¿Se puede amparar un miembro de una comunidad de propietarios en la ley de segunda oportunidad para quedar exonerado de la deuda por gastos comunes que mantiene con la comunidad?

Para bien resolver la siguiente cuestión es preciso efectuar ...

Para bien resolver la siguiente cuestión es preciso efectuar las siguientes consideraciones. -1 La exoneración del pasivo del concursado es un derecho de naturaleza sustantiva. -2 Si respecto de determinada deuda se dan las condiciones de exoneración, la deuda se extingue. -3 El art. 489 del texto refundido de la Ley Concursal -EDL 2020/10774-, que regula la extensión de la exoneración del pasivo insatisfecho, establece un principio general y varias excepciones. -4 El principio general es que "la exoneración del pasivo insatisfecho se extenderá a la totalidad de las deudas insatisfechas" -489.1 de la Ley Concursal-. -5 De las excepciones contempladas en dicho artículo, solo una concierne a nuestro asunto, y es la prevista en el art. 489.1.8º, según la cual no quedan exoneradas del pasivo "las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en esta ley". -6 Así las cosas, en principio, las deudas correspondientes a los gastos de comunidad están exoneradas.

El problema estriba en interpretar el art. 9 de la LPH -EDL 1960/55-, pues las deudas por gastos de comunidad, que en principio gozan de exoneración, podrían quedar no exoneradas si están protegidas por una garantía real.

El art. 9 de la LPH -EDL 1960/55 regula en párrafos separados dos situaciones diferentes. La primera es el posible carácter preferente, a efectos del art. 1923 del CC -EDL 1889/1-, de "los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores". Como puede verse, la norma declara la preferencia de dichos créditos.

La segunda situación es la posible afección del piso o local al cumplimiento de la obligación de pago de "las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores". Como puede verse, esta afección no actúa respecto de cualquier deuda, sino exclusivamente las anteriores a la adquisición que sin embargo tenga que soportar el adquirente.

Pues bien, las cuotas debidas con anterioridad a la fecha en que un tercero adquiera del concursado el piso o local quedan exoneradas del pasivo insatisfecho por las siguientes razones, tomadas de las sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 2 de mayo de 2024 y 5 de julio de 2024. -1 La afección del piso o local solo se produce con ocasión de la enajenación de la finca, como medio de protección a la comunidad, y solo respecto de determinadas deudas -los de la anualidad en curso y los tres años anteriores-. -2 Este gravamen no se encuentra entre las hipotecas legales reguladas en el art. 158 de la LH -EDL 1946/59-, pues la Ley de Propiedad Horizontal no le atribuye tal condición. -3 Estableciendo la Ley Concursal como principio general la exoneración de todo el pasivo -"salvo las excepciones previstas"-, no cabe una interpretación extensiva de esas excepciones. -4 Tampoco cabe asimilar extensivamente la situación de "afección al cumplimiento de una obligación" a la de "carga real".

Como es sabido el apado e- del art. 9. 1º de la Ley de Propieda...

Como es sabido el apado e del art. 9. 1º de la Ley de Propiedad Horizontal -a partir de ahora, LPH -EDL 1960/55- establece la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En el sistema de propiedad horizontal, es obligación fundamental -pues de ello depende el adecuado funcionamiento de la comunidad contribuir al sostenimiento de los gastos comunes o generales. Su carga obliga, por tanto, a todos los condueños. El incumplimiento de dicha obligación legal provoca situaciones de morosidad altamente negativas para el normal desarrollo de la comunidad, por lo que en estos casos la comunidad está legitimada activamente para recabar la tutela judicial a fin de defender sus legítimos derechos de reintegro de dichas cantidades.

La responsabilidad del incumplimiento de esta obligación es personal del propietario del inmueble conforme a su cuota de participación en la finca.

Pues bien, este propietario -deudor de la comunidad puede estar inmerso en la exoneración de deudas previstas en la denominada &ldquosegunda oportunidad&rdquo que prevé el RDLeg 1/2020, de 5 de mayo -EDL 2020/10774-, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal -TRLC-, de donde se deduce que la exoneración de deudas bajo este régimen no es un proceso automático ni universal. En este sentido dispone el art. 489 de dicho texto el principio general de &ldquola exoneración del pasivo insatisfecho se extenderá a la totalidad de las deudas insatisfechas&rdquo, y establece la siguiente excepción: &ldquolas deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en esta ley&rdquo.

Pero como hemos dicho, la deuda del propietario del inmueble con la comunidad de propietarios por gastos comunes no es una &ldquodeuda con garantía real&rdquo sino personal, por lo que, en principio, la deuda quedaría exonerada -extinguida y la comunidad de propietarios no podría reclamarla contra el copropietario deudor beneficiado con el sistema de &ldquosegunda oportunidad&rdquo.

Otra cosa es la posibilidad de que el juez declaré total o parcialmente no exonerable la deuda contraída por el propietario beneficiario de la &ldquosegunda oportunidad&rdquo al entenderse que con esta medida se evite la insolvencia del acreedor afectado por la extinción del derecho de crédito, medida excepcional al albur de lo dispuesto en el art. 489.2 TRLC -EDL 2020/10774-. Pero imaginemos el caso de una comunidad de propietarios de, v.gr., 8 comuneros y en la que dos o tres se acojan al beneficio de la exoneración: ¿en qué situación quedaría la comunidad y el resto de los comuneros? ¿Insolvencia? Desde luego en una situación muy difícil para afrontar los gastos comunes incluso ordinarios. Sería necesaria la intervención judicial de equidad para evitar el perjuicio del conjunto de comuneros.

Con independencia de lo expuesto, otra cosa acontece si el propietario vende el inmueble a tercera persona. En este caso, por disposición legal -art. 9.1 e III opera la afección real del inmueble a la obligación del adquirente del inmueble de pagar las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, dado que -entendemos-, entraría en juego la excepción expuesta en el art. 489.1, 8º TRLC -EDL 2020/10774-.

Los pronunciamientos judiciales consultados se pronuncian en esta línea. Así, la Sentencia de la AP de Madrid, sec. 28ª, nº 146/2015, de 22 de mayo -EDJ 2015/100334 -ECLI:ES:APM:2015:7276-, ya consideró que: &ldquo&hellipla preferencia prevista en el artículo 9.1.e LPH -EDL 1960/55 deviene inoperativa en el ámbito concursal, toda vez que la misma se establece "a efectos del artículo 1923 del Código Civil -EDL 1889/1 ", este precepto no rige en dicho marco y, según lo dispuesto en el artículo 89.2 LC, no cabe admitir en el concurso ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en dicha ley&rdquo. Más reciente es la Sentencia de la AP de Zaragoza, sec. 5ª, nº 486/2024, de 5 de julio -EDJ 2024/700528 -ECLI:ES:APZ:2024:1283 que aborda precisamente esta cuestión y aclara que las deudas con la comunidad de propietarios no constituyen garantía real, concretando que la afección real de la propiedad por las deudas comunitarias sólo se activa en el caso de que el bien sea transmitido, como medio de protección para la comunidad frente a un nuevo propietario, y aclara que este tipo de afección real no cumple los requisitos establecidos para una garantía real o hipoteca formal, que otorga una seguridad independiente del traspaso del bien.

Para dar respuesta a esta cuestión hemos de determinar previa...

Para dar respuesta a esta cuestión hemos de determinar previamente la calificación del crédito de la Comunidad de Propietarios respecto de las cuotas adeudadas por un propietario según el art. 9.1.e de la LPH -EDL 1960/55-.

Este crédito tiene un tratamiento distinto según se trate de una ejecución singular o en el caso de que el deudor haya sido declarado en concurso.

En el caso de ejecución singular, el párrafo segundo del art. 9.1.e LPH -EDL 1960/55 reconoce a la Comunidad de Propietarios una preferencia de crédito: &ldquolos créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1.923 del CC -EDL 1889/1 y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo -EDL 1995/13475-.&rdquo

En este caso, el crédito de la Comunidad opera como un crédito privilegiado dado que se reconoce una preferencia especial en relación al orden de créditos del art. 1.923 del CC -EDL 1889/1-, de forma que sólo serán preferentes a los créditos de la Comunidad los reconocidos a favor del Estado -1.923.1º y a favor de las aseguradoras -1.923.2º-. A su vez es limitado ya que únicamente garantiza dicha preferencia sobre la vivienda o local integrada en la comunidad y no sobre el resto de los bienes del deudor y en segundo lugar está limitado exclusivamente a la parte de la anualidad vencida en curso y a los tres años inmediatamente anteriores.

En el caso del concurso de acreedores no se puede trasladar automáticamente la clasificación y preferencia de créditos establecida en el Código civil al ámbito concursal porque el art. 1.921 del CC -EDL 1889/1 aclara que &ldquoEn caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal.&rdquo

El inciso final del art. 269.2 del Texto Refundido de la Ley Concursal -TRLC -EDL 2020/10774-, después de hacer una referencia general a la clasificación de los créditos, declara &ldquoEn el concurso no se admitirá ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en la ley.&rdquo

Desde mi punto de vista no puede ser clasificada en el ámbito del concurso la preferencia de crédito prevista en el párrafo segundo del art. 9.1.e LPH -EDL 1960/55 como un crédito con privilegio especial previsto en el art. 270.1º TRLC -EDL 2020/10774 porque debería ser expresamente declarada como una hipoteca legal inmobiliaria, Así pues, no constando el crédito de la Comunidad de Propietarios frente al propietario moroso en la relación de los créditos con privilegio, ni tampoco entre los créditos subordinados, hemos de clasificarlo como crédito ordinario según dispone el art. 269.3 TRLC -EDL 2020/10774-.

En el caso de que el deudor concursado sea una persona natural, sea o no empresario, puede solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho siempre que sea deudor de buena fe, esto es, que no concurra ninguna de las circunstancias previstas en el art. 487 TRLC -EDL 2020/10774-.

Cualquiera que sea la modalidad de solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho -con plan de pagos o con liquidación de masa activa-, la extensión del ámbito de la exoneración es común a ambas modalidades según el art. 489 TRLC -EDL 2020/10774-.

Entre los créditos excluidos de la exoneración no está el crédito reconocido a las Comunidades frente a los propietarios en virtud de lo dispuesto en el art. 9.1.e LPH -EDL 1960/55-.

Es cierto que el art. 489.1.8º TRLC -EDL 2020/10774 excluye de la exoneración a las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en esta ley. Pero ya hemos dicho que el crédito de la Comunidad frente al propietario moroso no es un crédito con privilegio especial, sino que es un crédito ordinario.

El efecto de la exoneración es que el crédito de la Comunidad se extingue no pudiendo ya ejercer ningún tipo de acción frente el deudor para su cobro, salvo la de solicitar la revocación de la exoneración -art. 490 TRLC -EDL 2020/10774--.

La modalidad más habitual en la práctica de solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho es cuando el deudor alega insuficiencia de masa activa en el mismo escrito de solicitud del concurso. En este caso, puede personarse la Comunidad en el concurso en el plazo y condiciones previstos en el art. 37.ter TRLC -EDL 2020/10774 -es muy difícil que la Comunidad pueda personarse porque el plazo de quince días empieza a contar desde la publicación del edicto con la solicitud del concurso en el tablón edictal judicial único y en el Registro público concursal y, al darle traslado de la solicitud de exoneración del pasivo del concursado puede oponerse -art. 502 TRLC -EDL 2020/10774--, entre otras razones, por concurrir alguna de las causas del art. 487 TRLC -EDL 2020/10774-, lo que dará lugar a la tramitación de un incidente concursal en el que se decidirá si se accede o no a la solicitud de la exoneración del pasivo insatisfecho.