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ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Una visión de derecho comparado sobre la regulación en arrendamientos de vivienda. Lo que el RDL 7/2019 «olvidó» incluir

Tribuna

I. Introducción

Tras la derogación del efímero Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler -EDL 2018/129627-, el Gobierno aprobó el 1 de marzo de 2019 el Real Decreto- Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler -EDL 2019/5763-, que reforma de, entre otras materias, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

El espíritu de este nuevo texto legal es recuperar las medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018 -EDL 2018/129627- e impulsar nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda para que el arrendamiento se erija en una alternativa al dominio de acceso a la vivienda real y no residual. Nótese que la tasa actual media de alquiler en España es del 15% mientras que la tasa media europea es del 30%[1].

Si bien la aprobación del Real Decreto-Ley 7/2019 -EDL 2019/5763- ha introducido importantes reformas, que en general, van en la buena dirección, desmantelando casi por completo la tan criticada reforma de la LAU operada en su día por el Real Decreto-Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas -EDL 2013/71638-, aún quedan muchas medidas por implementar para conseguir un aumento significativo de la tasa de alquiler en España, en la línea de países europeos como Alemania, Austria o Suiza.

 

II. Contenido

 

A) La regulación del contrato de habitaciones o de vivienda compartida

El contrato de arrendamiento de habitaciones o de vivienda compartida es un contrato atípico; no está regulado ni en el Código Civil -EDL 1889/1- ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-. No obstante, la normativa sectorial turística de algunas Comunidades Autónomas sí que regula el contrato de arrendamiento de habitaciones para uso turístico (ej. País Vasco)[2].

Existen dudas en la doctrina sobre cuál es su normativa aplicable, especialmente cuando su destino es morar en ella. Para una parte de la doctrina (CREMADES MORANT, J., MOSCOSO TORRES, P.J., ILLESCAS RUS, A.V.; BARCALA FERNÁNDZ DE PALENCIA, A.[3]) estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda del art. 2.1 de la LAU -EDL 1994/18384-, y por tanto sujeto al Título II de la misma, pudiendo ser calificado el objeto arrendado de “edificación habitable”. Esta tesis jurídica ha sido suscrita por la Sec. 2ª de la AP Cádiz, en Sentencia nº84/2006, de 18 de julio -EDJ 2006/377873-.

Otra parte de la doctrina (ÁLVAREZ SÁNCHEZ, J.I.[4]) sostiene que no estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al Título II de la LAU -EDL 1994/18384-, en tanto que su objeto no es una “edificación habitable” del art. 2.1. de la LAU, sino ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda conforme a lo previsto en el art. 3.1 de la LAU, cuya definición legal no exige que el objeto sea una “edificación habitable”, sino una mera “edificación”. Por tanto, si bien estos contratos no deben gozar de la protección jurídica del Título II de la LAU, sí que están sujetos a esta ley especial, en particular, a su Título III caracterizado por una primacía de la autonomía de la voluntad de las partes.

Por último, la tesis mayoritaria en los tribunales (SAP Madrid, Sec. 9; nº168/2019, de 28 de marzo -EDJ 2019/558461-; SAP Madrid, Sec. 14ª, nº777/2006, de 13 de diciembre -EDJ 2006/421217- ; SAP Madrid, Sec. 11ª, nº315/2017, de 26 de septiembre -EDJ 2017/227850-; SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, nº255/2017, de 14 de septiembre -EDJ 2017/204719-; y SAP Burgos, Sec. 2.ª, 494/2011, de 20 de diciembre -EDJ 2011/300639-), y la doctrina minoritaria (GARCÍA-CHAMÓN CERVERA, E.[5]), han vendido considerando que se trata de contratos excluidos del ámbito objetivo de aplicación de la LAU, y que deben regirse por el art. 1.543 y ss. del Código Civil -EDL 1889/1-. Argumentan los defensores de esta tesis jurídica que ante el silencio del legislador de la LAU del 94 respecto de los contratos de arrendamiento de habitación, y ante las dudas relativas a si esta tipología de contrato queda dentro del ámbito objetivo de la LAU, debe realizarse una interpretación sistemática que tenga en cuenta la “vis atractiva” del Código Civil sobre las leyes especiales (como es la LAU), conforme a la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo (Sentencias de 10 de febrero de 1986 -EDJ 1986/1124- y 24 de febrero de 2000):

“ el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil -EDL 1889/1- o la especial, representada por la LAU -EDL 1994/18384-, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad", doctrina ésta que ratifica y corrobora la tesis que se mantiene en esta resolución, por cuanto que el sustrato fáctico que se ha examinado no aparece contemplado en la ley ni el mismo es asimilable a otros que se regulan específicamente, y sin que tampoco se atisben razones de política de protección social en relación con el supuesto que nos ocupa que posibiliten una interpretación distinta. Consecuencia obligada de las anteriores consideraciones es que no pudiendo reputarse aplicable la legislación especial arrendaticia urbana a la relación jurídica origen de esta litis, la cual debe entenderse sometida única y exclusivamente al Código Civil, es la estimación de la demanda y la consiguiente condena al demandado a desalojar la habitación arrendada que ocupa. ..."

Esta última tesis jurídica es heredera de la jurisprudencia relativa a la inaplicabilidad de la LAU 64 -EDL 1964/62- a los contratos de arrendamiento de habitaciones (SAP Vizcaya, Sec. 5.ª, 368/2006, de 21 de julio -EDJ 2006/407723-; SAP Madrid, Sec. 25.ª, 161/2014, de 14 de abril -EDJ 2014/86036 -; y SAP Madrid, Sec. 14.ª, 438/2007, de 10 de julio -EDJ 2007/169998-). Conforme a esta jurisprudencia, aquellos contratos de arrendamiento de habitaciones celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985 no están sujetos a la LAU 64, y por tanto, al régimen legal de la prórroga forzosa del art. 57 y siguientes de dicha ley arrendaticia, sino al régimen general del contrato de arrendamiento de cosas de nuestro Código Civil -EDL 1889/1-. Menos dividida está la jurisprudencia y la doctrina en estos casos, ya que el texto legal de la LAU 64 establecía de forma expresa la exclusión de los contratos de arrendamiento de temporada de su ámbito objetivo (art.2.1), circunscribiéndose su ámbito objetivo a “edificaciones habitables” (art. 1.1), no siendo objeto de esta derogada ley las meras “edificaciones”, a diferencia de lo dispuesto en la LAU 94 -EDL 1994/18384-.

En mi opinión, y mientras el destino del contrato sea habitar con carácter de permanencia, el contrato debe estar sujeto al Título II de la LAU 94 -EDL 1994/18384-y el arrendatario debe poder invocar la protección legal que le otorga esta normativa. En primer lugar, porque si la superficie o parte de la vivienda arrendada puede de forma autónoma, esto es, sin el resto de superficie de la vivienda que no es objeto de arriendo, cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad necesarios será perfectamente incardinable dicho objeto en el concepto legal de “edificación habitable”; y en segundo lugar, y no por ello menos relevante, la interpretación jurídica del concepto legal de “edificación habitable” no puede realizarse de forma restrictiva cuando ello va en detrimento del derecho constitucional (art. 47 CE -EDL 1978/3879-) y universal (art. 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos -EDL 1948/48-) a la vivienda del arrendatario, privándole pues de los beneficios legales que le otorga el Título II de la LAU y que tratan de garantizar su protección jurídica, como es el caso del derecho a la prórroga legal del art. 9[6].

En todo caso, y comprobada la disparidad de criterios existentes sobre la normativa aplicable a esta naturaleza de contratos, y ante el preocupante auge de esta modalidad precaria de arrendamientos en las zonas urbanas con mercado tensionado de las principales de ciudades españolas, urge una adecuada ordenación y regulación legal de estos contratos que les otorgue a los arrendatarios la protección legal necesaria, salvo cuando su destino sea uso turístico, en cuyo caso debería reformularse la definición de arrendamiento de uso turístico que nos brinda el recientemente reformado art. 5.e) de la LAU -EDL 1994/18384- a los efectos de que la remisión a la aplicación de la normativa sectorial turística no se limite solamente a cuando se arriende la “totalidad de una vivienda amueblada”, sino de una parte de ella, como es el caso de esta modalidad de arrendamientos. En este sentido, debemos subrayar que si bien el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763- reformuló con buen criterio la definición de arrendamiento de vivienda para uso turístico contenida en el art. 5.e) de la LAU, eliminando el tan criticado[7] requisito constitutivo de que la comercialización o promoción se hiciera necesariamente por canales de oferta turística, “olvidó” ampliar su objeto a los arrendamientos de habitaciones o vivienda parcial de uso turístico, desoyendo el Ministerio de Turismo las recomendaciones realizadas por la Abogacía Española.

 

B) Publicidad legal y eficacia erga omnes

El RDL 7/2019 -EDL 2019/5763- eliminó el tan criticado por la doctrina (CARRASCO PERERA, A.[8]; NASARRE AZNAR, S.[9].; LOSCERTALES FUERTES, D.[10], FUENTES-LOJO LASTRES, A.[11]) art. 7.2 de la LAU -EDL 1994/18384- introducido por la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- que establecía un sistema de publicidad registral (art. 32 LH -EDL 1946/59-) en materia de arrendamientos urbanos y que friccionaba con la redacción de los arts. 13 y 14 de la LAU que, por el contrario, aludían al tercero hipotecario de buena fe (art. 34 LH)[12].

Se ha modificado también la redacción de los arts. 13 y 14 de la LAU -EDL 1994/18384- para volver a la redacción legal dada antes de la reforma de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638-, que establece una publicidad legal del contrato limitada por el plazo de la duración legal mínima del art. 9 de la LAU.

Lo que significa que en los supuestos de resolución del derecho del arrendador, como es el caso de las ejecuciones hipotecarias y las enajenaciones forzosas en vías de apremio procedentes de embargo de la finca, entre otros supuestos (art. 13 de la LAU -EDL 1994/18384-), el adquirente podrá dar por terminado el contrato transcurridos los cinco primeros años de duración si el arrendador es persona física, o siete años si es persona jurídica, salvo que el contrato de arrendamiento hubiere accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción o anotación de los derechos de los que dimana la resolución del derecho del arrendador.

Y que en caso de enajenación voluntaria de la vivienda arrendada (artículo 14 -EDL 1994/18384-) el adquirente aunque sea tercero hipotecario de buena fe del art. 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, quedará subrogado como arrendador en el contrato de arrendamiento de vivienda solamente durante los cinco años, o siete primeros años si el arrendador fuera persona jurídica.

Transcurridos estos plazos de duración legal mínima, podrá el adquirente dar por finalizado el contrato. Pero en este caso el arrendatario podrá reclamar del enajenante, no del adquirente, una indemnización de un mes de renta por año del plazo contractual que quedase por transcurrir.

Si el contrato de arrendamiento de vivienda se concertó por un plazo superior a cinco años (caso de arrendador persona física) o de siete años (arrendador persona jurídica), el adquirente se subrogará por toda la duración pactada si no es tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, lo cual es el supuesto más habitual ya que en la escritura de venta debe hacerse constar la existencia del arrendamiento (art. 25 de la LAU -EDL 1994/18384-).

El tercer supuesto que regula el artículo 14 de la LAU -EDL 1994/18384- se refiere al caso de que las partes hubieren pactado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento. En este caso el adquirente solamente deberá soportar el arrendamiento el tiempo que en su caso reste para el transcurso de los cinco o siete primeros años de duración.

Había un consenso unánime entre los expertos que participamos en la redacción de esta reforma legal (RDL 7/2019 -EDL 2019/5763-) respecto de la importancia de terminar de forma definitiva con la aplicación del principio liberal de tradición romanista[13] de “venta quita renta” (1.571 del Cc -EDL 1889/1-) en los contratos de arrendamientos de vivienda para paliar las carencias de un régimen jurídico inapropiado[14] para ordenar el uso de un bien de primera necesidad como es la vivienda[15]. Y compartimos la importancia de abrazar el principio europeo “non tollit locatio”, de aplicación en los países con elevadas tasas de alquiler (Alemania[16], Suiza[17] y Austria[18]), que obliga al adquirente a subrogarse en las obligaciones y derechos del arrendador por toda la duración del contrato, dada la naturaleza sui generis de esta tipología de contrato que si bien otorga un derecho personal reviste una apariencia de derecho real que lo aleja de la definición de derecho personal[19]. Desafortunadamente, no fue posible dotar al arrendamiento de vivienda una publicidad legal plena, debido a las injustificadas reticencias de quienes tienen atribuida en España la función de garantizar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

Así pues, y conforme a la opinión unánime de la doctrina (NASARRE AZNAR, S.; ELGA MOLINA, R.; FERRER RIBA, J.; CARRASCO PERERA, A. y FUENTES-LOJO LASTRES, A.) es necesario insistir en la importancia de dotar al contrato de arrendamiento de vivienda de una publicidad legal plena por toda la duración del contrato, y no solamente por el plazo de duración mínima del art. 9 de la LAU -EDL 1994/18384-.

 

C) Fianza y garantías complementarias

El nuevo redactado del art. 36.5 de la LAU -EDL 1994/18384- dado por el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763- establece con buen criterio una limitación legal respecto de las garantías que puede exigir el arrendador (i) al arrendatario de vivienda para el caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y (ii) cuando el contrato no sea de larga duración (contratos de duración superior a cinco años, o cuando el arrendador fuera persona jurídica, de plazo superior a siete años). Respecto del resto de contratos que no cumplan los dos requisitos anteriores, continuará rigiendo la libertad de pacto.

En mi opinión, y así lo manifesté en la comisión de expertos que participamos en la redacción del RDL 7/2019 -EDL 2019/5763-, debería haberse ampliado el importe de las garantías máximas a exigir al arrendatario para garantizar la indemnidad del arrendador perjudicado por una situación de impago del alquiler[20]. En este sentido, debemos tener en cuenta que la duración media actual de un proceso de desahucio por impago de rentas en España sobrepasa con creces los tres meses de duración –la duración media de un proceso de desahucio en España se situó en 2016 entre tres y seis meses, pudiendo llegar en ocasiones hasta el plazo de un año[21]-.

En los países europeos con una mayor tasa de alquiler también se aplica una limitación de las garantías para el arrendador en atención al principio de asequibilidad del derecho a la vivienda, pero este límite es de un importe superior. Se establece el límite en un importe equivalente a tres mensualidades en el caso de Alemania y Suiza, y de hasta seis mensualidades de renta en el caso de Austria; y además debemos tener en cuenta que en dichos países el contrato de arrendamiento de vivienda es de duración indefinida[22].

Se podría haber garantizado el acceso asequible a la vivienda por la vía del arriendo, si aunque se hubiera aumentado el importe de las garantías complementarias que el arrendador pueda exigir, se le permite un fraccionamiento del pago de las mismas en el tiempo, salvando así el obstáculo de accesibilidad a la vivienda de carácter financiero, estableciendo pues que en el momento de la formalización del contrato solamente haya venga obligado el arrendatario a satisfacer el importe equivalente a una mensualidad de renta, y al vencimiento de cada mensualidad siguiente de contrato deba satisfacer el importe equivalente a otra mensualidad de renta hasta llegar al 100% de las garantías complementaria exigidas. Esta medida legal se encuentra vigente en la regulación alemana[23] y suiza[24]. En este sentido también se ha pronunciado la doctrina más moderna (NASARRE AZNAR, S., SIMÓN MORENO, H; y MOLINA ROIG, E.)[25] como medida legal idónea cuando estemos ante contratos de rentas bajas.

 

D) La adaptación de la tácita reconducción a los arrendamientos de vivienda

Una de las medidas que se valoró incorporar en el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler -EDL 2019/5763-, fue la de adaptar la figura de la tácita reconducción prevista en nuestro Código Civil (art. 1566 y 1581 -EDL 1889/1-) de aplicación con carácter subsidiario en arrendamientos urbanos (art. 4.2-3 LAU 94 -EDL 1994/18384-)-, cuya aplicación en la práctica ha generado mucha confusión entre los operadores jurídicos[26], y se ha revelado como especialmente perjudicial para la necesaria estabilidad del arrendatario de vivienda.

Si bien su aplicación es subsidiaria, se produce con cierta habitualidad que a la finalización del plazo legal o contractual del contrato de arrendamiento, las partes desean que el mismo continúe, pero por comodidad o dejadez no lo documentan, y el arrendatario sigue ocupando la finca, y el arrendador cobrando la renta pactada, entrando en juego por mor del art. 1566 del Código Civil -EDL 1889/1- la tácita reconducción. De tal forma que el contrato se va renovando (que no prorrogando) temporalmente, por meses, si la renta se ha pactado con carácter mensual, o por años, si se ha pactado con carácter anual (art. 1581 del Cc), con independencia de la periodicidad pactada (STS, Sala de lo Civil, nº530/2018, de 26 de septiembre -EDJ 2018588456-), hasta que una de las partes decida ponerle fin.

Nótese que la mayoría de los contratos de arrendamiento de vivienda se pactan actualmente por una renta de carácter mensual – y no anual, como era habitual en contratos de renta antigua -, por lo que si el contrato entra en fase de tácita reconducción se irá renovando por plazos demasiado cortos como para dotar al arrendatario de una mínima estabilidad, de tal forma, que de un mes para otro el arrendador puede ponerle fin al contrato, y el arrendatario deberá desalojar la vivienda de forma inmediata, sin tiempo suficiente para poder encontrar una alternativa habitacional.

A mayor abundamiento, como es de ver de la redacción del art. 1566 del Código Civil -EDL 1889/1-, este régimen legal no prevé un plazo mínimo para notificar la extinción del contrato, pudiendo notificarse dicha voluntad hasta 15 días después de la finalización del plazo de cada renovación mensual:

“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts. 1577 y 1581 -EDL 1889/1-, a menos que haya precedido requerimiento.”

Por todo ello, es necesario adaptar esta figura jurídica a la especial naturaleza jurídica de los arrendamientos de vivienda, mediante una regulación de la misma en la propia LAU que, en consonancia con el nuevo redactado dado a los arts. 9 y 10 de la LAU -EDL 1994/18384-, establezca unos plazos mínimos de preaviso y de duración legal que velen por la estabilidad del arrendatario.

 

E) Irrenunciabilidad del derecho de tanteo y retracto y ampliación de los plazos de ejercicio

Otra de las modificaciones más relevantes de la LAU operada por el RDL 4/2013 fue otorgar la facultad a las partes de pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente del arrendatario (art. 25 de la LAU -EDL 1994/18384-), lo que en la práctica se ha traducido en la supresión, mediante el correspondiente pacto de renuncia, de este derecho de configuración legal del arrendatario tan necesario para dotar a esta forma de tenencia de la necesaria estabilidad.

Ello ha evidenciado la necesidad de un régimen jurídico más intervencionista por lo que respecta a este derecho, volviendo a dotar a este derecho del carácter de irrenunciable, tal como se preveía en la redacción legal del art. 25 de la LAU -EDL 1994/18384- anterior a 6 de junio de 2013.

Así mismo, sería deseable ampliar el plazo de ejercicio del tanteo y retracto, que es solamente de 30 días (¡naturales!), mientras que en la LAU 64 -EDL 1964/62- era de 60 días naturales (art. 48), como es el caso de Italia, y en Alemania[27] es de un plazo de 2 meses.

Como excepción, y para garantía del arrendador, tal y como se contempla en derecho alemán e italiano, y tal como sugiere MOLINA ROIG, E.[28] se debería excluir la aplicación de este derecho cuando la venta se haga a un familiar directo con la finalidad de proteger el patrimonio familiar.

 

F) El subarriendo parcial de la vivienda arrendada

El art. 8 de la LAU -EDL 1994/18384- establece que para ceder o subarrendar la vivienda arrendada es necesario el consentimiento del arrendador, salvo que viniere autorizado expresamente por contrato.

Nótese que cuando estamos ante contratos de arrendamiento en los que en el local arrendado se ejerce una actividad empresarial o profesional, el art. 32 de la LAU -EDL 1994/18384- establece justamente el criterio contrario; esto es, el arrendatario está autorizado a cederlo o subarrendarlo sin necesidad del consentimiento del arrendador, salvo que el contrato disponga lo contrario.

Este distinto criterio legal en función del destino del objeto arrendado viene justificado porque en los locales de negocio, a parte del valor que tiene el bien inmueble de por sí, existe otro activo que puede llegar a alcanzar un gran valor económico, que es la industria o negocio que se explota, y que, a diferencia de la finca arrendada, es de titularidad del arrendatario. Para promocionar la actividad empresarial el legislador facilita que se pueda transmitir el negocio junto con el local en el que se viene explotando el mismo.

NASARRE AZNAR, S. MOLINA ROIG, E.[29] sugieren una modificación del art. 8 de la LAU para permitir que, al igual que sucede con los arrendamientos de locales en los que se ejerce actividad empresarial o profesional, y en la línea de lo que establece la normativa arrendaticia de Alemania[30], Austria[31], y Suiza[32], el arrendatario de vivienda venga facultado para poder ceder o subarrendar la vivienda arrendada a un tercero, sin necesidad de que lo autorice el arrendador, siempre y cuando el arrendatario acredite un interés personal y económico, dotando así al arrendatario de una mayor flexibilidad en la relación jurídica con el arrendador para que cuando el arrendatario atraviese una grave situación económica pueda encontrar alternativas y no se vea necesariamente abocado a tener que desistir unilateral y anticipadamente del contrato, y debiendo indemnizar al arrendador en la mayoría de ocasiones. en virtud del art. 11 de la LAU -EDL 1994/18384-[33].

No compartimos este criterio, ya que ello puede poner en riesgo las garantías del arrendador, dado que se obligado al arrendador a aceptar la subrogación de un tercero en las obligaciones del arrendatario sin poder fiscalizar su solvencia. En otras palabras, creemos que esta medida podría alterar el necesario equilibrio de prestaciones que debe existir entre arrendador y arrendatario en perjuicio del primero, y eso podría generar una retracción de la oferta arrendaticia.

No obstante, y en aras de garantizar la proporcionalidad y razonabilidad entre los derechos e intereses de las partes contratantes, sí que abogamos por una reforma de dicho precepto legal que faculte al arrendatario para subarrendar parcialmente la vivienda a terceros sin necesidad del consentimiento del arrendador, facultando a este último para que aumente la renta en un 10%, de tal forma que no hay riesgo de que queden minadas las garantías de cobro de la renta del arrendador, ya que no hay subrogación en las obligaciones del arrendatario por el tercero, y por el contrario, se consigue el objetivo buscado de que el arrendatario pueda obtener unos ingresos extra que le permitan satisfacer la renta cuando se encuentra en una difícil situación financiera.

Esta medida legal no es nueva en derecho arrendaticio español. Ya fue prevista en la LAU 64 -EDL 1964/62-, en su art. 18, con la siguiente regulación:

“1. No obstante lo dispuesto en el art. 10, podrá el inquilino subarrendar parcialmente la vivienda sin necesidad de consentimiento del arrendador ni de prestación de mobiliario, siempre que no exceda de dos el número de subarrendatarios que con el cónyuge y los hijos sometidos a su potestad vayan a ocupar la vivienda, que no se altere el destino de ésta y que, en el término de treinta días naturales siguientes a la fecha de celebración del respectivo contrato de subarriendo, lo notifique el inquilino de modo fehaciente al arrendador con la expresión del nombre del subarrendatario.

2. Será de aplicación a estos subarriendos la limitación de renta que se establece en el número 2 del art. 12.

3. Por razones de higiene o moralidad podrán las autoridades administrativas limitar, en cada caso, el número de personas extrañas al inquilino que al amparo de este artículo ocupen la vivienda.”

En su virtud, y a la vista de la elevada subida de los precios de alquiler de vivienda en España, creemos que ha llegado el momento de recuperar esta medida legal, con la novedad de prever un aumento de renta como contrapartida para el arrendador, favoreciendo así su legítimo derecho a la rentabilidad.

 

G) La grave situación económica del arrendador como causa de necesidad

La necesidad de vivienda permanente del arrendador, o de sus familiares directos, o cónyuge, es causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato prevista en el art. 9 de la LAU 94 -EDL 1994/18384-; figura legal que ya contemplaba la LAU 64 -EDL 1964/62- en su art. 62.1º, y que trata de dotar seguridad jurídica al arrendador que necesita recuperar la posesión de su vivienda.

Lo que implica en primer término que no opera como causa de extinción del arrendamiento si el contrato se encuentra en plazo contractual, aunque hubiese superado su primer año de duración. Si el contrato de arrendamiento se concierta por el plazo de cinco años el arrendador habrá de respetarlo y no podrá invocar una causa de necesidad para desahuciar a su arrendatario, ya que el contrato estará en plazo contractual; por el contrario, si se hubiere pactado un año de duración, el arrendador podrá, tras el transcurso del primer año de duración, invocar la causa de necesidad para impedir la prórroga legal del contrato y desalojar al inquilino. Ergo, el plazo que se pacte en el contrato es determinante al respecto.

La novedad dada por el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763- del art. 9.3 de la LAU -EDL 1994/18384- consiste en recuperar el requisito que ya contemplaba el precepto antes de la reforma de 2013 (Ley 4/2013 -EDL 2013/71638-), consistente en que para que el arrendador pueda ejercitar este derecho es imprescindible que se haya previsto expresamente en el contrato la causa de necesidad[34].

Nótese que en tanto que el RDL 7/2019 -EDL 2019/5763- amplía el plazo de duración mínima hasta los siete años si el arrendador es persona jurídica, se hace imprescindible en estos casos contemplar esta medida legal, para el caso de que se produzca una subrogación en la posición del arrendador a favor de persona física, imposibilitando que el nuevo arrendador pueda invocar causa de necesidad porque el contrato no contemplará esta facultad al haberse firmado por arrendador persona jurídica. De no haberse recuperado este requisito legal, el legislador se hubiera visto obligado a recuperar la desterrada acción de impugnación del art. 53 de la LAU 64 -EDL 1964/62- , para garantizar la protección jurídica del arrendatario ante dichas eventualidades contractuales.

En aras de dotar una mayor seguridad y flexibilidad al contrato en beneficio del arrendador, abogamos por una ampliación de la causa de necesidad a aquellos supuestos en los que el arrendador se encuentre en una grave situación económica o de extrema necesidad sobrevenida (concurso de acreedores, parado de larga duración, ruina económica, etc.), quedando facultado para resolver el contrato, en la línea de lo previsto en las legislaciones europeas sobre arrendamientos con elevadas tasas de alquiler, como es el caso de Alemania[35] y Suiza[36]. En idéntico sentido, se ha pronunciado MOLINA ROIG, E.[37]

 

III. Conclusiones

Esperemos que el legislador español tome nota de los deberes que aún tiene pendientes, y desde aquí le emplazamos a acometer una reforma íntegra de la LAU 94 -EDL 1994/18384-, y no puntual y precipitada como lo han sido las últimas reformas llevadas a cabo tal como lo evidencia la inidoneidad del recurso del Real Decreto-Ley utilizado. De lo contrario, la política legislativa en materia de arrendamientos continuará dañando la seguridad jurídica y continuará siendo merecedora de ser calificada peyorativamente de normativa “pendular” a ojos de Europa. Debe iniciarse una sosegada y meditada reforma integral de la LAU que garantice un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario que sirva para maximizar la reducida tasa de alquiler de vivienda en España, y que no venga acuciada por las necesidades coyunturales de nuestro país, y por tanto, que tenga vocación de permanencia y perdurabilidad en el tiempo.

Tal como ya presagió VALLET DE GOYTISOLO, J.B.[38] adelantándose a sus tiempos, es necesario dejar atrás la mentalidad decimonónica de nuestro Código Civil -EDL 1889/1- en la regulación especial de los arrendamientos de vivienda, y acometer una reforma íntegra de la LAU -EDL 1994/18384- que mire hacia Europa, y nos permita alcanzar mayores cotas de tasa de alquiler en beneficio de la ciudadanía.

 


[1] MOLINA ROIG, E.; “Una nueva regulación para los arrendamientos de vivienda en un contexto europeo”, Ed. Tirant Lo Blanch, 2018, p. 683.

[2] FUENTES-LOJO RIUS, A., y FUENTES-LOJO LASTRES, A. (Dir.); “Viviendas de uso turístico y nuevas medidas en materia de alquiler residencial”, Ed. Bosch, 2019.

[3] FUENTES-LOJO RIUS, A. (Coord.); “¿Qué calificación tiene el arrendamiento de habitaciones dentro de una vivienda sin servicios complementarios, es decir, un arrendamiento parcial? ¿Se aplica la LAU u otra normativa?”, Encuesta Jurídica, Ed. Sepín, Noviembre 2004.

[4] Id. 3.

[5] Id. 3.

[6] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Normativa aplicable al contrato de arrendamiento de habitaciones” -EDC 2018/504607-, Revista de Jurisprudencia El Derecho nº1 Junio 2018, Ed. Francis Lefebvre, 2018.

[7] FUENTES-LOJO RIUS, A. y FUENTES-LOJO LASTRES (Coord.), “Problemática legal en torno a las viviendas de uso turístico”, Ed. Bosch, 2018, p. 314 y ss.

[8] “Comentarios al Proyecto de Ley de Reforma de los Arrendamientos de Viviendas”, Revista CESCO de Derecho de Consumo nº4/2012, 2012.

[9] “La eficacia de la Ley 4/2013, de reforma de los arrendamientos urbanos, para aumentar la vivienda alquiler en un contexto europeo”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario nº747, 2014.

[10] “Arrendamientos Urbanos Legislación y Comentarios”, Ed. Sepín, Décima Edición, 2018, pág. 146-147.

[11] Arrendamientos Urbanos Derecho Sustantivo y procesal, adaptado a la Ley 4/2013, de 4 de junio”, Ed. El Derecho Grupo Francis Lefebvre, 2013, pág. 65.

[12]Id 12, p. 125-126.

[13] En el Derecho romano se configuró el derecho del arrendatario como un derecho personal, al cual no se le reconoció la posesión jurídica del bien, sino la simple detentación, lo cual explica que se recogiera el principio de “emptio tollit locatio“ (venta quita renta).

[14] LLAMAS POMBO, E.; “Ley de Arrendamientos urbanos, comentarios y jurisprudencia doce años después”, Ed. La Ley, 2007, Prólogo.

[15] O’CALLAGHAN, X. (Dir.); “Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos”, p.14.

[16] Id. 1, p. 457.

[17] Art. 261a) Código civil de obligaciones suizo.

[18] HOFMAN, R.; “Tenancy Law and housing policy in Multi-level Europe”, p. 155-158.

[19] VALLET DE GOYTISOLO, J.B.; “Estudio sobre derecho de cosas. Temas generales. Vol. I”, Ed. Montecorvo, 1986, p. 478-482.

[20] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “El Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: aspectos relativos a arrendamientos urbanos” -EDC 2019/500141-; Revista de Derecho Inmobiliario nº70, Ed. Francis Lefebvre, 2019.

[21] Disponible en: www.abogadosparatodos.net/duracion-desahucio-ciudad/

[22]Id, p.692.

[23] 551 (II) BGB (Código Civil alemán).

[24] WEHRMÜLLER, A.; “Tenancy Law and housing policy in Multilevel Europe”, p. 100-101.

[25] “Un nou dret d’arrendaments urbans per a afavorir l’accés a l’habitatge”, Ed. Atelier, p. 185-186.

[26] FUENTES-LOJO LASTRES, A.; “Arrendamientos Urbanos. Derecho sustantivo y procesal. Adaptado a la Ley 4/2013, de 4 de junio.”, Ed. El Derecho, 2013, p. 94.

[27] Id. 1, p. 468-469.

[28] NASARRE AZNAR, S; SIMÓN MORENO, H,; y MOLINA ROIG, E.; (Dir.); “Un nou dret d’arrendaments urbans per a afavorir l’accés a l’habitatge”, Ed. Atelier, 2018, p. 137-138.

[29] “Proposta de criteris per a un dret d’arrendaments urbans a Catalunya”, documento de trabajo, 12-01-2017, Tema 5. Cesión y subarriendo.

[30] CORNELIUS, J; RZEZNIK, J.; “National Report for Germany”, 2015, p. 2013.

[31] www.tenlaw.uni-bremen.de/Brochures/AustriaBrochure_09052014.pdf, p. 10-11.

[32] WEHRMÜLLER, A.; “National Report for Switzerland”, 2015, p. 82-83.

[33] CABALLÉ FABRA, G., NASARRE AZNAR, S. y otros (Dir.), “Un nou dret d’arrendaments urbans per afavorir l’accés a l’habitatge”, Ed. Atelier, 2018, p. 110-113.

[34] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Arrendamientos Urbanos. Paso a Paso.”, Ed. Colex, 2019.

[35] 573 (I2) BGB (Código Civil alemán).

[36] Art. 266.g. Código de Obligaciones Suizo.

[37] Id. 17, p. 459.

[38] Id. 19.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de julio de 2019.