PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Se puede aplicar en las entidades urbanísticas de conservación la obligación a los adquirentes de asumir las deudas de la afección real del art. 9 LPH cuando se trasmite una finca en ellas?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabemos en que las Entidades Urbanísticas de conservación no se aplica la LPH salvo que conste en sus estatutos seguir las directrices de la misma, o se apruebe hacerlo en sus estatutos. Surge, por ello, el problema de si en las personas que adquieren una finca en estas de si asumen la deuda del año corriente de la venta y los tres anteriores que tuviera el vendedor. El problema, o duda surge porque en el Reglamento de Urbanismo (1978) se recoge en el art. 28 -EDL 1978/3109- que “La transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a cualquiera de los tipos de Entidades urbanísticas colaboradoras llevará consigo la subrogación de los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la Entidad a partir del momento de la transmisión”.

Y en la Ley del Suelo en el art. 27 -EDL 2015/188203-. “Transmisión de fincas y deberes urbanísticos” se recoge que 1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

Cuando se habla de que asumen las obligaciones del vendedor ¿Podría entenderse que asume el adquirente la deuda por afección real del art. 9 LPH -EDL 1960/55-, o al no aplicarse la LPH en estas no es posible entenderlo así?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de octubre de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Responde con el límite si así está en estatutos

 Atendid...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Aplicable siempre que conste en sus estatutos

 Se plantea l...

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Juan Ángel Moreno García

Aplicable siempre que conste en sus estatutos

 

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Referida la cuestión objeto de planteamiento a si es de aplicación la afecc...

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María Félix Tena Aragón

Solo se asume deuda si está reconocido en los estatutos

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Luis Antonio Soler Pascual

No es extensible la afección real

 Entendemo...

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Francisco Berjano Arenado

Como ya puso de manifiesto la Sala 1ª del Tribunal Supremo, en su auto de 30...

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Resultado

Conclusión 5 Votos

D. Salvador Vilata Menadas, D. Miguel Ángel Larrosa Amante, D. Juan Ángel Moreno, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés, Dña. María Félix Tena Aragón

1.-En virtud de lo prevenido en el vigente art. 2.e), LPH -EDL 1960/55-, modificado por la Disposición Final 1.1 de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, de 26 de junio, la LPH se declara aplicable a las Entidades Urbanísticas de Conservación cuando en los estatutos de las mismas se haya incorporado tal previsión. En aquellos aspectos no regulados por la normativa administrativa cabría plantear la habilidad de acudir, por vía de la analogía. Las Entidades de conservación se regirán por los acuerdos adoptados válidamente, lo dispuesto en sus Estatutos, debidamente aprobados por la Administración actuante y a falta de regulación expresa en los mismos, habrán de ajustarse a lo dispuesto en el Reglamento de Gestión Urbanística, y demás normativa de carácter urbanístico que sea de aplicación.

 2.- Si en los estatutos se determina la aplicación del régimen de la LPH este régimen será de aplicación en su totalidad y por ello el art. 9 LPH -EDL 1960/55- se aplicará en los casos en los que se produce un cambio de propietario de uno de los inmuebles que integran la citada Entidad Urbanística, de tal manera que el nuevo adquirente quedará vinculado frente a la comunidad por la deuda existente en la anualidad en la que tiene lugar dicha transmisión y las tres anualidades vencidas anteriores, incluyendo la preferencia de este crédito que se establece en el art. 9.1.e) LPH dentro de los comprendidos en el art. 1923 CC -EDL 1889/1-, lo que lo convierte en un crédito privilegiado.

 3.- Si se entiende, que son aplicables a las entidades urbanísticas de conservación todas las normas de la ley de propiedad horizontal, también debe entenderse aplicable el art. 9 -EDL 1960/55- en su integridad, siempre claro está que conste el acuerdo en los estatutos, que tengan la correspondiente publicidad.

 4.- Cuando el art. 27 Ley del Suelo -EDL 2015/188203-  indica respecto a la transmisión de fincas, que “el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario…” se está refiriendo a la indicada obligación de naturaleza personal, no a afección real alguna de la finca transmitida. Es decir, la subrogación del adquirente no implica, per se, la citada afección del piso o local transmitido.

 5.- Quiere esto decir que si los estatutos prevén la afección real esta existe para el adquirente, pero si no contemplan nada el adquirente no asume la deuda del vendedor.

 6.- Tal afección real recogida en la LPH no resulta de aplicación en el caso de fincas pertenecientes a entidad urbanística de conservación salvo que los estatutos de las misma así lo dispongan (art. 2.e) LPH -EDL 1960/55-, reformado por la ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas), pues, en definitiva, fuera de dicho supuesto y consiguiente aplicación de la legislación de propiedad horizontal, no existe norma que prevea tal afección real , siendo en su consecuencia de recordar el principio según el cual ubi lex non distinguit distinguere non debemus.

 7.- En todos los demás supuestos distintos a que conste en estatutos la afección real, la LPH no es aplicable, a salvo de que sus estatutos lo determinen, según refiriere expresamente la norma, y por lo tanto, la subrogación en las deudas proviene del art 28 del Rto. de urbanismo -EDL 1978/3109- que nada dice al respecto con la especificación que lo hace el art 9 LPH -EDL 1960/55-, en estos casos considero de aplicación las pautas generales en lo referido a la subrogación ordinaria en la situación del transmitente y la afectación del bien en los mismos términos, con independencia de que la entidad pueda acudir para reclamar las deudas al procedimiento de apremio específico, (pero al vendedor) sentencia TS, sala tercera, de 12-5-2005 -EDJ 2005/113814-.

 Las deudas que se generan con la entidad de urbanización no se producen por gastos realizados en la conservación y mantenimiento del inmueble como tal, sino de la urbanización, por lo que no sería lógico la afectación especial de un bien, en este caso, la finca del particular, de cuya conservación y mantenimiento no proviene la deuda.

 8.- En conclusión: si los estatutos lo permiten, y así lo dicen, el adquirente asumirá la deuda según marca el art. 9 -EDL 1960/55- con afección real por anualidad de venta y tres años más, pero si nada dicen no asume deuda alguna, en cuyo caso la reclamación debe hacerse al vendedor utilizando, incluso la vía de apremio, pero el adquirente no asume la deuda del vendedor.

PRIMER VOTO PARTICULAR

D. Luis Antonio Soler Pascual

 En absoluto es dable considerar que se puede proyectar una forma de garantía real al estilo del previsto en el art. 9 LPH -EDL 1960/55- respecto de las obligaciones del propietario al que se refiere el art. 27 Ley del Suelo -EDL 2015/188203- sin base legal entendida como tal, la que fuera propia de la regulación específica prevista en la legislación urbanística.

  SEGUNDO VOTO PARTICULAR

D. Francisco Berjano Arenado

 Aunque en los estatutos de la Entidad Urbanística se hubiere pactado que las cuotas adeudadas pudieran reclamarse por los trámites establecidos en la LPH, único supuesto en el que ésta podría resultar aplicable conforme establece el art. 2.e) LPH -EDL 1960/55-, lo cierto es que tal remisión a dicha Ley no implicaría la modificación de la naturaleza de obligación ambulatoria absoluta a la que antes se ha hecho referencia, de tal manera que el nuevo propietario y por ende miembro de la Entidad Urbanística, respondería ante ésta por el total de la deuda que ya tuviera con la misma su causante, sin que resultara de aplicación la limitación temporal o afección real a que se refiere el art. 9.1 LPH (tres años anteriores y la anualidad corriente).

¿Se puede aplicar en las entidades urbanísticas de conservación la obligación a los adquirentes de asumir las deudas de la afección real del art. 9 LPH cuando se trasmite una finca en ellas?
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