Rubén Martínez Naveira: “Es reseñable que no existan estadísticas de litigiosidad en términos de delimitación inmobiliaria ni sea fácil, siquiera, segmentar los datos”
Entrevistamos a Rubén Martínez Naveira, Secretario General de AEGEX, con ocasión de la reciente publicación de la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
1.- Hola Rubén, para todos aquellos de nuestros lectores que no conozcan qué es y en qué consiste la labor de un geómetra ¿podría presentárnosla?
Hola José Ramón. Pues la labor del GEX o Geómetra-Experto se define en gran medida por su alineación con los principios de la asociación que nos agrupa (alineados estos, a su vez, con los principios hipotecarios), que podrían resumirse en la firme convicción de la acción de deslinde como necesario tránsito técnico para la resolución de incertidumbres, controversias y conflictos derivados de la deficiente descripción geométrica de los bienes inmuebles. A fin de cuentas, es la única forma eficaz de definir el objeto de derecho, y aún sigue suponiendo no pocos problemas: no hay una forma homogénea de obtener esa geometría y en muchas ocasiones es resultado de procedimientos unilaterales, poco rigurosos y cuestionables técnicamente.
Así pues, en términos ejecutivos, esto puede llevar a encontrarnos al Geómetra-Experto actuando como consultor, como mediador o como perito de los tribunales. Desde inventarios inmobiliarios hasta dictámenes técnicos pasando por informes valorativos. En resumidas cuentas, y aunque no es un perfil estanco, la labor del GEX consiste en la delimitación geométrica de la propiedad, es decir, su forma y ubicación espacial, con interés en el saneamiento jurídico y administrativo del mismo.
2.- ¿Geómetra y geómata, qué coincidencias y diferencias existen entre dichas figuras?
El Geómetra-Experto podría considerarse una especialización, en cuanto a base de conocimiento, de lo que se viene a llamar geómata, ingeniero en geomática o, más correctamente, Ingeniero Técnico en Topografía, que es la profesión regulada. Sería análogo a preguntar por las coincidencias y diferencias entre un médico y un pediatra o un abogado y un penalista.
Esa especialización, como ocurre con los abogados, se alcanza mediante el desarrollo profesional continuo, esto es, formación y experiencia. Sin embargo, la especialización del Geómetra-Experto, tiene un punto más dramático, por decirlo de alguna manera, ya que la delimitación de la propiedad tiene una fuerte e innegable componente jurídica que actualmente no se encuentra en ningún currículo académico de perfil técnico, por lo que consideramos que no hay titulación académica que, por si sola, cubra de forma eficaz las necesidades del sector. También es por eso que, aunque, como decía al principio, el perfil académico más similar al de Geómetra-Experto es el del geómata (de hecho, todos nuestros asociados son Ingenieros Técnicos en Topografía), no existe un sometimiento estricto a una titulación académica de partida.
¿Cómo resuelven, entonces, esa carencia formativa?
En ese sentido procuramos mirarnos al espejo de nuestros homólogos europeos, que exigen un nivel formativo medio de BAC+5. Hemos venido apoyándonos en formación universitaria de postgrado para cubrir esa expectativa, pero esta resulta muy heterogénea, por lo que siempre hemos defendido la necesidad de una formación específica para nuestro perfil. En esa línea, este mismo año, hemos mostrado firme apoyo y colaboración a un master, pionero en nuestro país y desarrollado por la UPV, que el año próximo verá egresar a su primera promoción[1].
De esta forma, el Geómetra-Experto no solo se conceptúa como un profesional técnico. Aunque eminentemente lo es, es indudable que el ámbito de actuación en el que ejerce su labor, el de la propiedad inmobiliaria, es un área que emana y hunde sus raíces en el Derecho: Civil, por supuesto, en términos de derechos reales y transmisión de los mismos, pero el GEX también debe conocer otro tipo de limitaciones legales y servidumbres administrativas; derecho procesal, para el caso de apoyo a letrados; derecho administrativo, que le permita comprender el complejo mar institucional y de organismos con competencias sobre o afectantes a la propiedad; derecho hipotecario, etc.
3.- AEGEX, Asociación Española de Geómetras Expertos, se ha manifestado recientemente sobre el sentido y consecuencias que trae consigo y supone la reciente Resolución de 7 de octubre antes indicada. ¿Cuál es la postura al respecto de la Asociación?
Como expresamos en el comunicado publicado recientemente en nuestra página web[2], se aplaude el avance en términos técnicos. Términos, por otro lado, muy ajustados al lenguaje técnico-jurídico que debe imperar en la seguridad jurídica inmobiliaria y muy bien planteados en sus objetivos. Esta resolución puede suponer un antes y un después en el ajuste y eficacia de la reforma legislativa de 2015[3], que redundará en beneficio de la ciudadanía y los derechos de propiedad, tanto públicos como privados. Todo dependerá de la aplicación que se le vaya dando a lo largos de los próximos meses, pero consideramos que es una buena noticia devolver el protagonismo de la coordinación a la vía registral.
No obstante, y aunque vemos con buenos ojos el hecho de que el sistema empiece a mirar en la dirección correcta para el aseguramiento de la propiedad inmueble, también pensamos que falta ese último empujón para habilitar el deslinde técnico como paso formal.
4.- Ustedes abogan por la necesidad de incorporar el geómetra como figura de control en el tráfico inmobiliario. En este sentido ¿por qué este propósito y qué ventajas aportaría dicha incorporación?
No es tanto la incorporación del Geómetra-Experto, lo cual sería ideal qué duda cabe, sino la consideración, como decía, del deslinde como un acto preceptivo para la inmatriculación o inscripción de determinados actos. Actos que la reforma de 2015 ya define en su artículo 9.b como de obligada coordinación. Es decir, el marco ya está definido.
Todo esto es algo que ya ocurre en países de nuestro entorno directo como Francia, Alemania y el caso paradigmático de Suiza, con el simple pero efectivo desarrollo de los artículos 656, 669 y 950 de su Código Civil.
Desde AEGEX defendemos que, a falta de un perfil profesional que aúne la necesaria combinación de formación técnica y jurídica, el Geómetra-Experto es el mejor posicionado para la ejecución de las funciones asociadas a la delimitación y saneamiento geométrico de los inmuebles. Esa es la línea que defendemos desde la fundación de la asociación en 2013.
En todo caso, conviene tener presente que muchas veces el técnico es el primer contacto de los titulares de derechos con el proceso y que este técnico suele pisar el terreno y acompañar a los lindantes en el reconocimiento de los límites. Si su proceso estuviera reglado y fuera responsable, como proponemos, la ventaja sería evidente en términos de seguridad jurídica.
5.- A su juicio ¿realmente existe hoy un caos administrativo y judicial en el ámbito relacionado con los temas de linderos, titularidades registrales, expropiaciones y resto de conflictos que se suscitan en el ámbito inmobiliario por la delimitación geográfica de los bienes?
Existe. No se aprecia como tal, pero existe. Ocurre algo similar a lo que sucede con la Justicia: aunque los problemas percibidos por la ciudadanía son generalmente otros (corrupción, fraude fiscal, derechos laborales, etc), todos ellos tienen una solución común en el sistema judicial; y la mayor o menor eficacia de este redunda en los primeros.
En nuestro caso, sentencias judiciales no inscribibles por defectos de forma, procesos catastrales infructuosos por falta de identidad o coincidencia, actuaciones urbanísticas enquistadas por no coincidir con el parcelario ejecutado o expropiaciones y ocupaciones que terminan siendo auténticos expolios por cuestiones superficiales, transmisiones de patrimonio en las que resulta imposible hacer inventario adecuadamente, etc.
Es reseñable que no existan estadísticas de litigiosidad en términos de delimitación inmobiliaria ni sea fácil, siquiera, segmentar los datos. A pesar de que las fuentes de información pueden ser múltiples: judicatura, notariado, registro de la propiedad, colegios de abogados. Estoy seguro de que cualquiera de nosotros ha sabido de algún problema cuya solución pasa por la definición geométrica del inmueble, ya sea a nivel profesional o personal.
6.- AEGEX ha denunciado el incumplimiento de muchas administraciones a la hora de registrar convenientemente el dominio público bajo su custodia. ¿Es tan grave la situación?
El problema es la consideración de secundario que tienen muchos inventarios públicos, que suelen ser literales o en fichas, difícilmente accesibles, excepcionalmente interoperables, raramente normalizados y, en su mayoría, no coordinados con la realidad registral. Es algo que ni da votos ni suele tener partida presupuestaria asignada. El efecto es una importante indefensión del titular de propiedad privada, al que se le traslada el peso de contactar con una administración, incumplidora y muchas veces incluso inactiva ante tales solicitudes, cuando su propiedad colinde con dominio público (que será siempre, salvo enclaves). Todo ello a riesgo de negársele la coordinación, ya que los registros, en su labor de defensa del dominio público, no pueden autorizar eventuales invasiones de este y sus medios de comprobación son precarios, precisamente por no facilitar la administración su cartografía.
A modo de ejemplo, en la Conferencia que celebramos en Valencia en 2019, se pudo comprobar que, de los 542 municipios valencianos y cuatro años después de la Ley 13/2015, el 90% incumple la obligación de aportar su planeamiento a los Registros de la Propiedad. Este incumplimiento tiene efectos devastadores en la defensa del dominio privado, como decía, pero tampoco hay que olvidar que el patrimonio público es de todos, y cuando la administración falta a sus obligaciones abre la puerta a transgresiones y ocupaciones ilegales.
7.- ¿Cree que la aplicación de tecnologías como la Inteligencia Artificial, el Machine Learning y los RPAs en el ámbito registral podrían contribuir a mejorar la situación actual? ¿Y la tecnología Blockchain?
En lo que a la aportación del Geómetra-Experto a la seguridad jurídica respecta, la situación actual mejoraría terriblemente con algo mucho más terrenal.
La fijación de los límites de propiedad es una determinación humana, que puede tener o no reflejo en lo físico, pero que se constituye en base a la voluntad de dominio de las partes a cada lado del límite; sujeto a las correspondientes limitaciones legales por supuesto, pero resultado de un acuerdo: el deslinde. Esto convierte a los límites de propiedad en algo que vive en el terreno de lo abstracto y, por ello, necesita el contacto con el terreno y las personas para, posteriormente, contrastar esto con otros datos más objetivos y mensurables. En esa segunda parte la tecnología, qué duda cabe, simplifica y facilita la captura, gestión y custodia de esos datos; pero la parte humana y la puramente de Derecho permanecen insustituible.
8.- Y para terminar, pensando en nuestro público mayoritario compuesto por usuarios y consumidores de información jurídica, nos gustaría preguntarle qué razones son las que justifican que los abogados deban conocer y recurrir a los servicios de los geómetras a la hora de gestionar los intereses y conflictos jurídicos en el ámbito inmobiliario?
En el tráfico inmobiliario, la definición y descripción del objeto de derecho de propiedad se ha realizado, tradicionalmente, de manera textual. Descripciones literales sustentadas, por fortuna, en dos solidas instituciones de nuestro sistema jurídico, como son el notariado y los Registros de la Propiedad, que han evitado catástrofes mayores; pero es innegable la existencia de litigiosidad, tanto activa como latente, en términos de delimitación. A través del deslinde, como comentaba al principio, el Geómetra-Experto aspira y pretende la actuación preventiva, en primer término, para dar valor al negocio inmobiliario, evitar gastos innecesarios (costas judiciales, duplicidad de prueba pericial, etc) y ser complemento a la labor intermediaria que muchas veces ejerce el abogado. En otras ocasiones no es posible evitar el conflicto, pero si resolverlo fuera de los tribunales, que dilatan el proceso y no garantizan resultados; sirviéndose de los procesos de resolución alternativa de controversias (RAC) por los que cada vez más letrados apuestan y donde, en arbitrajes de derecho, por ejemplo, el Geómetra-Experto puede acompañar a los abogados como asistente técnico. También en saneamientos inmobiliarios, adquisiciones patrimoniales, desarrollos urbanísticos, inversiones, por supuesto en peritajes judiciales, y tantos otros.
[1] https://www.cfp.upv.es/formacion-permanente/curso/master-geometrias-juridicas_69051.html
[2] http://www.geometra-experto.com/la-aegex-y-la-resolucion-de-7-de-octubre-de-2020-conjunta-de-la-dgsjfp-y-dgc/
[3] Ley 13/2015