1.- Introducción
Es objetivo central del presente estudio doctrinal marcar las líneas diferenciales entre los estatutos de una comunidad de propietarios y las normas de régimen interno, ya que suele confundirse con frecuencia lo que es objeto de uno u otro, cuando las diferencias son abismales, y cometer errores a la hora de incluir determinados aspectos en uno u otro lugar puede dar lugar a consecuencias graves para el futuro de la comunidad por las nulidades que puedan derivarse de estas erróneas inclusiones.
Las normas de régimen interno de una comunidad de propietarios son el auténtico «traje» de estas y junto con los estatutos suponen las directrices básicas para fijar las condiciones de la vida de una comunidad. Sin embargo, es preciso diferenciar en cada uno de los casos lo que debe incluirse en las normas de régimen interno y en otras en los estatutos, ya que las diferencias de objetivos de ambos instrumentos determinan que no puedan ubicarse en estatutos lo que pertenece a las normas de régimen interno y viceversa.
Debemos precisar que ambas cuestiones son de indudable importancia para la vida de una comunidad, ya que si bien las relaciones de vecindad y la paz y la convivencia son esenciales en una comunidad, lo cierto y verdad es que además de estas relaciones existen otras cuestiones que es preciso analizar con detalle y que es preciso concretar donde deben ubicarse, a fin de que no se cometan errores con respecto a ubicar en normas de régimen interno lo que va ubicado en estatutos.
La diferencia sustancial entre los temas que deben ir incluidos en las normas de régimen interno y en estatutos radica en que en éstos últimos se incluirá cualquier tema que vaya a modificar las normas contenidas en estatutos de la comunidad y que por ello se tenga que inscribir en el registro de la propiedad para su eficacia frente a terceros.
En las normas de régimen interno no se deben incluir materias que van a los estatutos, porque de hacerlo su referencia sería ineficaz, ya que cualquier adquirente de inmueble podría alegar si no aplicación al mismo por haberse reflejado en normas de régimen interno lo que pertenece a estatutos y debe inscribirse en el registro de la propiedad, ya que el art. 5.3 LPH –EDL 1960/55- señala que los estatutos incluidos en el título forman un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Dónde se regula en la LPH la mención de las normas de régimen interno?
Señala el art. 6 LPH –EDL 1960/55- que: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Con ello, las primeras reglas que deben respetar las normas de régimen interno son:
1.- No pueden ser contrarias a la Ley.
2.- No pueden contener menciones contrarias a los estatutos.
3.- Su objetivo es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Pero nada más.
4.- Obligan a todos los comuneros, pero también a cualquiera que ocupe el inmueble, con lo que se extienden a los arrendatarios, sea cual sea el régimen de posesión: arrendamiento de larga duración, de temporada o alquiler vacacional.
5.- Para adoptar acuerdos que incluyan normas de régimen interno solo se exigirá mayoría simple del art. 17.7 LPH –EDL 1960/55-, con lo que se votan entre presentes el día de la junta.
6.- No deben inscribirse en el registro de la propiedad para su eficacia ante terceros, por lo que cualquier adquirente de inmueble debe reclamar al vendedor estas normas para su conocimiento.
¿Y en los estatutos de la comunidad?
Su regulación legal aparece en el Art. 5.3 LPH–EDL 1960/55-, que señala que:
“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”.
Los estatutos son el “traje legal” de la comunidad y contienen algo más que el propio contenido de las normas de régimen interno que son de “convivencia y uso de elementos comunes”. Por ello, en estatutos se incluyen el resto de cuestiones que regulan el régimen de la comunidad siempre que no perjudique a los comuneros ni se opongan a la ley. En caso contrario será nula de pleno derecho cualquier medida que se incluya.
2.- Las normas de régimen interior se aprueban por mayoría simple del art. 17.7 LPH
Lo recoge el TS en sentencia de fecha 12 de marzo de 2008 -EDJ 2008/56468- en cuanto no se trata de las normas relativas a modificación de titulo constitutivo o de estatutos, sino para regular las normas de convivencia en la comunidad. Las normas integradas en el reglamento de régimen interior solo precisarán de mayoría simple, claro está, salvo que se quiera incluir algo en estas que afecte al título constitutivo o estatutos, en cuyo caso no será lo que debe tenerse en cuenta que se trata de normas de régimen interior, sino lo que contengan y si afectan al título o estatutos precisarán unanimidad.
No puede elegirse lo que se incluye en las normas de régimen interno o va a los estatutos. Debe insistirse en que lo primero es de mera administración de la convivencia y en los estatutos la “vida legal” de la comunidad.
Por lo expuesto, los ausentes no pueden votar. Quien quiera opinar sobre lo que se incluye, o no, debe asistir el día de la junta en el que se debate sobre las normas de régimen interno.
3.- Actuaciones ante incumplimiento de normas de régimen interno
Mucho se ha discutido sobre qué hacer o cómo actuar cuando un comunero propietario cualquier ocupante de su inmueble, o un arrendatario vulneran las normas de régimen interno.
La LPH –EDL 1960/55- no articula mecanismos de defensa ante los incumplimientos. Pero por mucho que incluyamos normas de respeto hay personas que pueden incumplirlas. ¿Qué hacer ante ello?
Es posible que existan personas que aparcan sus vehículos en zonas que no les pertenecen, o el uso de bicicletas en zonas prohibidas, bañarse a altas horas. ¿Qué hacer?.
La opción es la del art. 710 LEC –EDL 2000/77463- por la propia comunidad. Se trata de conseguir del juez una condena del comunero de que “se abstenga de llevar a cabo la actividad que estaba realizando”, es decir, ejercitar una acción de cesación para obligarles a no hacer algo en concreto.
La forma de actuar sería la vía del art. 7.2 LPH –EDL 1960/55- es decir:
1.- Advertir del incumplimiento y requerir para que no vuelva a ocurrir con la advertencia de que en ese caso se propondrá en junta demandarle por acuerdo por mayoría simple.
2.- Llevar a cabo el requerimiento firmado por el presidente.
3.- Caso de reiteración incluir este punto en orden del día de junta extraordinaria y acordar por mayoría simple demandarle para conseguir condena de acción de cesación.
4.- Si se dicta sentencia condenatoria en caso de incumplimiento se podrá acudir al juez para que le requiera bajo apercibimiento de desobediencia, lo que sería un delito.
5.- Si el incumplimiento conllevara actividad molesta se podrá actuar por la vía del art. 7.2 LPH –EDL 1960/55-.
Por ello, ante los problemas derivados de la ausencia de vías legales en la LPH –EDL 1960/55- solo podríamos acudir a las acciones de obtención de condenas de no hacer del art. 710 LEC –EDL 2000/77463-, aunque en estos casos debe tratarse de auténticos incumplimientos que puedan producir serias molestias y perjuicios a la comunidad.
También podría recurrirse a lo previsto en el art. 7.2 –EDL 1960/55- de actividades prohibidas. Ahora bien, en este último caso debe tratarse de auténticas actividades molestas que producen un claro perjuicio a algunos comuneros o a la comunidad en general.
Dado que el conocimiento de la sentencia por el demandado condenado a la obligación de no hacer por sí solo no es suficiente, pues la jurisdicción civil no actúa de oficio sino a instancia de parte, la comunidad está obligada a solicitar la ejecución de la sentencia tal como previene el art. 710.1 LEC –EDL 2000/77463-, y sólo después de que el ejecutado tenga conocimiento en esta fase de ejecución del requerimiento para que deje de realizar la actividad prohibida en la sentencia y se le aperciba al mismo tiempo de que de persistir, puede incurrir en un delito de desobediencia a la autoridad judicial, si no acata la sentencia, habrá incurrido en el delito referido. Y como la jurisprudencia (SSTS 5 de junio de 2003 -EDJ 2003/35136- y 4 de mayo de 2007 -EDJ 2007/36098-, entre otras) viene exigiendo para la existencia del delito que el requerimiento de cumplir el mandato de la Autoridad haya sido claramente notificado al obligado a cumplirla, de manera que éste haya podido tomar pleno conocimiento de su contenido, por lo que debe ser personal y directo, así debe hacerse el requerimiento en la fase de ejecución civil. Llevado a cabo de tal modo y sin perjuicio de las medidas civiles que aseguren el cumplimiento, el juez civil pondrá los hechos en conocimiento del juez penal.
4.- No viabilidad de imponer sanciones económicas a los que incumplan las normas de régimen interno
Aunque en algunas comunidades de propietarios se hayan adoptado acuerdos por mayoría simple para imponer sanciones a los comuneros que incumplan normas de régimen interno hay que señalar que la junta no tiene capacidad para imponer sanciones económicas. Tampoco la tiene el presidente por sí solo, obviamente, quien no dispone de capacidad alguna para imponer órdenes o acuerdos que no lleven el refrendo de la junta de propietarios, excepto en materia de obras obligatorias que puede adoptar, pero siempre tras debate previo en la junta.
Además, no son válidos los acuerdos imponiéndolas, ni tampoco acordando en junta atribuir al presidente esta facultad, o fijando una graduación de sanciones en atención a la gravedad de la infracción.
Sin embargo, una solución que se ha planteado de forma reiterada para resolver el problema de los incumplimientos de las normas de régimen interno es la de que en junta de propietarios se adopte un acuerdo por mayoría simple, de forma que en caso de infracción de una de las normas de régimen interno, la comunidad, por medio de sus órganos rectores, le imponga una sanción o multa económica.
La AP Barcelona admitió esta posibilidad legitimando a las Comunidades a imponer multas en estos casos en sentencia de fecha 2 de Junio de 1987, al señalar que el acuerdo de que el propietario que no limpie la escalera en la forma y sistema indicados, deberá pagar la multa o sanción de 500 pesetas, no tiene el concepto de pena que se deduce del CP –EDL 1995/16398- para sancionar conductas tipificadas como delito o falta, sino el civil de una prestación para el caso de que el obligado no cumpla lo que le incumbe o que, al cumplirlo, lo contravenga, con una finalidad única de asegurar aquel cumplimiento y que, en el caso litigioso, tiene una función genuina y primordial, cual es, la coercitiva o de garantía, consistente en estimular al obligado (que son todos los propietarios del inmueble) el cumplimiento de la referida obligación de limpieza; semejante obrar se enmarca dentro de la licitud, no solo porque la obligación principal se encuadre a su vez, dentro de las normas de régimen interno pensadas para la buena administración y disfrute de las cosas comunes, sino porque por razón del numero de asistentes a la Junta (trece de los diecisiete) a todos afectaba por igual y siendo así si el importe de la pena no puede merecer la consideración de excesivo o fuera de proporción, teniendo en cuenta cual era la naturaleza de la obligación principal, el acuerdo debe admitirse valido y ejecutable, y el demandado pagar la cantidad que aquí se reclama, toda vez que, por otra parte, no se procedió a la impugnación en el tiempo y forma oportunos.”
Sin embargo, en la actualidad entendemos que esta no es una solución que sea admitida de forma pacífica, ya que no se les reconoce a las comunidades las facultades sancionadoras, ni cuál es el órgano que puede imponer la sanción, ya que surgen muchos problemas para admitir esta opción. Así, ante una denuncia de un comunero por el incumplimiento de una norma por otro:
- ¿Quién sería el competente para imponer la sanción, el administrador de fincas, el presidente, la junta de propietarios por mayoría simple?
- ¿Existiría alguna posibilidad de que el comunero denunciado se defienda? ¿Existe, pues, la posibilidad de contradicción o ante la mera denuncia de un conserje se impondría una sanción a un comunero?
- Cabe algún régimen de recursos ante las sanciones que se impusieran? Y en ese caso ¿ante quién?
- Podría utilizarse la vía de la impugnación judicial del art. 553-31 CCC -EDL 2006/58523- en el caso de que la sanción se imponga en junta de propietarios?
Son varias las cuestiones que hay que resolver. Así, en primer lugar, de plantearse esta opción de que la comunidad tenga facultad sancionadora económica, este acuerdo se tiene que haber adoptado en una junta de propietarios, por lo que siempre cabría la posibilidad de impugnar este acuerdo al negar esta facultad a la comunidad. Pero en el caso de que no se haya impugnado lo normal es que en el caso de imponerse la sanción esta se verifique en la junta de propietarios, o que en el caso de imponerse directamente por el presidente el comunero no la abone y se la imputen en una junta ordinaria como si se tratara de impago de gastos de comunidad. En este caso, podría impugnarse el acuerdo de la junta por el que se declara la morosidad del comunero derivada del impago de la multa, accediendo al juzgado de primera instancia por la impugnación de este acuerdo de fijar una deuda líquida, vencida y exigible en base a una sanción económica, por dudar el comunero de esta capacidad de la comunidad.
En el congreso de Propiedad Horizontal Administradores de Fincas-Poder Judicial celebrado en Altea (Alicante) los días 26 a 28 de febrero de 2010 se acordó sobre esta cuestión el siguiente criterio:
“No es posible imponer sanciones económicas a los comuneros por incumplir normativa comunitaria de régimen interno. Ello ni aunque se prevea en los estatutos o se adopte un acuerdo por mayoría simple. La vía que tiene la comunidad es la del art. 7.2 LPH –EDL 1960/55-, pero no es posible imponerse sanciones económicas. Otra cosa es acordar que se pongan recargos por retraso en el pago de deudas, lo que es válido.”.
Por todo ello, hay que puntualizar que no es viable que la junta acuerde por mayoría la imposición de sanciones económicas por incumplimiento de las normas de régimen interno, ya que la junta no tiene capacidad jurídica para acordar la imposición de multas por incumplimiento de normas.
Así, ante los problemas derivados de la ausencia de vías legales en la LPH solo podríamos acudir a las acciones del art. 7.2 LPH –EDL 1960/55- que se centran en la acción destinada a obtener una condena de cesación definitiva en la actividad incluida en el art. 7.2 LPH, hasta llegar a la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo determinado no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados.
Así las cosas, la vía del art. 7.2 LPH –EDL 1960/55- se puede adoptar para los casos en los que los padres, por tratarse de conductas de menores que molestan en la comunidad incumpliendo sistemáticamente normas de respetar elementos comunes, o aquellos mismos, no han atendido los requerimientos del administrador de fincas o el presidente, y se mantienen en una conducta insolidaria. Para ello podría aprovecharse una junta ordinaria para tratar estas conductas, incluyendo en el orden del día el debate sobre el posible ejercicio de acciones judiciales, una vez que con carácter previo se les hubiera requerido y se mantuvieran en su conducta negativa. Para el caso de que no se hubiere hecho todavía el requerimiento se podría aprovechar el turno de ruegos y preguntas para plantear este tema y que en la junta se hicieran constar esta situación, aunque sin constar en el acta, ya que solo deben constar en ella los acuerdos.
En cualquier caso, si en la junta se señalan por los comuneros estas conductas incumplidoras de las normas de régimen interno por un miembro de la comunidad se procedería a requerir al incumplidor para que cese en ellas concediéndole un plazo y en el caso de no atender este requerimiento se podría convocar junta para la adopción de la decisión de ejercitar la acción del art.7.2 LPH –EDL 1960/55-, ya que el presidente necesita el refrendo de la junta para ello, y más aún cuando el TS ha fijado en sentencia de 10 de Octubre de 2011 -EDJ 2011/242184-, entre otras, que el presidente de la comunidad necesita acuerdo de la junta en cualquier caso para ejercitar acciones judiciales.
Si tras la sentencia condenatoria al cese de ese incumplimiento de normas de régimen interno persistiera en su conducta incluso podría constituir un delito de desobediencia a la autoridad judicial, y pese a ello podría instarse la petición por demanda de expulsión de la vivienda de persistir en su conducta una vez que ha sido condenado a la cesación del incumplimiento atendiendo a la gravedad del contenido del quebrantamiento de las normas de régimen interno. Con todo, sería interesante hacer acopio de las pruebas de las molestias y daños causados a la comunidad para aportarlas al proceso correspondiente.
5.- Las normas de régimen interno no se inscriben en el registro de la propiedad
La LPH señala expresamente en el art. 5, párrafo 3º –EDL 1960/55- que el título constitutivo es inscribible en el registro de la propiedad.
La diferencia con los estatutos es importante, ya que los estatutos incluidos en el título constitutivo inciden directamente en los derechos y obligaciones de la ley, mientras que el Reglamento de régimen interno se refiere solo al funcionamiento interno de los servicios y elementos generales, así como a las normas de convivencia comunitaria como ya se ha comentado al inicio de la presente exposición.
Así, señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 9 de Septiembre de 2004 -EDJ 2004/158770- que la interpretación de los arts. 5 y 6 –EDL 1960/55-, según el sentido propio de sus palabras lleva a inadmitir la posibilidad de inscripción de las normas de régimen interno, recordando que la jurisprudencia del Tribunal Supremo en las ocasiones en que ha examinando el contenido del art. 6, dados los términos en que se ha pronunciado, lleva a descartar que pueda interpretarse el silencio legal en el sentido de que sea admisible la inscripción en el registro de las normas de régimen interno.
La diferencia entre ambos preceptos es sustancial, ya que la referencia a las normas de régimen interno se significan respecto a detalles de convivencia y adecuada utilización de servicios y cosas comunes, pero el resto de cuestiones deben constar en el título constitutivo en orden al uso o destino del edificio, pisos o locales, por ejemplo, la posibilidad de destinar un piso a actividad profesional, pero no tienen acceso al registro las normas de régimen interno, por lo que ni tan siquiera se resuelve, por ejemplo, el problema de los terceros adquirentes que entran en una comunidad y el vendedor no les ha dado traslado de estas normas que no constan en la escritura de compraventa ni en el registro de la propiedad, prueba evidente de los problemas que existen respecto a la eficacia de las mismas.
Por ello, las normas de régimen interno no se inscriben o registran en el registro de la propiedad, sino que basta su constancia por acuerdo de junta y su distribución periódica a los comuneros si se modifican por mayoría simple o adicionan en alguna junta.
Respecto a la inscripción hay que destacar, siguiendo a la sentencia del TS de 25 abril 2007 -EDJ 2007/23333- que la LPH, en su art.6 –EDL 1960/55-, prescribe que, con independencia de lo que determina el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, y para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular con lo cual viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango:
a.- Las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio;
b.- Las integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes.
Y tan esencial es esta diferencia que mientras para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos exige la unanimidad, en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Además, como apunta la sentencia AP Alicante, de 12 Mar. 2008, -EDJ 2008/41958-, a diferencia de las normas de régimen interior, los estatutos constituyen documento inscribible, con contenido registral, aunque la exigencia de inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad, no es un requisito constitutivo de su validez. Pero su falta de inscripción registral tiene el efecto de no perjudicar a terceros de buena fe, tesis que viene avalada por la constante jurisprudencia que no reconoce al Registro de la Propiedad el efecto constitutivo de los derechos.
Por tanto, la no inscripción de esos estatutos produce una consecuencia práctica de gran relevancia como es que el que pretenda oponerlos a un tercero, deberá demostrar que a pesar de la falta de inscripción el tercero conocía efectivamente los estatutos que se les quieren oponer, y no al contrario, es decir el tercero no está obligado a probar que no los conocía, Sin embargo, si los estatutos están inscritos es indiferente que el tercero pruebe o no que no los conocía, por que los conociera o no, en todo caso te serán oponibles. De este razonamiento se sigue que el art.5.3 LPH –EDL 1960/55- establece una oponibilidad de "de iure" de los Estatutos que no se puede desvirtuar con la prueba del desconocimiento por parte de los afectados.
Tampoco debemos olvidar la importancia que los estatutos pueden tener dentro de la comunidad de propietarios, pues como recuerda la sentencia TS de 6 de julio de 1978 -EDJ 1978/334-, "los estatutos contienen las normas que regulan los derechos de cada propietario con relación al piso y a su propiedad común, que norman su derecha y pueden crear limitaciones; por el contrario, los "reglamentos de régimen interior" son unas ordenanzas de tipo interno, "que regulan los detalles de convivencia y adecuada utilización de los servicios y cosas comunes".
6.- Necesidad de que en las compraventas se entreguen las normas de régimen interno
En los casos de transmisión de inmueble se recomienda que se le entreguen al nuevo adquirente las normas de régimen interno, ya que las prohibiciones de estatutos estarán inscritas y surgen efectos frente a terceros por la publicidad. Ahora bien, en caso de problemas con él es preciso informarle de las medidas y normas que rigen la comunidad, a fin de tener argumentos para hacerles las advertencias de que están incumpliendo normas de funcionamiento de la comunidad.
Por eso, es siempre necesario que los vendedores de inmuebles notifiquen tal circunstancia de la venta a la administración de fincas, aspecto que no suele hacerse, pero que es necesario para que se puedan girar las notificaciones al nuevo propietario. Y ello, porque además el art. 9.1. i) LPH –EDL 1960/55- señala que el incumplimiento de la obligación de comunicar al administrador de fincas la transmisión conlleva y provoca que la comunidad pueda seguir dirigiéndose contra el vendedor al existir una responsabilidad solidaria en la deuda con el adquirente. Pero no suele ser práctica habitual hacerlo, ya que los comuneros venden sus inmuebles y no suelen comunicar nada a los administradores de fincas colegiados dificultando el conocimiento de estos de la existencia de la transmisión. Nótese, y esto es importante, que no existe la obligación de entregar documento físico de transmisión al administrador de fincas, ya que no es posible exigir ese documento por contener datos privados, pero sí “comunicar” la identidad del adquirente, a fin de emitir a su nombre todos los actos de comunicación.
También es importante hacer constar que es imprescindible que estas normas de régimen interno se entreguen a los arrendatarios por los arrendadores, y sería recomendable que se incluya en las normas de régimen interno la obligación de los arrendadores de hacer esa entrega a los arrendatarios. Recomendamos, por ello, por ejemplo, -como apuntamos en el artículo doctrinal publicado en esta misma revista en el mes de diciembre sobre alquiler vacacional- que en los casos de alquiler vacacional se entreguen a los arrendatarios estas normas, ya que aunque se trate de periodos cortos no tienen que desconocer estas normas, y deben conocer las costumbres de la comunidad en materia de convivencia, ya que los arrendadores no pueden desentenderse de las obligaciones que contraen sus arrendatarios en la comunidad y deben tener una especial vigilancia de que estos las cumplan, ya que en el caso de falta de ese control, o de molestias y daños en la comunidad, además de que el arrendador respondería de forma solidaria con los arrendatarios por los daños causados, la comunidad podría ejercer una acción de cesación de su derecho a arrendar el inmueble si se probara que existe esa pasividad en su obligación de ejercer el debido control sobre sus arrendatarios. Por ello, una de las reglas básicas debe ser la entrega de las normas de régimen interno con la advertencia de que su incumplimiento en la comunidad sería causa de resolución del contrato de arrendamiento del tipo que sea. O incluir, también, una cláusula en el contrato de que este incumplimiento daría lugar a la pérdida de la fianza entregada en los contratos de temporada o de larga duración, y en los de alquiler vacacional exigir esa fianza en evitación de problemas que puedan causar los inquilinos por la corta duración de estas estancias.
7.- ¿Qué puede incluirse en las normas de régimen interno?
Procedemos a realizar unas propuestas de cuestiones que podrían incluirse en normativa de régimen interno para facilitar la convivencia en la comunidad y evitar un descontrol en los actos que llevan a cabo los comuneros en el uso de elementos comunes y de su actuación en hogares que puedan molestar al resto de vecinos.
1.- Horarios de uso de piscinas.
2.- Régimen regulador del uso de pistas deportivas mediante fichas de inscripción expuestas en tablón de anuncios para su reserva con especial indicación de la prohibición de su uso si no participa un comunero en las mismas.
3.- Sistema de circulación en garajes, a fin de fijar velocidad máxima y sistemas de preferencia en entradas y salidas.
4.- Prohibiciones de destino de plazas de garaje de depósito de objetos que no sean vehículo de motor en las mismas.
5.- Prohibición de instalación en trasteros de enchufes para instalación de aparatos de consumo eléctrico, tales como neveras o arcones. En caso contrario se procedería a ejercer acciones judiciales para su retirada.
6.- Obligación del arrendador a suscribir póliza de seguro de daños para la cobertura de los causados por sus inquilinos en elementos comunes o privativos indicando que en su defecto responderá siempre el comunero titular del inmueble.
7.- Obligación de entrega de las normas de régimen interno del arrendador al arrendatario, sea cual, sea el tipo de arrendamiento incluido el alquiler vacacional, donde habría que entregar las normas específicas y propias que recomendamos elaborar y aprobar sobre alquiler vacacional que citamos en el artículo doctrinal publicado en esta misma revista en el número de Enero de 2018.
8.- Regulación del uso del ascensor cuando coincidan comuneros que lleven animales con otros que no quieran subir en el ascensor con estos con preferencia de estos últimos.
9.- Obligación de titulares de animales de compañía de contar con los registros pertinentes, pólizas de seguros y vacunaciones en regla.
10.- Fijación de máximos de ruidos en inmuebles respecto a uso de música u horarios de celebración de fiestas privadas.
11. Obligación de insonorización de habitaciones donde se utilicen instrumentos musicales para evitar molestias permanentes al vecino en el curso del aprendizaje de un instrumento musical.
12.- Fijación de un máximo de acompañantes de los titulares en el uso conjunto de elementos comunes, tales como pistas deportivas o piscinas. Como alternativa, la imposición de recargos por excesivo uso de elementos comunes en el caso de que existan comuneros que utilicen los elementos comunes
13.- Imposición de recargos por morosidad. No más allá del triple del interés legal del último año.
14.- Régimen regulador de la realización de obras en un inmueble con previa comunicación al presidente de la comunidad y fijación de horarios de obras para evitar molestias.
15.- En el punto anterior prohibición de uso de ascensor para realizar mudanzas u obras, habida cuenta no ser este el objetivo de un ascensor. En su defecto, si se opta por permitirlo, fijación de una indemnización a la comunidad por día por ese uso excesivo y obligación de asumir los daños que provoque el traslado u obra.
16.- Fijación del sistema de turno rotatorio para ser presidente de la comunidad, así como del listado de excusas para serlo, ya que es preferible fijarlas para que en el caso de que concurran en personas que las tengan lo puedan alegar para que corra el turno, tales como ser mayor de 70 años, no ser residente permanente, tener una minusvalía que le impida o dificulte el ejercicio del cargo, etc. En este caso no se trata de causas de incapacidad, sino causas de excusa, es decir que pueden alegarse si no se quiere ejercer el cargo. Nótese que el turno rotatorio siempre operará en el caso de que nadie quiera presentarse al cargo de presidente, esto es subsidiario.
17.- Fijación del sistema de enviar cuestiones al presidente de la comunidad para someterlas en junta de propietarios, como plazo de antelación a la celebración de la junta para llevarlo a cabo, y que sean de interés para la comunidad, aspecto que valorará el presidente.
18.- Fijación de normas en la celebración de la junta tales como:
a.- Si pueden grabarse las juntas de propietarios por la comunidad con prohibición de hacerlo los propios comuneros en ese caso.
b.- Fijación de la duración máxima de la celebración de la junta, puntos máximos a tratar y duración del número de las intervenciones en cada punto del orden del día y de la duración de las de los comuneros.
c.- Horario en primera y segunda y lugar de la celebración, así como época de la celebración de la junta ordinaria.
d.- Obligación de comuneros que quieran abandonar la junta de comunicarlo al presidente o administrador de fincas, ya que en su defecto si se van de la misma se les considerará presentes, pero con abstención en sus votos.
e.- Derecho de expulsión directa del presidente para aquél comunero que perturbe el buen funcionamiento de la junta de propietarios impidiendo su normal desarrollo.
19.- Regulación del régimen de actuación de la comunidad en el caso de aparcamiento en plazas que no sean de la titularidad del ocupante mediante la utilización del servicio de grúa privada para sacar de la urbanización el vehículo que se estacione en plaza que no es la suya y corriendo por el infractor los gastos ocasionados. Al existir esta publicidad ningún comunero tendrá derecho a reclamar nada a la comunidad al hacer infringido una norma de la que tiene conocimiento.
20.- Prohibición de tenencia de animales sueltos en la comunidad
21.- Prohibición de cesión de llaves de la comunidad a terceros.
Señalar por último que dado que estas normas no son inscribibles en el registro se les debe dar la máxima publicidad permanente, y obligar a los arrendadores a su entrega a los arrendatarios, así como publicarlas en el tablón de anuncios y remitirlas periódicamente en cada convocatoria de junta para que sirvan de recordatorio a todos los comuneros, ya que la observancia de las mismas ayudan a la buena convivencia en la comunidad y evitan conflictos, ya que suelen olvidarse si se limita a una inicial comunicación.
8.- ¿Qué se debe incluirse en los estatutos?
Existe la creencia en muchas comunidades de propietarios que pueden incluirse en los estatutos cualquier cuestión que se desee. Sin embargo, hay que hacer notar que en estos se deben incluir los extremos ya fijados en el art. 5 LPH –EDL 1960/55-, pero no otros que son los que van a las normas de régimen interno.
Pero, además, se debe destacar que no se pueden incluir:
a.- Cuestiones que vayan en contra de la Ley. Por ejemplo, no se pueden alterar los quórum para adopción de acuerdos, ni criterios que estén en contra de los fijados por el Tribunal Supremo en materia de Propiedad horizontal.
Se aconseja incluir:
a.- Tipos de actividades prohibidas. Por ejemplo, si se permite el cambio de destino de pisos y locales.
b.- Si se permite la agregación o segregación de inmuebles.
c.- La regulación o permisividad del cerramiento de terrazas, instalación de toldos, de extracción de humos en locales. Y además el sistema o tipo para ello, a fin de que sea homogéneo.
d.- Instalación de aparatos de aire acondicionado y lugar para ello.
e.- Permisividad de adaptación de las fachadas de locales al objeto social previa autorización del presidente de la comunidad.
f.- Sistema de contribución al pago de gastos comunes, si lo es por partes iguales o por coeficiente.
g.- La posibilidad de creación de subcomunidades.
h.- Posibilidad de modificación del aspecto exterior de los locales siempre que no sea gravemente perjudicial para la comunidad, entendiendo este perjuicio como claramente objetivable en cuanto al daño, pudiendo abrir puertas o ventanas y modificando fachada del local.
i.- Instalación de rótulos en fachada de anuncios de actividades profesionales en los inmuebles fijando su ubicación y dimensiones.
j.- Régimen de utilización de las cubiertas para instalación de equipos de comunicación previstos en la Ley 9/2014 de telecomunicaciones -EDL 2014/65990-, permitiendo su instalación de acuerdo con lo previsto en el art 45, con prohibición de su instalación en la parte exterior de las terrazas y/o permitiéndolo en su interior, así como antena de radioaficionado.
k.- Instalación de tendederos en la parte exterior e interior y su forma.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobilario", el 1 de febrero de 2018.
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