¿Cómo puede pagar para votar el moroso en los acuerdos de voto por correo del art. 3.3 RDL 8/2021, de 4 de mayo?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Sabemos que señala el RDL 8/2021, de 4 de mayo en su art.3.3 in fine en cuanto se refiere al voto por correo que “A efectos del artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente”.
En el art.3.3 del citado RDL se contempla la opción del envío de la convocatoria por correo para que la conteste por el mismo conducto el comunero en el plazo indicado, y su regulación señala que:
“En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.
En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.
El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto”.
Ahora bien, nos planteamos si, dado que el párrafo 4º señala lo que hemos apuntado de que para valorar la privación del voto del moroso se debe entender como “inicio de la junta”, que es hasta cuando el moroso puede pagar para ejercer su derecho de voto, el momento de la “solicitud” del voto por correo.
¿Puede pensarse que es imposible que el comunero moroso puede hacerlo en ese plazo, dado que cuando se efectúa la solicitud y envío de la convocatoria el comunero no sabe aún que se está convocando y cuando la reciba la habrá pasado el día “de la solicitud”? ¿No sería más aconsejable que el presidente fijara en las juntas de voto por correo un plazo mayor, expuesto en la convocatoria para darle ese plazo a los morosos para pagar desde que reciban la convocatoria y que no venza “el día de la solicitud?
El régimen general de celebración de las juntas de ...
El régimen general de celebración de las juntas de propietarios, y por lo tanto el régimen para la adopción de los acuerdos es el establecido en el art.15 LPH, siendo la regla general que la celebración de las juntas sean de forma presencial, el citado precepto establece una gran flexibilidad a la hora de permitir la delegación del voto, bastando a estos efectos un simple apoderamiento en un documento privado, siendo una práctica habitual en las convocatorias de las juntas de propietarios , que se incluya un documento en el que se pueda delegar el voto.
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En estos casos dado que el momento de la celebración de la junta, y de la votación se realiza en unidad de acto, no se plantean problemas importantes, en la interpretación del art.15.3 LPH, que priva del derecho al voto a los comuneros morosos, hasta el mismo momento de la junta, los propietarios morosos pueden acreditar estar al corriente del pago de las cuotas, por haber procedido a su pago o consignación, que deberá acreditarse en su caso en ese momento, sino se ha acreditado en un momento anterior.
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Los arts.2 y 3 RDL 8/2021, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el RD 926/2020 en lo que se refiere a la cuestión sometida a debate, dado que la supresión del estado de alarma, implica la obligación de celebración de juntas por parte de las comunidades de propietarios, se suprime dicha obligación de forma temporal, teniendo en cuenta que pueden existir cuestiones que hagan necesario o incluso imprescindible la adopción de acuerdos por parte de la comunidad de propietarios, se establece la forma de su celebración, y si bien la celebración de las juntas por medios telemáticos, puede plantear problemas o dificultades técnicas, y no tanto problemas jurídicos, la adopción de acuerdos por correo si puede plantear importantes problemas jurídicos, en la forma que establece el art.3.3 RDL 8/2021, puesto que de la regulación que se hace se suprime el debate o deliberación de los asuntos a tratar, en la medida que esta mecánica de adopción de los acuerdos, se limita a que los propietarios sean convocados por el Presidente a emitir su voto por correo, sobre la cuestión o cuestiones sobre la que deben pronunciarse los comuneros.
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En una primera aproximación a esta cuestión, la adopción de los acuerdos por esta vía, dado que el propio legislador ha previsto que se prorroguen tanto último presupuesto anual aprobado, como los nombramientos de los órganos de gobierno, debe tener un carácter excepcional, y que se trate de adopción de acuerdos urgentes, que no permitan su adopción en una junta a celebrar de forma ordinaria.
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La segunda cuestión que se plantea, es que en base al art.15.3 LPH, se hallan privados de su derecho al voto, los comuneros que no estén al corriente del pago de las cuotas por lo que no podrán participar en la votación, en la medida que no se trata de la celebración de una junta, sino una forma excepcional de adoptar los acuerdos, y por lo tanto si bien los propietarios morosos no tienen limitado su derecho a concurrir y participar en las juntas, si están privados de su derecho al voto en la junta, por lo que por aplicación del art.15 LPH, en relación al art.3 RDL 8/2021 y dado que el momento temporal en el que los comuneros deben estar al corriente de pago de las cuotas, es el momento en que el presidente solicita el voto por correo, los propietarios morosos que se encuentren en esa situación no podrán votar con relación a esa cuestión que sobre la que se pide la votación de los comuneros de forma postal o telemática, para que sea válido la adopción de ese acuerdo, no bastara que se pida el voto urgente, sino que se adjunte en su caso la documentación necesaria para que el comunero pueda valorar y tener todos los elementos necesarios para decidir el sentido de su voto, en incluso que se recoja en la convocatoria la lista de los propietarios que por ser morosos no pueden ejercer el derecho al voto.
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Esta interpretación literal de la norma, no impide que la comunidad de propietarios, o su presidente pueda establecer dos plazos en la convocatoria, por un lado la convocatoria, si se entiende que en ese caso lo que se celebra es una junta de propietarios, en el primero de ellos en el que se remite la convocatoria y la documentación necesaria, si existiera, para la adopción del acuerdo, y un segundo plazo para la emisión del voto telemático o por correo, estando solo privados del derecho del voto, los comuneros que apareciendo en la lista de morosos, no hayan procedido al pago o consignación antes de que se inicie ese plazo de 10 días naturales para la votación, pudiendo incluso acreditar al momento de emitir su voto estar al corriente de pago.
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No se puede desconocer que los requisitos y garantías que se derivan de la ley de propiedad horizontal, en orden a garantizar el derecho de participación de los propietarios de los diferentes pisos y locales en la actividad de la comunidad de propietarios, son normas o garantías mínimas, por lo que aquellos acuerdos o medidas a fin de dar mayor efectividad o garantías a la participación de los comuneros en la comunidad y en especial de poder participar en la adopción de acuerdos, serán válidos a modo de conclusión, no serán nulos los acuerdos que se adopten de forma excepcional por vía postal, siempre que se respete el plazo de 10 días naturales para la votación, estando privados del derecho al voto los propietarios morosos, que en el momento de solicitarse el voto por correo por parte del presidente no estén al corriente del pago de las cuotas, tampoco cabe entender que sea nulo el acuerdo adoptado, si en la convocatoria del presidente establece dos plazos , uno de ellos en los que se recoja el plazo durante el que los propietarios morosos pueden proceder al pago o consignación, y un segundo plazo de 10 días naturales para emitir el voto, por el contrario si debe entender nulo el acuerdo adoptado en el que no se respete ese plazo de 10 días naturales para la emisión del voto por correo.
Dice el que los propietarios que al inicio de la junta son morosos, pie...
Dice el que los propietarios que al inicio de la junta son morosos, pierden el derecho de voto. Y el establece en relación a la posibilidad de la adopción de acuerdo comunitario sin celebración de junta y mediante la emisión de voto por correo o comunicación telemática que a los &ldquoefectos del art.15.2 LPH, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.&rdquo.
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En consecuencia, la manera que tiene un propietario moroso de recuperar su derecho de voto mediante la actualización de su deuda es regularizando su situación económica con la comunidad antes de que se solicite por el presidente el voto sin que lo pueda hacer ya en el plazo otorgado para votar.
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Pues bien, lo que se plantea en la cuestión formulada es el modo de coordinar el formal inicio de la junta en los casos de adopción de acuerdo sin junta con la facultad del propietario moroso de ponerse al día para recuperar su derecho de voto teniendo en cuenta que si al inicio de la junta un propietario es moroso, carece de derecho de voto.
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La cuestión tiene su origen en la hipótesis de un inicio formal de una junta -por solicitud del voto por el presidente sin advertencia previa de su celebración, en suma, en el caso de una convocatoria sorpresa con el perjuicio correspondiente para el moroso.
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Desde nuestro punto de vista, no es sin embargo razonable considerar tal supuesto. Y no lo es desde un punto de vista legal porque el que nos ocupa, en absoluto deroga, limita o condiciona los requisitos de convocatoria de junta a que hace referencia el , de modo tal que aun cuando se trate del caso excepcional de acuerdos adoptados sin celebración de junta, no por ello debe dejar de convocarse a los propietarios a los efectos de su conocimiento de la adopción de acuerdo siguiendo tan extraordinaria y excepcional modalidad.
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La consecuencia de lo expuesto es que previamente a considerar el inicio de la junta por razón de la solicitud de voto por parte del presidente, habrá imperativamente de producirse la formal convocatoria de la junta -a los efectos solo de aprobar acuerdos pero sin su celebración que en este caso debería tener como fecha el día en que el presidente lleve a cabo la solicitud del voto, debiendo mediar al menos seis días de anticipación entre convocatoria y solicitud del voto a los efectos, entre otros, de que puedan los propietarios actualizar la deuda con la comunidad para que, al inicio de la junta, puedan ejercer sus derechos políticos plenos como propietario.
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Este plazo, sin perjuicio de que en los estatutos pueda ampliarse, se presenta desde nuestro punto de vista como suficiente a estos efectos, de modo tal que siempre será posible al propietario garantizarse su derecho de voto en el periodo comprendido entre la convocatoria y la solicitud del voto por correo o comunicación telemática por parte del presidente.
La cuestión planteada presenta dudas que deben de ser interpr...
La cuestión planteada presenta dudas que deben de ser interpretadas en el sentido más favorable para la emisión de voto por los propietarios.
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En principio, la dicción del último párrafo del art.3.3 RD 8/2021 cuando señala que &ldquoA los efectos del art.15.2 LPH se entenderá que el momento de inicio de la junta es la solicitud de voto por parte del presidente&rdquo, parece dar a entender, en atención a su propia literalidad, que no se permite otra fecha diferente en elación con el momento de inicio de la junta, lo que puede generar los problemas a los que se alude en la pregunta formulada.
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Sin embargo, una interpretación sistemática y finalista en relación con la propia Ley de Propiedad Horizontal, nos puede llevar a una conclusión diferente, de manera que se pueda considerar que el momento en el que el propietario moroso debe de estar al corriente en el pago de las deudas comunitarias es el momento del fin del plazo fijado en la ley para emitir el voto por correo.
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Para ello hay que partir de la base de la finalidad de la privación del derecho de voto a los propietarios morosos, que no es otra que impedir participar en los asuntos comunitarios a quien no cumple con sus obligaciones económicas con la comunidad, imprescindibles para el adecuado funcionamiento de la misma. Por tanto, el principal interés de la comunidad no es tanto el privar del derecho de voto a un propietario como poder cobrar las deudas y desde este punto de vista debe de interpretarse la norma.
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En la exégesis del art.3.3 RDL 8/2021 hay que partir de un doble matiz. Por un lado, el mismo contiene la previsión de la convocatoria de una junta no presencial y, por otro lado, se equipara dicha convocatoria con el momento de inicio de la junta. Sin embargo, en la LPH ambos momentos están claramente diferenciados. Así en el art.16.3 LPH se exige que la junta se convoque con seis días de antelación a la fecha de su inicio y en el art.16.2 LPH se fija el momento en el que se tiene que considerar constituida la junta en primera o en segunda convocatoria. Este periodo de tiempo que discurre entre ambos momentos es el que tiene el comunero deudor para ponerse al día con la comunidad y poder ejercer el derecho de voto en la junta.
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Sin embargo, al unificar en un mismo momento convocatoria e inicio de la junta el RDL va en contra de las previsiones de la LPH sin razón alguna que justifique un tratamiento diferenciado entre las juntas presenciales y las no presenciales ni la privación del derecho de voto para el comunero moroso que no puede regularizar su situación con la comunidad. Por ello, una interpretación ajustada a lo previsto en ambas normas debe de permitir, dada la evidente analogía, entender que el deudor puede hacer frente al pago de las deudas en el periodo de diez días naturales que se reconoce para poder emitir el voto por correo en el art.3.3.2 RDL 8/2021, pues como señala el párrafo 3º de dicha norma, el acuerdo se entiende alcanzado una vez terminado la emisión del voto por el transcurso del plazo legal.
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Por tanto, sería lícito y entiendo que contaría con apoyo legal suficiente en la interpretación integradora que se propone, que el presidente extendiese la posibilidad de pago de las deudas comunitarias hasta el último día del voto por correo. Es una interpretación que beneficia a la comunidad, pues cobra deudas atrasadas y beneficia a los propietarios deudores pues les permite ponerse al día y poder ejercer su derecho de voto. En todo caso, el pago debería de haber sido realizado en el momento de emitir el voto y comprobado por el secretario y el presidente en el momento del recuento, de tal manera que sí no consta o no se justifica, no se computaría dicho voto.
La pregunta formulada lleva en sí la respuesta acertada, no s...
La pregunta formulada lleva en sí la respuesta acertada, no se puede sostener que, en las juntas de propietarios celebradas por correo, se extinguiera el plazo de pago de la deuda por gastos comunes, para que el comunero moroso pueda votar, en el momento de la solicitud del voto por correo, cuando el comunero aún no conoce la convocatoria, ya que el correo no es instantáneo.
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En este caso lo que se produce es una laguna legal por colisión entre dos normas. En primer lugar el art.15.2 LPH, en la redacción de la L 8/1999, 6 abril, que priva de voto en la junta a los propietarios que sean morosos en el momento de iniciarse la junta, esta norma no plantea problemas en las juntas ordinarias celebradas con unidad de acto, con los comuneros presentes, por teléfono o telemáticamente, pues basta comprobar al principio de la junta el estado de las cuentas.
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No sucede lo mismo con los acuerdos decididos por correo en que por definición se celebran en momentos distintos la convocatoria, la recepción de esta por los comuneros, la emisión de sus votos y el cómputo final para averiguar si el acuerdo se adopta o no. En este caso específico del RDL 8/2021, de 4 de mayo, el momento final para saldar la deuda con la comunidad y tener derecho a votar el acuerdo no puede ser el previsto en la regla general, cuando el comunero no tiene noticia aún de la convocatoria, de otra forma se conculcaría la regla del art.3.3 RDL 8/2021, que expresamente exige para la adopción de acuerdo por correo sin junta de propietarios &rdquoque puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación&rdquo y añade que el plazo para emitir el voto es de 10 días naturales. Es patente que en este caso se produce una colisión entre la regla general sobre el último momento de pago para votar en el momento de iniciarse la junta y la exigencia de participación y sobre todo de recepción de la comunicación.
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La solución al conflicto se obtiene con una interpretación finalista de la norma, la L 8/1999, 6 abril -«B.O.E.» 8 abril-, de reforma de la LPH en su exposición de motivos expuso que una de &ldquolas grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad» se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin&hellip&rdquo, por ello se puede suponer con alto grado de certeza que la privación del derecho de voto al comunero moroso, no tiene una finalidad sancionadora sino económica, lograr el cobro, lo que conduce a extender el plazo de pago para poder votar con una interpretación de análisis económico del derecho o finalista, fijando razonablemente en el momento inmediatamente anterior al fin del plazo de 10 días naturales para emitir el voto.
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Desde su punto de vista se puede llegar a la misma solución, la privación del derecho a de voto al comunero moroso se aplica a los acuerdos adoptados en junta de propietarios, pero quizá se pudiera sostener que, al ser una norma privativa o limitativa de derechos, no cabe una interpretación extensiva y no se puede aplicar esta a la decisión por correo sobre acuerdos de la comunidad de propietarios, ya que la regla del art.3.3 RDL 8/2021 lo que permite es que por correo &ldquoserá también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta&rdquo, por tanto, con una interpretación extremadamente rigorista y literal, también se podría sostener que el pago de lo adeudado es apto para que el comunero mantenga el derecho a votar, siempre que se haga antes de la emisión del voto.
Atendidos los términos de la cuestión planteada, co...
Atendidos los términos de la cuestión planteada, considero que la respuesta adecuada pasa por una interpretación finalista de la norma que priva de voto al comunero moroso. El propósito o finalidad de esta norma, que incorpora evidentemente cierto componente sancionador, es evitar que los comuneros morosos, esencialmente insolidarios con el devenir de la comunidad, en cuanto que aprovechan todos sus servicios pero no coadyuvan a su sostenimiento, pudieren llegar a decidir -con sus votos, de ahí su privación la toma de acuerdos.
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Por eso, cuando antes del inicio de la junta, el comunero en cuestión ha regularizado su situación económica con la comunidad, ya puede participar plenamente en la asamblea, interviniendo en las deliberaciones -en todo caso y también en las votaciones.
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Se nos plantea ahora el momento en que debe datarse el inicio de la Junta a los efectos de entender esa facultad de sanación mediante la regularización económica, en los casos de gestión por escrito. Y evidentemente la respuesta debe darse desde una perspectiva lógica que no vacíe de contenido la posibilidad que consagra el art.15.2 LPH, pero bien entendido el sentido del art.3 RDL 8/2021, que no modifica la Ley de Propiedad Horizontal, sino que dicta norma especial y efectúa un reenvío a aquella.
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Determina el párrafo 4º del art.3.3 RDL 8/2021, que: &ldquoA efectos del art.15.2 LPH, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente&rdquo.
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Parece ciertamente que una interpretación literal -rectius, literalista del precepto nos aboca a una conclusión rotunda, a saber, que el moroso nunca podrá regularizar su situación antes del inicio de la Junta y por ende no podrá participar con su voto en la toma de acuerdos. Y ello parece que vacía de contenido la posibilidad que, como alternativa, contempla el mismo art.15.2 LPH cuando admite el pago hasta ese momento. Y el moroso nunca podrá regularizar su situación porque cuando recibe la convocatoria ya ha dado formal inicio la junta -art.3.3 RDL 8/2021 y por ende su eventual reacción ya seria intempestiva.
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Pero es obvio advertir que el legislador de urgencia ha tomado esta determinación de modo consciente, no pareciendo dable que el intérprete de la norma fuerce los criterios hermenéuticos para alterar lo que la norma ha fijado con claridad. Y es que no es ocioso pensar que el legislador de urgencia ha querido ser especialmente duro con los comuneros morosos e insolidarios en estos momentos de crisis sanitaria donde los eventuales problemas y estrecheces de índole económica afectan con notoriedad a una generalidad de personas que, sin embargo, se esfuerzan honradamente por cumplir sus obligaciones, entre ellas, en lo que ahora interesa, los pagos de las cuotas periódicas de gastos de sostenimiento de la Comunidad de Propietarios donde se ubica su inmueble.
Para solventar la cuestión que es objeto de análisi...
Para solventar la cuestión que es objeto de análisis considero que debemos situarnos en la excepcionalidad, no solo general en la que se enmarca el Real Decreto Ley como tal, sino el propio art.3 RDL 8/2021 en el que nos encontramos. Excepcionalidad que justifica la no obligatoriedad de celebrar las juntas de propietarios que preceptivamente establece la LPH, y determina, solo para supuesto de urgencia tasados en la propia norma en que sea ineludible la adopción de algún acuerdo que no pueda posponerse ni prorrogarse lo acordado en otras juntas, una forma de celebración alternativa, art.3.2 RDL 8/2021, y una última posibilidad para los supuestos y considero que solo en esos casos en que no sea posible una celebración telemática de la junta de propietarios, adoptar el acuerdo sin convocatoria previa, sin adelanto del orden del día y sin debate antes de la emisión del voto, supuesto del art 3.3. Por lo tanto, en mi opinión, nos encontramos en la excepcionalidad dentro de la excepcionalidad. En el supuesto de la necesidad de adoptar acuerdos, primero habría que intentar una junta telemática para que exista convocatoria previa, orden del día y debate, y si ello no es posible es cuando se podría intentar llegar a un consenso a través de la emisión del voto por correo ordinario, que implica la no celebración de junta y lo que ello conlleva.
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Situados en esta excepcionalidad, creo que el RDL 8/2021 es claro y diáfano en relación con la fecha a tomar en consideración a los efectos de la posibilidad de emitir el voto por parte de aquellos copropietarios que no se encuentren al corriente del pago de las cuotas.
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Es cierto que ello puede conllevar el riesgo, como se plantea en la cuestión, de que el comunero no conozca que se va a formular la petición de votación para una cuestión concreta hasta que no le llega la carta para emitir el voto, y por lo tanto, sin tiempo, por si quiere votar, para realizar el pago de las cuotas pendientes que pudiera tener, y que su voto, aunque lo realice, no podrá ser computado por no hallarse al corriente del pago -art.15 LPH-, pero tampoco debemos olvidar que es el comunero el que ha comenzado por no cumplir con sus obligaciones de contribuir a los gastos comunes en el tiempo adecuado y señalado para ello, por lo que es el propio copropietario con su actuar el que se sitúa en esa circunstancia de que no pueda emitir un voto válido por correo ordinario sin celebración de junta, si es esa la opción que se determina.
El art.3 RDL 8/2021, de 4 de mayo, permite excepcionalmente la ...
El art.3 RDL 8/2021, de 4 de mayo, permite excepcionalmente la celebración de juntas de propietarios bien por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, pero también se posibilita la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.
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Caso de ser la opción elegida, la toma de un acuerdo, sin reunión por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple, por correo, la norma no implica más cambio de normativa que la presencia temporal de los comuneros que se dispensa, siempre y cuando se garantice la participación de todos los propietarios, y la identidad y recepción de la comunicación. La propia redacción del art.3.3 RDL 8/2021 califica también de junta esa convocatoria para la toma del acuerdo por correo -párrafo cuarto aunque previamente el párrafo primero del art.3.3 dice que este acuerdo se adopta sin necesidad de celebración de junta. Un auténtico contrasentido.
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En mi opinión esa participación de todos los propietarios se refiere a la de todos aquellos propietarios que puedan expresar su voto. La explicación que da la Exposición de Motivos para el precepto no guarda relación con un cambio de orientación legislativa y no deja de ser de lo más prosaico -la disposición de un criterio claro, para que las empresas puedan trabajar, llevando a cabo actuaciones en las instalaciones de las comunidades de propietarios, y que en última instancia los propietarios se beneficien de las mismas-.
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El 15.2 LPH establece que Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
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El propio art.3.3 RDL 8/2021 hace una referencia tanto a la convocatoria como a cuando debe de entenderse iniciada la junta.
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Y así dice que el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.
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A los efectos del art.15.2 LPH se entiende que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.
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Por consiguiente la expresa referencia a la situación del comunero moroso y al momento en que debe entenderse celebrada la Junta en ese caso, a mi juicio conduce a mantener que el plazo límite para estar al corriente de pago por parte de un comunero y poder votar, es el tiempo en que el presidente solicita el voto. Es en ese momento cuando la Junta comienza, y finaliza el último día del plazo establecido para la emisión del voto -tercer párrafo del art.3.3 RDL 8/2021-.
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El problema en este caso se genera por la concurrencia entre el momento de convocatoria -o solicitud de la toma de acuerdo y la consulta para la emisión del voto.
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Quizás en la mente del legislador en esta ocasión primara la idea de que en estos supuestos no estamos propiamente ante la convocatoria de una Junta, puesto que parece siempre estar refiriendo a solventar una cuestión muy puntual, que no admite demora. En ese orden de cosas se solapa el plazo que el comunero deudor tiene para solventar su situación en términos de poder votar, ya que no media un plazo intermedio entre convocatoria de junta y su celebración.
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Sin saber muy bien si estamos ante una junta de propietarios o no, porque el art.3.3 RDL 8/2021 tampoco se aclara, lo que el precepto parece mantener es una conjunción temporal en el acto de solicitud de voto e inicio de la consulta, o lo que es lo mismo entre la convocatoria y la celebración de la junta, sin periodo intermedio.
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Ello genera problemas, no siendo el menor el aludido, sino ya el hecho de que el presidente al llevar a cabo la consulta decida solo comunicar a quienes pueden ejercer el derecho al voto omitiendo a quien no pueden al no hallarse al corriente de pago.
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En mi opinión, cuanto menos la comunicación debería al menos dirigirse a todos los propietarios, expresando en caso de ser morosos, su situación de morosidad, siendo ello el motivo de que su voto no podrá computarse de cara a la toma del acuerdo. Y ello porque el art.16 LPH en relación a la convocatoria de la Junta expresa que contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art.15.2 LPH.
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Ahora bien veo difícil que con la redacción dada quien fuera moroso al tiempo de la convocatoria/solicitud de voto pueda regularizar su situación y pueda votar.
Votos a favor: D. Juan Angel Moreno García, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Miguel Angel Larrosa Amante, D. Eduardo Salinas Verdeguer
Cabe conceder un plazo para que pague el moroso en el voto por correo y otro para votar.
1.- No cabe entender que sea nulo el acuerdo adoptado, si en la convocatoria del presidente establece dos plazos, uno de ellos en los que se recoja el plazo durante el que los propietarios morosos pueden proceder al pago o consignación, y un segundo plazo de 10 días naturales para emitir el voto, por el contrario si debe entender nulo el acuerdo adoptado en el que no se respete ese plazo de 10 días naturales para la emisión del voto por correo.
2.- Previamente a considerar el inicio de la junta por razón de la solicitud de voto por parte del presidente, habrá imperativamente de producirse la formal convocatoria de la junta -a los efectos solo de aprobar acuerdos pero sin su celebración- que en este caso debería tener como fecha el día en que el presidente lleve a cabo la solicitud del voto, debiendo mediar al menos seis días de anticipación entre convocatoria y solicitud del voto a los efectos, entre otros, de que puedan los propietarios actualizar la deuda con la comunidad para que, al inicio de la junta, puedan ejercer sus derechos políticos plenos como propietario.
Este plazo, sin perjuicio de que en los estatutos pueda ampliarse, se presenta desde nuestro punto de vista como suficiente a estos efectos, de modo tal que siempre será posible al propietario garantizarse su derecho de voto en el periodo comprendido entre la convocatoria y la solicitud del voto por correo o comunicación telemática por parte del presidente.
3.- Sería lícito y contaría con apoyo legal suficiente en la interpretación integradora que se propone, que el presidente extendiese la posibilidad de pago de las deudas comunitarias hasta el último día del voto por correo. Es una interpretación que beneficia a la comunidad, pues cobra deudas atrasadas y beneficia a los propietarios deudores pues les permite ponerse al día y poder ejercer su derecho de voto. En todo caso, el pago debería de haber sido realizado en el momento de emitir el voto y comprobado por el secretario y el presidente en el momento del recuento, de tal manera que sí no consta o no se justifica, no se computaría dicho voto.
4.- No se puede sostener que, en las juntas de propietarios celebradas por correo, se extinguiera el plazo de pago de la deuda por gastos comunes, para que el comunero moroso pueda votar, en el momento de la solicitud del voto por correo, cuando el comunero aún no conoce la convocatoria, ya que el correo no es instantáneo.
5.- El pago de lo adeudado es apto para que el comunero mantenga el derecho a votar, siempre que se haga antes de la emisión del voto.
VOTO PARTICULAR 3 DE 4
D. Salvador Vilata Menadas, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Gil Nogueras
Quien no esté al corriente del pago al momento de la convocatoria del voto por correo no puede votar.
1.- El Legislador de urgencia ha tomado esta determinación de modo consciente, no pareciendo dable que el intérprete de la norma fuerce los criterios hermenéuticos para alterar lo que la norma ha fijado con claridad. Y es que no es ocioso pensar que el Legislador de urgencia ha querido ser especialmente duro con los comuneros morosos e insolidarios en estos momentos de crisis sanitaria donde los eventuales problemas y estrecheces de índole económica afectan con notoriedad a una generalidad de personas que, sin embargo, se esfuerzan honradamente por cumplir sus obligaciones
2.- La forma en que está redactado el precepto puede conllevar el riesgo, como se plantea en la cuestión, de que el comunero no conozca que se va a formular la petición de votación para una cuestión concreta hasta que no le llega la carta para emitir el voto, y por lo tanto, sin tiempo, por si quiere votar, para realizar el pago de las cuotas pendientes que pudiera tener, y que su voto, aunque lo realice, no podrá ser computado por no hallarse al corriente del pago (), pero tampoco debemos olvidar que es el comunero el que ha comenzado por no cumplir con sus obligaciones de contribuir a los gastos comunes en el tiempo adecuado y señalado para ello, por lo que es el propio copropietario con su actuar el que se sitúa en esa circunstancia de que no pueda emitir un voto válido por correo ordinario sin celebración de junta, si es esa la opción que se determina.
3.- Se solapa el plazo que el comunero deudor tiene para solventar su situación en términos de poder votar, ya que no media un plazo intermedio entre convocatoria de junta y su celebración. Y se ve difícil que con la redacción dada quien fuera moroso al tiempo de la convocatoria/ solicitud de voto pueda regularizar su situación y pueda votar.
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