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Civil,Inmobiliario

¿Cómo puede pagar para votar el moroso en los acuerdos de voto por correo del art. 3.3 RDL 8/2021, de 4 de mayo?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabemos que señala el RDL 8/2021, de 4 de mayo en su art.3.3 in fine en cuanto se refiere al voto por correo que “A efectos del artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente”.

En el art.3.3 del citado RDL se contempla la opción del envío de la convocatoria por correo para que la conteste por el mismo conducto el comunero en el plazo indicado, y su regulación señala que:

“En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto”.

Ahora bien, nos planteamos si, dado que el párrafo 4º señala lo que hemos apuntado de que para valorar la privación del voto del moroso se debe entender como “inicio de la junta”, que es hasta cuando el moroso puede pagar para ejercer su derecho de voto, el momento de la “solicitud” del voto por correo.

¿Puede pensarse que es imposible que el comunero moroso puede hacerlo en ese plazo, dado que cuando se efectúa la solicitud y envío de la convocatoria el comunero no sabe aún que se está convocando y cuando la reciba la habrá pasado el día “de la solicitud”? ¿No sería más aconsejable que el presidente fijara en las juntas de voto por correo un plazo mayor, expuesto en la convocatoria para darle ese plazo a los morosos para pagar desde que reciban la convocatoria y que no venza “el día de la solicitud?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en octubre de 2021.

 

Puntos de vista

Juan Ángel Moreno García

El régimen general de celebración de las juntas de ...

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Luis Antonio Soler Pascual

Dice el que los propietarios que al inicio de la junta son morosos, pie...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

La cuestión planteada presenta dudas que deben de ser interpr...

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Resultado

CONCLUSIÓN 4 a 3

Votos a favor: D. Juan Angel Moreno García, D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Miguel Angel Larrosa Amante, D. Eduardo Salinas Verdeguer

Cabe conceder un plazo para que pague el moroso en el voto por correo y otro para votar.

1.- No cabe entender que sea nulo el acuerdo adoptado, si en la convocatoria del presidente establece dos plazos, uno de ellos en los que se recoja el plazo durante el que los propietarios morosos pueden proceder al pago o consignación, y un segundo plazo de 10 días naturales para emitir el voto, por el contrario si debe entender nulo el acuerdo adoptado en el que no se respete ese plazo de 10 días naturales para la emisión del voto por correo.

2.- Previamente a considerar el inicio de la junta por razón de la solicitud de voto por parte del presidente, habrá imperativamente de producirse la formal convocatoria de la junta -a los efectos solo de aprobar acuerdos pero sin su celebración- que en este caso debería tener como fecha el día en que el presidente lleve a cabo la solicitud del voto, debiendo mediar al menos seis días de anticipación entre convocatoria y solicitud del voto a los efectos, entre otros, de que puedan los propietarios actualizar la deuda con la comunidad para que, al inicio de la junta, puedan ejercer sus derechos políticos plenos como propietario.

Este plazo, sin perjuicio de que en los estatutos pueda ampliarse, se presenta desde nuestro punto de vista como suficiente a estos efectos, de modo tal que siempre será posible al propietario garantizarse su derecho de voto en el periodo comprendido entre la convocatoria y la solicitud del voto por correo o comunicación telemática por parte del presidente.

3.- Sería lícito y contaría con apoyo legal suficiente en la interpretación integradora que se propone, que el presidente extendiese la posibilidad de pago de las deudas comunitarias hasta el último día del voto por correo. Es una interpretación que beneficia a la comunidad, pues cobra deudas atrasadas y beneficia a los propietarios deudores pues les permite ponerse al día y poder ejercer su derecho de voto. En todo caso, el pago debería de haber sido realizado en el momento de emitir el voto y comprobado por el secretario y el presidente en el momento del recuento, de tal manera que sí no consta o no se justifica, no se computaría dicho voto.

4.- No se puede sostener que, en las juntas de propietarios celebradas por correo, se extinguiera el plazo de pago de la deuda por gastos comunes, para que el comunero moroso pueda votar, en el momento de la solicitud del voto por correo, cuando el comunero aún no conoce la convocatoria, ya que el correo no es instantáneo.

5.- El pago de lo adeudado es apto para que el comunero mantenga el derecho a votar, siempre que se haga antes de la emisión del voto.

 

VOTO PARTICULAR 3 DE 4

D. Salvador Vilata Menadas, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Gil Nogueras

Quien no esté al corriente del pago al momento de la convocatoria del voto por correo no puede votar.

1.- El Legislador de urgencia ha tomado esta determinación de modo consciente, no pareciendo dable que el intérprete de la norma fuerce los criterios hermenéuticos para alterar lo que la norma ha fijado con claridad. Y es que no es ocioso pensar que el Legislador de urgencia ha querido ser especialmente duro con los comuneros morosos e insolidarios en estos momentos de crisis sanitaria donde los eventuales problemas y estrecheces de índole económica afectan con notoriedad a una generalidad de personas que, sin embargo, se esfuerzan honradamente por cumplir sus obligaciones

2.- La forma en que está redactado el precepto puede conllevar el riesgo, como se plantea en la cuestión, de que el comunero no conozca que se va a formular la petición de votación para una cuestión concreta hasta que no le llega la carta para emitir el voto, y por lo tanto, sin tiempo, por si quiere votar, para realizar el pago de las cuotas pendientes que pudiera tener, y que su voto, aunque lo realice, no podrá ser computado por no hallarse al corriente del pago (), pero tampoco debemos olvidar que es el comunero el que ha comenzado por no cumplir con sus obligaciones de contribuir a los gastos comunes en el tiempo adecuado y señalado para ello, por lo que es el propio copropietario con su actuar el que se sitúa en esa circunstancia de que no pueda emitir un voto válido por correo ordinario sin celebración de junta, si es esa la opción que se determina.

3.- Se solapa el plazo que el comunero deudor tiene para solventar su situación en términos de poder votar, ya que no media un plazo intermedio entre convocatoria de junta y su celebración. Y se ve difícil que con la redacción dada quien fuera moroso al tiempo de la convocatoria/ solicitud de voto pueda regularizar su situación y pueda votar.