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INMOBILIARIO

Utilización de la vía judicial para la adopción de acuerdos aplicando el abuso de derecho cuando no se alcanza el quórum tras la Ley 8/2013

Tribuna

1.- Introducción

El alcance de los votos precisos para adoptar acuerdos, y cómo se computan los votos así como la mecánica para llegar a ello, es una de las materias más complicadas en el desarrollo de una junta de propietarios, porque la casuística es abundante y los problemas interpretativos que surgen al respecto también lo son, lo que conlleva que el desarrollo de una junta sea muchas veces fuente importante de polémicas acerca de los criterios que deben aplicarse en cada caso. Más aún desde la aprobación de la Ley 8/2103 -EDL 2013/104919- que ha introducido muchas cuestiones de matiz en el régimen de adopción de acuerdos al modificar en gran medida los arts. 10 y 17 LPH -EDL 1960/55-.
No estaría de más, por ello, fijar una serie de reglas generales a priori al respecto que pasarían por dejar sentado lo siguiente, a saber:
1.- Que en los acuerdos que se refieren a las mayorías del art. 17.1 a 4 LPH (reforma LPH por Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-) con quórum especial de la doble mayoría o el de 3/5 hay que alcanzar el día de la junta el voto de la mayoría simple de los presentes siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Una vez alcanzado este se notifica a los ausentes y se está a la espera de que transcurran los 30 días para que los ausentes se puedan pronunciar. Con los que no digan nada se sumarán a los que votaron afirmativamente y se entenderá, entonces, alcanzado el acuerdo si se llega a la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación o a los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Si en la junta no se alcanza la mayoría antes citada no se puede alcanzar el quórum en ningún caso.
2.- Que las abstenciones no se suman a la mayoría de votos afirmativos.
3.- Que la unanimidad no se entiende alcanzada solo con los votos de los que están presentes, sino que hay que estar a la espera del transcurso de la comunicación del acta a los ausentes y si antes de los 30 días se opone uno solo se entiende no alcanzado el acuerdo porque el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- (Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-) se aplica también a los acuerdos que exigen unanimidad y a los ausentes se les debe tener en cuenta.
4.- Que el voto presunto de los ausentes solo se puede aplicar a los apartados 1 al 4 del art. 17 LPH -EDL 1960/55-, pero no a los supuestos del art. 10 en donde en el apartado 3º se contemplan diversos supuestos con quórum de 3/5 a los que no les afecta el voto de los ausentes al haber sido extraídos del art. 17 LPH y con ello exigirse que se alcance el quórum el mismo día de la junta. 
5.- Tampoco se aplica en el apartado 7º del art. 17 LPH -EDL 1960/55- de mayoría simple el voto presunto, ya que para alcanzar el acuerdo se exige la mayoría simple de los presentes en segunda convocatoria siempre que estos representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
6.- En cualquier caso, para alcanzar los respectivos quórum se computarán como presentes los que estén representados computando como si fueran presentes y en consecuencia sumando por la persona de su representado. Actúan como si estuvieran presentes y les afectan las consecuencias de su voto, al punto de que si votan positivamente sabemos que luego no pueden impugnar, a diferencia de los ausentes que sabemos que según la jurisprudencia del Tribunal Supremo más reciente, y fijando criterio, pueden impugnar los acuerdos aunque hayan guardado silencio y, en consecuencia, su voto haya sido tenido como positivo.
7.- De todos modos, los representados pueden, en su escrito de delegación, hacer constar que delegan no solo la asistencia a la junta, sino también el sentido de su voto. Para ello, es posible que entreguen con la delegación la relación de los puntos del orden del día y el voto que expresan en cada uno, a lo que deberá sujetarse el representante en la junta y votar lo que le ha delegado el comunero representado.
8.- Es preciso que se hagan constar en el acta los votos negativos porque es la única forma de otorgar legitimación a los comuneros que luego quieren ejercitar su derecho de impugnación del art. 18 LPH -EDL 1960/55-, ya que si han votado en contra y no consta su voto negativo deberían dirigirse al administrador de fincas solicitando el ejercicio del derecho de subsanación del acta en base al art. 19 LPH, requiriéndole a fin de que haga constar el voto negativo. Para ello siempre es recomendable la grabación de las juntas de propietarios, a fin de evitar problemas en el resultado de cada votación y tener una prueba fehaciente y clara de lo que ocurrió y que votó cada comunero en el caso de que ocurran estas diferencias. Y también que si alguien se abstiene es preciso hacer constar si salva o no el voto ex art. 18 LPH, ya que solo los que se abstienen y al mismo tiempo salven el voto podrán impugnar, a tenor de la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Pues bien, hechas estas precisiones previas lo importante es que puede ocurrir que en ocasiones los acuerdos para los que se exige unanimidad no se alcancen por la oposición de algún comunero que impide que lo que la amplia mayoría desea en una comunidad no pueda acordarse en su caso. Y ello provoca, o puede provocar, una gran problemática en una comunidad cuando esto ocurre y el acuerdo se queda sin aprobar. O incluso que no se alcancen algunos que requieran de quórum especial. ¿Qué puede hacer la comunidad en estos casos?
2.- Vía para resolver la férrea oposición de un comunero en una junta para que se alcance un acuerdo para el que se exige unanimidad
En estos casos, el Alto Tribunal tiene una solución al respecto cuando señala el Tribunal Supremo que pueden aprobarse acuerdos que requieran unanimidad con algún voto en contra si se aprecia que los que votaron negativamente lo hacen con abuso de derecho. Sin embargo, la sistemática no es, como en ocasiones se ha realizado, que en la propia junta esta dictamine que el opositor está oponiéndose con abuso de derecho y que lo que quiere hacer con su negativa es perjudicar a la comunidad, como puede ocurrir en los morosos que consignan la deuda para votar y se oponen radicalmente a que se alcance algún acuerdo para el que se requiera unanimidad. Y ello, con la clara intención de perjudicar a la comunidad, aunque en el fondo se pueda acabar perjudicando él mismo. Y es que la comunidad no puede tener por aprobado el acuerdo declarando al opositor que actúa con abuso de derecho y en su caso obligar a este que sea el que demande impugnando el acuerdo, porque de ser así, lo que dirá el juez civil es que no se puede entrar en el fondo de si hubo o no abuso de derecho, sino en que radicalmente la forma de adoptar el acuerdo es nula porque se alcanzó con un voto en contra, lo que estaba prohibido.
 Por ello, (Sentencia del TS de 19 de Diciembre de 2008 -EDJ 2008/234524-), la sistemática debe ser distinta, ya que la junta de propietarios tendrá que entender no alcanzado el acuerdo por falta de la unanimidad el día de la junta, o bien por la oposición de un ausente más tarde, y deberá ejercitar la correspondiente acción de impugnación para, siguiendo el criterio doctrinal mantenido por el TS, interesar del juez que se entienda aprobado el acuerdo que se propuso por existir un claro abuso del derecho por los comuneros opositores.
Como hemos señalado, ha sido costumbre anterior el entender alcanzado el acuerdo pese a alguna oposición infundada y obligar al comunero a acudir a los tribunales, pero el Tribunal Supremo entiende que debe dejarse como no aprobado y reclamar del juez que se declare que la oposición es con abuso de derecho.
En este caso la comunidad deberá ejercitar una acción por la que se insta del juez una sentencia en la que se pronuncie este sobre la validez del acuerdo tras apreciar que existe abuso de derecho en la oposición del comunero, para lo cual deberá demandar la comunidad a este, o a los que se opusieron, aunque si ya fueron varios los que votaron en contra la posibilidad de que el juez aprecie ese abuso de derecho se diluye, por cuanto si ya lo es en cuanto a la actitud de uno solo, apreciarlo en varios comuneros que pueden tener sus distintos motivos para oponerse a la adopción del acuerdo puede resultar complicado de aceptar por el juez civil. 
En cualquier caso, lo que habrá de demostrarse en el procedimiento es la inexistencia de razonamiento alguno en el comunero opositor que justifique por qué se opone al acuerdo y que se trata de una mera actuación para causar perjuicio a la comunidad o simplemente para que el acuerdo no se alcance sin existir motivaciones que justifiquen su voto negativo. Además, la comunidad deberá demostrar la necesidad para la vida de la comunidad de que se alcance el acuerdo y los motivos que existen para ello.
3.- Supuesto del ausente que se opone al acuerdo para el que hace falta unanimidad
En los casos de los acuerdos que requieren unanimidad los ausentes también pueden oponerse y con ello frustrar las expectativas de que el acuerdo se alcance, porque solo son los casos del art. 17.1 a 4 LPH -EDL 1960/55- en los que los ausentes se pueden oponer, pero no en los casos del art. 10, ya que en los demás el ausente no se tiene en cuenta porque el quórum se alcanza con los presentes y el ausente no puede votar en contra en los casos del art. 10 LPH. Para ello tiene que acudir a la junta y votar en contra. Aunque sí que podría impugnarlo por ser ausente, pero votar en contra no, porque no se le da traslado nada más que en los casos del art. 17.1 al 4 LPH, a diferencia de la Ley 5/2006 para Cataluña -EDL 2006/58523- en la que los ausentes pueden oponerse en cualquier tipo de acuerdo.
Pero el problema del ausente que se opone a un determinado acuerdo es que este se tiene por no alcanzado y la comunidad, al no haber este asistido a la junta y no argumentar las razones por las que se opone, debería comunicarse con el ausente para averiguar las razones de esta oposición, al objeto de poder articular en otra junta extraordinaria el acuerdo de otra manera sin que este comunero se oponga.
 Pero si el comunero insistiera en ello y no quisiera dejar de votar en contra la comunidad podría ir a un juicio ordinario para instar del juez su aprobación, pero quizás es preferible tratar de convencer antes al comunero y preguntarle cuáles son sus razones para oponerse e intentar que acepte otra alternativa. Pero hay que tener en cuenta que la unanimidad siempre lo es del total de la comunidad, no de los presentes con lo que los ausentes también son tenidos en cuenta.
4.- Posibilidad de aprovechar la junta en la que el comunero se opone a que se alcance el acuerdo para el que se exige unanimidad para autorizar al presidente para el ejercicio de acciones judiciales para postular la adopción judicial del acuerdo
Dado que el TS admite que se pueda reclamar judicialmente la no aprobación del acuerdo por un comunero o varios que impidan la unanimidad nos planteamos también si sería preciso en la junta en la que no se alcanza el acuerdo adoptar también el correspondiente acuerdo de permitir el ejercicio de acciones judiciales al presidente para reclamar del juez la adopción del acuerdo.
De todos modos, la sistemática a seguir en estos casos iría por la constancia en acta de que el acuerdo no se pudo alcanzar y la constancia del voto negativo del comunero, quien en este caso no es preciso que consten en acta las razones de su oposición, ya que sabido es que la referencia mercantilista de “salvar el voto” en las juntas solo se refiere en la propiedad horizontal al que se abstiene pero “se reserva el derecho de impugnar, ya que respecto a los que votan que no es ya consolidada la doctrina de que no hace falta que justifiquen en la junta las razones de su voto negativo para poder impugnar luego, o en este caso, para que se aprecien los motivos por los que entiende que aunque esté vetando el acuerdo cuando se exige unanimidad no debe razonar por qué lo hace. Sin embargo, no es mala práctica intentar en el desarrollo de las juntas que el comunero explique, y que así conste en acta, los motivos por los que se opone, (si se trata de uno solo que veta la unanimidad) ya que todo ello podrá ser tenido en cuenta en el juicio que al efecto se celebre con respecto a la pretensión de la comunidad de que el juez tenga por aprobado el acuerdo.
Por otro lado, es importante destacar que puede aprovecharse esta junta para conseguir en ella la aprobación del acuerdo para el ejercicio de acciones judiciales en su caso. Y es que sabido es que en la sentencia de fecha 10 de octubre de 2011 del TS -EDJ 2011/251304- se trata la cuestión relativa a la legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios, afirmando que en cualquier caso se precisa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios, lo que constituye una manifestación clara que huye de las disquisiciones acerca de que en unos casos es preciso adoptar este acuerdo y en otros puede hacerlos por su cuenta.
 En cualquier caso, el Tribunal Supremo declara, en resumen, que la doctrina jurisprudencial, pese a no desconocer que el presidente de la comunidad de propietarios asume la representación orgánica de la comunidad declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el art. 13.5 LPH -EDL 1960/55- es a la Junta de Propietarios a la que corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad. Asimismo la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios (Sentencias del TS 11 de diciembre de 2000 -EDJ 2000/44148-, 6 de marzo de 2000 -EDJ 2000/1975-, 23 de diciembre de 2005 -EDJ 2005/230423-).
 Con ello, lo que habría que hacer en los casos en los que se vaya a convocar un acuerdo para el que se exija unanimidad y ante la previsión de que alguien se oponga sería recomendable que en la propia convocatoria se adicionara la posibilidad de solicitar el amparo judicial en caso de no adopción del acuerdo ante la urgencia de la ejecución del mismo y para otorgar autorización al presidente para que en caso de no alcanzarse el acuerdo poder interpelar a la autoridad judicial al respecto, con lo que con esta inclusión en el orden del día, de forma subsidiaria a la votación, y en caso de no alcanzarse el acuerdo se procedería a votar el ejercicio de acciones judiciales para lo que se requeriría mayoría simple, a fin de poder ejercitarlas.
La explicación de esta fórmula pasa por que en principio se exige que consten en el orden del día la relación de asuntos a tratar, por lo que no se podría aprobar la adopción de este acuerdo de ejercicio de acciones judiciales si no consta en acta previamente. Pero la fórmula procedimental pasa por que si un comunero se opone e impide la adopción del acuerdo concederle la palabra para que se exprese en sus motivaciones del voto negativo y es tras esta exposición cuanto el presidente y la junta pueden valorar en el punto siguiente (que es el del posible ejercicio de acciones judiciales si hay razón para ello) si concurre un posible abuso de derecho por las insatisfactorias explicaciones que puede estar dando el comunero, como su justificación a la negativa a que se adopte el acuerdo. Para ello, deberán constar en el acta las observaciones del comunero y los razonamientos que se le dieron por la junta para entender que estaba vetando un acuerdo que era necesario para la comunidad y comunicarle en el acto que su oposición era un claro perjuicio para la comunidad, pese a lo cual se mantenía en su postura negativa.
Así pues, se procederá al debate sobre este punto y se someterá a votación si se acuerda por el régimen de mayoría simple del art. 17.7 LPH -EDL 1960/55- la aprobación del acuerdo del ejercicio de acciones judiciales contra el comunero disidente, o los comuneros si hay más de uno, a fin de que se apruebe en la junta que se autoriza al presidente al ejercicio de acciones judiciales, explicando sucintamente los motivos para ello, ya que en caso contrario, de no hacerse constar en el acta la posibilidad de llevar a cabo esta aprobación, habría que convocar una junta extraordinaria tratando este tema en el orden del día, lo que es más molesto y costoso para la comunidad, y más beneficios, como recomendamos, concentrarlo todo en una junta.
5.- La alegación de la exigencia del consentimiento del propietario afectado como fórmula del comunero para alegar exigencia de su voto favorable y en su defecto su oposición al acuerdo y forma de actuar de la comunidad
Una de las vías por las que los comuneros suelen oponerse a determinados acuerdos es en los supuestos en los que entienden estos que no se les ha solicitado autorización para que se lleve a efecto el acuerdo, o que este en sí les perjudica, ya que sabemos que una de las razones de impugnación de acuerdos es que según el art. 18 LPH -EDL 1960/55- un propietario puede sentirse afectado o perjudicado por el acuerdo, aunque no se exija unanimidad e interesar su veto. Con ello, introducimos en nuestro estudio la temática de la oposición del acuerdo cuando no se exige unanimidad, pero el propietario alega que se exigía su consentimiento por resultar directamente afectado por el acuerdo, o quedar perjudicado por él.
Para ello, en estos casos en los que se aprecie que algún comunero puede quedar afectado por la adopción de un acuerdo, se requiera o no de unanimidad, se deben seguir las siguientes premisas:
a) La Comunidad de propietarios debe llevar cuidado a la hora de adoptar un acuerdo para el que no se exija en principio unanimidad, según el art. 17 LPH -EDL 1960/55-, pero existe un propietario directamente afectado por el acuerdo. Así, la interpretación de la expresión propietario directamente afectado debe circunscribirse a cada supuesto concreto en el que una persona se sienta afectada realmente por el contenido, matiz o circunstancias concretas y características del acuerdo que se debe adoptar. Por ello, debemos huir de cuestiones o alegatos que se refieran a la proximidad del inmueble o local respecto al elemento común que es el objeto del arrendamiento o el acuerdo de que se trate, para tratar de atraernos la legitimidad para oponernos al acuerdo que se va a adoptar.
b) Posible legitimación en el caso de acuerdos de instalación de ascensores que podrían causar perjuicio a un propietario determinado: Sabemos que la instalación de ascensores se sujeta al régimen de la doble mayoría de propietarios y cuotas de participación del art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- (Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-), pero también es cierto que si la instalación del ascensor supone una clara invasión del derecho de propiedad de un propietario existe una clara facultad de oposición al acuerdo pese a que este fuera adoptado por la doble mayoría.
c) La cuestión capital radica en la confrontación de derechos. Es decir, entendemos que no se trata de que con una mínima afectación se tenga derecho de oposición, sino que de esa confrontación pueda resolverse cuál es el derecho de mayor rango o importancia en la Comunidad.
d) Si hay un propietario que tiene una afectación personal y directa por el arrendamiento del elemento común podría oponerse, pero el carácter de la afectación no se deduce de la proximidad, como decimos, sino de la directa relación del arrendamiento con el inmueble, piso o local.
e) El propietario directamente afectado no tiene que existir siempre, de tal manera que, por ejemplo, en un arrendamiento de la terraza para la instalación de los aparatos necesarios para una antena de telefonía móvil, el propietario del último piso no tiene una afectación directa por su mayor proximidad con la terraza, circunstancia que, sin embargo, ha sido alegada en alguna ocasión en supuestos de instalaciones de antenas de telefonía móvil. Entendemos que el propietario del último piso no tiene el carácter ni la legitimación precisa para entenderse per se que su oposición tiene virtualidad para que sea procedente su impugnación.
f) Consejo para las Comunidades de propietarios para evitar la posterior alegación de la afectación: Sería conveniente que antes de incluir en el orden del día la adopción del acuerdo recabar el consentimiento expreso del o de los propietarios que pudieran quedar afectados por el acuerdo que se va a adoptar. De esta manera, la Comunidad de propietarios debería, por medio del administrador de fincas de la misma, interesar el consentimiento previo a la Junta, a fin de evitar impugnaciones posteriores y molestias derivadas de la oposición del propietario afectado por el acuerdo.
g) Es preciso solicitar antes el consentimiento a un propietario con carácter previo a plantear a la Junta la aprobación del acuerdo sobre este arrendamiento de elementos comunes. En efecto, se entiende que es más razonable, y que ocasiona menos problemas a la Junta de propietarios, que por parte del administrador de fincas se evalúe el alcance del acuerdo en el sentido de determinar si puede existir algún propietario que quede afectado por el mismo.
h) No siempre debe requerirse el consentimiento. Pueden utilizarse informes periciales: No se trata de que ante cualquier acuerdo tenga que solicitarse el consentimiento de aquellos que pudieran quedar afectados de forma indefinida y con repercusión muy indirecta, sino de que aquellos claramente afectados por el acuerdo tengan la opción de manifestar su expresa oposición a que este punto se pueda incluir en el orden del día. Para ello se pueden recabarse los oportunos informes periciales por el administrador de fincas para determinar si el acuerdo en cuestión puede repercutir de forma directa en el propietario.
i) La afectación tiene que ser directa y evidente. La afectación y perjuicio tienen que ser directos y evidentes, a no confundir con meras comodidades del propietario que no quiere consentir que se adopte y ejecute determinado acuerdo sin justificar el alcance de su exposición. Así, por ejemplo, como mantenemos, en el caso de la instalación de antenas de telefonía móvil no tiene legitimidad el propietario del último piso, salvo que existieran informes periciales que determinaran que se pueden derivar perjuicios médicos, o de otro tipo, para los inmuebles más próximos a la antena de telefonía. No se trata, pues, de que cualquier propietario pueda alegar sin más su condición de afectado, sino que tiene que probarlo, correspondiéndole a él la carga de la prueba. Se recomienda, pues, que el administrador de fincas evalúe quien puede quedar afectado para solicitar su consentimiento expreso al acuerdo para evitar, como decimos, molestias y problemas posteriores, pudiendo acudirse al mecanismo citado del dictamen pericial en donde se puede determinar la condición de afectado, o no, por el acuerdo que se trata de someter a la Junta de propietarios.
j) El administrador de fincas deberá conceder un plazo al propietario para que pueda contestar al planteamiento de la pretensión que se va desea incluir en el orden del día. Entendemos que es preciso que se efectúe la comunicación de forma fehaciente, ya que el consentimiento tácito se verificaría por la inexistencia de oposición en el plazo marcado por el administrador, siempre y cuando concurran dos factores, a saber:
k) Que se haya hecho la comunicación en forma que se acredite su recepción y
l) Que haya transcurrido el plazo sin que el propietario haya manifestado su oposición al acuerdo que se va a incluir en el orden del día. Notemos que la ley habla del consentimiento del propietario directamente afectado, por lo que lo lógico sería que con anterioridad a la inclusión en el orden del día se le notificara formalmente la intención que se pretende. No sería lógico que se esperara a la celebración de la Junta para solicitar al propietario directamente afectado que manifestara su postura favorable a la adopción del acuerdo, o por lo menos, su no oposición, circunstancias ambas que se podrían traducir como consentimiento.
ll) Lo más práctico es la comunicación previa al propietario y en el caso de que así no se hiciera, al propietario tan solo le quedarían estas opciones: oponerse en la propia junta a la adopción del acuerdo votando en contra y haciendo constar su carácter de propietario afectado por las razones que alegare, o bien efectuar la impugnación del acuerdo por el cauce del art. 18.1, c) LPH -EDL 1960/55- por entender que no tiene el deber jurídico de soportar la adopción del acuerdo alcanzado, pese a que este se haya adoptado con el cumplimiento del quórum exigido por la norma.
m) Legitimación del comunero para alegar su afectación: Si el comunero alega la afectación y la comunidad le ha comunicado la situación del acuerdo a aprobar tendría que oponerse en la junta al acuerdo y no solamente votar en contra, sino también salvar el voto. Tenemos que hacer constar que esto es importante para el comunero, ya que el art. 18.2 LPH -EDL 1960/55- así se lo exige a quienes quieran impugnar los acuerdos adoptados por las juntas de propietarios, por lo que no vale tan solo el voto negativo, sino que el comunero haya hecho alguna manifestación expresa de los motivos por los que entiende que el acuerdo no se debe alcanzar, por lo que en este análisis que hacemos sobre la tesis del abuso del derecho que luego alegaría el comunero, es importante significar que el comunero debe haber advertido en la junta la afectación personal que le produce el acuerdo antes de que se adopte y no mantener una actitud pasiva y, de repente, impugnar el acuerdo alegando su afectación. De ahí que sea importante que la Comunidad comunique en la convocatoria que si algún comunero desea alegar algún tipo de afectación por el acuerdo que se propone en el orden del día lo manifiesten antes de la celebración de la junta al Presidente de la Comunidad, junta rectora o Administrador de fincas.
6.- Conclusión
En cualquier caso, estas son las pautas que deben seguirse en orden a que las comunidades puedan salvar finalmente la adopción del acuerdo para el que se requiere de unanimidad, ya que por regla general se deberá intentar convencer con carácter previo, con esas comunicaciones antecedentes que recomendamos en el punto nº 5 de este trabajo, a aquellos que puedan quedar afectados. Además, más tarde en la propia junta se actuará alertando al comunero opositor del perjuicio que supone para la comunidad su oposición y que, en cualquier caso, de persistir en ella iniciarán contra él acciones judiciales para obtener del juez la adopción del acuerdo. Ello, a fin de intentar que desista de su oposición el comunero que se está oponiendo sin motivo alguno, con la idea de trasladarle que en ese caso tendrá que asumir y afrontar los gastos que se deriven del proceso judicial.
De no desistir de su actitud la comunidad, previo acuerdo de la junta, iniciará acciones judiciales contra el comunero opositor acreditando en juicio la necesidad e importancia de la adopción del acuerdo para la comunidad y que le lleva a la necesidad de impetrar la acción de la justicia y la inexistencia de razonamiento en el comunero según la valoración que la comunidad expone en su demanda, y luego en el juicio, de las razones dadas por el comunero en la junta. De todos modos, como esto es una prueba diabólica por tratarse de un hecho negativo, en realidad la carga de la prueba de este extremo correrá a cargo del comunero opositor, quien tendrá que explicar al juez que su voto negativo no es caprichoso y que en consecuencia está justificado por las razones y pruebas que deberá exponer.
En cualquier caso esto será válido para los casos de acuerdos en los que se requiere de unanimidad. Para aquellos otros en los que se requiere de otro quórum sería más complicado, aunque no imposible, convencer al juez de que una mayoría de la comunidad tan amplia como la que ha impedido que se alcance el acuerdo ha actuado con abuso de derecho, aunque no está prohibido ejercitar esta acción y las posibilidades legales existen, pero mientras que es posible apreciarlo en uno o dos comuneros aplicando los conceptos de “necesidad” y “abuso de derecho” en otro tipo de acuerdos no alcanzados por falta de quórum el abuso ya sería de una cifra tan importante que habría que justificar sobradamente ambos conceptos de “necesidad” y “abuso de derecho”, pero en este caso por una amplia mayoría que no ha votado a favor del acuerdo.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de mayo de 2014.