CIVIL

¿Quién es el deudor de la deuda aprobada en una junta si después de esta se vende el inmueble?

Foro 22-06-2015 Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Cuando un comunero vende un inmueble sabemos que en base a la afección real el adquirente asume la deuda del año de la adquisición y los tres años anteriores, pero no es este el tema que planteamos, sino aquellos temas en los que el acuerdo del pago de la derrama se ha adoptado cuando era propietario el vendedor, pero tras el acuerdo vende antes de que se hayan girado los recibos a los comuneros. Esta es una duda que se plantea con frecuencia en las comunidades y que viene a dar problemas en la interpretación de quién es el deudor real, quien era propietario al momento de adoptarse el acuerdo o el adquirente cuando se le gira el pago del recibo: ¿Y si el acuerdo se adopta sobre la base de fraccionar el pago de la deuda del acuerdo y el vendedor ya ha pagado varios recibos y quedaban algunos pendientes si cuando estos se giran ya el nuevo adquirente ya es el nuevo propietario?

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de mayo de 2015.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

De conformidad con el

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Salvador Vilata Menadas

En principio, la Ley de Propiedad Horizontal parece resultar clara en este as...

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Francisco Berjano Arenado

Conforme al art. 18.4 LPH -EDL 1960/55- los acuerdos comunitarios son ejecuta...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea una cuestión polémica y mal resuelta en la LPH a pesar de la inc...

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Eduardo Salinas Verdeguer

El hecho indiscutido de que, tras la adquisición del inmueble, este responde...

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Luis Antonio Soler Pascual

La cuestión que se formula se remite al problema del devengo de las deudas, ...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Referida la cuestión planteada respecto a quién corresponde la obligación ...

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Resultado

a.- Obligación de pago de derrama única.

1.- El momento en que la norma centra los mecanismos para hacer efectiva esta obligación es el de la adquisición tal y como se deduce del párrafo último del art 9.e) LPH -EDL 1960/55- en que se hace referencia de que en el instrumento público de transmisión obre la necesaria información al comprador de las posibles deudas contraídas por el vendedor para con la comunidad en razón del piso transmitido.
caso de derramas fraccionadas, con periodos de pago previamente fijados por la Junta. (Los meses de febrero, junio y octubre por ejemplo).
2.- Es deudor el adquirente que ya es titular dominical cuando se opera el vencimiento de la obligación, cuando dispone que "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras."
3.- Sobre este particular la SAP de Madrid, Sección 25ª, de 4 de noviembre de 2013 -EDJ 2013/254561-, enuncia que "La Sala entiende que se trata del supuesto de aprobación de derramas aprobadas con anterioridad a la venta de un elemento privativo, pero en el que los recibos se van emitiendo con posterioridad a la venta, siendo el nuevo propietario el que viene obligado al pago de las derramas, conforme a lo establecido en el arts. 9.1 y 21.1 LPH -EDL 1960/55- pues el pago de las derramas para pago de una obra corresponde al propietario que lo sea en el momento en que la Comunidad las exige por medio del recibo expedido al efecto. Sin que sea necesario justificar la procedencia de las deudas cuando han sido aprobadas en la correspondiente Junta".
4.-La deuda correspondía asumirla a quien fuera propietario de la vivienda o local al momento de resultar exigible la obligación (art.1125 CC -EDL 1889/1-), con independencia de que al tiempo de adoptarse el acuerdo del que dicha obligación nacía el propietario, y coadoptante del referido acuerdo, hubiera sido otro.
5.-Si el propietario del piso o local lo vende antes de que se pongan al cobro los recibos para el pago de la derrama, el deudor será el adquirente, pero si en el momento de la venta ya se han girado todos o parte de los recibos, el deudor será el comprador que vende después, aunque la obra no se haya terminado e incluso si no ha comenzado.
6.-La deuda no es exigible sino hasta que se giran los recibos correspondientes a la misma, no cuando se adopta el acuerdo.

b.- Obligación de pago de derrama fraccionada.

1.- En estos supuestos es preferible un reparto de los plazos, de tal modo que si se adquiere un inmueble en el mes de mayo deba abonar los plazos de Junio y octubre, pero no el de febrero que ya debió pagar el transmitente. Y ello porque a diferencia del supuesto anterior, la voluntad de la Junta manifestada fue diferir el pago, de tal modo que los comuneros no tenían una real obligación de abono hasta que venciere el plazo concedido.

¿Quién es el deudor de la deuda aprobada en una junta si después de esta se vende el inmueble?
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