¿Qué vías más prácticas puede utilizar un acreedor de una comunidad para poder cobrar una deuda sin tener que recurrir al requerimiento personal a cada comunero (art. 22.2 LPH) que podría oponer estar al día en sus deudas?
¿Qué vías más prácticas puede utilizar un acreedor de una comunidad para poder cobrar una deuda sin tener que recurrir al requerimiento personal a cada comunero (art. 22.2 LPH) que podría oponer estar al día en sus deudas?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Planteamos en este foro la situación que se da en las comunidades de propietarios cuando esta ha contraído una deuda con tercero, por ejemplo, un préstamo con una entidad bancaria para hacer unas obras, instalar ascensor, etc., o un contrato con una empresa de rehabilitación importante y resulta que el acreedor se encuentra en dificultades para poder cobrar su crédito. Sabemos que el art.22 LPH otorga la posibilidad de dirigirse a cada comunero de forma individual, pero, también, que estos pueden oponerse si acreditan que están al día en el pago de sus obligaciones con la comunidad.
¿Qué opciones le quedarían al acreedor para cobrar su deuda si en la cuenta no hay saldo que embargar para cobrarla? ¿Cabría instarse del juez una cautelar de convocatoria de junta para que se acuerde el pago de una derrama para esa deuda? ¿Cabría embargar los pagos trimestrales de los comuneros para de ahí cobrar la deuda? Todo ello, ante los problemas procesales que puedan surgir de demandar a la comunidad y a todos y cada uno de los comuneros.
“1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
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2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior”.
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Ante la situación de impago por parte del obligado inmediato, la comunidad, la ley ha previsto la posibilidad de dirigir la reclamación frente a los comuneros que la integran. Pero la ley exige el previo cumplimiento de un requisito de procedibilidad, a saber, el previo requerimiento de pago al propietario respectivo. En este escenario la cuestión planteada sugiere la posibilidad de diversas alternativas tales como la solicitud de medida cautelares para instar una convocatoria de junta de propietarios o para embargar las cuotas futuras de las que sea acreedora la comunidad frente a los comuneros.
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Pues bien, la primera de las posibles soluciones indicadas no resulta hábil. El tercero acreedor de la comunidad no viene legitimado para instar la convocatoria de la junta de propietarios, y por ende no podría deducir una tal solicitud ante el juez competente. La segunda de las soluciones sí parece tener mayor viabilidad, en cuanto que con la demanda frente a la comunidad -no frente a los comuneros previa intimación de pago como se ha dicho más arriba bien puede venir a deducirse por otrosí solicitud de medidas cautelares coetáneas para el embargo de los derechos de crédito que la comunidad titule frente a los comuneros que la integran.
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De cualquier forma, el mecanismo más hábil para el buen de la pretensión dineraria de que se trata parece que pasa por demandar a los comuneros integrantes de la comunidad de propietarios deudora. Y como quiera que el mecanismo previsto por el art.22 LPH transcrito más arriba parece ciertamente gravoso para el acreedor frustrado, tal vez la solución pueda pasar por el ejercicio de una acción alternativa como podría ser la acción subrogatoria del art.1111 CC.
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Esta solución no es desconocida en nuestro sistema y ya existen pronunciamientos judiciales que han resuelto pretensiones articuladas por esta vía. Al efecto puede citarse la sentencia AP Cáceres de 20 de diciembre de 2018 -con cita de una anterior Sentencia de la misma Audiencia de 11 de diciembre de 2017 que, en lo que nos interesa, enuncia lo siguiente:
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“No puede la parte apelante ampararse en la aplicación del art.22 LPH cuestión que, por lo demás, ya quedó delimitada por este Tribunal en la Sentencia de fecha 11 de Diciembre de 2017, donde indicábamos lo siguiente: -La acción que contempla el artículo 22.1 de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal --La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho--, goza, sin embargo, de una naturaleza jurídica y procesal diferente, caracterizándose -en cuanto a su ejercicio frente a cada propietario por su naturaleza subsidiaria y por el hecho de que los mismos tenían que haber sido parte en aquel Proceso -es decir, en el Juicio Ordinario número 61/2.013, que se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de los de Plasencia-, donde, antes al contrario, la Demanda únicamente se dirigió frente a la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la CALLE000, número NUM001, de Plasencia. Luego, si la acción ejercitada en el presente Juicio Ordinario es la subrogatoria prevista en el art.1111 CC, no es necesario el previo requerimiento de pago que exige el art.22.1 LPH-.
El art.22 LPH, no es más que una manifestación de la responsabilidad...
El art.22 LPH, no es más que una manifestación de la responsabilidad personal e ilimitada que establece el art.1911 CC, de la responsabilidad universal del deudor, frente a los acreedores, en base a la cual responde del pago de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros, y por lo tanto se podrá reclamar y pretender el embargo de los saldos que la comunidad de propietarios pueda tener en las entidades bancarias, incluidas las cantidades destinadas al fondo de reserva.
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Es cierto que no pueden ser objeto de embargo los elementos comunes, si bien existe o puede existir una importante excepción, en los supuestos en que la comunidad de propietarios, tenga o sea titular de algún elemento común, que no sea tal por naturaleza o por destino, como puede ser una vivienda o un local comercial, que es propiedad de la comunidad de propietarios, cuyo uso se pueda o este cedido a cambio de una renta a un tercero, en este caso es indudable que las rentas o rendimientos que pueda o vaya a percibir la comunidad de propietarios, en cuanto ingresos de la comunidad, pueden y deben ser embargadas dichas rentas para hacer frente al pago de la deuda, siendo más discutible si ese bien, local o vivienda puede o no ser objeto de embargo por las deudas comunitarias.
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Debe hacerse una serie de precisiones antes de comentar las cuestiones planteadas, respecto del cauce para obtener el cobro de deudas de una comunidad, que no tiene bienes suficientes para hacer frente al pago de ellas, el primer lugar la responsabilidad de los comuneros por las deudas de la comunidad es de carácter subsidiario, por lo que no procede dirigir la demanda exclusivamente contra los comuneros, pues para que pueda hacerse uso del mecanismo que establece el art.22.2 LPH, es necesario que la demanda se haya dirigido también frente a la comunidad de propietarios, y que en el proceso de ejecución no se hayan encontrado bienes o saldos a favor de la comunidad para hacer frente al pago de la deuda, siendo necesaria también una segunda precisión que el concepto de tercer acreedor a que alude el art.22 LPH, debe ser entendido en sentido amplio, siendo aplicable a las reclamaciones que pueda tener también un comunero contra la propia comunidad, pues como se recoge la doctrina de las audiencias provinciales, entre ellas la sentencia AP de Valencia de 22 de marzo de 2019 «la utilización de la palabra -terceros el art.22 LPH siendo cierto que puede inducir a confusión, ha de entenderse en el sentido amplio de responsabilidad frente a cualquiera, sea o no comunero, por las siguientes razones:
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a Porque no existe razón alguna para conferir una posición menos favorable a cualquier comunero frente a la comunidad que la que tendría alguien ajeno a la misma.
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b Porque no puede entenderse el término -tercero en el sentido propio de las relaciones contractuales en la medida en que la relación entre una comunidad y sus comuneros no es propiamente contractual, sino que deriva de un derecho real.
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Por otra parte, no existe un flujo bilateral de obligaciones sino únicamente surgen en favor de la comunidad y en contra de los propios comuneros en el devenir ordinario de una comunidad de propietarios».
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En cuanto los mecanismos que establece el art.22 LPH, es requisito previo para que el proceso de ejecución pueda seguirse contra los comuneros, que estos hayan sido demandados, de forma conjunta con la propia comunidad de propietarios, puesto que si no han sido partes en el proceso, no se podrá hacer valer, luego en el proceso de ejecución dicha sentencia de condena frente o en relación a los bienes privativos de los comuneros, esta posibilidad de dirigir la demanda contra la Comunidad de propietarios, y todos y cada uno de los comuneros, si bien puede ser fácil cuando la deudora es una comunidad pequeña, presenta complicaciones cuando la comunidad de propietarios está integrada por un número importante de comuneros, lo que exige al acreedor una previa labor de requerimiento de pago, e incluso de documentación a fin de poder determinar quién son los distintos propietarios de las viviendas y locales que se integran en la comunidad de propietarios, localizar su domicilio, a fin de poder formular la demanda contra ellos.
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El art.22 LPH es de difícil comprensión, y plantea un segundo problema, pues permite que los comuneros se puedan oponer, no en el proceso ordinario, sino en el proceso de ejecución, cuando sea requerido de pago, acreditando estar al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento, lo que puede implicar que el acreedor bien porque sospeche que la comunidad no tiene fondos, o bien porque la comunidad se lo indique, que ha presentado la demanda contra la comunidad, y todos los comuneros, se puede encontrar que a los comuneros a los que se les hace el requerimiento de pago de la parte de la deuda correspondiente a sus cuotas estén al corriente de pago, y por lo tanto que no se pueda hacer efectiva la deuda ni en base al embargo de los saldos de la comunidad, ni frente a los propietarios, que acrediten estar al corriente de pago.
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No existe ningún obstáculo legal, a fin de que se puedan embargar las cuotas mensuales o trimestrales que se deban abonar por los distintos comuneros, embargo que podrá comunicarse a estos a fin de que ingresen dichas cuotas en la cuenta de consignaciones del juzgado, lo que haría necesario que se llevara a cabo un requerimiento personal en ese sentido a los propietarios que tengan que hacer el pago de dichas cuotas.
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Otra alternativa que si es factible, si la comunidad no tiene bienes suficientes para hacer frente al pago de la deuda, y no existen copropietarios morosos, que el órgano judicial, requiera al presidente para que lleve a cabo una convocatoria de la junta, en el plazo que el órgano judicial señale, a fin de que se apruebe la correspondiente derrama extraordinaria para el pago de la deuda, y si se lleva a cabo ese acuerdo, el acreedor en el proceso de ejecución podrá reclamar a cada uno de los comuneros en base a esa derrama aprobada.
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A modo de conclusión si bien el art.22 LPH, establece o pretende establecer un mecanismo, para obtener el cobro de las deudas que pueda tener la comunidad con terceros, lo cierto es que dicho precepto que se incorporó a la ley de propiedad Horizontal por el art.18 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, dado el tiempo trascurrido y la poca eficacia practica que ha tenido, hace necesaria su reforma, en el sentido que si bien la responsabilidad de los copropietarios por las deudas comunitarias, y por lo tanto solo responden los comuneros cuando no se puedan realizar dichas deudas sobre los bienes de la comunidad, en concreto sobre sus saldos, se debería suprimir la facultad de oposición de los copropietarios si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento, en la medida que si son deudores subsidiarios, deben responder de las deudas de la comunidad con ese carácter, con relación a la cuota correspondiente, en la medida que si existen copropietarios morosos que impiden que se pueda hacer frente al pago de la deuda con los fondos de la comunidad, en el fondo dicha situación es imputable a todos los miembros de la comunidad, y de esta en su conjunto, y si lo que ocurre es que no existen deudas por parte de los comuneros frente a la comunidad, pero esta no tiene bienes para hacer frente al pago de la deuda, esta situación debería resolverse en este precepto, estableciendo que en tal caso, cuando se acredite la situación de insolvencia de la comunidad, deberán responder los copropietarios de la citada deuda, en proporción al coeficiente correspondiente, pues en caso contrario, y con la regulación actual se complica de forma muy importante el poder cobrar estas deudas de las comunidades de propietarios.
El art.22 LPH establece una sucesión de posibilidades para que los a...
El art.22 LPH establece una sucesión de posibilidades para que los acreedores de una comunidad de propietarios puedan hacer efectivos sus créditos. En primer lugar, puede reclamarse ese crédito a la deudora como tal, la comunidad de propietarios, pero para que los supuestos en que esa comunidad carezca de fondos con los que hacer pago a su débito, el artículo citado, determina que primero se hará un requerimiento a cada uno de los propietarios, y si no atiende a ese requerimiento por la parte proporcional que a cada comunero le correspondiera, podrá entablar la reclamación contra la persona física de cada uno de los copropietarios que responderían con sus propios bienes, como si de deudores directos se tratase.
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A ello no puede anteponerse el contenido del número 2 de ese precepto, porque si se observa lo que excluye esa responsabilidad individual es que el comunero se encuentre al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, y esa deuda objeto de reclamación estaría vencida y no pagada, ni por la comunidad, ni por el comunero, ya que la comunidad no hace sino repercutir sobre los particulares el débito correspondiente.
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Pudiera parecer que ello implica una actuación prolija por parte del acreedor al tener que realizar, primero un requerimiento a cada uno de los comuneros, y luego demandarlos uno a uno, sin embargo, entiendo que al menos la demanda de reclamación de cantidad puede hacerse conjuntamente, siendo demandados tanto la comunidad como todos y cada uno de los propietarios y, en todo caso, más efectiva que alguna de las propuestas que se recogen en la cuestión porque la posible convocatoria judicial de una junta de propietarios, sí que podría haberse formalmente, con independencia del resultado de asistencia a la misma, pero lo que considero que el juez no podría hacer es imponer la adopción un determinado acuerdo en esa junta, por lo que volveríamos al punto de partida en relación con el acreedor a la hora de reclamar su crédito.
Las distintas opciones que se cuestionan en la pregunta deben partir de...
Las distintas opciones que se cuestionan en la pregunta deben partir del examen del art.22 LPH que, como bien se señala, reconoce al acreedor una particular acción subsidiaria frente a los comuneros conjuntamente en el -correspondiente proceso-.
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Desde nuestro punto de vista, el antecedente procesal ineludible es la incorporación en todo caso al proceso principal de los comuneros como previo a cualquier actuación frente a los mismos, ya que en otro caso, si se intentara la ejecución sobre los patrimonios de los propietarios -con los límites cuantitativos que refiere el art.22 LPH-, estaría abocada al fracaso ante la falta de legitimación pasiva de los mismos pues, como dice la sentencia AP Alicante de 20 de octubre de 2004 -los términos del precepto parecen claros en cuanto a la cuestión de la legitimación, ya que en aras a la protección del acreedor reconocen esta no solo a la comunidad de propietarios, sino también a los comuneros que la integran, exigiendo además que el actor inste esa reclamación para poder hacer efectiva en ejecución de sentencia su pretensión contra los patrimonios privativos de los copropietarios-.
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Así se desprende también del art.544 LEC, que impide despachar ejecución contra los comuneros en el régimen de propiedad horizontal, si no tuvieran por sí la condición de deudores ejecutivos y, por tanto, si no hubieran sido parte en el proceso judicial.
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En conclusión, si se quisiera hacer efectiva la deuda por la que ha sido condenada la comunidad sobre los bienes privativos de los propietarios en función de su cuota de participación, sería preciso que hubieran sido parte en el proceso generador del título ejecutado pues, como dicen las DGRN Resol de 1 de septiembre de 1981 y de 5 de septiembre de 1988, los órganos colectivos de la comunidad no tienen poder directo sobre tales bienes, sino que cada propietario debe ser personalmente convocado y requerido por lo que sería correcta la denegación de una anotación de embargo si de los títulos presentados no resulta que el titular registral fuera parte, con carácter personal y directo, en las actuaciones judiciales que dieron lugar al embargo de sus bienes privativos.
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Entendemos además que tal conclusión es fácilmente alcanzable si se tienen en cuenta que el art.22 LPH dispone que cada comunero responde -por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho que puede ser bien la cuota de participación del art.5 LPH o a lo -especialmente establecido -art 9.1.e LPH-, lo que presupone la intervención de la comunidad para su fijación.
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En cualquier caso, y aun interpretando que a falta de acuerdo debiera entenderse aplicable el límite cuantitativo de la cuota del título constitutivo, dado que la propiedad horizontal no es una persona jurídica sino una forma de propiedad colectiva sin personalidad diferenciada de sus miembros, es imprescindible la llamada al proceso de todos los que la forman, no bastando con la representación otorgada a sus órganos representativos -presidente si se pretende exceder el patrimonio común para alcanzar el individual aunque sea de manera limitada pues, en todo caso, se trataría de hacer nacer una deuda contra el patrimonio individual en su conjunto que es quien responde -art.1911 CC de la deuda concreta.
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Partiendo del razonamiento expuesto entendemos que a la cuestión relativa a las opciones del acreedor para el cobro de su deuda en caso de insuficiencia patrimonial de la comunidad pasa, necesariamente, por extender la demanda a los propietarios que considere, no teniendo en otro caso oportunidad de dirigirse contra los pagos pendientes de los comuneros al afectar ello a su patrimonio individual, situación de la que es fácilmente deducible la respuesta a la cuestión sobre la adopción de medida cautelar de convocatoria para fijar derrama pues no hay naturaleza subrogatoria en la acción subsidiaria del art.22 LPH que justifique tal medida de tutela cautelar.
Es sabido que los elementos comunes son inembargables, de acuerdo con l...
Es sabido que los elementos comunes son inembargables, de acuerdo con lo dispuesto en los arts.396.2 CC en relación con el art.605.2 LEC, ya que este último declara inembargables los derechos accesorios que no sean alienables con independencia del principal, y el primero de los preceptos citados señala que las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser embargadas junto con la parte privativa de la que son anejas inseparables.
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Ahora bien, aunque dicha prohibición afectaría a todos los elementos comunes, es lo cierto que dentro de estos los hay que no se encuentran afectos de forma directa al funcionamiento y marcha de la comunidad -por ejemplo, una vivienda o plaza de garaje cuya titularidad fuera exclusivamente de la propia comunidad y entiendo que, en tales casos, sí sería factible dirigir la ejecución contra tales bienes o contra los frutos y rentas que la comunidad pudiera percibir provenientes de su explotación. En estos supuestos podría ser procedente, incluso, el nombramiento de una administración judicial -art.630 y ss. LEC-.
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No obstante, sobre lo que no cabría duda es acerca de la embargabilidad de las cuotas comunitarias, así como de los créditos que pudiera, a su vez, ostentar la comunidad contra los distintos comuneros, como también de los saldos existentes en las cuentas bancarias comunitarias, sin perjuicio de salvaguardar un porcentaje de tales fondos en orden a poder hacer frente a las deudas perentorias e imprescindibles para la buena marcha de la comunidad.
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También podría embargarse el fondo de reserva, pues no hay norma que lo impida -art.606 LEC y, aunque dicho fondo tiene un destino específico marcado por la Ley -art.9.1.f LPH-, esto no es óbice para proceder a su traba, lo que obligaría a la comunidad embargada a restablecer de nuevo dicho fondo.
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En cuanto a la posibilidad de instar del juzgado la convocatoria de una Junta de la comunidad para establecer una derrama y hacer frente al pago de la deuda me gustaría hacer la siguiente consideración: es factible, de acuerdo con el art.22.1 LPH dirigir una demanda contra los comuneros a fin de que estos respondan de la deuda de la comunidad de forma mancomunada entre ellos, conforme a sus respectivas cuotas, siempre y cuando no hubiera sido fructífera – por insolvencia – la acción ejercitada contra dicha comunidad.
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Es claro que la condena a los comuneros es subsidiaria a la de la citada comunidad, pero eso no quiere decir que primero haya que demandar a esta y, una vez “declarada” su insolvencia, a aquellos. Quiero decir con esto que resulta factible dirigir la demanda contra una y los otros al mismo tiempo – en la misma demanda – sin perjuicio de que, como se dice, la condena de los comuneros sea subsidiaria a la de la comunidad pues, en definitiva, gozan del beneficio de excusión.
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Así y todo, como se apuntaba en la pregunta inicial, aún sería factible que en la fase de ejecución de la sentencia el propietario condenado, previamente requerido de pago, se opusiera a la misma alegando que se encontraba al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse dicho requerimiento -art.22.2 LPH-.
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Lo que sucede es que entiendo que, difícilmente un comunero que ha sido condenado junto con su comunidad – aunque fuera de forma subsidiaria – y que conoce de primera mano la deuda contraída por esta con un tercero -el demandante-, pueda escudarse en dicho cumplimiento de pago respecto de las deudas vencidas de la comunidad cuando conoce que esta no ha hecho frente a las contraídas por ella.
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No se trata de una deuda, quizá desconocida para el propietario, sino de una obligación a cuyo pago subsidiario, y mancomunado con el resto de propietarios, ha sido condenado junto a su comunidad y por ello es consciente de que, por tal motivo, no puede considerarse al día en el abono de las deudas comunitarias.
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En este contexto sí podría ser conveniente, al tiempo de interponer la demanda contra la comunidad y contra los propietarios que la conforman, solicitar, a modo de medida cautelar, se conmine al presidente de la comunidad -art.16.1 LPH a que convoque junta de propietarios en la que se incluya como un punto del orden del día la aprobación de una derrama para hacer frente al pago de la deuda que se reclama en el procedimiento.
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Dicha medida también podría ir dirigida contra los comuneros codemandados para que, caso de inacción al respecto por parte del presidente, sean ellos los que lo hagan, ya que según el art.16.1 LPH la convocatoria podrían llevar a cabo una cuarta parte de los propietarios, o un numero de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
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Si dicha convocatoria de junta no se llevara a efecto bien por el presidente bien por los comuneros o si convocada no se alcanzara un acuerdo de aprobación de un sistema de pago de la deuda para con el tercero, no cabe duda de que aquellos no podrán alegar encontrarse al día en el pago de las deudas de la comunidad, una vez se dirija contra ellos la ejecución de la sentencia condenatoria.
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La medida cautelar citada tendría tal carácter pues iría encaminada a garantizar el futuro cumplimiento de la sentencia condenatoria que pudiera dictarse, si bien, para su adopción sería necesario, como con toda medida cautelar, analizar previamente la concurrencia del requisito de la apariencia de buen derecho y el peligro de la mora procesal.
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En este sentido no está de más considerar que, siendo la condena de los propietarios subsidiaria a la de la comunidad, habría espacio temporal suficiente para convocar la junta mientras se trata de ejecutar la sentencia contra dicha comunidad y antes de dirigirla contra el comunero.
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Por supuesto que, si se aprobara finalmente la derrama y el propietario la abonara, no estaría obligado al pago de la suma condenatoria.
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En cualquier caso, y volviendo al inicio de la respuesta, siempre sería factible el embargo de las cuotas extraordinarias que pudieran aprobarse -derramas en la junta convocada.
Hemos de partir de que a pesar de que no se reconoce personalidad jurí...
Hemos de partir de que a pesar de que no se reconoce personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, lo bien cierto es que actúa de manera individualizada en el tráfico atribuyendo su representación a la persona física que ocupa en cada momento el cargo de presidente.
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Esta actuación individualizada en el tráfico lleva consigo que celebre contratos -por ejemplo, suministro de gas, gasoil mantenimiento de elementos comunes relación laboral del conserje ejecución de obras o bien que pueda incurrir en supuestos de responsabilidad extracontractual prevista en los art.1902 CC y siguientes -por ejemplo, daños causados a los ocupantes del ascensor, a los transeúntes por caída de losetas de la fachada-.
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En consecuencia, es posible que la comunidad adopte la posición de deudor frente a terceros que son titulares de un derecho de crédito.
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Si el acreedor no quiere utilizar el nada aconsejable procedimiento judicial de demandar conjuntamente a todos los propietarios reclamando la porción de la deuda correspondiente a su cuota de participación en el que cabe que aquellos puedan oponer que están al corriente de las deudas vencidas con la comunidad, demandará exclusivamente a la comunidad.
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El procedimiento de apremio en el que se ejecuta una sentencia que condena a la comunidad al pago de una suma de dinero solo puede dirigirse frente a los bienes propios. El art.22.1 LPH señala que, en primer lugar, “responderá de sus deudas con todos los fondos y créditos a su favor.”
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En primer lugar, atendiendo al orden establecido en el art.592 LEC, deberá dirigirse contra los saldos de las cuentas corrientes de las que sea titular la comunidad.
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Se cuestiona si el llamado “fondo de reserva”, previsto en el artículo 9.1.f LPH, es susceptible de embargo al estar destinado a atender las obras de conservación y reparación de la finca. El principio de la responsabilidad patrimonial universal del deudor proclamado en el art.1911 CC solo admite las excepciones y restricciones previstas legalmente, y en la LPH no se prevé ninguna afectación legal que excluya al fondo de reserva de la pretensión de los acreedores a obtener la satisfacción de su crédito.
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En segundo lugar, podría embargarse también el derecho de la Comunidad al cobro de las cuotas que deben abonar los propietarios en cumplimiento de la obligación prevista en el art.9.1.e LPH.
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En tercer lugar, pueden embargarse los créditos que la Comunidad de Propietarios tuviera frente a terceros -organismos públicos o particulares como, por ejemplo, devoluciones por pago indebido.
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En último lugar, algunos autores admiten la posibilidad del embargo de los bienes comunes por destino -local destinado a club social o vivienda del conserje previa su desafectación por acuerdo unánime de la junta de propietarios, lo cual resultará en la práctica difícil de conseguir para evitar la traba de ese bien.
La cuestión es en sí muy problemática. Agotado los elementos patrimo...
La cuestión es en sí muy problemática. Agotado los elementos patrimoniales de titularidad comunitaria -cuenta corriente, u otros posibles bienes que puedan existir ya desafectados, caso por ejemplo del piso de portería, incluso los frutos y rentas de estos y requeridos los comuneros poniendo estos de relieve y justificando estar al corriente de pago -art.22 LPH-, las opciones ciertamente pasan por la obtención de una derrama por parte de la comunidad que permita salvar los derechos del acreedor, salvo que se inicie nuevo proceso.
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Hay que poner de relieve que el art.544 LEC dice que «En caso de títulos ejecutivos frente a entidades sin personalidad jurídica que actúen en el tráfico como sujetos diferenciados, podrá despacharse ejecución frente a los socios, miembros o gestores que hayan actuado en el tráfico jurídico en nombre de la entidad, siempre que se acredite cumplidamente, a juicio del tribunal, la condición de socio, miembro o gestor y la actuación ante terceros en nombre de la entidad».
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Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, por lo que la opción contra los comuneros pasa por la mención del art.22 LPH y por sus límites.
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La sentencia TS de 13 de febrero de 2001 trata este problema y expone precisamente el auto, objeto de recurso, que estimó en su día la apelación interpuesta contra el mismo mantiene la integridad del fallo, sin adiciones que irían más allá de lo ejecutoriado. Razona, en efecto, referida resolución que la demanda se formuló contra la comunidad de propietarios de DIRECCION000-, que resultó condenada en el litigio seguido en el que intervino, representada por su presidente, y en la presente ejecución esa sentencia se pretende vincular individualmente a los copropietarios que forman parte de la misma y que no han sido parte en el litigio reseñado. Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda solo puede hacerse efectiva a través de la propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación orgánica. No cabe por tanto, tal y como pretende la resolución impugnada, proceder a la ejecución de la sentencia en su día dictada, sobre los bienes de los treinta y nueve copropietarios que forman parte de la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido, y tal ejecución equivaldría a su condena sin haber sido oídos en el pleito, quebrantando así los derechos de defensa y tutela judicial efectiva.
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Consecuentemente la solución que viene a proponer la resolución del Alto Tribunal pasaría por demandar de nuevo a la totalidad de comuneros a título personal y por su cuota.
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Algunas otras soluciones han venido a dar algunas audiencias provinciales, como la traba de las cuotas futuras a satisfacer por parte de los comuneros, circunstancia esta que no se vería afectada por el art.544.2 LEC ni por el art.22 LPH. Es el caso por ejemplo que contempla la sentencia AP Granada de 14.7.2017.
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Sobre la posibilidad de forzar la celebración de una Junta en que como orden del día se señala la fijación de una derrama para hacer frente a la deuda, entiendo que resulta factible, debiendo el juez para ello dirigirse al administrador y al presidente.
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Así por ejemplo se pronunció la AP Zaragoza en auto de fecha 6 de mayo de 1997, una vez agotada la posibilidad de traba de bienes y embargo de cuotas futuras.
1.- El art.22 LPH, no es más que una manifestación de la responsabilidad personal e ilimitada que establece el art.1911 CC, de la responsabilidad universal del deudor, frente a los acreedores, en base a la cual responde del pago de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros, y por lo tanto se podrá reclamar y pretender el embargo de los saldos que la comunidad de propietarios pueda tener en las entidades bancarias, incluidas las cantidades destinadas al fondo de reserva.
2.- Es indudable que las rentas o rendimientos que pueda o vaya a percibir la comunidad de propietarios, en cuanto ingresos de la comunidad, pueden y deben ser embargadas dichas rentas para hacer frente al pago de la deuda.
3.- Otra alternativa que si es factible, si la comunidad no tiene bienes suficientes para hacer frente al pago de la deuda, y no existen copropietarios morosos, que el órgano judicial, requiera al presidente para que lleve a cabo una convocatoria de la junta, en el plazo que el órgano judicial señale, a fin de que se apruebe la correspondiente derrama extraordinaria para el pago de la deuda, y si se lleva a cabo ese acuerdo, el acreedor en el proceso de ejecución podrá reclamar a cada uno de los comuneros en base a esa derrama aprobada.
4.- Es válida la embargabilidad de las cuotas comunitarias, así como de los créditos que pudiera, a su vez, ostentar la comunidad contra los distintos comuneros, como también de los saldos existentes en las cuentas bancarias comunitarias, sin perjuicio de salvaguardar un porcentaje de tales fondos en orden a poder hacer frente a las deudas perentorias e imprescindibles para la buena marcha de la comunidad.
También podría embargarse el fondo de reserva, pues no hay norma que lo impida (art.606 LEC) y, aunque dicho fondo tiene un destino específico marcado por la ley (art.9.1.f LPH), esto no es óbice para proceder a su traba, lo que obligaría a la comunidad embargada a restablecer de nuevo dicho fondo.
5.- Difícilmente un comunero que ha sido condenado junto con su comunidad – aunque fuera de forma subsidiaria – y que conoce de primera mano la deuda contraída por esta con un tercero (el demandante), pueda escudarse en dicho cumplimiento de pago respecto de las deudas vencidas de la comunidad cuando conoce que esta no ha hecho frente a las contraídas por ella.
No se trata de una deuda, quizá desconocida para el propietario, sino de una obligación a cuyo pago subsidiario, y mancomunado con el resto de propietarios, ha sido condenado junto a su comunidad y por ello es consciente de que, por tal motivo, no puede considerarse al día en el abono de las deudas comunitarias.
En este contexto sí podría ser conveniente, al tiempo de interponer la demanda contra la comunidad y contra los propietarios que la conforman, solicitar, a modo de medida cautelar, se conmine al presidente de la comunidad (art.16.1 LPH) a que convoque junta de propietarios en la que se incluya como un punto del orden del día la aprobación de una derrama para hacer frente al pago de la deuda que se reclama en el procedimiento.
Dicha medida también podría ir dirigida contra los comuneros codemandados para que, caso de inacción al respecto por parte del presidente, sean ellos los que lo hagan, ya que según el art.16.1 LPH la convocatoria podrían llevar a cabo una cuarta parte de los propietarios, o un numero de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
En cualquier caso, siempre sería factible el embargo de las cuotas extraordinarias que pudieran aprobarse (derramas) en la junta convocada.
6.- El art.544 LEC impide despachar ejecución contra los comuneros en el régimen de propiedad horizontal, si no tuvieran por sí la condición de deudores ejecutivos y, por tanto, si no hubieran sido parte en el proceso judicial.
En conclusión, si se quisiera hacer efectiva la deuda por la que ha sido condenada la comunidad sobre los bienes privativos de los propietarios en función de su cuota de participación, sería preciso que hubieran sido parte en el proceso generador del título ejecutado
7.- El art.22.1 LPH señala que, en primer lugar, “responderá de sus deudas con todos los fondos y créditos a su favor.”
En primer lugar, atendiendo al orden establecido en el art.592 LEC, deberá dirigirse contra los saldos de las cuentas corrientes de las que sea titular la Comunidad.
Se cuestiona si el llamado “fondo de reserva”, previsto en el art.9.1.f LPH, es susceptible de embargo al estar destinado a atender las obras de conservación y reparación de la finca. El principio de la responsabilidad patrimonial universal del deudor proclamado en el art.1911 CC solo admite las excepciones y restricciones previstas legalmente, y en la LPH no se prevé ninguna afectación legal que excluya al fondo de reserva de la pretensión de los acreedores a obtener la satisfacción de su crédito.
En segundo lugar, podría embargarse también el derecho de la Comunidad al cobro de las cuotas que deben abonar los propietarios en cumplimiento de la obligación prevista en el art.9.1.e LPH.
En tercer lugar, pueden embargarse los créditos que la comunidad de propietarios tuviera frente a terceros (organismos públicos o particulares) como, por ejemplo, devoluciones por pago indebido.
En último lugar, algunos autores admiten la posibilidad del embargo de los bienes comunes por destino (local destinado a club social o vivienda del conserje) previa su desafectación por acuerdo unánime de la junta de propietarios, lo cual resultará en la práctica difícil de conseguir para evitar la traba de ese bien.
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