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Derecho Inmobiliario

Eficacia de un poder de enajenar bienes y posibilidad de aplicar el abuso de derecho y anular la transmisión

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Se analiza por cinco Juristas la siguiente cuestión:

Eficacia de un poder de enajenar bienes y posibilidad de aplicar el abuso de derecho y anular la transmisión

Ha dictado la Sala 1ª del STS 642/2019, de 27 noviembre -EDJ 2019/738080-, por la que analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas; y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros.

Nos planteamos si podría acordarse la nulidad del acto contractual llevado a cabo por el apoderado aplicando que ha habido abuso de derecho, aunque exista buena fe del tercero adquirente del negocio jurídico.

(Este foro ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", en marzo de 2020).

Puntos de vista

Joaquín

La cuestión que se somete a consideración parte de tres premisas. La ...

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Luis Alberto

Creo que la solución pasa por el propio examen que la sentencia mencio...

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Antonio Alberto

Dentro de las interesantes cuestiones que analiza la STS, Sala 1ª, nú...

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Resultado

1.- Debemos conjugar dos intereses en conflicto.

a.- El primero es el del mandante a no quedar vinculado por un acto del mandatario no comprendido en el poder que le otorgó.

b.- El segundo, no menos importante, es el interés del cocontratante en que se respete la apariencia de poder con que ante él se presentó el mandatario, y se conserve el contrato.

2.- Si el mandante, con anterioridad, ha venido ratificando de hecho o aprovechando de alguna forma actos del mandatario no comprendidos dentro del poder, en realidad ha ampliado los términos iniciales del mandato. En cualquier caso, ese aprovechamiento genera en los terceros la confianza de que el poder se extiende hasta esos términos, confianza generadora de buena fe que debe quedar protegida.

3.- La validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia o de validez del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

4.- El elemento fundamental es el precio irrisorio del inmueble que se pretende comprar, pero por sí solo no basta; se necesita la concurrencia de algún otro elemento, como el uso de un poder de ruina, desconociendo cual es la real voluntad del poderdante propietario del inmueble.

En casos así no parece justo considerar al adquirente como de buena fe, quedando, en consecuencia, expuesto a la posible acción de nulidad de la compraventa por parte de la propietaria del inmueble.

5.- Cuando se usan los poderes de forma abusiva por el apoderado, los efectos del negocio jurídico celebrado con el tercero van a depender de la buena o mala fe de este último. Este criterio es el que inspira los arts.1734 y 1738 CC -EDL 1889/1- en los que, pese a la inexistencia real del mandato, el negocio jurídico celebrado por el apoderado produce efectos frente a terceros de buena fe.

6.- a- En los casos en los que el tercero hubiera conocido o hubiera debido conocer, atendiendo a las circunstancias concretas, el carácter abusivo del ejercicio del poder por el representante, el tercero estaría actuando de mala fe. Estaríamos en un caso de mala fe del tercero cuando éste es el beneficiario directo del acto abusivo o actúa como cómplice del mismo y es consciente de que el acto es perjudicial o no reporta ninguna ventaja al mandante. La consecuencia sería que el negocio jurídico celebrado con el tercero sería ineficaz y el poderdante podría impugnar su validez como ocurrió en el asunto al que se refiere la STS 27-11-19 -EDJ 2019/738080-.

b.- Por el contrario, en los casos en los que el tercero actúa de buena fe porque no se dan las circunstancias que hemos indicado anteriormente, el negocio jurídico celebrado con el apoderado es válido, sin perjuicio de las consecuencias que se produzcan en las relaciones entre representante y representado, donde se generará un deber de resarcimiento de daños y perjuicios como indica el art.1726 CC -EDL 1889/1- que impone al apoderado el deber de responder frente a su poderdante en caso de dolo, en el que se incluye el uso abusivo del poder.

7.- La conclusión que cabe alcanzar es que cuando se realiza un acto con abuso de derecho del que se sigue un daño injustificado a un tercero -en el ejemplo al poderdante-, entendiendo comprendido en el concepto de tercero tanto los sujetos ajenos a una relación jurídica determinada como los que, siendo parte en la relación, se ven perjudicados sin ser causantes de los actos perjudiciales, estamos ante un acto no amparado por la ley -art.7.2 CC -EDL 1889/1- en modo tal que resulta preciso adoptar medidas que pongan fin al abuso, entre otras, declarando la ineficacia del acto mediante una acción de nulidad radical sustentada en el hecho de que, conforme al art.6.3 CC, la extralimitación en el ejercicio del derecho es contraria a una norma imperativa -art.7.2 CC-.

Extralimitación y daño son al fin, las condiciones para la nulidad del negocio jurídico cuando el daño se deriva del propio negocio a consecuencia de la abusividad.

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