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Derecho Inmobiliario

¿Cómo se llevan a cabo las «juntas por escrito» y no presenciales a raíz del art. 3.3 del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Todo el periodo que se ha estado viviendo durante la pandemia por coronavirus ha afectado seriamente a las comunidades de propietarios al carecer estas de una regulación ad hoc que les permitiera dar respuesta a los administradores de fincas y a los letrados expertos en propiedad horizontal a las múltiples dudas que se han planteado. Pero donde más problemas están surgiendo es en cuanto a la celebración de las juntas de propietarios, ya que las restricciones de movilidad y reuniones han provocado problemas para reunirse los comuneros y adoptar acuerdos.

De todos modos, la necesidad en las comunidades de resolver problemas e incidencias, como la renovación de cargos, obras urgentes de reparación o mantenimiento y demás circunstancias que se suceden con frecuencia han llevado a adoptar decisiones de celebrar las juntas de algún modo especial sobre el que surgen dudas acerca de su viabilidad legal.

Así, se han convocado juntas en las que se traslada a los comuneros por escrito comunicado los puntos del orden del día y se les da un plazo para responder, entendiendo que los que no lo hagan son ausentes.

Esta mecánica es válida en Cataluña, y así el 27 de marzo de 2020 la Generalitat publicó el Decreto Ley 10/2020, donde en su art.4.4 se indica lo siguiente:

“Los plazos legales o estatutarios para la convocatoria y celebración de las reuniones de las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal quedan suspendidos a partir de la fecha de declaración del estado de alarma, y su cómputo se reanuda a partir de la fecha de finalización del estado de alarma o de sus prórrogas. Las reuniones ya convocadas que deban celebrarse durante la vigencia de este estado quedan suspendidas y se tienen que volver a convocar dentro del mes siguiente a su levantamiento, a menos que sea posible llevarlas a cabo por los medios establecidos en el art.312-5.2 del Código civil de Cataluña. Durante la vigencia del estado de alarma, queda admitida también la posibilidad de adoptar acuerdos sin reunión, a instancia de la persona que preside la junta, si se cumplen los requisitos establecidos en el art.312-7 del Código civil de Cataluña.”

En este artículo se destaca la posibilidad de adoptar acuerdos sin reunión y el art.312-7 del CCC, señala que:

“Los estatutos, como excepción a lo dispuesto por el art.312-5, pueden establecer, con la extensión que consideren adecuada, la posibilidad de adoptar acuerdos mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad. Se entiende que el acuerdo se adopta en el lugar del domicilio de la persona jurídica y en la fecha de recepción del último de los votos válidamente emitidos.”

La cuestión que nos planteamos es, pues, si serían válidas en el resto del territorio los acuerdos alcanzados en estas juntas sin junta no presenciales, y si habría que impugnarlos para que no sean válidos, o serían nulos de pleno derecho.

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en mayo de 2021.

 

Puntos de vista

Luis Antonio Soler Pascual

Más allá de la lógica de la regulaci&...

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Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés

Referida la cuestión planteada a, ante la situación...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la interesante cuestión sobre la forma de celebrac...

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