¿Tienen derecho las personas jurídicas adquirentes de inmuebles a pedir información atrasada de la comunidad y del inmueble?

No existe ...

No existe en la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55 ningún precepto que se refiera de forma expresa al derecho de información de los comuneros, en el seno de la comunidad de propietarios, y menos aún a la amplitud o contenido de este derecho.

No obstante, las comunidades de propietarios no dejan de ser unas comunidades de bienes especiales, y por lo tanto ante la falta de una regulación expresa de este derecho en la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, debe entenderse que los miembros de la comunidad de propietarios, tienen derecho de información, y a examinar las documentación de una manera semejante a la facultad que en este sentido tienen los comuneros, en un régimen de comunidad ordinaria de bienes, si bien adaptándose a las peculiaridades de este tipo de comunidad, puesto que no es lo mismo una comunidad de bienes de unos pocos comuneros, en los que es fácil poder consultar y tener acceso a dicha información, que en comunidades de propietarios, generalmente de un número muy superior, y que un uso abusivo o excesivo de ese derecho, puede incidir de forma negativa en el funcionamiento de la comunidad de propietarios.

El único precepto que hace alguna referencia a esta cuestión es el art.20.1.e LPH -EDL 1960/55 que establece que el administrador en funciones de secretario le corresponde “Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.

La jurisprudencia y resoluciones judiciales que se han venido dictando sobre esta materia por las audiencias provinciales, parten de la interpretación que hace la sentencia TS 14 de febrero de 2002 -EDJ 2002/1673-, que señala “… ni de la letra ni del espíritu de la Ley sobre Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas” pero con independencia de esta tendencia jurisprudencial, no se puede negar a los copropietarios un cierto derecho de información o de acceso a la documentación de la comunidad de propietarios, un ejemplo claro y preciso es que los comuneros pueden examinar la documentación necesaria, con carácter previo a la celebración de las juntas de propietarios, para poder tener una opinión formada, con los datos y elementos necesarios para aprobar acuerdos importantes para el funcionamiento de la comunidad, como son la aprobación de las cuentas anuales, los presupuestos tanto ordinarios, como extraordinarios, por lo que con independencia de como se llame, no cabe duda que los copropietarios en esa condición, si tienen un derecho de información o de examen de la documentación de la comunidad de propietarios.

La jurisprudencia, que ha tratado este tema entre otras en la sentencia TS 28 de junio de 2011 -EDJ 2011/224282-, viene a establecer, con arreglo a este criterio jurisprudencial ya citado, en relación a la información a facilitar para la celebración de las juntas de propietarios que ni del espíritu del art.15 LPH -EDL 1960/55-, en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988 -EDL 1988/11051-, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea”. Criterio que ya se recogía en la sentencia TS 18 de marzo de 2010 -EDJ 2010/21690-.

La cuestión que realmente plantea problemas, no es la información o documentación que debe facilitarse a los comuneros, hacia el futuro, es decir documentos necesarios para que se puedan adoptar los correspondientes acuerdos para el funcionamiento de la comunidad de propietarios, toda vez que sobre esta cuestión deberá examinarse si los temas a tratar en la junta de propietarios ha sido correctamente recogidos en el orden del día, y los copropietarios han tenido la posibilidad de poder formarse una opinión fundada, de acuerdo con la documentación que se pone a su disposición, y que deberá examinarse en relación al caso concreto sino que se plantea respecto al examen de la documentación existente en la comunidad de propietarios, antes de que el solicitante tengan esa condición de comunero.

No se puede desconocer que en la sociedad de las nuevas tecnologías de la información y la comunicación, el problema en muchos casos es el exceso de información que se puede recibir y de la propia documentación que pueda existir en la comunidad de propietarios, siendo también uno de los principios modernos de la sociedad, la trasparencia de la gestión de los intereses tanto públicos, como de una colectividad aunque tenga naturaleza jurídico privada, como son las comunidades de bienes, por lo tanto con arreglo a estos elementos y herramientas se debe facilitar la actividad de consulta e incluso la entrega de copia de la documentación.

Esta facilidad de acceso a la consulta o a la documentación, no puede llevar a entender que el comunero, ya adquiera esa condición de comunero con anterioridad a la fecha de la documentación solicitada, como en fecha posterior, tenga un derecho ilimitado y absoluto a acceder y examinar toda la documentación de la comunidad de propietarios, puesto que el derecho de los comuneros a poder examinar la documentación de la comunidad debe valorarse teniendo en cuenta otros factores, que sea útil y que tenga una finalidad legitima y determinada, así en con relación del titulo constitutivo y en su caso los estatutos se hallan inscritos en el Registro de la Propiedad, pudiendo por lo tanto el adquirente de la vivienda o local obtener esos documentos, sin que se los tenga que facilitar la comunidad, otro factor a tener en cuenta es el interés general de la comunidad, puesto que frente al derecho del comunero a obtener información, debe prevalecer el derecho o interés general de la comunidad, y otro tercer elemento a tener en cuenta, cual es la ley de protección de datos y su reglamento, en la medida que en función de la información que se solicite puede verse afectada por esta normativa.

En cuanto a las soluciones que deben darse a esta cuestión deben plantearse diversos supuestos:

1º que la propia comunidad de propietarios adopte un acuerdo a fin de establecer una reglas generales sobre la procedencia de facilitar a los comuneros el acceso a la documentación de la comunidad, documentación a facilitar, como la forma de facilitarla, en la medida que no existe ninguna norma que impida que la comunidad pueda regular este derecho de los comuneros, siempre que se respete el interés general.

2º Como no existe con carácter general este tipo de acuerdos en las comunidades de propietarios, que es la situación más generalizada, si bien el art.20.1.e LPH -EDL 1960/55 atribuye al secretario y administrador la función de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, lo que se reconoce es un derecho de acceso a la documentación, que no puede implicar un derecho a examinar la totalidad de la documentación de la comunidad, y menos a pedir y que se le entregue copia de la totalidad de la documentación . Es decir no cabe deducir, ni del art.20 LPH, ni de ningún otro precepto, y con la interpretación jurisprudencial que se viene haciendo, que exista un derecho abstracto, general, e ilimitado de los comuneros para pedir el acceso a la totalidad de documentación de la comunidad de propietarios.

3º Solo existe un derecho singular a tener acceso a la documentación de la comunidad de propietarios, con relación a una finalidad concreto y determinada, siempre que se acredite un interés legítimo, y sobre una cuestión concreta, una petición generalizada de documentación de la comunidad, no estaría amparada en los derecho que se puedan reconocer a los distintos comuneros, puesto que realmente implicaría un abuso de derecho.

En orden a la documentación que puede examinarse en relación al importe de la deuda que pueda tener la vivienda o local adquirido por el nuevo propietario, no se puede desconocer que el artículo noveno de la ley exige, que en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude, y aportar su caso una certificación expedida por quien ejerza las funciones de secretario, en la que conste el estado de deudas con la comunidad.

Partiendo de la configuración del derecho de los comuneros de poder acceder a la documentación de la comunidad, no como un derecho de información en abstracto, sino como un derecho singular, parece razonable entender que el propietario que adquiere la vivienda o el local, y que existe una deuda con la comunidad de propietarios, anterior a su adquisición, y que la vivienda o local queda o puede quedar afectada al pago de la deuda, si se corresponde a la anualidad en la que se realiza la trasmisión, y a las tres años anteriores , debe reconocerse al nuevo propietario el derecho a poder examinar y obtener copia de las actas de las cuales se deduzca la deuda, pues en función de la extensión o contenido de la certificación, puede que no se deduzca de ella la antigüedad de las deudas que se tengan con la comunidad, y por lo tanto no se pueda determinar de qué deudas responde la vivienda en virtud de esa obligación propter rem que establece el art.9.1.e LPH -EDL 1960/55-, cual son anteriores a esas fechas, y de las cuales no debe responder la vivienda, por lo que si bien no cabe entender que el nuevo propietario tenga derecho a pedir toda la documentación de la comunidad y justificantes de gastos, si se le debe reconocer un interés legítimo a fin de poder examinar las actas de las que nace la deuda que se recojan en la certificación, a fin de saber al menos de que cantidades responde la vivienda, y de cuales al ser fecha anterior a lo que establece el art.9.1.e solo son responsabilidad del propietario anterior.

La LPH no hace mención expresa a las cuest...

La LPH no hace mención expresa a las cuestiones planteadas, si bien, la ley determina una subrogación del comprador en la situación del vendedor, e incluso una afectación especial del inmueble adquirido en relación con el débito de las deudas anteriores que provengan de impagos de las cuotas de participación que correspondan al inmueble durante el período establecido legalmente, art. 9.1 e, apartados 2 y 3, LPH -EDL 1960/55-.

Ello conlleva, según mi opinión, que si el adquirente de un inmueble solicita cierta documentación referida a conceptos y periodos en los que se ha producido el débito que se recoge en el citado art. 9.1 LPH, tiene legitimación para ello al resultar afectado el inmueble que acaba de adquirir y, por lo tanto, con un interés directo en obtener esa documentación, y ello con independencia de que se trate de una persona física o jurídica. Ello con dos limitaciones: que acote el tiempo a esa afectación especial de su nueva adquisición, y que determine la documentación concreta que solicita.

Otra cosa distinta sería la posibilidad de revisar o supervisar unas cuentas ya aprobadas por la comunidad de propietarios. Los plazos para impugnar los acuerdos están legalmente establecidos, art. 18.3 LPH -EDL 1960/55-, así como la legitimidad para recurrirlos, legitimidad que conforme al art. 18.2 LPH solo la ostenta quienes son propietarios cuando se acuerdan, debiendo cumplir además una serie de requisitos en el momento de la celebración de la junta, y si ya ha transcurrido ese plazo, no puede acogerse una retroacción para ejercitar acciones que han precluido. Tendríamos que encontrarnos ante una nulidad absoluta de los acuerdos para considerar que el nuevo propietario puede impugnar alguno de ellos, y además tiene que quedar ceñidos a aquellos de los que proviene su obligación, pero ello no obsta que pueda interesar las actas o copia de los acuerdos, lo que además debemos ponerlo en relación con el derecho a la información que tienen los miembros de cualquier órgano colegiado, como bien puede ser considerado a estos efectos el dueño de un inmueble que forma parte de una comunidad de propiedad horizontal.

Como es sabido, si existen deudas con la co...

Como es sabido, si existen deudas con la comunidad de propietarios al tiempo vender la vivienda o local, el nuevo propietario responde de ellas con el propio inmueble. De hecho, la reforma de la LPH de junio de 2013 -EDL 2013/104919 modificó esta cuestión en el sentido de atribuir -art. 9 LPH, EDL 1960/55 al adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal la responsabilidad garantizada con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales que adeudasen los anteriores propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, quedando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Hemos hecho esta afirmación en el inicio de la contestación a la cuestión para poner de relieve que el pasado sí forma parte de la realidad del nuevo adquirente, formando de hecho parte de esa realidad de un modo constrictivo, imperativo tal y como se desprende de la norma que hemos reseñado.

Pero no solo el argumento expuesto aboga a favor de una respuesta positiva -tal y como se desprende de lo expuesto hasta ahora sino también el propio conjunto de obligaciones que asume todo nuevo propietario para con la comunidad.

En efecto, debemos recordar que el art.9 LPH -EDL 1960/55 atribuye a todo propietario una serie de obligaciones. En concreto las de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos, la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, la de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, la de permitir la entrada en su piso o local a los efectos de las obligaciones expuestas, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, la de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva, la de observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante estos de las infracciones cometidas y de los daños causados o la de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

Si conectamos estas obligaciones con las competencias que se atribuyen a la junta general -art. 14 -EDL 1960/55-, entre otras, aprobar o modificar los estatutos y las normas de régimen interior-, parece más que evidente que el cumplimiento de las obligaciones que la norma impone a todo propietario requiere del conocimiento de las decisiones previas de la junta y, en general, de sus órganos directivos.
No se trata de una afirmación que implique el reconocimiento de un derecho o facultad del nuevo adquirente sin límites. Al contrario, el límite derivado del principio general de prohibición del abuso del derecho y de la exigencia del ejercicio de todo derecho conforme a la buena fe -art. 7 CC, EDL 1889/1-, constituyen no solo un muro infranqueable sino un factor que debe ser modulador de las conductas de las partes implicadas teniendo en cuenta además, las condiciones que establece el art. 18 LPH para reaccionar frente a la comunidad, frente a los acuerdos de la junta de propietarios, que sin duda constituye también otro elemento modulador, de proporcionalidad entre lo pedido y lo debido siempre en relación al derecho de información que para el debido cumplimiento de sus obligaciones ha de tener todo propietario.