Adecuación de realidad jurídica y realidad extrarregistral

Acceso al Registro de la Propiedad de división ya hecha materialmente

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Señala el TS que no existe comunidad de bienes en una vivienda al estar ya dividida materialmente en el momento de la compraventa. Para el acceso al registro necesita conformidad de la junta de propietarios o autorización judicial.

División de vivienda e inscripción Registral

El demandante, hace más de 20 años, compró al demandado una vivienda y el 50% de otra contigua. Esta venta se formalizó en sendos contratos separados y mediante sendas escrituras públicas, aunque ya en ese fomento las propiedades se encontraban unidas físicamente y separadas del 50% restante de la vivienda contigua.

La demanda tuvo por objeto realizar la división jurídica de la vivienda de la que son copropietarios para que la realidad extrarregistral concuerde con el contenido del Registro. Para ello los demandados debían suscribir la correspondiente escritura pública que recogiera dicha división.

Los demandados formularon reconvención solicitando la declaración de indivisibilidad de la vivienda y que se procediera a la venta en pública subasta, para extinguir el condominio. Alternativamente solicitaron que, si se consideraba divisible la vivienda, se acordase como requisito previo a la segregación la realización de obras necesarias para que su 50% reuniera todas las condiciones de habitabilidad exigibles.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención. El objeto del proceso no era la división de la cosa común, ya que estaba hecha, sino obtener un título que pusiera de relieve esta situación a fin de que pudiese tener acceso al Registro de la Propiedad.

El recurso de apelación confirmó a la sentencia recurrida al considerar que no existía comunidad de bienes que dividir y que tal división, ya efectuada, fue promovida por el propio demandado que no podía desconocer esa partición, salvo que fuera contra sus propios actos.

Los demandados interponen recurso de casación por entender que se necesita el acuerdo unánime de la junta de propietarios para la división o segregación de la vivienda y no lo tienen. Tampoco consideran que exista abuso de derecho, sino que ejercitan su derecho a la vivienda al exigir que se realicen las obras necesarias para la habitabilidad de la vivienda resultante. Esta vivienda no tiene salida ni al exterior ni a elementos comunes, lo que impide la división.

Para la Sala, en su sentencia de 9 de octubre de 2018, la situación de división ya existía al tiempo de realizar el contrato de compraventa, fue pactada en la escritura, además de ser conocida y aceptada por la comunidad de propietarios. No existió unanimidad únicamente por la oposición del demandado y que tal conducta supone un abuso de derecho. Por ello la negativa puede ser sustituida por la decisión judicial por existir un incumplimiento contractual.

Además, la vivienda original sí tenía acceso a los elementos comunes por lo que la división no convierte a la vivienda resultante en inservible. Si la vivienda precisa de algún servicio para que sea habitable, se debe plantear en el seno de la comunidad de propietarios, pero no puede imponer una servidumbre de paso de conducciones a la vivienda del demandante.

Fuente: ADN Jurídico

Acceso al Registro de la Propiedad de división ya hecha materialmente
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