En cuanto a las acciones que puede ejercer la comunidad de propietarios a fin de acceder a una vivienda o local del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, son distintas en función de las acciones o medidas que se pretenden llevar a cabo, como en su caso la urgencia de las medidas a adoptar.
La Constitución reconoce como derecho o fundamental la inviolabilidad del domicilio, de acuerdo con la Const art.18.2 -EDL 1978/3879-, y por lo tanto ninguna entrada se puede acordar en un domicilio particular, si no es en virtud de autorización judicial, o en caso de flagrante delito.
No se puede desconocer que en el régimen de propiedad horizontal, dado que coexiste una propiedad privativa de cada uno de los dueños de las viviendas y locales que se integran en el inmueble, y una copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, existe una la vinculación y efectos entre unos y otros elementos, lo que ha hecho necesaria una regulación especial, de este régimen singular de propiedad, y a la vez que se establezcan obligaciones de los propietarios de los distintos pisos, tanto en relación a su propia vivienda, como respecto de los elementos comunes .
La LPH art.9 -EDL 1960/55 impone, entre otras obligaciones a los propietarios, la de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos, mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles , y en consecuencia todo propietario tiene obligación de permitir la entrada en su piso o local a los efectos de todos estos supuestos.
Partiendo de la configuración del derecho a la inviolabilidad del domicilio, como un derecho fundamental, y de la obligación de todos los copropietarios de permitir la entrada a su vivienda a los efectos de la LPH art.9 -EDL 1960/55-, son ambos limites o parámetros los que deben tenerse en cuenta para poder acceder al domicilio de uno de los copropietarios, lógicamente cuando deniega indebidamente la entrada, supuestos en los que solo procede la entrada en virtud de una autorización judicial, o en caso de fragante delito, siendo la cuestión más difícil de determinar, cuáles pueden ser las vías más eficaces o rápidas a fin de acceder a la vivienda, a estos efectos.
Deben distinguirse diversos supuestos, en base a los cuales se puede solicitar o autorizar la entrada en la vivienda, si se trata de un grave riesgo para el edificio o las personas del mismo, cuando se entienda que se está o puede existir indicios claros y reales de un delito, bien por motivos de sanidad y otra razón de orden social, sea necesario que la administración acceda a la vivienda, o bien por que la comunidad de propietarios, pretenda llevar a cabo alguna de las obras a que alude la LPH art.9 -EDL 1960/55-, y el propietario niega la entrada, las vías para obtener la entrada en la vivienda son distintas.
En los supuestos de graves riesgos, como puede ser un incendio, una fuga de agua, los servicios de urgencia a través de las fuerzas de orden público pueden acceder a la vivienda, cuando exista una situación real y objetiva de un grave e inminente riesgo tanto para las personas, como para los bienes, toda vez que en este caso se puede hablar incluso de un estado de necesidad, así como se den otras circunstancias excepcionales, como puede ser la utilización de una vivienda para la venta de drogas, de productos ilegales, también podría solicitarse la entrada ante el propio jugado de guardia.
En los supuestos en que bien los copropietarios o la comunidad de propietarios, opten por acudir a los órganos administrativos a fin de que por estos se adopten las medidas correspondientes, como consecuencia de los problemas que puedan derivarse del uso de la vivienda, en especial de salubridad pública , como puede ser en los supuestos de síndrome de Diógenes, dado que estas situaciones no solo afectan al propietario u ocupante de la vivienda, sino que también implican un grave riesgo y perjuicio para el resto de los vecinos, corresponde generalmente a la administración local llevar a cabo las actuaciones necesarias, para conseguir restablecer la situación de la vivienda, no solo en beneficio del propio interesado, sino también desde la perspectiva de la comunidad y en beneficio de todos los propietarios, y el interés común.
A tal fin algunos ayuntamientos ha venido aprobando instrucciones y protocolos en esta materia, así el Ayuntamiento de Málaga aprobó en el año 2006, una Instrucción por la que se determina el Protocolo de Actuación Municipal para dar respuesta a las competencias que le son propias en materia de protección de la salubridad, en casos del denominado Síndrome de Diógenes y otras situaciones de análogas en este mismo sentido el Ayuntamiento de Madrid aprobó un Programa de Actuación Municipal coordinada para la prevención, intervención y seguimiento del Síndrome de Diógenes si bien en todos estos supuestos, cuando el interesado no autoriza la entrada en el domicilio, debe acudirse al auxilio judicial, puesto que en todos estos protocolos se prevé, como no podía ser de otra manera, que cuando exista falta de colaboración por parte del interesado y la propia familia, se instará de los juzgados del orden civil o contencioso administrativo: por conducto de la Asesoría Jurídica, el otorgamiento de las autorizaciones pertinentes para el acceso al domicilio, el ingreso involuntario o la incapacitación, cuando proceda.
En estos supuestos de expedientes administrativos, en los que se hace necesario el acceso al domicilio, para llevar a cabo un actuación administrativa, la competencia para autorizar la entrada le corresponde a los juzgados de lo contencioso, pues como establece la L 29/1998 art.8 -EDL 1998/44323-, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, corresponde e a los Juzgados de lo Contencioso-administrativo, autorizar la entrada en domicilios y restantes lugares cuyo acceso requiera el consentimiento de su titular, siempre que ello proceda para la ejecución forzosa de actos de la administración pública. Debiendo por lo tanto la administración correspondiente pedir la autorización judicial para llevar a cabo las actuaciones acordadas en el correspondiente expediente administrativo.
Fuera de estos supuestos de carácter excepcional o urgente, la vía ordinaria para imponer al propietario el cumplimiento de las obligaciones que establece la LPH art.9 -EDL 1960/55-, ya se la de hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad , y consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la constitución de las servidumbres imprescindibles, será acudir ante los tribunales de la jurisdicción civil, debiendo presentar la correspondiente demanda de juicio ordinario.
Esta vía ordinaria para imponer a los propietarios de las viviendas, el cumplimiento de las obligaciones de la LPH art.9 -EDL 1960/55-, tienen un grave inconveniente, cual es la lentitud de este procedimiento, y que puede producir el efecto indeseado, de que cuando exista sentencia o una resolución judicial, los daños y perjuicios sean mayores, de difícil o imposible reparación.
Dentro del proceso ordinario, se puede solicitar las medidas cautelares que la urgencia del caso requieran a fin de que se dejen de producir los daños, o al menos que se lleven a cabo esas reparaciones o actuaciones urgentes, o cesen determinadas actuaciones que causen esos graves daños, medidas cautelares que de acuerdo con la LEC art.721 y s. -EDL 2000/77463-, se puede solicitar antes de la presentación de la demanda, LEC art.725 y 730, o con la presentación de la demanda.
También en la solicitud de las medidas cautelares, atendiendo a la urgencia de las medidas cautelares, se puede solicitar, que se resuelva sobre dicha petición sin previa audiencia del demandado, LEC art.733 -EDL 2000/77463-, excepción a la regla general de dicho precepto, que establece que las medidas cautelares se adoptaran previa audiencia del demandado.