Resumen: Análisis acerca de quién tiene que abonar los gastos derivados de un inmueble tras ruptura matrimonial cuando en la sentencia se ha atribuido el uso del inmueble a la ex esposa, siendo el inmueble propiedad del ex marido. Distribución de la obligación de pago de los gastos en atención a la naturaleza de los mismos.
Abstract: Analysis of who is responsible for paying expenses arising from a property after a marital breakup when the judgment has attributed the property's use to the ex-wife, while the property is the property of the ex-husband. Distribution of the obligation to pay expenses based on their nature
Palabras clave: gastos comunidad propietarios, divorcio, uso del inmueble.
Keywords: community expenses, divorce, use of the property.
1. Introducción
La adjudicación del uso del inmueble tras sentencia de divorcio conlleva siempre decisiones y cuestiones de importancia, tanto a la hora de tomar la decisión sobre el uso, como en cuanto a las consecuencias del mismo y, sobre todo, respecto a quién debe afrontar los gastos derivados del inmueble, ya que estos se descomponen, por un lado, en los derivados del uso, y, por otro, los derivados de la propiedad.
En el caso de que ambos miembros de la pareja que se divorcia sean propietarios, y hasta que se produzca la liquidación de gananciales, ambos están obligados a soportar los gastos derivados de la propiedad, y en condiciones normales, los gastos derivados del uso debería asumirlos aquél que, bien por convenio, bien por sentencia, vaya a quedarse en el uso del inmueble. Y desarrollamos en las presentes líneas, todos los matices que de ello se pueden derivar y el análisis jurisprudencial al respecto.
De la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre esta cuestión se desprenden las respuestas claras ante una cuestión que tiene una doble perspectiva al establecer que, de salida, los gastos imputables a la propiedad lo son a esta, es decir, a ambos si los dos son copropietarios, o a uno de ellos si es particular la titularidad del inmueble, salvo que la resolución judicial determinante de las decisiones al respecto de la ruptura matrimonial concrete las obligaciones económicas de las partes.
Y respecto al usuario del inmueble adjudicado por resolución judicial estará obligado al pago de los gastos derivados de su uso como tal, pero los relacionados con la posesión y respecto de la propiedad si así lo establece la resolución judicial.
Recordemos que el art. 96 CC -EDL 1889/1- señala que “1. En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar…3.Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial”
Y el Artículo 103 añade que, Admitida la demanda, el Juez, a falta de acuerdo de ambos cónyuges aprobado judicialmente, adoptará, con audiencia de éstos, las medidas siguientes:
2.ª Determinar, teniendo en cuenta el interés familiar más necesitado de protección, cuál de los cónyuges ha de continuar en el uso de la vivienda familiar y, asimismo, previo inventario, los bienes y objetos del ajuar que continúan en ésta y los que se ha de llevar el otro cónyuge, así como también las medidas cautelares convenientes para conservar el derecho de cada uno.
3.ª Fijar, la contribución de cada cónyuge a las cargas del matrimonio, incluidas si procede las «litis expensas», establecer las bases para la actualización de cantidades y disponer las garantías, depósitos, retenciones u otras medidas cautelares convenientes, a fin de asegurar la efectividad de lo que por estos conceptos un cónyuge haya de abonar al otro.
Se considerará contribución a dichas cargas el trabajo que uno de los cónyuges dedicará a la atención de los hijos comunes sujetos a patria potestad.
4.ª Señalar, atendidas las circunstancias, los bienes gananciales o comunes que, previo inventario, se hayan de entregar a uno u otro cónyuge y las reglas que deban observar en la administración y disposición, así como en la obligatoria rendición de cuentas sobre los bienes comunes o parte de ellos que reciban y los que adquieran en lo sucesivo.
Con ello, se fija en la doctrina jurisprudencial que la determinación de la obligación de pago de los gastos del inmueble se atribuyen al propietario o propietarios y los de consumo al usuario, salvo determinación de la resolución judicial que especifique con claridad el alcance de las obligaciones que las partes deben asumir en cuanto al pago de los gastos derivados del inmueble, por lo que es preciso que quede clara la voluntad de las partes a la hora de fijar los convenios de mutuo acuerdo, o instarlo para que conste en la resolución judicial.
2. Sentencia del Tribunal Supremo 11/2025, de 7 de enero
Sobre la obligación del pago de los gastos derivados de la vivienda atribuida a uno de las partes en una ruptura matrimonial ya se había pronunciado el TS, como más tarde veremos, pero es importante destacar, a nivel de actualización jurisprudencial la sentencia del TS 11/2025, de 7 de enero 2025 -EDJ 2025/5006- que pone claridad en este tema ahora analizado.
La cuestión consiste en determinar a quien corresponde el pago de los gastos de IBI y de comunidad del inmueble atribuido a la parte a quien se atribuye el uso del mismo en resolución judicial.
El recurso del recurrente se centró en alegar que:
1.- El pago del IBI es una obligación propter rem derivada de la titularidad del bien que corresponde satisfacer al propietario, con independencia de que no pueda hacer uso de la vivienda
2.- En cuanto a los gastos de comunidad de propietarios la actual doctrina del Tribunal Supremo mantiene que es el propietario el obligado al pago de las cuotas, si bien, el excónyuge debe afrontar el pago de los suministros.
3.- Todo ello, sin perjuicio de lo que pueda acordar el juzgado de familia, en los casos de crisis conyugal.
4.- De forma que, no habiéndose pronunciado el juzgado de primera instancia en la sentencia de divorcio sobre estos extremos, dichos pagos son inherentes a la propiedad, con independencia del uso del inmueble, y su asunción es exclusiva del propietario en la cuota que le corresponda.
Así, el recurrente interesaba que se acuerde que los gastos derivados del IBI y la comunidad de propietarios del inmueble titularidad de su ex pareja son de su exclusiva cuenta al ser inherentes a la propiedad, no pudiendo repercutirle a ella los mismos.
Pues bien, ante ello, el TS resuelve que:
a.- Gastos de la comunidad de propietarios e impuesto de bienes inmuebles (IBI) correspondiente a la vivienda familiar, cuyo uso es adjudicado a la esposa e hijos menores en la sentencia de divorcio.
Posibilidad de atribuir en sentencia el pago de gastos ordinarios de la comunidad a quien usa el inmueble.
Reconoce el TS que “ha admitido, además, que en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 CC -EDL 1889/1-), la sentencia de divorcio puede acordar que sea el excónyuge que utilice la vivienda ganancial el que deba afrontar los gastos ordinarios de la comunidad, advirtiendo que tal pronunciamiento no es contrario al art. 9 LPH -EDL 1960/55-, pues este precepto rige en las relaciones entre propietarios y comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre los propietarios (sentencia 508/2014, de 25 de septiembre).”
Con ello, es cierto que el art. 9 LPH -EDL 1960/55- señala que 1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Con ello, el pago de gastos comunes es obligación de la propiedad, pero ello no impide que en pacto entre las partes (un convenio) o en resolución judicial se fije que el pago de estos gastos es de quien usa el inmueble, con independencia de que en caso de impago a quien debe reclamar la comunidad es al propietario. Y ello, con independencia de lo que conste en pacto interno o resolución judicial, porque esto es “relación interna” entre ellos no afectante a la comunidad.
Lo mismo ocurre en materia de arrendamientos urbanos, donde las partes del contrato pueden pactar que los gastos los abone el arrendatario con independencia de que sean del propietario. Así, el art. 20 LAU -EDL 1994/18384- señala que: Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
Con ello, también en los arrendamientos los gastos comunes pueden ser abonados por el arrendatario si así se pacta por las partes.
Obligación de pago del IBI.
Señala el TS a este respecto que “Por lo que se refiere a los pronunciamientos de la sala sobre el abono del IBI y de los gastos de comunidad de propietarios correspondientes a la vivienda familiar después de la sentencia de divorcio, la sala ha dictado varias sentencias en procedimientos de liquidación del régimen económico matrimonial:
1.- La sentencia 373/2005, de 25 de mayo, en un procedimiento de liquidación de gananciales, casa la sentencia que excluyó del pasivo del inventario la partida correspondiente al crédito de la esposa por los pagos hechos a la comunidad de propietarios a la que pertenecía la vivienda conyugal, con base en que la recurrente «es la única que viene usando y disfrutando de la citada vivienda y de sus servicios y suministros».
Frente a ello, entiende la sala: «esta explicación carece de apoyo legal, pues, según el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a estos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos, sin distinción entre los comunes por naturaleza y por destino, que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, de manera que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento, salvo acuerdo de la junta, determinación en el título constitutivo o en los propios estatutos».
2.- Por su parte, la sentencia 563/2006, de 1 de junio, también en un procedimiento de liquidación de gananciales, respecto de los gastos de comunidad que había satisfecho la exesposa desde la separación conyugal respecto de la vivienda cuyo derecho de uso le fue atribuido, declara que tales gastos corresponden a la comunidad, cuyos comuneros son copropietarios (artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal) prescindiendo de su uso efectivo, con lo que la sala reitera el criterio que expuso la sentencia de 25 de mayo de 2005.
Y en cuanto al pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), afirma la sala:
«es un impuesto que recae sobre el derecho de propiedad, no sobre la posesión. El piso, garaje y trastero pertenecían, en dominio, a la comunidad de gananciales y tras la disolución de ésta por la sentencia de separación conyugal, a la comunidad postganancial, romana proindiviso contemplada en los artículos 392 y siguientes del Código civil que, por ello, corresponde en propiedad, por mitad, a ambos cónyuges. Por tanto, si los ha pagado ella, la cantidad abonada integra el pasivo en la liquidación de la comunidad».
3.- De manera semejante, la sentencia 646/2006, de 20 de junio, en un caso de liquidación de gananciales declara:
«El motivo tercero acusa infracción del artículo 1. 362.2º del Código civil en relación con el apartado 5º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto la sentencia recurrida excluye del pasivo de la sociedad en liquidación el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad de la vivienda familiar y garaje, pagados por la recurrente. La sentencia recurrida se basa en que, al haber disfrutado y seguir en ello la vivienda, los gastos corren de su cuenta.
» El motivo se estima porque el IBI es un impuesto municipal de carácter real, cuyo hecho imponible lo constituye la propiedad de los bienes inmuebles (art. 61 Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales -EDL 1988/14026-). Por lo tanto, el IBI sobre la vivienda y garaje, declarados en la instancia de naturaleza ganancial sin que en este recurso se impugne tal calificación, ha de ser soportado por la sociedad de gananciales hasta el momento de la extinción de dicha sociedad por la sentencia firme de separación entre los cónyuges. A partir de ese momento y hasta la liquidación de la sociedad, por ésta como carga de los bienes que componen su activo.
» En suma, en la liquidación no se puede prescindir en el pasivo de estos cargos.
» Otro tanto cabe decir de los gastos de comunidad. El artículo 9.5º de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (al igual que el art. 9º.1 f. de la vigente de 1999), de una forma clara e inequívoca, impone al propietario el pago de aquellos gastos (sentencias de 25 de mayo de 2005y1 de junio de 2006). Los gastos a que no referimos en este motivo han de figurar como crédito actualizado de la actora contra la sociedad en liquidación, por imperativo del artículo 1398.3º del Código civil».
4.- La sentencia 399/2018, de 27 de junio, en un procedimiento de liquidación de gananciales, casa la sentencia que rechazó incluir en el pasivo un crédito a favor de la esposa por el pago de las cuotas de comunidad de propietarios de la vivienda ganancial cuyo uso le fue atribuido por la sentencia de divorcio, pero sin fijar en qué proporción debían ser pagados por los excónyuges:
«Hemos de partir de la distinción entre gastos que se derivan del uso del inmueble y gastos correspondientes a la propiedad del inmueble. Respecto de los primeros (como son los referidos a servicios de luz, agua, gas, teléfono...), lógicamente han de ser asumidos por el cónyuge usuario, si bien una parte proporcional habría de ser computada como gasto de los hijos a los efectos de la fijación de la pensión de alimentos. En relación con los gastos derivados de la propiedad, como son los de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles, que tienen carácter "propter rem", corresponden al propietario. A falta de acuerdo o determinación en las medidas definitivas ha de considerarse que la deuda va unida a la propiedad del inmueble. La cuestión aparece clara en relación con los impuestos que gravan el inmueble, como es el IBI (STS de 563/2006, de 1 de junio -EDJ 2006/80800-).
»En cuanto a los gastos de comunidad, esta sala ha considerado en sentencia 373/2005, de 25 de mayo, que «la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos». Dicha doctrina ha sido seguida, entre otras, por la sentencia de esta sala 588/2008, de 18 junio, y de la misma cabe extraer que, salvo previsión expresa en contrario en la sentencia que fija las medidas definitivas -lo que no ocurre en este caso- los gastos de comunidad correspondientes a la vivienda familiar han de ser a cargo de la sociedad de gananciales cuando sea titular de la misma con independencia de a quién se haya atribuido el uso tras la ruptura matrimonial»
5.- La sentencia 564/2024, de 25 de abril, tras reproducir la doctrina de la sentencia 399/2018, de 27 de junio, afirma:
«La condición de gasto extraordinario de la derrama determina que se le deba dar el mismo tratamiento que las cuotas comunitarias. Argumento que podría extenderse, también, al seguro de la vivienda, en tanto en cuanto cubre los daños o desperfectos sufridos en su continente y contenido en favor de la propiedad, condición que ostentan ambos litigantes.
» Por lo que respecta al pago del IBI, la sentencia 563/2006, de 1 de junio, la considera también deuda de la extinta sociedad de gananciales, y si es pagada por cualquiera de sus titulares, antes de la liquidación, íntegra una partida legítima del pasivo del inventario, como crédito a favor del cónyuge o excónyuge con cuyos bienes privativos se cumplió con dicha obligación fiscal. Dicha resolución señala:
»"En cuanto al pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es un impuesto que recae sobre el derecho de propiedad, no sobre la posesión. El piso, garaje y trastero pertenecían, en dominio, a la comunidad de gananciales y tras la disolución de ésta por la sentencia de separación conyugal, a la comunidad postganancial, romana proindiviso contemplada en los artículos 392 y siguientes del Código civil que, por ello, corresponde en propiedad, por mitad, a ambos cónyuges. Por tanto, si los ha pagado ella, la cantidad abonada integra el pasivo en la liquidación de la comunidad"».
Sentencias en procedimientos en los que se ejercitaba una acción de reclamación de cantidad por el pago de cantidades relacionadas con la vivienda familiar después de la separación o el divorcio y que correspondía pagar al otro en función del título de propiedad.
1.- Así, la sentencia 539/2021, de 13 de septiembre, rechaza que el excónyuge propietario de la vivienda que ha pagado las cuotas de la comunidad de propietarios tenga un derecho de reembolso frente a la exesposa que tiene atribuido el uso junto con los hijos menores porque en la sentencia que atribuyó el uso no se le impuso que debiera sufragar tales gastos.
En definitiva, son gastos que deben tomarse en consideración en el conjunto de medidas que se adoptan como consecuencia de la crisis de la pareja y, en su caso, en la correspondiente modificación de medidas:
« Esta sala, en sentencias 508/2014, de 25 de septiembre, y 399/2018, de 27 de junio, declaró que es el propietario el obligado al pago de las cuotas de comunidad, si bien el excónyuge debe afrontar el pago de los suministros, sin perjuicio de lo que pueda acordar el juzgado de familia, en los casos de crisis conyugal (art. 9 LPH -EDL 1960/55-).
» Dado que en el presente supuesto no existe pronunciamiento del juzgado de familia atribuyendo el pago a la hoy recurrente, debe estimarse en parte el recurso al infringirse la doctrina jurisprudencial, todo ello sin perjuicio de las acciones que en el futuro pueda instar la parte demandante».
2.- La sentencia 244/2022, de 29 de marzo, con cita de la anterior sentencia 539/2021, de 13 de septiembre, en un caso en el que los dos excónyuges son propietarios con carácter de bien privativo, por mitades iguales e indivisas, del que fue domicilio conyugal, cuyo uso y disfrute se adjudicó al exesposo hasta que la hija menor alcanzara la mayoría, casa la sentencia que desestimó la pretensión del exesposo de recuperar de la exesposa la mitad de las cuotas de la comunidad de propietarios (se estimó y quedó firme el reembolso de la mitad de lo pagado por el IBI). Se afirma en la sentencia:
«La sentencia recurrida no se ajusta a la doctrina anterior: (i) ya que es el propietario (condición que también ostenta la Sra. Palmira) el obligado al pago de las cuotas de comunidad; (ii) y no existe pronunciamiento del juzgado de familia atribuyendo dicho pago al Sr. Cayetano que deje sin justificación la acción de reembolso ejercitada frente a la Sra. Palmira».
Resolución que dicta el TS en la STS 11/2025, de 7 de enero
Conforme a lo antes expuesto, señala el TS que:
“En el caso que ahora tenemos que decidir hay conformidad entre las partes acerca de que la vivienda es privativa del marido, y lo que plantea la exesposa recurrente es que en la liquidación de la sociedad de gananciales se tenga en cuenta que, desde la sentencia de divorcio, el dinero común no debió emplearse en pagar los gastos correspondientes a la comunidad de propietarios y al IBI referidos a la vivienda, por ser de cuenta del exmarido, al ser exclusivamente de su propiedad.
El recurso se estima porque la sentencia recurrida no se ajusta a la doctrina de la sala. La recurrente tiene razón, pues al ser la vivienda privativa del exesposo, y no haberse fijado en la sentencia de divorcio que la exesposa, por tener atribuido el uso junto con las hijas menores, debiera asumir los gastos de la comunidad de propietarios ni el IBI, ambos son de exclusiva cuenta del exmarido en cuanto propietario exclusivo de la vivienda.”
Por ello, el TS fija el criterio ya sostenido respecto a:
1.- Los gastos comunes e Ibi son de cuenta del propietario de la vivienda con independencia de que el no propietario sea el que la use.
2.- Si es de ambos el inmueble se paga por la sociedad de gananciales, no por quien se atribuya el uso durante el mismo.
3.- Ello salvo que la sentencia fije que estos pagos lo son por quien lo use.
4.- Los gastos derivados de consumo de suministros son de propio consumo de quien los usa, y, por ello, son de cuenta del usuario, y no de la propiedad.
3. Jurisprudencia sobre gastos derivados del uso del inmueble y la obligación de pago al respecto. Gastos comunitarios, gastos de consumos en la vivienda, reparaciones por uso del inmueble, mejoras y derramas, IBI
Veamos cómo trata la jurisprudencia esta misma cuestión.
1.- Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 399/2018 de 27 jun. 2018, Rec. 298/2016 -EDJ 2018/512790-.
“Los gastos de comunidad correspondientes a la vivienda familiar son a cargo de quien resulte ser propietario de la misma con independencia de quién tenga atribuido el uso, salvo que otra cosa se haya dispuesto en sentencia que fija las medidas definitivas.
En el caso de autos, los gastos de comunidad corresponden a la sociedad de gananciales titular de la vivienda con independencia de a quién se haya atribuido el uso tras la ruptura matrimonial.
Hemos de partir de la distinción entre gastos que se derivan del uso del inmueble y gastos correspondientes a la propiedad del inmueble.
1.- Gastos que se derivan del uso del inmueble: (Como son los referidos a servicios de luz, agua, gas, teléfono...), lógicamente han de ser asumidos por el cónyuge usuario, si bien una parte proporcional habría de ser computada como gasto de los hijos a los efectos de la fijación de la pensión de alimentos.
2.- Gastos derivados de la propiedad, como son los de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles, que tienen carácter "propter rem", corresponden al propietario.
3.- A falta de acuerdo o determinación en las medidas definitivas ha de considerarse que la deuda va unida a la propiedad del inmueble. La cuestión aparece clara en relación con los impuestos que gravan el inmueble, como es el IBI (STS de 563/2006, de 1 de junio -EDJ 2006/80800-).
En cuanto a los gastos de comunidad, esta sala ha considerado en sentencia 373/2005, de 25 de mayo, que «la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos».
Dicha doctrina ha sido seguida, entre otras, por la sentencia de esta sala 588/2008, de 18 junio, y de la misma cabe extraer que, salvo previsión expresa en contrario en la sentencia que fija las medidas definitivas -lo que no ocurre en este caso- los gastos de comunidad correspondientes a la vivienda familiar han de ser a cargo de la sociedad de gananciales cuando sea titular de la misma con independencia de a quién se haya atribuido el uso tras la ruptura matrimonial.”
2.- Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 508/2014 de 25 Sep. 2014, Rec. 2417/2012 -EDJ 2014/175673-.
Se trata en esta sentencia de la atribución de los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios al excónyuge al que se atribuye el uso de la vivienda ganancial. Y ello, porque nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 CC -EDL 1889/1-), que el excónyuge que utilice la vivienda ganancial sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación, sin perjuicio de que, de acuerdo con el art. 9 LPH -EDL 1960/55-, sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la comunidad de propietarios.
Se trata de la excepción a la atribución de estos gastos al propietario.
3.- Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 244/2022 de 29 Mar. 2022, Rec. 4985/2019 -EDJ 2022/532143-.
Se trató de un caso de comunidad de bienes sobre la vivienda que constituye el domicilio familiar y cuyo uso se adjudicó al exmarido hasta la mayoría de edad de la hija menor del matrimonio y la obligación de la exesposa de contribuir a los gastos de comunidad.
La continuación en el uso de la vivienda por el exmarido tras la mayoría de edad de la hija no genera derecho a indemnización en favor de la exesposa. El uso que el esposo ha venido haciendo de la vivienda no puede calificarse de ilícito o sin causa dando pie, de forma justificada, a una acción de resarcimiento o de enriquecimiento injusto.
Ello salvo que en sentencia se haya determinado a quién se atribuye el pago de los gastos derivados del uso y se haya fijado y concretado de forma expresa quién paga los gastos comunes.
4.- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, Sentencia 301/2020 de 30 Sep. 2020, Rec. 160/2020 -EDJ 2020/747751-.
Se trató en este caso de la reclamación por la demandante, a su ex esposo, de la mitad de los gastos ocasionados en la vivienda familiar cuyo uso le fue atribuido en la sentencia de divorcio.
Se desestimó la demanda, porque el gasto deriva de la reparación de una avería en el sistema de domótica centralizado instalado en la vivienda y se decide que corresponde el gasto sólo a la actora, por no tratarse de un gasto extraordinario, sino de una reparación ordinaria.
Se trata únicamente de una avería en un sistema electrónico preexistente de la vivienda, que puede considerarse habitual y derivado del uso del inmueble por quienes lo habitan. El hecho de que la suma de la reparación sea muy elevada es solo consecuencia de las propias características de la vivienda y de las instalaciones en ella existentes, pero no determina la naturaleza del gasto.
El criterio que se aplica es que los gastos que tiendan a la conservación, mantenimiento y reparación ordinaria de la vivienda ocupada son repercutibles al cónyuge usuario de la misma desde el momento en que a este se le atribuye el uso del domicilio familiar (sentencias de la Sección 22 de fechas, 12 de enero de 2010, 13 de septiembre de 2011, 2 de junio de 2013 y las de la Sección 24 de 3 de diciembre de 2009, 4 de diciembre de 2.008 y de 28 de octubre de 2010 entre otras).
Es también ilustrativa a estos efectos la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 10 de mayo de 2012, que señala que
"Podemos diferenciar los siguientes tipos de gastos para poder conocer el cónyuge obligado a su pago:
a.- Gastos de suministros: como serían los supuestos de luz, agua, limpieza, teléfono y semejantes, deben ser abonados por el cónyuge que a los efectos del art. 96 CC -EDL 1889/1- tiene asignado el uso y disfrute de la vivienda junto con los hijos menores.
b.- Gastos de la Comunidad de Propietarios: que a su vez se pueden subdividir en gastos ordinarios y gastos extraordinarios.
"Las cuotas ordinarias", que se refieren a meros gastos de mantenimiento y conservación del inmueble, así como de limpieza, ascensor, luz, agua comunitaria, etc., deben ser abonadas por el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda, y las "cuotas extraordinarias"", que se refieren a la propiedad, arreglos de fachada, tejado, cambio de ascensor etc., y que afectan al valor y existencia del inmueble, por lo que deben ser abonadas por los propietarios del inmueble y en proporción a su propiedad.
c.- Gastos derivados de la propiedad: impuestos como el IBI, tasas, derecho real de hipoteca, en principio, deben ser abonados por ambos cónyuges por la mitad, tanto en el caso de régimen ganancial como de separación de bienes, o en la proporción en la que cada esposo sea propietario de la vivienda, pues son gastos que derivan de la propiedad del inmueble y no de su mero uso (...).
Ha de tenerse en cuenta que, dentro de la regulación del derecho de uso y habitación, que guarda evidentes similitudes con la figura del art. 96 CC -EDL 1889/1-, el art. 500 CCV, al que remite de modo genérico el 528 CCV, previene que el usuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en uso, considerando como ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación".
En orden a concretar y distinguir las obras de mejora y las obras de mantenimiento o conservación, estimamos, siguiendo el criterio sentado en la SAP de Pontevedra, sección 1, de 21 de mayo de 2008 , que "debe distinguirse entre aquellas obras de conservación , mantenimiento, reforma o reposición que, aunque entrañan un beneficio sobre la situación anterior al corregir las deficiencias debidas al transcurso del tiempo o incorporar nuevos elementos propios de la realidad social del momento en que se realizan, no comportan en realidad una "mejora", sino la respuesta frente al desgaste producido por el uso o la mera adecuación inherente al desarrollo y progreso de la sociedad en su conjunto (v.gr. la sustitución de un tejado de teja por otro de pizarra, la colocación de un suelo de terrazo en lugar del preexistente de madera, la reforma de un baño, el periódico pintado de paredes y techos, la adquisición de nuevos electrodomésticos que no existían o la renovación de los existentes...), y aquellas otras obras que, por el contrario, perfeccionan el contexto preexistente o adicionan al mismo unas condiciones que suponen un salto cualitativo y proporcionan unas prestaciones distintas (v.gr. la ampliación de la casa mediante la construcción de una galería o la adición de dependencias, la ejecución de una nueva planta, la rehabilitación de una casa en ruinas...)".
Con tales antecedentes debe concluirse en este caso que se trata de una reparación ordinaria que tan solo debe ser afrontada por la demandante. En primer lugar, porque no afecta a la estructura, sino que se trata únicamente de una avería en un sistema electrónico preexistente de la vivienda, que puede considerarse habitual y derivado de la conservación del inmueble como también del uso por parte de quienes lo habitan.
El hecho de que la suma finalmente abonada sea muy elevada es solo consecuencia de las propias características de la vivienda y de las instalaciones en ella existentes, pero en modo alguno puede esto condicionar o determinar la naturaleza de gasto de reparación ordinaria en la conservación del inmueble y así debe entenderse que se trata en este supuesto puesto que en última instancia se trata simplemente de una avería en uno de los elementos de la instalación domótica de la vivienda que controlaba el mecanismo de luces y persianas, es decir, en los términos ya expuestos, que no comporta una "mejora", sino la respuesta frente al desgaste producido en una instalación de la que ya disponía el inmueble y que ha tenido que ser reparada.
5.- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, Sentencia 227/2024 de 27 May. 2024, Rec. 258/2023 -EDJ 2024/665250-.
Se trató de un caso en el que el ex marido reclamó a su ex mujer el pago de las cuotas comunitarias por entender que le correspondía su pago por ser ella quien usaba el inmueble.
Se desestima la reclamación formulada por el exmarido frente a la exesposa de las cuotas comunitarias originadas por la vivienda, propiedad del actor, y que habita la demandada tras haberle sido atribuido el uso y disfrute de la misma en la sentencia de divorcio.
Dicha sentencia no dispuso quién debía hacerse cargo de esos gastos, por lo que no procede, en un ámbito ajeno al de familia, que dichos gastos se imputen a quien le fue atribuido el uso de la vivienda, toda vez que el pago de las cuotas giradas por la comunidad de propietarios corresponde, en principio, al titular del piso.
“El pago de las cuotas giradas por la comunidad de propietarios corresponde, en principio, al titular de la vivienda, conforme deriva de los arts. 9.1 e y f) de la Ley de Propiedad Horizontal, pues corresponde al propietario "e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
(....)
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.
Ahora bien, en los supuestos de crisis matrimonial (separación o divorcio) no es infrecuente que el uso de la vivienda familiar se atribuya a quien no es su propietario, por entender el Juzgado de familia que su interés es el más necesitado de protección, o porque se atribuya a hijos menores y, derivadamente, a quien los tenga bajo su guarda y custodia.
En estos supuestos, en los convenios reguladores suscritos por los cónyuges, o en las sentencias de separación o divorcio, se suelen contener disposiciones concretas sobre quién deba de hacerse cargo de los gastos comunes de mantenimiento de la vivienda usada por el no propietario.
Las partes suelen deducir pretensiones al respecto, y la sentencia decide, tomando en consideración los medios y capacidad de cada una de las partes, pudiendo imputarlos a quien se otorga el uso de la vivienda, aunque no sea el propietario. Téngase en cuenta que, atribuir el pago al progenitor que usa la vivienda, fuera del ámbito del procedimiento por divorcio, supondría imputarle un gasto que podría afectar al siempre tan sensible equilibrio de los aspectos económicos derivados de esa situación de crisis matrimonial.
En el caso que nos ocupa, la sentencia de divorcio nada dijo sobre quién debería abonar tales gastos, sin que conste que las partes introdujeran esta cuestión en el procedimiento, y no consideramos aceptable que, en un ámbito ya ajeno al de familia, dichos gastos se imputen a quien le fue atribuido el uso de la vivienda.
Éste es el criterio mantenido por el Tribunal Supremo al respecto.
Así, por todas, la STS 593/2021 de 13 de septiembre -EDJ 2021/688036-, reitera razona que " Esta sala, en sentencias 508/2014, de 25 de septiembre, y 399/2018 de 27 de junio, declaró que es el propietario el obligado al pago de las cuotas de comunidad, si bien el ex cónyuge debe afrontar el pago de los suministros, sin perjuicio de lo que pueda acodar el juzgado de familia, en los casos de crisis conyugal (art.9 LPH -EDL 1960/55-)
Dado que en el presente supuesto no existe pronunciamiento del juzgado de familia atribuyendo el pago a la hoy recurrente, debe estimarse en parte el recurso al infringirse la doctrina jurisprudencial, todo ello sin perjuicio de las acciones que en el futuro pueda instar la parte demandante".
Por tanto, y sin perjuicio de las acciones que, ante el Juzgado que conoció del procedimiento de divorcio, se pudieran instar en orden a una atribución de ese gasto a la demandada, deberemos estimar el recurso, dejando sin efecto la condena establecida en la sentencia recurrida.”
4. Conclusiones
Hay que partir de la distinción entre gastos que se derivan del uso del inmueble y gastos correspondientes a la propiedad del inmueble.
1.- Gastos que se derivan del uso del inmueble: (Como son los referidos a servicios de luz, agua, gas, teléfono...), lógicamente han de ser asumidos por el cónyuge usuario, si bien una parte proporcional habría de ser computada como gasto de los hijos a los efectos de la fijación de la pensión de alimentos.
2.- Gastos derivados de la propiedad, como son los de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles, que tienen carácter "propter rem", corresponden al propietario.
3.- A falta de acuerdo o determinación en las medidas definitivas ha de considerarse que la deuda va unida a la propiedad del inmueble. La cuestión aparece clara en relación con los impuestos que gravan el inmueble, como es el IBI (STS de 563/2006, de 1 de junio -EDJ 2006/80800-).
4.- Los gastos comunes e Ibi son de cuenta del propietario de la vivienda con independencia de que el no propietario sea el que la use.
5.- Si es de ambos el inmueble se paga por la sociedad de gananciales, no por quien se atribuya el uso durante el mismo.
6.- Ello salvo que la sentencia fije que estos pagos lo son por quien lo use.
7.- Los gastos derivados de consumo de suministros son de propio consumo de quien los usa, y, por ello, son de cuenta del usuario, y no de la propiedad.
8.- Los gastos que tiendan a la conservación, mantenimiento y reparación ordinaria de la vivienda ocupada son repercutibles al cónyuge usuario de la misma desde el momento en que a este se le atribuye el uso del domicilio familiar
9.- Los que son mejoras o derramas relacionados con la propiedad corresponden al propietario.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Familia y Sucesiones", en octubre de 2025.
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