En una primera aproximación a la problemática planteada quizá resulta de interés centrar el examen en una coyuntura de crisis económica sobradamente alejada a la siempre optimista caracterización de las legislaciones urbanísticas o/y de suelo. Una legislación urbanística para tiempos de crisis es una asignatura pendiente.
Efectivamente la cruda realidad económica que nos ha tocado vivir, cuanto menos, ha demostrado que con los instrumentos urbanísticos al uso buen número de funciones sociales que tan difícilmente se cumplían, se pasaba a una situación jurídica cuanto menos de estancamiento o, quizá mejor decir, de franca regresión.
¿Dónde está el patrimonio municipal de suelo en fincas o en euros? ¿Alguna vez cumplió su función?
Es más, como resulta obvio una cosa es el suelo, otra la iniciativa, promoción y construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública y otra la final satisfacción de las necesidades de esas viviendas bien por la vía privada bien por unos parques de vivienda pública cuyo porcentaje de participación se comenta por sí mismo.
Pues bien, a modo de a ver quién corre más, y como si lo anterior no fuera decisivo y determinante, cuanto menos desde sus respectivos factores temporales, quizá lo que ahora se plantea es una limitación de los precios de alquiler o hasta de venta dejando sustancialmente de lado el devenir ya conocido en una promoción de vivienda con sus técnicas.
La necesaria ponderación del supuesto es inexorable. El “invento”, si se nos permite la expresión, de las cesiones obligatorias y gratuitas pero compensadas entre los propietarios está ahí, ya descontada a efectos económicos desde hace años, y es una poderosa técnica nada desdeñable y singularmente útil y a las presentes alturas para con la Administración que en su consideración debe cumplir sus funciones.
Podrá decirse que ya es de corto alcance, pero en forma alguna obsoleta para su desaparición. Y si procede plantearse mayores ambiciones en la regulación legal más allá de las cesiones de suelo aplíquese el operador jurídico para ello y justifíquese debidamente para con los colectivos desfavorecidos que se acrediten.
Pero vuelve a ser inexorable e ineludible volver a plantearse el devenir del proceso inmobiliario que sigue a la obtención de suelo no sea que vuelva a tener que seguirse observando como ese suelo “desaparece entre los dedos de la mano” de la Administración, también el dinero obtenido en su enajenación de forma más o menos ortodoxa.
¿Dónde están todos los planes de promoción privados y públicos en actuaciones de transformación urbanística y edificatorias en definitiva para la edificación de viviendas sometidas a algún régimen de protección, eso sí, con el alcance cuantitativo y cualitativo que se ajuste sobradamente a las necesidades de colectivos que los necesitan tan imperiosamente ya desde hace tiempo?
Quizá en este punto tampoco deba ser ajeno el ordenamiento urbanístico de su razón desde la órbita legal hasta la de la planificación, cuanto menos, desde la vertiente de los programas temporales de actuación y medidas caso de incumplimiento.
Las técnicas en materia de suelo y en materia de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección estaban ahí y no han solucionado debidamente las necesidades sociales y no solo por inactividad pública o/y privada sino por la no menos importante crisis económica y de la crisis de los recursos de las administraciones públicas quizá tan acostumbrados todos a los tiempos de bonanza económica en el sentido que todo funciona de por sí o/y con la especulación futura.
También es notable entender que solo de forma tardía se ha abordado en materia de suelo y en materia de urbanismo la dotación pública de viviendas sometidas a algún régimen de protección o, si así se prefiere, la calificación urbanística de claves para con esas viviendas a modo de usos urbanísticos, con concluyentes prescripciones temporales y medidas para caso de incumplimiento.
Y, a mayor abundamiento, los procedimientos de gestión, urbanización y construcción de esas viviendas solo tienen un pronóstico común, no urgente ni prioritario, por lo que las disfunciones conocidas desde hace tanto tiempo no hacen otra cosa que repetirse incesantemente.
Todo ello adornado por una producto final que cuando aparece solo se disciplina con su adjudicación por los procedimientos de rigor, con las medidas de fomento entre ellas las fiscales, en régimen de propiedad, alquiler u otros, pero con la conocida práctica hasta de renuncias al régimen o transcurso de los plazos legales y reglamentarios para poder situar ese producto final en el mercado libre con la desazón de que todo el esfuerzo personal, social y administrativo actuado puede hasta desaparecer en franca desintonía o hasta burla con el régimen tan sentido y protector que nos ocupa y que se ha desplegado con tanta acumulación de esfuerzos durante tantos años.
La desazón inicial y final en ese proceso se comenta por sí misma lo que obliga a plantearse ahora si solo con la observación de precios máximos de venta o alquiler resulta saludable atender a las necesidades de colectivos desfavorecidos.
El reduccionismo y el “árbol que impide ver el bosque”, si se nos permite la expresión, creemos que no debe prevalecer ya que induce a pensar a que se va a estar tan solo en el final del proceso a seguir y para desde operar “inventos” ciertamente arriesgados a nivel de títulos competenciales en liza –para el Estado, las Comunidades Autónomas y hasta los Entes Locales en una materia hasta quizá de derecho privado o de mercado libre, hasta insistir en el régimen más seguro de precios, rentas u otros supuestos a centrar esencialmente en materia de viviendas de protección oficial o de regímenes de protección pública en aplicación de sus correspondientes títulos competenciales.
nevitablemente, la ecuación integral continua pendiente de un planteamiento global e integral desde la obtención de suelo afecto a la necesidad de satisfacer vivienda a colectivos desfavorecidos inclusive con una bolsa del mismo para necesidades o incidencias futuras más desfavorables, pasando por la necesaria, pronta y más eficaz promoción de gestión urbanística y de edificación, y llegando a las correspondientes adjudicaciones en el régimen de titularidad que proceda pero a no dudarlo singularmente exigente por los objetivos y fines a los que obedece.
Se quiera o no observar el caso desde esa óptica de lo que se trata es de:
-Abordar con claridad y nitidez desde el régimen estatal el régimen de suelo para viviendas de protección oficial o de regímenes de protección pública.
-Sentar con la agilidad y rotundidad que sea necesario el régimen urbanístico autonómico en materia de clasificación y calificación urbanística, en su caso a título de sistemas.
Incidir también en materia de planificación y de gestión urbanística para viviendas de protección oficial o de regímenes de protección pública. Desde luego con sus previsiones temporales en su caso urgentes y prioritarias y las consecuencias de su incumplimiento legales, reglamentarias o en el planeamiento de su razón.
-Asentar urbanística y debidamente en su caso las obligaciones de construir viviendas de protección oficial o de regímenes de protección pública, de promoción privada o pública, y en el mismo sentido con sus previsiones temporales y las consecuencias de su incumplimiento legales, reglamentarias o en el planeamiento de su razón.
-Facilitar y abreviar los procedimientos de titulación urbanística y de vivienda habilitante correspondientes,
Potenciar las medidas de fomento –así fiscales y de terceros al efecto-.
-De la misma forma aligerar y simplificar los procedimientos de adjudicación a los colectivos desfavorecidos que lo justifiquen.
-Y repensar la duración del régimen de protección oficial y otros para evitar consecuencias que nada tiene que ver con los esfuerzos de todos para el buen fin y final del sistema que tiene que tener su mirada puesta a no dudarlo más allá del mercado libre.
