¿Se puede aplicar en las entidades urbanísticas de conservación la obligación a los adquirentes de asumir las deudas de la afección real del art. 9 LPH cuando se trasmite una finca en ellas?

Referida la cuestión objeto de planteamiento a si es de aplicación la afecc...

Referida la cuestión objeto de planteamiento a si es de aplicación la afección real recogida en el art. 9 LPH -EDL 1960/55 en cuanto a las cantidades adeudadas para el sostenimiento de los gastos generales correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la cual tuvo lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (reforma de la LPH operada por la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919  de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas) a las transmisiones de fincas integradas en una entidad urbanística de conservación, como punto de partida es importante partir de la diferenciación, en orden a la contribución al sostenimiento del inmueble, entre las obligaciones de naturaleza personal y la llamada “afección real” u propter rem (para otros ob rem) que establece el legislador en el precepto ya señalado.

Así, mientras que el pago de las cuotas para tal sostenimiento de la finca corresponde al titular del piso o local cuando se produce el devengo (no respondiendo de cuotas anteriores el nuevo titular salvo pacto en contrario), lo cual constituye una obligación de carácter personal, (sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal contenida en el art. 1911 CC -EDL 1889/1-), la afección real ya apuntada goza de un carácter propter rem, es decir, quien responde directa e inmediatamente de los gastos comunes es el piso o local y, mediatamente, a través de él, su propietario actual (como señala Martin Granizo). Es decir, se trata de una garantía real y absoluta de tales gastos generales respondiéndose de los mismos a través del piso o local.

Sentado lo cual, es importante destacar que cuando el art. 27 Ley del Suelo -EDL 2015/188203 indica respecto a la transmisión de fincas, que “el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario…” se está refiriendo a la indicada obligación de naturaleza personal, no a afección real alguna de la finca transmitida. Es decir, la subrogación del adquirente no implica, per se, la citada afección del piso o local transmitido.

Igualmente, el que el art. 28 del Reglamento Urbanístico -EDL 1978/3109  señale la subrogación de derechos y obligaciones del causante en la transmisión de titularidad que determine la pertenencia a Entidad urbanística colaboradora, incluso especificando: “a partir del momento de la transmisión”, tampoco implica sino referencia a la ya tratada obligación de carácter personal, no a afección real alguna de la finca, a la cual, como en la norma anteriormente tratada, no se efectúa referencia alguna.

Sentado lo anterior, en principio, tal afección real recogida en la LPH no resulta de aplicación en el caso de fincas pertenecientes a entidad urbanística de conservación salvo que los estatutos de las misma así lo dispongan (art. 2.e LPH -EDL 1960/55-, reformado por la ley 8/2015 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas), pues, en definitiva, fuera de dicho supuesto y consiguiente aplicación de la legislación de propiedad horizontal, no existe norma que prevea tal afección real , siendo en su consecuencia de recordar el principio según el cual ubi lex non distinguit distinguere non debemus.

Solo se asume deuda si está reconocido en los estatutos

No es extensible la afección real

 Entendemo...

No es extensible la afección real

 Entendemos que la respuesta a la cuestión planteada ha de ser negativa atendida la propia naturaleza de las Entidades urbanísticas de conservación en tanto circunstancia demostrativa de que, cuando se combina con una comunidad de propietarios regida por la LPH, estamos ante dos plataformas jurídicas no necesariamente conectadas entre sí y que responden a distintas finalidades y objetivos que se protegen con una específica normativa.

En efecto, las Entidades Urbanísticas de Conservación son entidades de derecho público con personalidad jurídica propias para el cumplimiento de sus fines. En este sentido, el art. 25.3 del RD 3288/1978 -EDL 1978/3109-, impone la constitución de estas Entidades en los casos en que el deber de conservación de las obras de urbanización venga impuesto por un Plan de ordenación o bases del programa de actuación urbanística o cuando resulte expresamente de disposiciones legales. Ello significa que los propietarios comprendidos en un polígono o unidad de actuación quedan obligados a integrar la Entidad.

Ahora bien, el que los particulares puedan ser obligados a formar parte de una entidad como es la Entidad Urbanística de Conservación, no por ello se produce una limitación a la posibilidad de establecer una organización de sus relaciones de propiedad en el modo que consideren oportuno conforme a derecho que regula, específicas formas de organización de la propiedad, como son, por ejemplo, los casos de propiedad horizontal.

Dicho de otro modo, si la pertenencia a la entidad responde al deber de conservación de las propiedades de titularidad pública a modo de participación en la gestión urbanística de los interesados en el proceso urbanístico, ningún obstáculo hay para que sus miembros, en atención a las relaciones que medien entre ellos, puedan constituir formas asociativas o de propiedad como, de darse las circunstancias legales oportunas, una Comunidad de propietarios. Y de ser así, el régimen legal de dicha organización será el legal que corresponda incluido, en su caso, y en los marcos que la normativa lo autorice, por su voluntad.

Explica ello que no quepa extrapolar a la gestión urbanística y a los deberes que los particulares que forman parte de una entidad urbanística de conservación en lo que hace a los fines de estas entidades, otras formas de organización que los mismos asuman más allá de las previsiones legales que, por otro lado, no tienen porqué ser coincidentes, ni en lo subjetivo ni en lo real, con el ámbito de la propia entidad.

Se comprende por ello que la jurisprudencia, en concreto que la sentencia TS 3ª de 20 de septiembre de 2005 -EDJ 2005/152742 afirmara que las Entidades urbanísticas de conservación y las Comunidades de propietarios son figuras diferentes, por más que ambas puedan coexistir sobre una misma realidad inmobiliaria, afirmación que trasladada a la cuestión formulada nos lleva a entender que por un lado, la Entidad está sometida en su actuación a las normas administrativas que la regulan y a sus estatutos y aunque pudiera acudirse, vía de acuerdo estatutario, al régimen de la propiedad horizontal para regular aquellos aspectos no contemplados por la normativa administrativa, en absoluto es dable considerar que se puede proyectar una forma de garantía real al estilo del previsto en el art. 9 LPH -EDL 1960/55 respecto de las obligaciones del propietario al que se refiere el art. 27 de la Ley del Suelo -EDL 2015/188203  sin base legal entendida como tal, la que fuera propia de la regulación específica prevista en la legislación urbanística.

Como ya puso de manifiesto la Sala 1ª del Tribunal Supremo, en su auto de 30...

Como ya puso de manifiesto la Sala 1ª del Tribunal Supremo, en su auto de 30 de mayo de 2012 -EDJ 2012/161118-, por el que declaraba la falta de competencia de la jurisdicción civil para conocer de una reclamación de cuotas efectuada por una Entidad Urbanística de Conservación Las características fundamentales de estas entidades son las siguientes: a) Desde el momento de su inscripción en el correspondiente Registro adquieren personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines; b) El ejercicio de funciones públicas es lo que determina que sus actos sean administrativos, susceptibles por tanto de recurso de alzada y de revisión ante la jurisdicción contencioso-administrativa; c) El ejercicio de estas funciones públicas ha de ser llevado a cabo por los propietarios integrados en una Entidad de Conservación, que supone por tanto un cauce institucional de participación; y d) La pertenencia a ellas es obligatoria para todos los propietarios comprendidos en el ámbito territorial.

Igualmente, la sentencia de Sala 3ª del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2005 -EDJ 2005/113814-, sobre la naturaleza jurídica de las juntas de compensación, de la que se hizo eco la sentencia TS Sala 1ª de 15 de julio de 2014 -EDJ 2014/123846-, citada, a su vez, por la de 10 de febrero de 2015 -EDJ 2015/16315 señaló:

«La ejecución de los planes urbanísticos incumbe al Estado, a las Comunidades Autónomas y a las Entidades Locales (art. 114 Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por el RD 1346/1976, de 9 de abril -EDL 1976/979-). Uno de los métodos de ejecución que puede elegir la Administración actuante, conforme al art. 119, es el de la compensación (Capítulo Tercero del TRLS) que se lleva a cabo directamente por los propietarios de los terrenos integrantes de la unidad de actuación, constituidos en Junta de Compensación que se erige como figura clave, órgano de naturaleza administrativa, con personalidad plena y capacidad jurídica, siendo sus actos recurribles en vía administrativa, habilitándola para actuar como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquélla y considerándola directamente responsable, frente a la Administración competente de la urbanización completa de la unidad de actuación (sentencia TS, Sala 3, de 1 de diciembre de 1980 -EDJ 1980/14074-). Tales organismos u0022cumplen primordialmente funciones administrativas de orden urbanístico u0022 (sentencia TS, Sala 3ª de 29 de diciembre de 1987 -EDJ 1987/9789-), es decir, u0022actúan en lugar de la propia Administración pública cuando realizan por encargo de ésta...u0022

»También el art. 26.1 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por el RD 3288/1978 -EDL 1978/3109-, de 25 de agosto (en adelante RGU), destaca a las Juntas de Compensación como entes administrativos, colaboradores de la Administración pública (art. 26.1, 157 a 185), cuando actúan con las competencias que le son delegadas de la propia administración, como son las correspondientes a la función urbanizadora, como servicio de interés público, en los expedientes de ejecución en la ordenación del suelo y en las actuaciones de transformación urbanística».

Aunque dicha resolución vaya referida a la Junta de Compensación, igual se puede sostener respecto de la Entidad Urbanística como ente de naturaleza jurídico administrativa que debe regularse por las normas propias de tal naturaleza, algo que también recoge explícitamente el art. 111 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002 -EDL 2002/56733-, de 17 de diciembre) y el art. 153.4 de dicha Ley cuando establece: Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Están sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar y obtener de éste la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los propietarios.

 Sentado lo anterior y partiendo de dicha conclusión debe acometerse la cuestión que se plantea.

 En este sentido y respecto a quién pudiera ser el deudor de una obligación pecuniaria aprobada por un ente de conservación urbanístico una vez transmitida la finca, siguiendo la sentencia AP Secc. 16ª de Barcelona de 9 de septiembre de 2011 -EDJ 2011/231245 (asumida sentencia AP Secc. 14ª de Madrid por la de 17 de julio de 2012 -EDJ 2012/178829-), ha de concluirse que, para esa clase de situaciones el legislador puede optar entre seguir las normas comunes de las obligaciones (principio de relatividad de los contratos ex art. 1257 CC -EDL 1889/1-, sin perjuicio de la hipótesis de transmisión voluntaria de la deuda que requiere consentimiento del acreedor) o consagrar la naturaleza propter rem de esa obligación de contenido pecuniario, lo que significa que la obligación de pago de las cuotas o derramas aprobadas en asamblea corresponde a quien ostenta la titularidad dominical de la finca en ese preciso momento, fecha de devengo de la obligación dineraria, pero que adquiere carácter ambulatorio en caso de transmisión de la propiedad, de manera que recae finalmente sobre el propietario de la finca en la fecha de la reclamación.

 Esto último implica que nos hallamos ante una obligación propter rem regida por un criterio de ambulatoriedad absoluta, frente al criterio de ambulatoriedad débil o relativa, conforme a la cual sólo la titularidad inicial de la deuda se determina en función de la titularidad de una cosa.

 En esta segunda modalidad se inscriben las comunidades de propietarios (tanto la LPH como la regulación de la propiedad horizontal en el Código civil de Catalunya asumen un principio de ambulatoriedad relativa, como lo revela la propia existencia de la afección real que cubre parte de la deuda de los anteriores propietarios o la obligación solidaria que por vía de sanción impone sólo el art. 9.1. i) LPH -EDL 1960/55 al transmitente que no comunica su salida de la comunidad respecto de las deudas devengadas tras el acto transmisivo), mientras que las deudas de los miembros de las entidades urbanísticas colaboradoras frente a éstas se rigen por un criterio de ambulatoriedad absoluta.

 La referida ambulatoriedad de tipo absoluto de las deudas frente a un ente de colaboración urbanística se desprende del Reglamento de Gestión Urbanística estatal de 1978 -EDL 1978/3109-, concretamente del art. 28 del mismo, según el cual u0022la transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a cualquiera de los tipos de entidades urbanísticas colaboradoras llevará consigo la subrogación en los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento de la transmisiónu0022.

 En el ámbito concreto de las entidades urbanísticas de colaboración ese reconocimiento se contiene, entre otras, en la ya citada sentencia TS 3ª de 30 de diciembre de 2005 -EDJ 2005/284310-, que recuerda el deber de los actuales propietarios de las parcelas de asumir los costes de la urbanización a que se comprometió el promotor frente al ente local, con independencia de que en los singulares contratos de compraventa se consignara o no ese deber de los adquirentes y sin perjuicio, claro está, de u0022las acciones de los propietarios actuales frente al promotor y transmitente de las fincasu0022.

 Por su parte, el art. 27 la Ley estatal del Suelo (RD Legislativo 7/2015 -EDL 2015/188203-, de 30 de octubre) viene a concordar con el anterior precepto en cuanto establece que La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

 Por tanto, no cabe duda que, aunque en los estatutos de la Entidad Urbanística se hubiere pactado que las cuotas adeudadas pudieran reclamarse por los trámites establecidos en la LPH, único supuesto en el que ésta podría resultar aplicable conforme establece el art. 2.e) LPH -EDL 1960/55-, lo cierto es que tal remisión a dicha Ley no implicaría la modificación de la naturaleza de obligación ambulatoria absoluta a la que antes se ha hecho referencia, de tal manera que el nuevo propietario y por ende miembro de la Entidad Urbanística, respondería ante ésta por el total de la deuda que ya tuviera con la misma su causante, sin que resultara de aplicación la limitación temporal o afección real a que se refiere el art. 9.1 LPH (tres años anteriores y la anualidad corriente).

 Debe tenerse en cuenta a este respecto que la remisión que los estatutos suelen hacer a la posible aplicación de la LPH va referida, normalmente, no tanto a que esa aplicación sea integral cuanto a que el procedimiento a seguir sea el establecido en dicha Ley.

 No obstante, en el citado art. 153.5 LOUA -EDL 2002/56733 se establece que La participación de los propietarios en los gastos de conservación se determinará:

a) Con arreglo a la que dispongan los estatutos de la entidad urbanística de conservación.

b) En su defecto, a tenor de la que les haya correspondido en el sistema de ejecución de la unidad de ejecución correspondiente.

c) En último término, conforme a la que les esté asignada en la comunidad de propietarios, si se ha constituido una en régimen de propiedad horizontal.

 Entiendo que en este último supuesto, para el caso de que sobre un terreno de los que conforman la Entidad Urbanística se hubiera levantado un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, sería la Comunidad la que respondería frente a la Entidad de Conservación, sin perjuicio de que por aquélla se aplicase el citado régimen de propiedad horizontal entre sus comuneros. Si mediaran transmisiones de éstos a otros nuevos adquirentes, aunque a los mismos se les pudiera aplicar el límite de la afección real del art. 9.1.3 LPH -EDL 1960/55-, tal limitación no afectaría a la deuda que mantendría la Comunidad con la Entidad colaboradora.