Comunidades de propietarios

¿Puede un administrador de fincas impugnar el nombramiento de otro en junta alegando no cualificación profesional?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Ante la necesidad de que las comunidades de propietarios cuenten con un especialista cualificado en Propiedad Horizontal y se apueste por la idea de la colegiación de quien ejerce la condición de administración de fincas en una comunidad planteamos la situación en la que en una junta de una comunidad de propietarios se presenten varios presupuestos de personas que pujen por acceder al cargo de administrador de fincas de una comunidad y que ante la presentación de algunos por parte de profesionales colegiados se acabe eligiendo por mayoría simple a una persona que no pertenezca a un colegio profesional y no acredite una cualificación profesional.

Surge el debate acerca de si alguno de los administradores de fincas colegiados podría ejercitar una demanda (no de impugnación del acuerdo porque no podría por no ser comunero), pero sí como perjudicado en un proceso de elección al que se ha pujado como legitimado y acreditado el perjuicio para demandar sobre la nulidad del acuerdo por vulnerar el art. 13.6 LPH -EDL 1960/55- que exige la acreditación de la cualificación profesional de la persona que sea elegida administrador de fincas de una comunidad en la línea de la sentencia del TS (Sala 3ª) 8 Noviembre de 2016 -EDJ 2016/202657-

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de diciembre de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

En mi opinión la cuestión de los denominados casos de intrusismo o similare...

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Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos de la cuestión propuesta, entiendo que la respuesta ...

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Francisco Berjano Arenado

En el párrafo segundo del art. 13.6 LPH -

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Eduardo Salinas Verdeguer

No se puede negar de forma absoluta la posibilidad de que un administrador de...

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Luis Antonio Soler Pascual

Dispone el art. 13.6 LPH -

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Juan Ángel Moreno García

La cuestión que se somete a debate deriva de los requisitos que el art.13.6 ...

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María Félix Tena Aragón

Toda persona que ejerza las funciones de administrador en una propiedad horiz...

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Resultado

6 A FAVOR DE 7 ENCUESTADOS

 1.- El profesional que reuniendo los requisitos exigidos para el desempeño de su actividad que se considere perjudicado, por la presentación de otro profesional concurrente que a su juicio no los reúna, tendrá las acciones que el ordenamiento jurídico le conceda, entre las cuales se encuentran las indemnizatorias derivadas de la actuación de un ilícito de cualquier índole, siempre y cuando acredite la concurrencia de los requisitos a tal fin previstos, y muy especialmente la relación causal entre el perjuicio que se sostiene sufrido y el acto consistente en la concurrencia sin la necesaria cualificación profesional.

 2.- El administrador de fincas aspirante que no ha venido designado no tendría legitimación para impugnar la concreta designación efectuada, y desde luego no con fundamento en la tesis de no haber sido seleccionado habiéndolo sido una persona con menos cualificación, pues en la concurrencia de una pluralidad de sujetos para un puesto siempre hay un designado y todos los demás no lo son. Y no por ello puede hablarse de perjuicio, pues su posición no merma respecto de la situación inmediatamente preexistente.

Solo podría sostenerse la legitimación de cualquier comunero, bien para impugnar el acuerdo de designación si la inidoneidad es manifiesta, o bien transcurrido un tiempo y advertida ésta, para forzar un pronunciamiento de pérdida de confianza por parte de la comunidad, y en caso, de no serle favorable a lo pretendido el acuerdo que se adopte, poder venir después a impugnarlo conforme a derecho.

 3.- Cuando la comunidad nombrase a un administrador profesional que no contara con una cualificación legal suficiente para el desempeño de dicho cargo, otro administrador profesional, por el mero hecho de serlo, no tiene legitimación suficiente como para impugnar el acuerdo de designación de tal administrador no cualificado ya que no ostenta la condición de comunero (art. 18.2 LPH -EDL 1960/55-); tampoco la tendría para accionar en contra de dicho nombramiento en cualquier tipo de procedimiento civil ya que la única manera de dejar sin efecto un acuerdo comunitario es impugnando el mismo por la vía prescrita en el citado art. 18 LPH

 4.- Otra cosa también sería que un administrador profesional hubiera sido cesado (el llamado derecho de desistimiento de la comunidad) sin causa o motivo que lo justificara antes de que hubiera transcurrido el plazo de duración del contrato, en cuyo caso aquél podría iniciar acciones contra dicha comunidad en orden a reclamar los daños y perjuicios que por el injustificado cese se le hubieran ocasionado. Ahora bien, el hecho de que el administrador no comunero que pudiera sucederle no tuviera una preparación legalmente cualificada no sería atacable por el Administrador cesado.

 5.- Parece evidente que en el caso del nombramiento como administrador de un no propietario, los propietarios disconformes con el acuerdo de la junta podrán impugnar el nombramiento de una persona por falta de aptitud legal para el ejercicio del cargo de administrador y, posiblemente, también exigir que quede nombrado el propuesto de forma alternativa con cualificación profesional adecuada. También, sin duda, estarán legitimados para la impugnación de éstos nombramientos los colegios de administradores de fincas. Lo que en ningún caso estarán estos legitimados para obtener de los tribunales es la sustitución del nombramiento impugnado por otro propuesto que en opinión de los actores deba ser nombrado, ya que dicha designación corresponde en exclusiva a la junta de los propietarios.

 6.- El administrador tercero difícilmente puede considerarse perjudicado en un ámbito regido por la libertad de nombramiento, bien entendido que ello lo es sin perjuicio de su derecho de comunicación a las autoridades correspondientes el caso de intrusismo que afecta al interés colectivo de la profesión pero no al individual de cada uno de los administradores profesionales que, como tales, carecen de la debida legitimación tanto para impugnar el acuerdo, salvo que sea propietario y en calidad de tal, como para exigir reparación como perjudicado en tanto no cabe entender que hay daño alguno individual con la designación hecha por la comunidad de propietarios.

 7.- Si de acuerdo con el art.10 LEC -EDL 2000/77463- tienen legitimación quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso, y dicha legitimación viene dada por la relación jurídica material que se trae al proceso, el tercero que no ha sido contratado por la comunidad de propietarios ha de entenderse que carece de esa legitimación, puesto que ninguna relación jurídica ha llegado a constituir con la comunidad de propietarios, el simple hecho de que haya hecho una oferta a la comunidad de propietarios, que con posterioridad no ha sido aceptada, no le atribuye ningún un tipo de derecho, y por lo tanto le legitima para impugnar el contrato que la comunidad de propietarios haya celebrado con un tercero, tenga o no la esa cualificación profesional.

VOTO PARTICULAR. Dña. María Félix Tena Aragón

La acción no sería la de impugnación de acuerdos de la comunidad porque, conforme al art 18.2 LPH -EDL 1960/55- carecería de legitimación quien opta a ese cargo sin ser comunero, pero sí considero que a través del declarativo ordinario de anulación de actos contarios a la ley, y del que resulta perjudicado un particular, podría invocarse esa nulidad.

Nulidad que también cabría su ejercicio por algún comunero, art 18.1 a) LPH, y en este caso, sí a través de la acción de impugnación de acuerdos sociales conforme al art 18 LPH.

¿Puede un administrador de fincas impugnar el nombramiento de otro en junta alegando no cualificación profesional?
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