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DERECHO INMOBILIARIO

Quorum de aprobación ante la envolvente térmica, eficiencia energética y las energías renovables en las comunidades tras la reforma de la LPH por el RDL 19/2021

Tribuna
Eficiencia energetica-img

Resumen. Palabras clave 

Resumen: Se analiza la casuística existente en torno al quorum que se aplica en cada caso concreto en relación a los distintos sistemas de instalación de energías en materia de eficiencia energética en las comunidades de propietarios y características de cada supuesto

Palabras clave: energías renovables, eficiencia energética, quorum de aprobación

Abstract: The existing casuistry around the quorum that is applied in each specific case is analyzed in relation to the different energy installation systems in terms of energy efficiency in the communities of owners and characteristics of each case

Keywords: renewable energy, energy efficiency, approval quorum

 

1. Introducción 

Cada vez se está haciendo más evidente la necesidad de llevar a cabo en los edificios obras de rehabilitación y adaptación basadas en la eficiencia energética para proteger más y mejor a los edificios y a las personas que en ellos habitamos.

Y aunque existe un amplio consenso en el cambio climático se tiene en las energías renovables y la eficiencia energética como uno de los “pasaportes” básicos para conseguir un cambio radical en la estructura interna y externa de los edificios, de lo que resulta que se sigue trasladando a la voluntad de los comuneros su implantación en los edificios por la aprobación con el correspondiente quorum, y, en la actualidad, con una gran dispersión interna en la LPH que complica gravemente saber a cuál tenemos que atenernos en cada caso. Y, así, veamos que esta materia de la eficiencia energética y las energías renovables tras la reforma de la LPH por el RDL 19/2021 se menciona hasta en cuatro sitios diferentes de la LPH (10.3.b, 17.1, 17.2, y 17.3), y en cada uno con una mayoría diferente, y consecuencias diferentes sobre el voto presunto y los obligados al pago.

Por ello, nos interesa abrir un poco el camino ante esta regulación actual y las perspectivas de futuro para intentar clarificar un tema que no debería dejarse a la voluntad de los comuneros, sino dejarlo por la vía de la obra obligatoria de rehabilitación cuando de un informe técnico se evidencie la necesidad de adaptación del edificio. Claro está que ello debería llevar aparejado unas políticas de subvención adecuadas para evitar que no se deba dejar solo en los “bolsillos” de los comuneros el hecho de contribuir a las necesidades del cambio climático y potenciación de la eficiencia energética y energías renovables.

Si nos fijamos en la situación actual de la implantación de la eficiencia energética en los edificios consta en el Preámbulo de la Exposición de Motivos del RDL 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que “según datos del último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística, más de la mitad de los edificios residenciales es anterior a 1980, es decir, anterior a la entrada en vigor de la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios. Esta situación afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.

Asimismo, si se analiza la calidad de los edificios existentes a partir de su calificación energética, se observa que más del 81,0 % de los edificios existentes se sitúa en las letras E, F o G, en términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5 % de los edificios en el caso del consumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética. Por el contrario, se observa que los edificios que alcanzan la mejor calificación, la letra A, apenas representan el 0,3 % del total en el caso de las emisiones, y se sitúan en el 0,2 % en el caso de consumo energético. A ello se suma que más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles y, del total de edificios residenciales que tienen 4 plantas o más, alrededor de un 40 % no dispone de ascensor”

La situación en nuestro país evidencia un cambio de cultura en cuanto a la eficiencia energética que nos obligue a “invertir” primero para tener una mejor calidad energética en nuestras viviendas que nos permita gastar luego menos y aprovechar las nuevas energías, al ser más eficaces y eficientes.

Hay que recordar, en primer lugar, que, como se destaca en un informe de ingenierosasesores.com la alianza Rehabilitar el Futuro, que integra a los principales actores del sector de la eficiencia energética en la edificación propuso en su momento al Gobierno la adopción de veinte medidas para activar la rehabilitación energética de edificios y aprovechar su potencial como motor de la recuperación económica y de la lucha contra el cambio climático. Así, se recoge que en la Estrategia a Largo Plazo para la Rehabilitación Energética del Sector de la Edificación en España (ERESEE 2020) se estima que solo la intervención en la envolvente térmica de 1,2 millones de viviendas y en las instalaciones térmicas de 3,85 millones movilizaría entre 2021 y 2030 una inversión de 27.112 millones de euros, de los que únicamente el 27% procedería de fondos públicos. Estas actuaciones generarían, según la ERESEE 2020, entre 33.000 y 88.000 puestos de trabajo al año (51.200 empleos de media anual entre 2021 y 2030), que además no se pueden deslocalizar, lo que representa un aumento adicional del 0,44% sobre el empleo previsto en 2030, con una aportación incremental del 0,47% al PIB estimado para ese año. Se indica por ANERR (Asociación nacional de empresas de rehabilitación y reformas) que, en España, el 80% de los edificios es ineficiente en términos energéticos (certificación energética E, F o G). Asimismo, más de la mitad del parque edificatorio tiene más de 40 años y es anterior a la introducción de cualquier normativa en materia de aislamiento energético.

Todas las actuaciones que se llevaron a cabo promoviendo la eficiencia energética en los edificios ha dado lugar a la Ley 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático y transición energética, que recogió, entre otros, los siguientes puntos que se le proponían al Gobierno para avanzar en la mejora de esta exigente eficiencia energética, y entre otros:

1. El reconocimiento explícito del carácter de interés general prioritario de la eficiencia energética de las edificaciones y su plasmación explícita en la Ley de Cambio Climático y Transición Energética.

2. La creación del pasaporte energético, que agilice las licencias administrativas para reformas energéticas, en consonancia con el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

3. La introducción de bonificaciones impositivas y desgravaciones que incentiven la mejora de la eficiencia energética de las viviendas y, en particular, las actuaciones dirigidas a la reducción de su demanda energética.

4. La inclusión de la eficiencia energética dentro de las obligaciones de conservación de los edificios residenciales en multipropiedad y el carácter preferente de los créditos derivados de su financiación.

5. La creación de un marco jurídico que facilite mecanismos financieros de colaboración público-privada para la rehabilitación de edificios, que permitan acometer estas actuaciones sin recurso a los presupuestos públicos ni desembolso inicial para los propietarios, como por ejemplo el Programa para la Activación de Capital Ecológico (PACE), que funciona de forma eficiente en otros países.

6. El fomento y el apoyo de iniciativas que permitan la agregación de proyectos de eficiencia energética en carteras de proyectos, convirtiendo así estas carteras en productos más fácilmente financiables gracias a su mayor volumen y estandarización.

7. La regulación de la hipoteca verde para la financiación de renovaciones energéticas en edificios.

8. La implantación de un sistema de auditoría de eficiencia energética de los edificios que lleve aparejado obligaciones de conservación y mejora (ITV energética).

9. La habilitación del Fondo Nacional de Eficiencia Energética como vehículo facilitador de reformas energéticas en vivienda social, sectores vulnerables y en pobreza energética.

10. La puesta en marcha de mecanismos de mercado para la certificación y monetización de Certificados de Eficiencia Energética y su utilización como alternativa de contribución en especie al Fondo Nacional de Eficiencia Energética.

11. Inclusión del sector de edificación en el comercio de derechos de emisión de gases de efecto invernadero, de forma que se ponga en valor la decisiva contribución a la descarbonización de la eficiencia energética en edificios, e inscripción de los edificios en el Registro de huella de carbono de la Oficina Española de Cambio climático que recoge los esfuerzos en el cálculo, reducción y compensación de las emisiones de gases de efecto invernadero.

12. La creación de ventanillas municipales únicas para la agilización, impulso, comunicación y gestión de programas locales de renovaciones energéticas.

13. Apostar por los programas de capacitación y cualificación laboral urgente y por la certificación de las empresas capacitadas para llevar a cabo proyectos de eficiencia energética, así como el fomento del ecoetiquetado en los productos a utilizar en los proyectos de rehabilitación energética, que indican información sobre los aspectos ambientales de un producto de construcción a lo largo de todo su ciclo de vida.

14. La ejemplaridad de la Administración Pública al hacer efectivo el compromiso nacional de renovación anual de un 3% de su parque edificatorio y elevarlo a un 6%.

15. La creación de un Banco Verde especializado en la canalización eficiente de fondos públicos y catalización de capital privado en financiación de proyectos de eficiencia energética y activos de energía distribuida. En paralelo, o como medida adicional, se propone la creación de un Fondo de Garantías.

16. El impulso y apoyo a la proliferación de comunidades energéticas, la facilitación de venta de servicios de demanda y flexibilidad, la agrupación de activos de energía distribuida en mini-redes y una mayor democratización del sistema energético.

17. La promoción de la implantación de Sistemas de Gestión Energética como vehículo fundamental para mejorar de manera continua la eficiencia energética en las empresas y sus edificaciones.

18. Potenciación de la coordinación horizontal interministerial, y entre los distintos niveles de la administración estatal, autonómica y municipal.

19. Incorporación de mecanismos financieros equilibradores que faciliten que la transición ecológica y económica sea también una transición justa, reduciendo la pobreza energética.

20. La creación de una Comisión de Seguimiento, integrada por asociaciones del sector, con el objetivo de apoyar, asesorar y difundir las medidas plasmadas en la Ley de Cambio Climático y Transición Justa relacionadas con la edificación.

Pues bien, si todo ello es cierto y existe un consenso de la necesidad de que la rehabilitación de los edificios sea una realidad también lo es que habría que clarificar el régimen de traslación de estas políticas a los edificios para resolver la distorsión actual de quorum de aprobación y elementos diferencias y comparativos en cada uno de los cuatro supuestos que afectan a esta materia. Veamos.

 

2. Régimen actual en los artículos 10.3 b), 17.1, 17.2 y 17.3 LPH 

Veamos el diferente ámbito diferencial que existe en la LPH en el tratamiento de la materia que analizamos. Fijamos para mayor claridad el precepto en cuestión y si lleva, a o no, voto presunto del ausente en cada caso.

a) Art. 10.3.b) LPH (3/5 en doble mayoría con voto presunto del ausente salvo que un comunero desee implantarlo en su hogar en cuyo caso lo es sin voto presunto).

«Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.»

b) Art. 17.1 LPH:

Aprovechamiento colectivo: (1/3 en doble mayoría sin voto presunto del ausente si supone coste de instalación. Si no lleva coste de instalación es con voto presunto del ausente)

Aprovechamiento privativo: (1/3 sin voto presunto del ausente)

«1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.»

c) Art. 17.2 LPH(Doble mayoría del total de propietarios y cuotas con voto presunto del ausente. Lleva, obviamente, voto presunto del ausente, porque es el mismo quorum que el de ascensores. No es mayoría simple del art. 17.7 LPH, aunque el Preámbulo de la norma señala, erróneamente mayoría simple, pero no lo es jurídica y técnicamente. Es doble mayoría del total con voto presunto del ausente; es decir, mayoría simple de presentes en junta más voto del ausente en 30 días).

«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios,que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»

d) Art. 17.3 LPH (3/5 doble mayoría con voto presunto del ausente como aprovechamiento colectivo. 1/3 si es individual sin voto presunto como en el apartado 1 del art. 17 LPH).

«3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.»

Debemos destacar, entonces que respecto al uso del voto presunto del ausente, dado que en los casos expuestos se trata de un “aprovechamiento colectivo” se aplica el art. 17.8 LPH en cuanto a que se aplica el voto presunto del ausente, dado que apunta este apartado que: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»

Quiere esto decir que cuando se trate para aprovechamiento privativo en el caso del art.17.1 LPH el quorum es de 1/3 sin voto presunto del ausente. Y en los casos del art. 17.1 LPH resultará que podría ocurrir que la instalación no les suponga coste alguno, y sí solo el mantenimiento de la instalación, en cuyo caso el quorum lo es con voto presunto del ausente al no llevar coste, ya que el art. 17.8 LPH indica que «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo» habrá voto presunto si no hay ningún coste de instalación, pero nótese que si lo hay puede haber comuneros que no voten a favor, en cuyo caso no les afecta el coste, aunque tampoco tendrán el servicio.

Si la instalación por la vía del art. 17.1 LPH lleva coste el quorum lo es sin voto presunto del ausente.

Recordemos, asimismo, que cuando decimos que lleva el quorum voto presunto del ausente el proceder es el siguiente:

- Acuerdo por mayoría simple en junta

- Notificación a todos los comuneros y concesión de 30 días a los ausentes para que se pronuncien respecto a los acuerdos que expresamente llevan voto presunto del ausente

- Diligencia de constancia del administrador de fincas colegiado reflejando el transcurso de los 30 días

- Recuento para ver lo que votan los ausentes y evaluar si con ello se alcanza el quorum privilegiado en cada caso.

- Nueva redacción del acta reflejando el resultado final

- Notificación a los comuneros del acta.

3. Diferencias entre los distintos preceptos y similitudes. Quorum aplicable en cada caso 

Para fijar las diferencias entre cada supuesto es preciso puntualizar los términos técnicos acerca de lo que estamos hablando.

a) Envolvente térmica [art. 10.3.b)]

La envolvente térmica del inmueble[1] es la separación entre el interior y el entorno exterior de un edificio.Según el Código Técnico de la Edificación, la envolvente térmica del edificio se compone de todos los cerramientos que separan los espacios habitables del ambiente exterior y por las particiones interiores que separan espacios habitables (aquellos que requieren mantener condiciones de confort) y de los no habitables (los que no necesitan mantener condiciones de confort, por ejemplo, los garajes y los trasteros) que también limiten con el exterior. En definitiva, todo muro, ventana, techo y suelo que separa el espacio interior del inmueble del espacio y terreno exterior. La envolvente cumple las funciones de protección del edificio, así como facilitar su control climático. De esta forma, sirve de aislamiento térmico y escudo contra las inclemencias climatológicas para mejorar el bienestar de sus ocupantes y a su vez reduce el consumo energético del inmueble.

Un edificio con cerramientos o cristales inadecuados, aislamiento insuficiente e instalaciones de calefacción, agua caliente y refrigeración de mala calidad, además de no ser confortable, nos puede pasar durante muchos años una factura muy cara, debido a su alto consumo energético.

¿Dónde podríamos mejorar la envolvente térmica con mejoras y reformas en el edificio que hicieran acudir al art. 10.3.b) LPH?

Ventanas y acristalamientos

Marcos y molduras de puertas y ventanas

Cajetines de persianas enrollables sin aislar

Tuberías y conductos

Chimeneas

Todo ello nos llevaría al quorum fijado de 3/5 de la doble mayoría con voto presunto del ausente al tratarse de aprovechamiento colectivo. Se trataría de adopción del acuerdo adaptado a todo el edificio y todos los comuneros, que se pagaría bien por el fondo de reserva de la comunidad si existiere, o en su defecto por derrama a pagar por todos los comuneros en base al coeficiente y cuota de participación de cada uno, salvo que esté aprobado que el sistema de contribución al pago de gastos comunes lo es por partes iguales, en cuyo caso a salvo de que se pague del fondo de reserva se pagará por cuotas iguales la instalación de equipos o instalaciones que mejoren la envolvente térmica en alguno de los elementos indicados.

¿Cómo podríamos adoptar medidas en una comunidad para mejorar la envolvente térmica?

Pues habida cuenta que hemos visto que la envolvente térmica de un edificio está formada por todos los elementos constructivos que separan los espacios interiores habitables del exterior podemos apreciar que cuando en una comunidad se considere la medida de mejorar la envolvente térmica donde debemos prestar atención para hacer la obra en este sentido sería en varios elementos. Y estos son[2]:

1. Las fachadas (muros ciegos y huecos acristalados).

2. Las cubiertas (planas o inclinadas, enterradas o en contacto con el aire exterior).

3. Los suelos (en contacto con el terreno o con el aire exterior).

4. Las particiones interiores (muros y suelos en contacto con espacios no habitables).

Como ejemplos, se nos ofrecen las siguientes según “ARQUITECTURAR”: podemos añadir aislamiento térmico por el exterior de las fachadas, mediante un sistema SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) o sustituir las ventanas existentes por otras más aislantes, con doble o triple vidrio, o aumentar el aislamiento térmico de la cubierta instalando una losa filtrante. La sustitución de las instalaciones calefacción de gas natural, carbón o electricidad, por unidades de aerotermia, geotermia o biomasa consigue una eficiencia energética A, lo que supone una mejora y ahorro más considerable.

Greening-e.com también destaca que una solución cada vez más extendida en Europa y en grandes ciudades como Nueva York o París, las cubiertas ajardinadas. Estas cubiertas no solo mejoran el comportamiento térmico de la edificación actuando como aislante térmico y acústico, si no que mejoran la calidad del aire y el agua en las ciudades, reduciendo las emisiones de CO2. Así, ayudan a evitar el efecto “Isla de Calor” y generan nuevos espacios verdes, tan importantes y escasos en los núcleos urbanos de grandes ciudades.

Añade, también, que una mejora de la envolvente térmica de un edificio sin la mejora de las carpinterías exteriores, ya que son un aspecto fundamental para el comportamiento térmico del edificio.

b) Energías renovables y nuevos suministros energéticos colectivos

En este apartado destaca greening-e.com que las instalaciones de climatización (concretamente las instalaciones para calefacción de las viviendas) suponen aproximadamente un 60% del consumo energético total de una vivienda, por lo que tomar en consideración la mejora de estas instalaciones puede suponer un ahorro significativo en el consumo energético de una vivienda o edificio.

Se ubican tipologías siempre centradas en las instalaciones para calefacción, climatización, producción de agua caliente sanitaria o climatización de piscinas.

1. Sustitución de energía convencional por energía solar térmica

2. Instalación mediante captadores solares de cubierta con depósitos inter-acumuladores integrados o dentro de una instalación de Aerotermia.

3. Sustitución de las instalaciones de energía convencional por energía geotérmica

4. Sustitución de energía convencional por energía solar térmica

5. Mejora de la eficiencia energética de los sistemas no incluidos anteriormente

Mejora de los equipos para reducir el consumo, como por ejemplo sistemas de Aerotermia o Hidrotérmica, Sistemas de ventilación natural o forzada, Sistemas de Recuperador de calor, etc.

6. Mejora de la eficiencia energética de los subsistemas de distribución, regulación, control y emisión de las instalaciones térmicas.

7. Cambio de luminarias o lámparas

La tecnología LED se está imponiendo por su eficiencia y por sus grandes características técnicas con un consumo muy reducido. Por lo que no se entendería una mejora sin cambiar a tecnología LED

8. Sistemas de control y gestión de la iluminación

En este apartado encontramos detectores de presencia o movimiento como iluminación. La tecnología LED ha permitido tele gestionar y controlar la luz interior y exterior casi al 100%. La mejora energética empieza con un buen estudio de iluminación. Así, se puede aprovechar la luz exterior con sistemas de Drivers Regulables, sistemas con Sensores de luz, etc.

9. Instalación de estufas de pellets.

c) Eficiencia energética

El objetivo real que hoy existe es que los edificios y las viviendas alcancen un nivel óptimo de eficiencia energética y para ello se precisa que adapten y modifiquen las comunidades de propietarios, sus casas y elementos privativos y comunes a las normas mínimas de calidad que componen y configuran lo que es el objetivo de la eficiencia energética de los edificios y viviendas, en donde intervienen muchos factores.

Así, destaca inarquia.es[3] que las mejoras en eficiencia energética son todas aquellas medidas relacionadas con la energía y el confort que tenemos en ellas. Ejemplos son la calefacción, el agua caliente sanitaria, ventilación, iluminación, etc. De este modo, podemos decir que un edificio es eficiente cuando se encuentra dentro de unos parámetros. Estos se conocen como clasificación energética, la cual indica el nivel de eficiencia de la vivienda.

Cuando se trata, así, en el art. 17.2 LPH en la reforma operada recientemente se trata de la mejora en la eficiencia energética, pero basada en la obtención del certificado de calidad de la eficiencia energética a la que la comunidad de propietarios puede aspirar conseguir, y ello nos lleva a un quorum de mayoría de presentes en la junta tan solo si se pretende conseguir esa certificación con las medidas que se propongan habilitadas y certificadas por técnico competente.

La eficiencia energética de un edificio se calcula midiendo la energía que se consume durante un año en condiciones normales de uso y ocupación en cuanto a calefacción, agua caliente, ventilación, iluminación etc.

Estos datos (inarquia.es) expresan unos valores finales de consumo de energía, medidos en kilovatios hora por metro cuadrado (kWh/m2 año) y en kilogramos de CO2 por metro cuadrado de vivienda (kg CO2/m2 año), los que se corresponden con una letra de la escala de eficiencia energética en edificios. Es decir, para medir la eficiencia energética de un edificio se usan varios indicadores. El de emisiones anuales de CO2 y el de consumo anual de energía primaria no renovable que registra esa vivienda. En este segundo se incluyen la demanda energética anual de calefacción, refrigeración, emisiones anuales, etc.[4]

¿Cómo se podría mejorar la eficiencia energética de una comunidad de propietarios acudiendo a la vía del art. 17.2 LPH para obtener el certificado de eficiencia energética por técnico competente y solicitar subvenciones públicas para poder llevar a cabo esta certificación de eficiencia energética del edificio?

Destaca inarquia.es las medidas para Mejorar la Eficiencia Energética que podrían adoptarse en un edificio y ser aprobadas en una comunidad de propietarios por el quorum de doble mayoría del art. 17.2 LPH en la reforma aprobada por el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

«a.- Sistemas Eficientes de Calefacción

Siempre es conveniente asegurar un sistema de calefacción eficiente, pero en determinadas ocasiones esta medida resulta del todo necesaria. Si el sistema de calefacción es anterior a 1980, es posible que la calefacción sufra pérdidas por las distintas partes del sistema.

El uso de la calefacción eléctrica debe evitarse, excepto en edificios muy bien aislados, por la gran cantidad de energía primaria que requiere la producción de electricidad y el elevado nivel de emisiones que comporta.

Para calefacción lo más recomendable es utilizar calderas de alta eficiencia energética. Aunque tienen un precio más elevado, se llega a amortizar el sobrecoste en menos de la mitad de la vida útil de la caldera. Las calderas de condensación o bombas de calor son las más recomendables. Además de ser más eficientes, emiten menos emisiones directas de CO2 a la atmósfera y mejoran el aislamiento y la estanqueidad.

2.- Cambiar las Ventanas para Mejorar Eficiencia Energética

Las ventanas son uno de los elementos clave de nuestra vivienda ya que, además de permitirnos disfrutar de luz natural, son el punto de intercambio térmico entre el interior y el exterior.

Su función es muy importante, ya que forman parte fundamental del aislamiento térmico de la vivienda. De las ventanas depende en muchos casos disfrutar de un ambiente interior agradable, ya que ayudan a conservar el frío/calor que se genera en la vivienda y la aíslan del exterior.

3.- Integración De Energías Renovables

La integración en edificios de energías renovables como energía solar térmica, geotermia o aerotermia, mejora el sistema de aprovechamiento de energía, optimizando al máximo las pérdidas y ganancias energéticas. Contar con fuentes de energías renovables permite ahorrar energía y reducir emisiones directas de CO2.

La energía solar térmica, fotovoltaica o geotérmica, puede satisfacer toda o parte de la demanda eléctrica del edificio, contribuyendo muy eficazmente a reducir las emisiones de CO2.

Tan importante es necesitar menos energía, como aprovecharla bien. Por ello, la rehabilitación energética incluye la integración de energías renovables tanto en edificios como en hogares particulares.

4.- Mejora el Aislamiento y Elimina Puentes Térmicos

Cambiar las ventanas y eliminar los puentes térmicos supone una mejora de la eficiencia energética que ayudará a aislar la vivienda y a aprovechar la luz natural según su orientación.

Los hogares aumentan su eficiencia energética si disponen de aislante térmico en fachadas, cubiertas, falsos techos y suelos cuando se trate de elementos horizontales sobre espacio exterior o locales no calefactados.

También es importante la posición del aislante en fachada, ya que al trasdosar exteriormente se consigue que todas las capas del cerramiento se encuentren a una temperatura aproximada a la del ambiente interior, mejorando notablemente la eficiencia térmica.

En cuanto al tipo de aislante a colocar son aquellos que además tienen propiedades de aislamiento acústico tipo poliestireno extruido, fibras de vidrio, lanas de roca o espumas de poliuretano.

Otra opción podrían ser los aislantes ecológicos de celulosa insuflada en cámaras y el vidrio celular que proviene del reciclado del vidrio y además presenta capacidad impermeable.»

Desarrollamos a continuación, por último, las diferencias en cada uno de los cuatro supuestos.

1. Art. 10.3.b) LPH. Modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética (3/5 del total).

El artículo 10 se refiere a la envolvente del edificio como mejora energética según el concepto que se ha expuesto antes. El quorum es de 3/5 con voto presunto del ausente, ya que es aprovechamiento colectivo.

Si algún comunero quisiera modificar la envolvente de forma individual el quorum sería de 3/5, pero sin voto presunto del ausente por tratarse de aprovechamiento individual.

2. Art. 17.1 LPH. Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (1/3).

Explicamos en el art. 17.3 LPH la diferencia con este apartado 1º del art. 17 LPH en cuanto a la no afectación a los que no voten a favor del acuerdo. En este apartado se refiere a energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos, pero que no afectan o benefician a toda la comunidad, sino solo a los que lo quieran y voten a favor del beneficio.

Así, el 17.1 LPH se refiere a las mejoras relativas a eficiencia energética, pero cuando no se impongan a todos los comuneros y sea posible que algunos de ellos no voten a favor y no se les aplique a ellos la eficiencia energética. El quorum es de 1/3 con voto presunto o sin él según lleve coste de instalación o no. Si nos vamos a instalación colectiva sin opción de que el disidente o el que no vote a favor pueda no tener que contribuir al gasto y no recibir el beneficio nos vamos al apartado 3º del art. 17 LPH.

3. Art. 17.2 LPH Obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.

El art. 17.2 LPH se refiere a ese acuerdo de doble mayoría del total con voto presunto del ausente (art. 17.8) (No se exige alcanzar el acuerdo en junta) cuando la mejora de la eficiencia energética vaya con un régimen de subvenciones fijado en el RDL 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Además, este acuerdo se diferirá al apartado 2º del art. 17 cuando se acredite que la eficiencia energética va aparejada con el certificado de eficiencia energética expedido por técnico competente.

Así, según la adición de la Disposición adicional quincuagésima (Deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas) en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio: «tendrán la consideración de obras de rehabilitación energética del edificio aquellas en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del edificio en el que se ubica la vivienda, debiendo acreditarse con el certificado de eficiencia energética del edificio expedido por el técnico competente después de la realización de aquellas una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30% como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación, respecto del expedido antes del inicio de las mismas.»

Con respecto al régimen de subvenciones, señala solarzone.es[5] que las medidas para conseguir una subvención para mejorar la eficiencia energética de un edificio se centrarían en:

a. Si existe una mejora de la envolvente térmica del edificio.

b. Si existe una mejora de la eficiencia energética como la climatización o la calefacción.

c. Si existe una mejora de las instalaciones de iluminación.

Los destinatarios últimos del programa de subvención son los siguientes:

- Personas físicas o jurídicas propietarias de edificios

- Comunidades de propietarios

- Empresas que exploten, arrienden o tengan la concesión del edificio

- Empresas de servicios energéticos

- Entidades locales

- Ayuntamientos, diputaciones, etc.

Por ejemplo, en el tema de placas solares la diferencia entre acudir al art. 17.1 o al art. 17.2 con la reciente reforma sería la siguiente:

La redacción del RDL 19/2021, de 5 de octubre, no es muy afortunada, porque mezcla tipos de quorum de materias que ya estaban reguladas.

La única explicación posible que puede darse al quorum en placas solares es la de que:

- Cuando se acude a placas solares (energías renovables) comunes (sin subvención) o privativos lo es de 1/3, y dado que el párrafo 2º señala que “la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo” el quorum de 1/3 en este caso lo es sin voto presunto del ausente por aplicación del art. 17.8 LPH donde se recoge que no se aplica el voto presunto del ausente en los casos “expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo”

Con ello, se aplica el art. 17.1 LPH sin voto presunto del ausente en estos casos.

- Si se trata del art. 17.2 LPH nuevo de placas solares con aprovechamiento colectivo sin posibilidad de peticiones privativas y en un contexto en el que se va a acudir al régimen de subvenciones el quorum es de la doble mayoría del total con voto presunto del ausente; es decir, mayoría simple en junta y voto del ausente en 30 días.

4. Art. 17.3 LPH. Establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (3/5 del total).

En este caso, mientras que en el apartado 1º se refieren a supuestos en los que es posible la exclusión de propietarios en su uso y beneficio, en el apartado 3º se trata de una instalación colectiva a la que están obligados todos los comuneros.

Se trata de un ámbito diferencial en el que la forma de hacer la propuesta es diferente, ya que la de este apartado va encaminada a que la eficiencia energética o hídrica del inmueble beneficia a todos y la pagan todos, y en el apartado 1º solo de los que voten a favor expresamente.

Aquí radica el ámbito diferencial entre el apartado 1º y el 3º del art.17 LPH, ya que en el primero se permite que existan propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo a los que no les afecta el acuerdo. Así, la comunidad podrá optar por instalar estos equipos que sirvan para instalar la energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, pero que no afecte a todos, sino solo “ a los que votan a favor”, ya que la norma se refiere a que quedaran vinculados solo a estos sistemas y a su pago y beneficio solo “los que voten a favor”, de tal manera que los que voten en contra, o los que se abstengan no recibirán el servicio. Y tampoco los ausentes, ya que la norma se refiere a los que voten a favor expresamente, ya que los ausentes a la junta en este tema que quieran recibir este servicio deberían delegar su voto y que voten por ellos afirmativamente.

En el caso de que la instalación no lleve coste hemos dicho que existe voto presunto del ausente, con lo que el quorum es de mayoría simple en junta y luego estar a la espera de lo que opinen los ausentes, pero esta conducta de ellos de no oponerse servirá para poder alcanzar el quorum de 1/3, pero si no votan expresamente a favor en junta personalmente o por delegación la instalación no les beneficia a ellos en sus inmuebles, ya que para ello se exige que voten “expresamente” a favor.

En estos casos del apartado 3º existe la imposibilidad de que el disidente quede excluido del servicio de eficiencia energética, por lo que no cabe aplicar la vía de las mejoras del art. 17.4 LPH y el que vote que no queda impedido de hacer eficaz su oposición al acuerdo, ya que lo importante es la forma de plantearlo.

Elemento importante clave diferencial entre el apartado 1 y el 3 del art. 17 LPH:

Radicará en el contenido de la convocatoria de la junta, ya que si se enfoca el tema en cuanto a que se puede afectar a todos la eficiencia energética se someterá por la vía del art. 17.3 LPH y si se pretende que afecte el beneficio solo a los que voten a favor se aplicará la vía del art. 17.1 LPH, y en cada uno con su respectivo quorum. En el primero con 1/3 con o sin voto presunto del ausente según lleve coste, o no, la instalación, y de 3/5 en el apartado 3º con beneficio colectivo.

Por ello, es la convocatoria que plasma el objetivo grupal o colectivo, por un lado, o localizado a los que voten a favor en cuanto a la eficiencia energética en el edificio.

• Cabe la opción de que este aprovechamiento de eficiencia energética lo sea para solo uno o algunos comuneros, supuesto en el que se exige quorum de 1/3 sin voto presunto del ausente, como preceptúa el art. 17.8 LPH ya explicado.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en febrero de 2022.

 

Notas

[1] https://www.inmocolonial.com/

[2]https://www.arquitecturar.com/mejora-eficiencia-energetica-envolvente-termica/?cn-reloaded=1

[3]https://inarquia.es/mejorar-eficiencia-energetica-edificios/

[4]https://inarquia.es/mejorar-eficiencia-energetica-edificios/