DERECHO INMOBILIARIO

¿Qué vías más prácticas puede utilizar un acreedor de una comunidad para poder cobrar una deuda sin tener que recurrir al requerimiento personal a cada comunero (art. 22.2 LPH) que podría oponer estar al día en sus deudas?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Planteamos en este foro la situación que se da en las comunidades de propietarios cuando esta ha contraído una deuda con tercero, por ejemplo, un préstamo con una entidad bancaria para hacer unas obras, instalar ascensor, etc., o un contrato con una empresa de rehabilitación importante y resulta que el acreedor se encuentra en dificultades para poder cobrar su crédito. Sabemos que el art.22 LPH otorga la posibilidad de dirigirse a cada comunero de forma individual, pero, también, que estos pueden oponerse si acreditan que están al día en el pago de sus obligaciones con la comunidad.

¿Qué opciones le quedarían al acreedor para cobrar su deuda si en la cuenta no hay saldo que embargar para cobrarla? ¿Cabría instarse del juez una cautelar de convocatoria de junta para que se acuerde el pago de una derrama para esa deuda? ¿Cabría embargar los pagos trimestrales de los comuneros para de ahí cobrar la deuda? Todo ello, ante los problemas procesales que puedan surgir de demandar a la comunidad y a todos y cada uno de los comuneros.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en mayo de 2022.

 

 

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Dispone el art.22 LPH que:

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“1. La comunidad de ...

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Juan Ángel Moreno García

El art.22 LPH, no es más que una manifestación de la responsabilidad...

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María Félix Tena Aragón

El art.22 LPH establece una sucesión de posibilidades para que los a...

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Resultado

CONCLUSIÓN UNÁNIME

1.- El art.22 LPH, no es más que una manifestación de la responsabilidad personal e ilimitada que establece el art.1911 CC, de la responsabilidad universal del deudor, frente a los acreedores, en base a la cual responde del pago de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros, y por lo tanto se podrá reclamar y pretender el embargo de los saldos que la comunidad de propietarios pueda tener en las entidades bancarias, incluidas las cantidades destinadas al fondo de reserva.

2.- Es indudable que las rentas o rendimientos que pueda o vaya a percibir la comunidad de propietarios, en cuanto ingresos de la comunidad, pueden y deben ser embargadas dichas rentas para hacer frente al pago de la deuda.

3.- Otra alternativa que si es factible, si la comunidad no tiene bienes suficientes para hacer frente al pago de la deuda, y no existen copropietarios morosos, que el órgano judicial, requiera al presidente para que lleve a cabo una convocatoria de la junta, en el plazo que el órgano judicial señale, a fin de que se apruebe la correspondiente derrama extraordinaria para el pago de la deuda, y si se lleva a cabo ese acuerdo, el acreedor en el proceso de ejecución podrá reclamar a cada uno de los comuneros en base a esa derrama aprobada.

4.- Es válida la embargabilidad de las cuotas comunitarias, así como de los créditos que pudiera, a su vez, ostentar la comunidad contra los distintos comuneros, como también de los saldos existentes en las cuentas bancarias comunitarias, sin perjuicio de salvaguardar un porcentaje de tales fondos en orden a poder hacer frente a las deudas perentorias e imprescindibles para la buena marcha de la comunidad.

También podría embargarse el fondo de reserva, pues no hay norma que lo impida (art.606 LEC) y, aunque dicho fondo tiene un destino específico marcado por la ley (art.9.1.f LPH), esto no es óbice para proceder a su traba, lo que obligaría a la comunidad embargada a restablecer de nuevo dicho fondo.

5.- Difícilmente un comunero que ha sido condenado junto con su comunidad – aunque fuera de forma subsidiaria – y que conoce de primera mano la deuda contraída por esta con un tercero (el demandante), pueda escudarse en dicho cumplimiento de pago respecto de las deudas vencidas de la comunidad cuando conoce que esta no ha hecho frente a las contraídas por ella.

No se trata de una deuda, quizá desconocida para el propietario, sino de una obligación a cuyo pago subsidiario, y mancomunado con el resto de propietarios, ha sido condenado junto a su comunidad y por ello es consciente de que, por tal motivo, no puede considerarse al día en el abono de las deudas comunitarias.

En este contexto sí podría ser conveniente, al tiempo de interponer la demanda contra la comunidad y contra los propietarios que la conforman, solicitar, a modo de medida cautelar, se conmine al presidente de la comunidad (art.16.1 LPH) a que convoque junta de propietarios en la que se incluya como un punto del orden del día la aprobación de una derrama para hacer frente al pago de la deuda que se reclama en el procedimiento.

Dicha medida también podría ir dirigida contra los comuneros codemandados para que, caso de inacción al respecto por parte del presidente, sean ellos los que lo hagan, ya que según el art.16.1 LPH la convocatoria podrían llevar a cabo una cuarta parte de los propietarios, o un numero de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

En cualquier caso, siempre sería factible el embargo de las cuotas extraordinarias que pudieran aprobarse (derramas) en la junta convocada.

6.- El art.544 LEC impide despachar ejecución contra los comuneros en el régimen de propiedad horizontal, si no tuvieran por sí la condición de deudores ejecutivos y, por tanto, si no hubieran sido parte en el proceso judicial.

En conclusión, si se quisiera hacer efectiva la deuda por la que ha sido condenada la comunidad sobre los bienes privativos de los propietarios en función de su cuota de participación, sería preciso que hubieran sido parte en el proceso generador del título ejecutado

7.- El art.22.1 LPH señala que, en primer lugar, “responderá de sus deudas con todos los fondos y créditos a su favor.”

En primer lugar, atendiendo al orden establecido en el art.592 LEC, deberá dirigirse contra los saldos de las cuentas corrientes de las que sea titular la Comunidad.

Se cuestiona si el llamado “fondo de reserva”, previsto en el art.9.1.f LPH, es susceptible de embargo al estar destinado a atender las obras de conservación y reparación de la finca. El principio de la responsabilidad patrimonial universal del deudor proclamado en el art.1911 CC solo admite las excepciones y restricciones previstas legalmente, y en la LPH no se prevé ninguna afectación legal que excluya al fondo de reserva de la pretensión de los acreedores a obtener la satisfacción de su crédito.

En segundo lugar, podría embargarse también el derecho de la Comunidad al cobro de las cuotas que deben abonar los propietarios en cumplimiento de la obligación prevista en el art.9.1.e LPH.

En tercer lugar, pueden embargarse los créditos que la comunidad de propietarios tuviera frente a terceros (organismos públicos o particulares) como, por ejemplo, devoluciones por pago indebido.

En último lugar, algunos autores admiten la posibilidad del embargo de los bienes comunes por destino (local destinado a club social o vivienda del conserje) previa su desafectación por acuerdo unánime de la junta de propietarios, lo cual resultará en la práctica difícil de conseguir para evitar la traba de ese bien.