EDL 2000/77463-, se puede solicitar antes de la presentación de la demanda, LEC art.725 y 730, o con la presentación de la demanda.
También en la solicitud de las medidas cautelares, atendiendo a la urgencia de las medidas cautelares, se puede solicitar, que se resuelva sobre dicha petición sin previa audiencia del demandado, LEC art.733 -EDL 2000/77463-, excepción a la regla general de dicho precepto, que establece que las medidas cautelares se adoptaran previa audiencia del demandado.
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María Félix Tena Aragón
La LPH establece en el art.10 -La LPH establece en el art.10 -EDL 1960/55 que tienen carácter obligatorio y que incluso no necesitan el acuerdo previo de la junta de propietarios aunque impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos, “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes…”, -art.10.1.a LPH-. Llegando incluso a establecer en el nº 2 de ese precepto que los propietarios que se opongan o demoren la ejecución de las órdenes de la administración dadas a estos fines correrán con el pago de las sanciones impuestas por este motivo. Y la LPH art.9 recoge lo que denomina “obligaciones de cada propietario”, y en los apartados 9.1.c y 9.1.d dentro de esas obligaciones establece las de “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones…” y la de “permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores”. Por lo tanto, se trata de una obligación legal, no sometida a discreción alguna distinta de la necesidad de realizar las obras o actuaciones, y que para ello sea necesario acceder a uno de los pisos o locales sobre el que se ostente la propiedad exclusiva de uno de los comuneros.
Dicho ello, si alguno de los propietarios se niega a dar cumplimiento a esa obligación no cabe sino ejercitar la correspondiente acción judicial para que se autorice por esta vía ese acceso, que podría tener, si la urgencia de las obras lo requiriere, la categoría de medida cautelar o provisional a expensas del resultado del procedimiento civil. Se trataría ya de la ejecución de una orden judicial, llevada efecto bajo el apercibiendo de cometer un delito de desobediencia, y si se persiste en la negativa contumaz, y repito, se tratase de una premura de tiempo, y no ser posible otra opción para realizar esas obras, adoptar medidas coercitivas amparadas por la necesidad de mantenimiento y protección del edificio y del resto de sus ocupantes.
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Luis Antonio Soler Pascual
Debemos partir, en primer lugar, de que la ...
Debemos partir, en primer lugar, de que la LPH impone en el art.9 -EDL 1960/55 a los propietarios una serie de deberes, tanto en relación al disfrute del inmueble y de sus zonas comunes, como en relación a las relaciones con el resto de propietarios del inmueble. Así se les impone la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos, la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, pero también la de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en la LPH art.17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados y, finalmente, la de permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
Ello es relevante porque implica que su incumplimiento puede derivar en una exigencia judicial -previo ejercicio de la acción correspondiente de cumplimiento. Y aquí radica la cuestión que se nos formula pues, sin dejar el ámbito más general, tal cumplimiento puede ser impuesto de manera específico, imponiendo coactivamente aquello que no se ha hecho, o de manera reparatoria, con imposición de una indemnización de perjuicios.
Lo que se nos pregunta es si cabe imponer coactivamente la entrada en una vivienda particular para cumplir aquellas obligaciones en especial, en situaciones de urgencia -fuga de agua o, simplemente, de necesidad -instalación de andamios-.
Pues bien, en primer lugar debemos traer a colación el TS 13-12-11 -EDJ 2011/340850 donde se dilucidaba una demanda en la que se solicitaba la condena a un propietario a facilitar el paso al personal técnico por su propiedad para acceder a los elementos comunes instalados en terrenos comunes y colindantes al jardín de su vivienda y con ocasión de la cual el Tribunal Supremo hizo ciertas apreciaciones relevantes, en particular que en efecto en la LPH art.9.1.d. -EDL 1960/55 se establece la obligación de permitir la entrada en su piso o local para realizar las labores de mantenimiento, reposición y reparación precisas en los elementos comunes y, en segundo lugar, que para exigir tal obligación no era preciso constituir una verdadera servidumbre sino solo cumplir con una obligación “ob rem”, como es la derivada del referido artículo.
A ello se refirió nuevamente el TS 28-10-05 -EDJ 2005/188341 que venía a resolver un recurso de casación frente a una sentencia de la sección 5ª de la AP de Alicante que había condenado a los demandados a permitir el acceso a través de las viviendas de su propiedad, sitas en los áticos del inmueble, a las terrazas de las mismas para que obreros de la empresa constructora contratada por la comunidad de propietarios actora para la reparación de las fachadas y demás obras aprobadas en junta pudieran instalar los cuellos de los andamios y demás equipos y materiales necesarios a tal fin, así como su retirada una vez finalizados los trabajos.
Pues bien, lo que dijo el Tribunal Supremo es que el “referido art.9.3 obliga al titular a admitir las reparaciones que sean necesarias de los servicios o elementos comunes que se encuentren dentro de su propio piso o local sobre este particular, autorizada doctrina científica entiende que, en el fondo, cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como -relaciones de vecindad se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido los pisos y locales gozan de elementos privados y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos los comuneros”.
Y tomando como base tal obligación añadía: “Desde la óptica indicada en el párrafo precedente, es evidente que la obligación establecida en el art.9.3, similar a la indicada en el art.9.c -EDL 1960/55 tras la reforma de la LPH que introdujo la L 8/1999, de 6 de abril, es clara y debe cumplirse en bien de los servicios generales, de tal manera que cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, el art.9.4 LPH, con idéntica redacción que el actual art.9.d de este ordenamiento, regulaba la posibilidad de que la comunidad imponga la entrada en el domicilio, aún en contra de la postura del titular del piso o local correspondiente -TS 13-12-11 -EDJ 2011/340850--”.
A la vista de esta doctrina y de la norma legal, la conclusión no puede ser otra que la de entender que un propietario no puede impedir la entrada, a estos efectos, en su piso o local, estando obligado a facilitar la entrada a la vivienda o local que ocupa por razón de la necesaria conservación de los elementos comunes del inmueble. De no hacerlo, parece evidente que, primero, asumirá la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por su negativa y, en segundo lugar, puede quedar sometido a la medida judicial cautelar del daño o de otra índole -interdicto de obra ruinosa de la LEC art.250.1.6 -EDL 2000/77463 consistente en un mandamiento de entrada para la ejecución de la obra o reparación de que se trate y que sea de ineludible y urgente cumplimiento, teniendo siempre en cuenta la necesaria ponderación de los intereses puestos en juego y, en particular, el derecho a la inviolabilidad del domicilio previsto en la LEC art.18.2.
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Conclusión unánime
1.- Deben distinguirse diversos supuestos, en base a los cuales se puede solicitar o autorizar la entrada en la vivienda, si se trata de un grave riesgo para el edificio o las personas del mismo, cuando se entienda que se está o puede existir indicios claros y reales de un delito, bien por motivos de sanidad y otra razón de orden social, sea necesario que la administración acceda a la vivienda, o bien por que la comunidad de propietarios, pretenda llevar a cabo alguna de las obras a que alude la LPH art.9 -EDL 1960/55-, y el propietario niega la entrada, las vías para obtener la entrada en la vivienda son distintas.
2.- En los supuestos de graves riesgos, como puede ser un incendio, una fuga de agua, los servicios de urgencia a través de las fuerzas de orden público pueden acceder a la vivienda, cuando exista una situación real y objetiva de un grave e inminente riesgo tanto para las personas, como para los bienes, toda vez que en este caso se puede hablar incluso de un estado de necesidad, así como se den otras circunstancias excepcionales, como puede ser la utilización de una vivienda para la venta de drogas, de productos ilegales, también podría solicitarse la entrada ante el propio jugado de guardia.
3.-En los supuestos en que bien los copropietarios o la comunidad de propietarios, opten por acudir a los órganos administrativos a fin de que por estos se adopten las medidas correspondientes, como consecuencia de los problemas que puedan derivarse del uso de la vivienda, en especial de salubridad pública , como puede ser en los supuestos de síndrome de Diógenes, dado que estas situaciones no solo afectan al propietario u ocupante de la vivienda, sino que también implican un grave riesgo y perjuicio para el resto de los vecinos, corresponde generalmente a la administración local llevar a cabo las actuaciones necesarias, para conseguir restablecer la situación de la vivienda, no solo en beneficio del propio interesado, sino también desde la perspectiva de la comunidad y en beneficio de todos los propietarios, y el interés común.
4.- En estos supuestos de expedientes administrativos, en los que se hace necesario el acceso al domicilio, para llevar a cabo un actuación administrativa, la competencia para autorizar la entrada le corresponde a los juzgados de lo contencioso, pues como establece la L 29/1998 art.8, de 13 de julio -EDL 1998/44323-, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, corresponde e a los Juzgados de lo Contencioso-administrativo, autorizar la entrada en domicilios y restantes lugares cuyo acceso requiera el consentimiento de su titular, siempre que ello proceda para la ejecución forzosa de actos de la administración pública . Debiendo por lo tanto la administración correspondiente pedir la autorización judicial para llevar a cabo las actuaciones acordadas en el correspondiente expediente administrativo.
5.- Fuera de estos supuestos de carácter excepcional o urgente, la vía ordinaria para imponer al propietario el cumplimiento de las obligaciones que establece la LPH art.9 -EDL 1960/55-, ya se la de hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad, y consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la constitución de las servidumbres imprescindibles, será acudir ante los tribunales de la jurisdicción civil, debiendo presentar la correspondiente demanda de juicio ordinario.
6.- Un propietario no puede impedir la entrada, a estos efectos, en su piso o local, estando obligado a facilitar la entrada a la vivienda o local que ocupa por razón de la necesaria conservación de los elementos comunes del inmueble. De no hacerlo, parece evidente que, primero, asumirá la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por su negativa y, en segundo lugar, puede quedar sometido a la medida judicial cautelar del daño o de otra índole -interdicto de obra ruinosa de la LEC art.250.1.6, EDL 2000/77463- consistente en un mandamiento de entrada para la ejecución de la obra o reparación de que se trate y que sea de ineludible y urgente cumplimiento, teniendo siempre en cuenta la necesaria ponderación de los intereses puestos en juego y, en particular, el derecho a la inviolabilidad del domicilio previsto en la LEC art.18.2.
7.- Posible solicitud de medida cautelar para evitar tales perjuicios si bien con la dificultad de , además del tiempo a transcurrir aun que se adopte alguna medida inaudita parte -LEC art.733, EDL 2000/77463: cuando se acrediten razones de urgencia , acordándose las mismas en plazo de cinco días -, que algunos tratadistas invocan que la finalidad de las mismas no es sino la efectividad de la tutela judicial efectiva que pudiere otorgarse ante una futura sentencia estimatoria, no el prevenir o evitar perjuicios mayores (si bien cabe entender el concurso de tales requisitos si lo que se peticiona es el permitir la entrada en la vivienda para efectuar reparaciones, o para la instalación de andamios en el exterior).
En el orden penal, más lógico de concurrir la urgencia o necesidad ya citadas, es de recordar que, por una parte, la LO 4/2015 -EDL 2015/32373-, de 30 de marzo, de Protección de la Seguridad Ciudadana, en su art.15 dispone “será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves en las personas y las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad”.
Así como que la LO 2/1986 -EDL 1986/9720- de Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, en su art.11.b dispone, tras indicar que aquellas deben garantizar la seguridad ciudadana y el libre ejercicio de derechos y libertades, el desempeño para ello de la función de “auxiliar y proteger a las personas y asegurar la conservación y custodia de los bienes que se encuentren en situación de peligro por cualquier causa”.
8.- En principio, el juzgado de guardia suele recordar las normas ya citadas en cuanto que permiten actuar a las fuerzas de seguridad sin autorización judicial para la entrada en la vivienda, si bien, en atención a las circunstancias concurrentes (p.e: ocupante de la vivienda de la sale el agua, niega la entrada e indica que la fuga no es en su vivienda) en ocasiones autoriza tal entrada a las citadas fuerzas y cuerpos.
La actuación del juzgado de guardia viene contemplada en el Rgto 1/2005 -EDL 2005/135677- art.42 del Reglamento de aspectos accesorios de las actuaciones judiciales, en donde se regula el objeto del servicio de guardia, encontrándose dentro del mismo la adopción de medidas sanitarias y urgentes para proteger la salud pública conforme a la L 29/1998 art.8.6, párrafo 2º de 13 de julio -EDL 1998/44323- (aquí tendrían cabida los supuestos de Síndrome de Diógenes, también objeto de la cuestión).
