Resumen: Análisis de las situaciones que hoy en día se están produciendo en muchas comunidades de propietarios del rechazo de algunos comuneros a la costumbre de actualizada cada año en la junta ordinaria las normas de régimen interno para fijar nuevas pautas conductuales que pueden resultar molestas a los demás, según quejas que se producen por muchos comuneros de las actitudes de otros, a fin de objetivar en mayor medida y concreción estas normas y evitar dejar fuera algunas que es preciso ir incorporando cada año según se detecten nuevos actos que son molestos a los vecinos en su generalidad.
Los constantes incumplimientos de comuneros en comunidades de propietarios y un reiterado rechazo a que existan reglas y normas nos obliga a redactar estas líneas para fijar unos presupuestos previos en las normas de régimen interno para fijar el alcance obligacional de las mismas y su necesidad normativa.
Abstract: Analysis of the situations that today are taking place in many communities of owners of the rejection of some community members to the custom of updating each year in the ordinary meeting the rules of internal regime to establish new behavioral guidelines that may be annoying to others , according to complaints that are produced by many community members about the attitudes of others, in order to objectify these norms to a greater extent and concretion and avoid leaving out some that must be incorporated each year as new acts are detected that are annoying to the neighbors in its generality.
The constant non-compliance of community members in communities of owners and a repeated rejection of the existence of rules and norms obliges us to write these lines to establish some previous budgets in the internal regulations to establish the obligatory scope of the same and its normative necessity.
Palabras clave: normas de régimen interno, incumplimiento de normas, acción de cesación
Key words: internal regulations, non-compliance with regulations, injunction
1.- Introducción
La existencia de normas en una sociedad vino dada históricamente por la necesidad de fijar una serie de parámetros que regulen la vida en sociedad y para que los ciudadanos no pudieran llevar a cabo conductas que fueran atentatorias para los demás y que les causaran daños y perjuicios. Y es que hay muchos ciudadanos que olvidan que “su libertad” termina donde su forma de ejercerla es ofensiva y perjudicial para el resto de personas.7
Decía Sófocles al respecto que “Un Estado donde queden impunes la insolencia y la libertad de hacerlo todo, termina por hundirse en el abismo.” Porque la gente debe ser consciente que no es posible una permisividad de que todos pueden hacer lo que les apetezca sin reflexionar acerca de si esa conducta puede afectar o perjudicar a los demás.
¿Y de dónde surgen las reglas? Decía Leonardo Da Vinci que: “El buen juicio nace de la buena inteligencia y la buena inteligencia deriva de la razón, sacada de las buenas reglas; y las buenas reglas son hijas de la buena experiencia: madre común de todas las ciencias y las artes.” Por eso es importante que tengamos, también, buenas personas que sean capaces de hacer buenas normas.
Hay una regla fundamental en la necesidad de poner normas para evitar que las personas tengan conductas que sean dañinas para los demás, y a la que también se refería Charles Dickens, aunque referido al mundo de los negocios, y es la relativa a que para entender lo que le molesta a los ciudadanos que algunas personas incumplan las normas es que a los incumplidores les hagan lo que ellos hacen para valorar cómo molesta que se incumplan las normas, porque solo si se padece en la piel de uno mismo se podrá dar cuenta una persona de lo que molesta que se incumplan las reglas impuestas, y no por el deseo de normar, sino por la necesidad de hacerlo para conseguir que la gente se comporte adecuadamente. ¿Y qué es adecuadamente? Pues aquello que no molesta a los demás, y lo que es un proceder prudente y ajustado pensando en si mi conducta le puede ofender o perjudicar a otros, porque si la respuesta es positiva es que esa persona lo está haciendo mal y que existirá, a buen seguro, una norma que diga que lo que hace no se puede llevar a cabo, porqué está perjudicando a otros y si eso es así deberá cambiar su conducta y modo de proceder.
Pero es que, además, la norma debe fijar una consecuencia sancionadora, porque si existe el reflejo y constancia de lo que está mal y no se puede llevar a cabo, desgraciadamente, debe haber una consecuencia a modo de pena, multa o fijación de algo punitivo que afecte personalmente al incumplidor, porque en muchos es el miedo a la sanción lo que le hace reflexionar sobre llevar a cabo conductas prohibidas, y lo que es peor es que a algunos hasta ni eso, ya que incluso con sanciones reflejadas en la norma siguen incumpliendo, lo que es altamente preocupante.
Henry Kissinger decía que “Para que una norma universal perdure tiene que traducir la fuerza en obligación.” Y, además, fijar lo que ocurrirá si esa obligación no se cumple debemos añadir.
Algunos hoy en día hasta piensan que lo mejor sería una sociedad sin reglas. Pero eso no es más que una utopía sin sentido. ¿Nos imaginamos que ahora mismo desaparecieran todas las reglas que existen, todos los códigos que marcan normas reguladoras, todas las disposiciones legales que fijan prohibiciones y sus sanciones? Nos bastaría un solo día para darnos cuenta del desastre universal que ello provocaría, porque si hoy en día viviendo con reglas que todos conocen vemos lo que está pasando en la sociedad (y no hace falta citar el largo listado que existe de incumplimientos) no podemos imaginarnos lo que ocurriría sin ellas. Por ello, el recurso fácil y no reflexivo de que las reglas es mejor meterlas en un cajón no se acomoda a una sociedad que debe vivir con ellas, porque la preocupante situación de incivismo, y de falta de respeto y educación que existe en la sociedad por muchas personas hace evidente que las reglas son más necesarias que nunca, y, también, tener personas que las sepan fijar y establecer con cordura y corrección, porque esto último es también importante para legitimar la exigencia del cumplimiento de la norma.
En cualquier caso, una vez aprobada e impuesta la norma debe cumplirse, con independencia de que, más tarde, se pueda abrir el debate de su modificación o cambio en alguno de sus términos. Pero cuando la regla existe es de obligado cumplimiento, ya que lo anterior pertenece a otro estadio de discusión posterior acerca de su cambio si se detecta el error en su redacción o alcance. Pero, mientras tanto, las normas hay que cumplirlas todas. Nos gusten o no.
Por ello, y referido al mundo de la propiedad horizontal, hoy en día, sobre todo, y con más importancia y trascendencia, es absolutamente necesario que existan unas adecuadas normas de régimen interno en las comunidades de propietarios en la medida en que se ha incrementado en nuestra sociedad la dosis de falta de respeto, intolerancia y rechazo por el cumplimiento de las normas por parte de algunos ciudadanos que entienden que la “libertad” es el derecho de hacer lo que cada uno quiera, aunque ello cause molestias y perturbe la vida de los demás. Y es que algunos ciudadanos pretenden transformar “su” libertad en libertinaje mediante la observancia exclusivamente de los derechos propios y con olvido de los derechos ajenos, así como olvidando, también, la necesidad del cumplimiento de las obligaciones de los ciudadanos ante los demás. Pero parece que, desgraciadamente, cuando se habla de obligaciones mucha gente mira para otro lado. Porque no les gusta que se les hable de obligaciones, sino de derechos. Y así no funciona una sociedad.
Es cierto que quien se queja de las normas impuestas es porque prefiere optar por incumplir y porque no existan normas que les regulen la vida y que todo se convierta en una especie de “dejar hacer” lo que cada uno quiera llevar a cabo, aunque esta conducta moleste a terceros. Es el ejercicio de su libertad llevado a los últimos límites y que en una comunidad de propietarios se convierte en un auténtico quebradero de cabeza por la intolerancia de muchos vecinos que se oponen radicalmente a cumplir normas y que molestan a sus vecinos poniendo la música alta, gritando, haciendo ruidos constantemente, causando daños en elementos comunes, aparcando su vehículo donde le apetece, haciendo obras en su casa y ruidos siéndole irrelevante si con ello molesta a los demás, etc.
A estas personas les molestan las normas sencilla y llanamente porque preferirían vivir en un estado de absoluta carencia de ellas para impedir que nadie pueda reprenderles por sus conductas egoístas dirigidas a llevar a cabo lo que quieran aunque ello moleste a los demás.
Por ello, en consecuencia, si siempre ha sido importante la regulación normativa en una comunidad de propietarios mediante las normas de régimen interno previstas en el art.6 LPH , hoy en día esta necesidad se ha convertido en acuciante, y en una cuestión de primera necesidad y urgencia, para fijar unas pautas conductuales en las comunidades de propietarios que sean notificadas y actualizadas cada año a todos los comuneros para recordar cuáles son estas normas de convivencia que rigen y regulan la convivencia en una comunidad de propietarios.
Pero es que, además, estas normas no solamente tienen que ser cumplidas por los propietarios, sino, también, por los inquilinos, lo que lleva a la exigencia de que aquellos propietarios que actúen como arrendadores de sus inmuebles, y los cedan en arrendamiento a terceros, junto con el contrato de compraventa les entreguen copia de las normas de régimen interno debidamente actualizadas con la estructura y contenido de la última Junta de propietarios donde se deben actualizar esas normas conforme a las exigencias del tiempo en que deben ser aplicadas ante las posibles quejas que a lo largo del año se han podido realizar conforme a los incumplimientos de algunos vecinos y la necesidad de ir adaptando y actualizando los artículos de la norma de régimen interno respecto a temas sobre los que no se había pensado incluir antes.
Resulta, así, evidente que la casuística diaria hace necesario añadir puntos nuevos todos los años para llegar a incluir todos aquellos temas que pueden causar molestias y perjuicios a los comuneros en virtud del ejercicio de algunos vecinos de su especial libertad en el entendimiento de lo que son sus derechos olvidando, como decimos, los derechos de los demás y las obligaciones propias de la vigilancia del respeto hacia lo que los demás piensan y actúan.
Por todo ello, el art. 6 LPH señala que:
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Así, el objetivo de las presentes líneas es poner de manifiesto el rechazo de algunos comuneros a la costumbre de actualizar cada año en la junta ordinaria las normas de régimen interno para fijar nuevas pautas conductuales que pueden resultar molestas a los demás, según quejas que se producen por muchos comuneros de las actitudes de otros, a fin de objetivar en mayor medida y concreción estas normas y evitar dejar fuera algunas que es preciso ir incorporando cada año según se detecten nuevos actos que son molestos a los vecinos en su generalidad.
Insistimos en que este es un tema a sentar como base y costumbre en las juntas de propietarios y recordarlo por los administradores de fincas colegiados y letrados de las comunidades de propietarios en la debida actualización anual de estas normas de régimen interno, so pena de quedar obsoletas y desactualizadas las mismas y caducas en orden a fijar qué actitudes y conductas deben ser rechazadas conforme las particularidades y características de cada comunidad de propietarios, ya que aunque existen unas reglas básicas de comportamiento que deben configurar la estructura básica de unas buenas normas de régimen interno existen, también, particularidades de incumplimientos y molestias de algunos comuneros que deben incorporarse a las normas de régimen interno en la medida en que en esa comunidad en concreto se refleje y constate que determinada actitud es una costumbre de algún vecino que debe recordarse y recordarse en las normas que no es posible llevar a cabo, so pena de tener que ejercitar contra ese comunero la acción de cesación. Por eso, es preciso reflejar determinada conducta como antisocial para que se traslade a las normas de la comunidad y tener un basamento objetivo en el que poder fundamentar el ejercicio de esa acción de cesación, al constar determinada conducta como rechazable por la comunidad.
Por otro lado, hoy en día existe una cierta confusión entre el objetivo de lo que puede constituir el arquetipo estructural de las normas de régimen interno y lo que son los estatutos de la comunidad, y ante ello hay que dejar claro que:
a.- Normas de régimen interno: Fijan las normas de regulación de la paz, tranquilidad y convivencia. Son normas que lo que estructuran y definir es cómo actuar en convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes
b.- Los estatutos alcanzan un mayor grado estructural de alcance de sus normas y entran de lleno en lo que son la fijación de actividades prohibidas, sistemas de contribución al pago de gastos, traslado de acuerdos de junta que exigen acceder al registro de la propiedad y, por ello, acceden a estatutos por escritura pública inscrita en el registro de la propiedad, por ejemplo, las normas que fijan las condiciones y requisitos del alquiler vacacional que afecta a terceros, el acuerdo de prohibición de uso de elementos comunes a morosos, etc.
En concreto, el art. 5.3 LPH viene a señalar que recoge: “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Es preciso diferenciarlos con claridad, ya que mientras que las normas de régimen interno se aprueban por mayoría simple de presentes del art.17.7 LPH; la modificación estatutaria exige de la unanimidad del art.17.6 LPH y, por ello, exigirá que en la junta se alcancen todos los votos positivos y en los 30 días que tienen los ausentes, ninguno de ellos haya expuesto por escrito notificado al administrador de fincas su oposición al acuerdo alcanzado de modificación estatutaria, que en caso de ser así, negativo, impediría la adopción del acuerdo.
En estos casos a la comunidad lo que le quedaría, si pretende seguir adelante con su pretensión de modificación estatutaria, es demandar al comunero opositor al acuerdo por una demanda de juicio ordinario tratando de convencer al juez de las ventajas y necesidad de la comunidad de alcanzar ese acuerdo de modificación estatutaria, siendo injustificada la negativa del comunero a aprobar el mismo y constituyendo esa oposición un abuso de derecho insostenible y que causa perjuicio a la comunidad. Así, esta debería probar la necesidad de realizar esa modificación estatutaria y que el voto negativo del comunero es arbitrario y sin fundamento, y, a su vez, éste debería probar el derecho de oponerse por causarle un perjuicio objetivable al mismo esa modificación, o que, frente a la pretensión de la comunidad no existe ninguna necesidad actual de proceder a esa modificación estatutaria.
Pues bien, veamos cuáles son las puntualizaciones que podrían ser incluidas en las normas de régimen interno para concretar y aclarar cuál es el objetivo de aprobar las normas de régimen interno y las ventajas de su actualización y constancia anual en cada junta para ir adaptándolas a la propia realidad de cada comunidad de propietarios.
2.- Aspectos a tener en cuenta para fijar directrices a la hora de conocimiento de los comuneros de la razón de ser de las normas de régimen interno
Los constantes incumplimientos de comuneros en comunidades de propietarios y un reiterado rechazo a que existan reglas y normas nos obliga a redactar estas líneas para fijar unos presupuestos previos en las normas de régimen interno para fijar el alcance obligacional de las mismas y su necesidad normativa que se recomienda se hagan constar al inicio de la normativa comunitaria en las reglas del art.6 LPH.
Se recomienda, pues, a administradores de fincas y letrados expertos en PH que se incluyan unas referencias iniciales básicas en las normas de régimen interno para recordar por qué se redactan, cuál es su objetivo, por qué se incluye cada una de ellas y las consecuencias de su incumplimiento. Todo ello frente a la obstinación a su cumplimiento.
Estas reglas se tratan de unas “normas explicativas” acerca de lo que constituyen las normas de régimen interno y que podrían adicionarse al principio a modo de explicación para todos los vecinos, pero, sobre todo, para los que son más reticentes y opuestos a que la vida en la comunidad sea regulada con estas normas de régimen interno. Y ello, porque existen muchos ciudadanos que son “antinormas” y que cuando menos existan en su ámbito de cobertura mejor para ellos, olvidando que si viven en sociedad, y en materia inmobiliaria viven en comunidad deben estar y pasar por la existencia de una regulación normativa que es exigible en toda sociedad a nivel general y, en una comunidad de propietarios a nivel particular.
¿Se imaginarían ustedes que en una sociedad no hubiera leyes que regulen las relaciones entre los ciudadanos y que desaparecieran todos los códigos reguladores de las diferentes materias, contratos y demás cuestiones que regulan a todo ciudadano en sus relaciones con los demás?
Pues al decir de muchas reacciones que tienen muchos vecinos en sus juntas de propietarios donde se pretende añadir alguna norma en este paquete exart. 6 LPH se quejan airadamente oponiéndose a lo que ellos consideran “más normas” y “más regulación innecesaria”, cuando se trata de que él no moleste a los demás, y que estos no lo hagan con él, y que reine el orden cuando un ciudadano ha decidido vivir en comunidad.
Para los que no quieren normas ni regulación lo tienen muy fácil y es vivir en solitario sin ningún tipo de copropiedad de elementos comunes con nadie. Pero es que, incluso, si una persona vive en un chalet con vecinos cerca del mismo también deberá observar unas normas generales que evite molestias a sus vecinos con una apreciación objetivable a decidir por el juez si sus vecinos le demandan por actividades peligrosas o molestas a terceros, ya que la circunstancia de no tener elementos comunes con otro u otros no le hace inmune a las normas, ya que estas son las generales a todo el conjunto de los ciudadanos.
La diferencia es que en el caso de las comunidades de propietarios la demanda sería tomando por base el art. 7.2 LPH y en el caso de que se viva fuera de la misma y el ciudadano molesto lo haga desde su inmueble y afecte su conducta a vecinos de otros inmuebles la demanda será por obligación de hacer, o no hacer, o de cesación según la conducta que haya llevado a cabo este ciudadano.
Se trata de un decálogo de advertencias que pueden exponerse al comienzo del listado de las reglas que constituyen las normas de régimen interno.
Veamos, por ello, qué aspectos referenciales de base como “ideas base”, o como se denominan en el derecho anglosajón “Key issues”, podemos citar para ser añadidos en las normas de régimen interno de una comunidad al comienzo como:
“Normas explicativas del alcance y objetivos de unas normas de régimen interno.
Un decálogo de advertencias a tener en cuenta”.
1.- Las normas de régimen interno tienen por objetivo proteger la paz y tranquilidad de los comuneros en una comunidad.
2.- Cada una de las normas que se transcriben en las de régimen interno vienen a incluirse por las quejas de comuneros dirigidas al presidente de la comunidad y/o administrador de fincas que, al final, se someten a votación de la junta dado el carácter generalizado de la queja que viene a evidenciar que se trata de una exigencia que conste regulado el tema que se reclama.
3.- Las normas se van actualizando cada año para ir adicionando nuevas normas en base al grado de incumplimiento detectado en el año y las quejas de comuneros que se han podido producir por comuneros.
4.- Supone su actualización un “recordatorio” para todos, sobre todo para recordar lo que se debe cumplir por todos y no por algunos para garantizar la paz y la tranquilidad de todos los ciudadanos que ha optado por vivir en comunidad en lugar de hacerlo en la individualidad de un inmueble sin vecinos y sin copropiedad de elementos comunes.
5.- Las normas de régimen interno son unas reglas que les parecen a “todos” como las mejores para buscar la convivencia y la tranquilidad, pese a que algunos no les parezcan oportunas o innecesarias, ya que en el régimen de PH se actúa por someter las normas a la mayoría. Y si alguno no las quiere aceptar debería romper su relación con la convivencia en comunidad, porque no se trata de querer aceptarlas o no, sino que si se continúa viviendo en comunidad hay que cumplir las reglas de convivencia, salvo que se opte por dejar de vivir en comunidad, en cuyo caso deberá cumplir otras normas de convivencia impuestas por el Estado.
6.- Es preciso incluir siempre en las normas un artículo donde se prevean las consecuencias de su incumplimiento que sería así:
“Se recuerda a los comuneros que el incumplimiento de estas normas dará lugar al ejercicio de la vía del art 7.2 LPH que supone el requerimiento al comunero que incumple advirtiendo que en el caso de no cesar en su incumplimiento de forma inmediata y, en su caso, antes 72 horas, se procederá a llevar el tema a junta de propietarios para aprobar por mayoría simple del art 17.7 LPH el ejercicio de la acción de cesación.”
7.- Puede que algún vecino se queje de la imposición de reglas que no comparte o achaque a la junta de propietarios el ejercicio de una especie de “poder dictatorial”, que es como se está alegando la oposición a la aprobación por mayoría simple de presentes del art. 17.7 LPH por algunos comuneros que pretenden vivir en comunidad, pero no cumplir las reglas de la comunidad, lo que es contradictorio.
8.- Las normas de régimen interno no suponen un abuso de derecho del art 7.2 CC, sino el ejercicio de una potestad reglada que la ley confiere a las comunidades para fijar un instrumento vehicular para auto protegerse de propietarios molestos e incumplidores de las reglas que regulen la paz y convivencia aprobadas por la mayoría.
9.- Hoy en día las normas de régimen interno son más necesarias que nunca dado el exceso de falta de respeto y educación, así como la pérdida de valores entre los ciudadanos, lo que ha llevado a que se imponga una adecuada regulación de estas normas que son ahora más exigentes y exigidas que nunca, ya que la falta de educación y respeto a los demás hace que estas normas sean una necesidad acuciante para contar con ese instrumento por el que la comunidad le recuerda a los vecinos lo que se debe respetar y no se puede llevar a cabo que pueda perturbar la convivencia en la comunidad y molestar al resto.
10.- Mientras un ciudadano opta por vivir en comunidad debe sujetarse a las reglas de convivencia fijadas por la mayoría. Y no se trata de que particularmente se opte por cumplirlas o no, sino que se deben cumplir, so pena que la junta de propietarios y ante el incumplimiento opte por acudir a la acción de cesación del art. 7.2 LPH que puede llegar a la petición en la demanda presentada al juzgado la privación de la posesión del inmueble por un periodo de hasta tres años.
3.- Algunas normas que se pueden incluir en el Reglamento de normas de régimen interno
Contenido propio de lo que se puede incluir en normas de régimen interno y en donde podemos acudir a un listado referencial donde podríamos incluir las siguientes cuestiones:
1.- El presente Reglamento de régimen interno obligará y por tanto vinculará a todos los ocupantes de los inmuebles ubicados en…. cualquiera que sea el título que justifique dicha ocupación y disfrute, ya sea en concepto de propietario, usufructuario, arrendatario, precarista, o cualquier otra relación de disfrute admisible en derecho. Todos ellos deben observar el adecuado cuidado en la utilización de todas aquellas instalaciones comunes de la urbanización.
2.- Queda terminantemente prohibido utilizar los servicios y elementos comunes de forma contraria a su destino.
3.- Queda prohibido el uso de barbacoas en terrazas elemento común de uso privativo o en plantas bajas por las molestias que ello puede causar a los vecinos. (distinto sería el régimen de chalets adosados en cuyo caso se valoraría el posible perjuicio)
4.- Queda prohibido colocar en las barandillas objetos que puedan caer a la calle, o zona de elementos comunes, siendo responsable cada comunero de las consecuencias dañosas que de ello se derive en caso de incumplimiento.
5.- Queda prohibido el aparcamiento de vehículos o motocicletas, o cualquier tipo de vehículo o patinetes en lugares ajenos a lo que constituye la plaza de garaje de cada comunero. En el caso de que esto ocurriera se faculta a la comunidad con este reglamento de régimen interno para contratar los servicios de una grúa para recoger al vehículo u objeto depositado en zona no autorizada y dejarlo estacionado fuera de la comunidad, teniendo ya conocimiento de esta medida y consintiendo la misma todos los comuneros con la aprobación de la misma, e inclusión en este reglamento y asumiendo cada vecino las consecuencias de su incumplimiento en este punto.
6.- De la misma manera, queda prohibido aparcar en plazas de garaje que no les correspondan a los vecinos o inquilinos. De ocurrir esta circunstancia se aplicará el punto precedente llamando la comunidad al servicio de grúa a los efectos antes indicados, no pudiendo realizar queja alguna el vecino afectado por cuanto conoce la consecuencias de su irregular proceder.
7.- En cuanto a la tenencia de animales se sujeta a lo incluido en la Ley 7/2023, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, y en concreto a los arts. 24 a 28 de la citada norma, sobre todo lo fijado en los arts. 25 y 26 pudiendo la comunidad dar traslado a la autoridad competente en caso de incumplimiento a los efectos indicados en la citada norma.
Es obligatoria la suscripción de un seguro obligatorio en base al art. 30.3 de la Ley 7/2023, para responder de los daños y perjuicios causados a terceros.
8.- La venta de cualquier propiedad perteneciente a la comunidad, además de las obligaciones legales y del cumplimiento de lo dispuesto en el art.9 LPH, respecto de encontrarse al corriente en el pago de las cantidades correspondientes al sostenimiento de los gastos generales de la Comunidad, deberá ir acompañada de la firma por parte del comprador de los Estatutos y del Reglamento de Régimen Interior vigentes, siendo este requisito un compromiso y responsabilidad del vendedor y obligación de comunicar la venta a la comunidad y dar traslado al comprador de debe identificarse ante el administrador de fincas para la toma de sus datos como nuevo obligado en la comunidad.
9.- Para facilitar las notificaciones en la comunidad de la administración de fincas a los comuneros, o de estos a aquella, se recomienda que los comuneros envíen un correo electrónico al de la administración de fincas que es… a fin de indicar que señalan esa dirección de correo electrónico para que sirva de lugar en el que hacer todas las notificaciones de la comunidad.
10.- Se admite la posibilidad de celebración de juntas por vía telemática y de voto por correo en los casos en los que el presidente lo considere necesario por la urgencia del caso. En este segundo caso se enviará la convocatoria por correo electrónico o al buzón de entrada de la finca en el casillero de cada comunero concediendo un plazo de 15 días para enviar la votación de los puntos que se hayan propuesto en la convocatoria, considerando ausente a quien no conteste en el plazo indicado de 15 días. Este plazo se computa para los que no han facilitado el correo electrónico a efectos de notificaciones desde que se deposita la convocatoria en el buzón debiendo agilizar su envío el comunero, a ser posible por correo electrónico, en la votación al antes indicado para que llegue antes del plazo de 15 días.
11.- Se fija que los comuneros deben pagar los gastos de comunidad en los cinco primeros días del periodo fijado (mensual, bimensual o trimestral), fijando la morosidad ante el impago de los gastos comunes en ese plazo.
12.- Se establece que los comuneros que queden en situación de morosidad devengarán un incremento de su deuda con la aplicación de un porcentaje del…% respecto a la cuota que deban satisfacer (debe fijarse en la actualidad un tope aproximado sobre el 7/8%, para evitar caer en usura o exceso en la fijación del mismo).
13.- Los propietarios deben adoptar medidas de evitación de ejercicio de actividades molestas, dañosas, insalubres, nocivas o peligrosas que perjudiquen al resto de propietarios. En el caso de llevarlas a cabo se les requerirá para que cesen de inmediato en esta práctica y en el caso de reincidencia se llevará a junta el incumplimiento para aprobar por mayoría simple el ejercicio de la acción de cesación que puede llevar hasta incluso la petición al juez de expulsión de su inmueble por plazo de hasta tres años.
14.- Se prohíbe el acceso a la zona de piscina con alimentos y/o bebidas.
15.- El tope de personas que como invitados puede introducir cada vecino en la comunidad en las zonas de elementos comunes es de…
16.- El comunero que alquile su inmueble, sea cual sea el tipo de alquiler por el que opte no podrá utilizar los elementos comunes de la comunidad, ya que no es posible el uso compartido de servicios o elementos comunes en la comunidad por arrendador y arrendatario. En estos casos pierde el derecho de uso el arrendador en favor del arrendatario.
17.- Se regula la velocidad en la conducción de vehículos en el garaje de 20 Km/h.
18.- Los vecinos no podrán utilizar la puerta del garaje como uso peatonal, estando obligados a utilizar para ello el portal.
19.- Los vecinos no podrán depositar objetos en las plazas de garaje que no sean los destinados a aparcamiento, pudiendo hacerlo con bicicletas o motocicletas siempre que no excedan de la dimensión de la plaza de garaje.
20.- Se podrá realizar el anclaje en el techo o pared de piraguas, kayaks o similares.
21.- La instalación de puntos de recarga de vehículos en la plaza de garaje requerirá de la presentación de un proyecto técnico de instalación que no cause perjuicio alguno a los elementos comunes de la comunidad, exigiendo la instalación de un contador que derive el pago del consumo de luz al comunero.
22.- No se podrán depositar en los trasteros aparatos electrodomésticos ni objetos que lleven consigo el peligro de incendio, siendo responsables los comuneros de los daños que puedan derivarse a la comunidad, en su caso. Para el supuesto de que se instalen aparatos de consumo eléctrico en los trasteros para uso privado y cargo a la comunidad, esta podrá reclamar el consumo llevado a cabo por el comunero, y, en su caso, se podrá interesar del juez la medida cautelar de retirada de estos aparatos por orden judicial y el pago de la suma que se estime se ha defraudado, en su caso, a la comunidad a sabiendas de que está prohibido.
23.- No se pueden celebrar fiestas en los inmuebles con música elevada que causen molestias a los vecinos.
24.- Los comuneros tampoco pueden poner la música elevada que causen perjuicio a los vecinos, ni utilizar instrumentos musicales al no ser un inmueble en un régimen de propiedad horizontal el lugar apropiado para la práctica de estos instrumentos por las molestias derivadas a los vecinos. En su caso, si se llevara a cabo la debida insonorización de la habitación podría utilizarse siempre que se evidencia por los vecinos más cercanos que ello no causa molestias.
25.- Se fija el horario de uso de la piscina el de…
26.- Se fija el horario de servicios comunes como gimnasio, club social,… el de…
27.- El horario para realizar obras en elementos privativos es desde… a…
28.- No se pueden utilizar los ascensores para realizar mudanzas subiendo y bajando por el ascensor muebles, al no ser este el objeto de un ascensor.
29.- Obligación del arrendador a suscribir póliza de seguro de daños para la cobertura de los causados por sus inquilinos en elementos comunes o privativos indicando que en su defecto responderá siempre el comunero titular del inmueble.
30.- Obligación de entrega de las normas de régimen interno del arrendador al arrendatario, sea cual, sea el tipo de arrendamiento incluido el alquiler vacacional.
31.- Regulación del uso del ascensor cuando coincidan comuneros que lleven animales con otros que no quieran subir en el ascensor con estos con preferencia de estos últimos.
32.- Fijación del sistema de turno rotatorio para ser presidente de la comunidad, así como del listado de excusas para serlo, ya que es preferible fijarlas para que en el caso de que concurran en personas que las tengan lo puedan alegar para que corra el turno, tales como ser mayor de 70 años, no ser residente permanente, tener una minusvalía que le impida o dificulte el ejercicio del cargo, etc. En este caso no se trata de causas de incapacidad, sino causas de excusa, es decir que pueden alegarse si no se quiere ejercer el cargo. Nótese que el turno rotatorio siempre operará en el caso de que nadie quiera presentarse al cargo de presidente, esto es subsidiario.
33.- Fijación del sistema de enviar cuestiones al presidente de la comunidad para someterlas en junta de propietarios, como plazo de antelación a la celebración de la junta para llevarlo a cabo, y que sean de interés para la comunidad, aspecto que valorará el presidente.
34.- Fijación de normas en la celebración de la junta tales como:
a.- Sí pueden grabarse las juntas de propietarios por la comunidad con prohibición de hacerlo los propios comuneros en ese caso.
b.- Fijación de la duración máxima de la celebración de la junta, puntos máximos a tratar y duración del número de las intervenciones en cada punto del orden del día y de la duración de las de los comuneros.
c.- Horario en primera y segunda y lugar de la celebración, así como época de la celebración de la junta ordinaria.
d.- Obligación de comuneros que quieran abandonar la junta de comunicarlo al presidente o administrador de fincas, ya que en su defecto si se van de la misma se les considerará presentes, pero con abstención en sus votos.
e.- Derecho de expulsión directa del presidente para aquél comunero que perturbe el buen funcionamiento de la junta de propietarios impidiendo su normal desarrollo.
35.- Prohibición de cesión de llaves de la comunidad a terceros.
36.- El incumplimiento por parte de cualquier usuario de este Reglamento facultará a la Comunidad a tomar las medidas necesarias para iniciar las acciones oportunas encaminadas a su cese por la vía del art. 7.2 LPH.
4.- Doctrina jurisprudencial sobre las normas de régimen interno
Fijamos a continuación algunas resoluciones de interés afectantes a la materia que estamos tratando para fijar mejor las notas características de las normas de régimen interno, y su alcance interpretativo.
a.- Tribunal Supremo, sentencia 25 abril 2007
Hemos fijado antes el ámbito diferencial y de “ubicación” de materias que pueden ir a estatutos y las que deben ir a las normas de régimen interno. Fija, así, el TS al respecto que:
“Se viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes y tan esencial es esta diferencia que mientras para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos exige la unanimidad, en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.
En este caso se trataba de fijar en normas estatutarias y no en normas de régimen interno el no uso y disfrute de elementos comunes por algunos vecinos y, por ello, su no necesidad de contribuir al pago de gastos dada esa inexistencia de posibilidad de uso.
b.- AP de Santa Cruz de Tenerife, sentencia 15 febrero 2016
La junta de propietarios adoptó el acuerdo de ejercitar acciones judiciales de cesación contra los incumplidores de las normas de régimen interno.
“Es correcta la proposición de la sentencia recurrida en el sentido de constatar en la actualidad una decidida voluntad en la comunidad de propietarios en tal sentido, pues, efectivamente, así se dice en el acuerdo adoptado en la junta de propietarios de 3 de marzo de 2012, en el que por unanimidad se acordó proceder contra todos los propietarios, inquilinos y ocupantes de viviendas que infrinjan las normas de régimen interno o estatutos de la comunidad, y particularmente, en la junta extraordinaria de 30 de noviembre de 2013, en la que se acuerda el ejercicio de las presentes acciones judiciales, y en el que la actual Presidenta de la comunidad explica su firme determinación de hacer cumplir la ley en adelante; por lo que este motivo de oposición a la demanda no puede ser atendido.”
c.- AP Barcelona, sentencia 26 noviembre 2007
Normas de régimen interior. Para modificar estas normas de régimen interno, es bastante la mayoría de los copropietarios. Nulidad de varios artículos del reglamento de régimen interior de la Comunidad de Propietarios por ir en contra de los Estatutos, y en razón de la norma estatuaria no se puede impedir que el demandante desarrolle su negocio de peluquería en el piso de su propiedad, pudiendo además instalar la placa en el portal siendo éste derecho extensivo a los futuros propietarios u ocupantes del inmueble y realizar actividades de carga y descarga inherentes a su actividad industrial.
En este caso no puede ir a normas de régimen interno normas de prohibición de destino de una vivienda por pertenecer a los estatutos la prohibición de destino comercial en vivienda.
d.- AP Tarragona, sentencia 23 diciembre 2009
Nulidad del acuerdo comunitario que prohibía el uso de barbacoas en las plantas bajas de las viviendas de la comunidad.
La prohibición se contiene en una norma de régimen interno de la comunidad. Sin embargo, son los Estatutos de la comunidad los únicos que pueden limitar o prohibir a prevención cualquier actividad que pudiera realizarse en los elementos privativos, siendo necesario además, para los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario, que éste los consienta expresamente, limitación o disminución al uso privativo que, en el supuesto de autos, no cuenta con el consentimiento del demandante.
Por ello, las normas de régimen interno no pueden contener prohibiciones de uso ni relativas a elementos o servicios comunes, ya que ello debe ir a estatutos que son el “traje normativo” referido a alcance de permisividad y limitaciones, elementos comunes, prohibiciones, gastos, etc.
e.- AP Málaga, sentencia 8 enero 2003
Solicitud de nulidad de las normas de régimen interno de la comunidad: procedencia parcial. Se anulan los preceptos de las normas de régimen interno que son contrarias a la normativa aplicable o que exceden claramente del marco de un reglamento regulador de normas de convivencia y uso de elementos comunes.
Las normas de régimen interno no pueden incluir aspectos que vayan en contra de la normativa aplicable en materia de PH, o de cualquier normativa en general, cualquier norma de lo que en esencia es una propia norma de régimen interno, ya que tienen un contenido limitado que no puede exceder de lo que es propio de las normas de régimen interno.
f.- AP Madrid, sentencia 11 marzo 2013
Aprobación de las normas de régimen interno. No precisan ser aprobadas por unanimidad, bastando mayoría.
Hay comuneros que consideran que TODOS deben aceptar las normas en comunidad, entendiendo que es preciso la unanimidad pero en modo alguno el voto disidente de un comunero impide su aprobación, ya que basta mayoría simple de presentes en junta sin que se admita el voto presunto del ausente o su disidencia posterior.
g.- AP Málaga, sentencia 8 abril 2022
Estatutos y normas de régimen interno no pueden aparecer mezclados en un solo documento. Tienen naturaleza y objetivos diferentes.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en mayo de 2024.
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