(Análisis de la situación producida por la derogación del RDL 8/2026, de 20 de marzo (EDL 2026/4297) por el Congreso de los Diputados y cómo afecta a los contratos de arrendamiento que estaban en situación de prórroga. ¿Afecta a todos los contratos de arrendamiento, aunque no estuvieran a punto de terminar las prórrogas? ¿Cómo deben actuar arrendadores y arrendatarios ahora?
Abstract:
(Analysis of the situation produced by the repeal of RDL 8/2026, of March 20, by the Congress of Deputies and how it affects lease agreements that were in a situation of extension. Does it affect all lease agreements even if the extensions were not about to end? How should landlords and tenants act now?)
Palabras clave: contrato de arrendamiento, prórroga del contrato, derogación.
Keywords: lease agreement, contract extension, repeal.
1.- Introducción
Importante impacto en el mercado arrendaticio urbano se produjo el pasado mes de marzo cuando se aprobó el Real Decreto Ley 8/2026, de 20 de marzo (EDL 2026/4297) en cuanto a la afectación al mercado de alquiler y la introducción de una prórroga obligatoria para contratos que estaban ya en periodo de vencimiento de las prórrogas legales admitidas en la ley de arrendamientos urbanos (arts. 9.1 y 10.1 y 2 LAU) a los que se introducía en este Real Decreto ley otra prórroga obligatoria de dos años más.
E importante es recordar que en España hay en la actualidad en torno a unos 3 millones de viviendas en alquiler de los que el 77% son de vivienda habitual que podrían quedar afectados por el RDL.
La situación en el mercado arrendaticio es cada vez más preocupante por la situación de inseguridad e indefensión en la que se van encontrando los propietarios de viviendas que están viéndose sometidos a constantes modificaciones legales que marcan un claro desequilibrio contractual entre las posiciones del arrendador y el arrendatario.
Ello está provocando la desconfianza de arrendadores de viviendas que hasta la fecha habían puesto las mismas en el mercado de alquiler, confiando en la obtención de un rendimiento económico por la celebración de contratos de arrendamiento por los que cobraban una cantidad periódica con la que poder afrontar el pago de los gastos de esa vivienda, y, al mismo tiempo, obtener un beneficio económico, por cuanto resulta evidente que las personas adquieren inmuebles para ponerlos en el mercado arrendaticio para obtener un rendimiento de las mismas como es lógico, no para ayudar a la Administración pública competente en materia de vivienda en proveer de vivienda a quien no la tiene, o carece de ella, y que puedan permanecer en sus inmuebles sin pagar la renta alegando situaciones de vulnerabilidad, como se plasmó en la ley de vivienda de 2023, o como ha ocurrido en la actualidad, siendo obligados los arrendadores a soportar más prórrogas obligatorias que en este caso es de dos años, como posteriormente explicaremos.
La administración pública está utilizando a los propietarios de vivienda para que le ayuden en dotar de vivienda a quien carece de ella, estableciendo una especie de “servidumbre legal” por medio de las reformas legales que se están aprobando para que los propietarios no puedan recuperar sus viviendas para hacer con ellas lo que estimen por conveniente, así como para fijar el precio del arrendamiento que consideren idónea y proporcional a la característica de su vivienda y el lugar donde esta se encuentra. Todo ello, prescindiendo de consideraciones ajenas al contrato de arrendamiento, como puede ser una reforma legal que les perjudica a los propietarios o de situaciones de vulnerabilidad del arrendatario ajenas por completo al contrato de arrendamiento.
No puede entenderse que los esfuerzos personales de trabajo de los ciudadanos para obtener dinero con los que comprar vivienda y ponerlas en el mercado de alquiler para obtener una rentabilidad le suponga, sin embargo, una reiteración de problemas derivados de los incumplimientos de contrato por el impago de rentas, o por la permanencia en los inmuebles de los arrendatarios cuando ha vencido el plazo máximo de permanencia en los mismos si los arrendadores quieren suscribir otro contrato con los mismos o con otras personas.
Por otro lado, resulta evidente que el incremento de los precios del alquiler tiene una clara explicación derivada de la reducción de la oferta en el mercado arrendaticio por la desconfianza de los propietarios en el sistema actual y en la recuperación de la posesión de la vivienda cuando le corresponda, lo que determina que ante la reducción de la oferta de pisos en alquiler el precio vaya a subir por la reducción del número de inmuebles que está en situación de arrendamiento.
Ello provoca que cada vez con más frecuencia muchos propietarios que recuperan la posesión de sus viviendas las pongan en el mercado de la venta, al no querer seguir sufriendo las consecuencias de un sistema legal claramente perjudicial para los propietarios y absolutamente desequilibrado.
Pues bien, la aprobación el pasado mes de marzo de un Real Decreto Ley 8/2026, de 20 de Marzo (EDL 2026/4297) que permitían nuevas prórrogas obligatorias de dos años adicionales a las ya establecidas ex lege por los artículos 9 y 10 de la LAU ha provocado un nuevo seísmo en el mercado arrendaticio derivado de la situación de inseguridad jurídica existente en la actualidad, al no haberse convalidado el citado Real Decreto Ley y las consecuencias jurídicas que lleva consigo para los contratos de arrendamiento actuales.
Pues bien, veamos el contenido de la norma jurídica que, sin embargo, no ha sido convalidada por el Congreso al rechazar la convalidación del RDL 8/2026, de 20 de marzo (EDL 2026/4297) y que está provocando una gran cantidad de dudas que vamos a intentar resolver en las presentes líneas, también en la misma dirección que otros expertos en la materia como José Ramon Zurdo, Alejandro Fuentes-Lojo, o Matilde Cuena[1].
¿Cuál fue el contenido de este Real Decreto Ley?
Señala el art. 1 RDL que:
Artículo 1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
1. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (EDL 1994/18384) , de Arrendamientos Urbanos, vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2027, o finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda. La prórroga extraordinaria regulada en este artículo es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (EDL 1994/18384) , de Arrendamientos Urbanos, que, en su caso, se aplicará con carácter preferente
2. Lo dispuesto en el apartado anterior no será de aplicación cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.
Por su parte, el art. 2 añade que:
Artículo 2. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (EDL 1994/18384) , de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo (EDL 2023/10103) , por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del dos por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento
Veamos cuáles son las dudas que surgen al respecto y la posible solución a cada una de ellas.
Los escenarios son tres:
a.- La eficacia del Real Decreto no existe para ningún contrato si no es convalidado por el Congreso. Derogación ex tunc.
b.- La eficacia lo es solo para los contratos que vencían en el periodo de validez del Real Decreto. Eficacia derogatoria ex nunc. Desde la derogación por el Congreso en adelante.
c.- Es irrelevante que el Congreso no lo convalide.
Adelantamos que la mayoría de los especialistas, y el firmante de la presente, nos decantamos por la opción b), dado que el derecho del arrendatario pidiendo la aplicación del RDL al arrendador y la prórroga de los dos años se ejercitó válidamente bajo una norma vigente, y, por lo tanto, estos contratos sí gozarán de la prórroga de dos años que recoge el texto del RD.
2.- Desarrollo de las situaciones que pueden darse ante el RDL 8/2026, de 20 de marzo
Es evidente que el sistema español configura un modelo fuertemente protector del arrendatario. Esto está provocando retirada del mercado del alquiler de muchas viviendas que estaban en el mercado del alquiler por la falta de confianza del arrendador en el sistema de recuperación de su posesión en caso de incumplimiento.
a.- Exposición de motivos.
De la Exposición de motivos se desprende que se acusa al precio de los alquileres a la negativa de muchas comunidades autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado y con ello a aplicar las medidas de control de precios y de prórroga de contratos previstas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo (EDL 2023/10103), por el derecho a la vivienda.
Comunidades Autónomas que ni tan siquiera fueron oídas cuando se aprobó la Ley de vivienda 12/2023 la fijación en el artículo 18 de regular la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, obligando a analizar precios de alquiler y su evolución, renta de los hogares y esfuerzo económico para acceder a la vivienda.
Se fijaba en la Ley de 2023 la limitación del precio en nuevos contratos para grandes tenedores con obligación de aplicar el índice de referencia de precios del alquiler. Y para pequeños propietarios la regla general fue la de no superar la renta del contrato anterior, con ciertas modulaciones. Pero ello exigía la declaración de zona tensionada, lo que no han hecho muchas CCAA para no “tensionar” aun más la posición de los arrendadores que están perdiendo la confianza en el sistema. Y ello, ante las dudas reales de que el Estado o las CCAA puedan intervenir en la limitación del precio de alquiler en un contrato inter partes, y, además, en una clara situación de desequilibrio entre arrendadores y arrendatarios.
Por ello, se contempla en la norma que “Resulta necesario tomar medidas extraordinarias y urgentes para evitar que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.”
Lo que se acuerda, así, es una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor y cuya finalización esté prevista para antes del 31 de diciembre de 2027, preservando sus términos y condiciones esenciales, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de recuperación por necesidad.
Al mismo tiempo, “establecer una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (EDL 1994/18384), de Arrendamientos Urbanos, desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2027, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no pueda superar el 2%, lo que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en el contexto actual.”
b.- Artículo 1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (EDL 1994/18384), de Arrendamientos Urbanos, vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2027, o finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2.
El alcance de la prórroga lo es:
a.- Previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.
b.- Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor
¿A qué prórrogas?
1.- Prórroga del art. 9.1 LAU (EDL 1994/18384)
a.- Llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
b.- Con ello, hasta 5 en personas físicas arrendador y hasta 7 con personas jurídicas. Y con este Real decreto: 2 años más.
c.- Aunque el contrato se firme por menos tiempo (ej. 1 año), se prorroga automáticamente año a año hasta alcanzar ese mínimo de 5 o 7 años.
d.- Es una prórroga obligatoria para el arrendador y voluntaria para el inquilino.
e.- El inquilino puede desistir al cumplir cada anualidad
f.- El arrendador solo puede evitarla en supuestos tasados (necesidad de vivienda, etc.).
2.- Periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2 a.- 10.1 Una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
b.- Y ahora con este RDL Si ocurre en ese periodo finalizando el tercer año: dos años más.
c.- 10.2: Finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año acreditando vulnerabilidad. Y aceptada obligatoriamente cuando sea gran tenedor el arrendador.
d. Esta prórroga del art. 10.1 opera una vez alcanzados los 5 o 7 años.
Si ninguna parte comunica la voluntad de no renovar: El contrato entra en prórroga tácita anual. Máximo: 3 años adicionales
El arrendador debe preavisar con 4 meses, el arrendatario con 2 meses (aprox.). Esto es: prolongación automática si hay “silencio” de las partes.
Es prórroga “obligatoria” si el arrendador nada dice…
Se refiere a que “hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación el arrendador de que no prorroga respecto de la fecha de vencimiento del contrato”.
e. La del 10.2 es obligatoria en los casos del gran tenedor.
c.- Afectación de estas prórrogas por el Real Decreto 8/2026.
Con el Real decreto en esos meses de vigencia del RDL si vence se prorroga dos años, aunque el arrendador no quiera hacerlo.
a.- La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.
b.- La prórroga extraordinaria regulada en este artículo es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (EDL 1994/18384), de Arrendamientos Urbanos, que, en su caso, se aplicará con carácter preferente (hasta 3 años en zonas de mercado tensionado)
c.- No se aplica en casos del ART. 9.3 LAU (EDL 1994/18384). Cuando: Se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
d.- No se aplica la prórroga: art. 1.2 2. Lo dispuesto en el apartado anterior no será de aplicación cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente
d.- ¿Afecta este Real decreto al no haberse convalidado solo al periodo desde el 22 de marzo hasta la no convalidación, o va más allá?
Frente a los que plantean que si se deroga la norma por el Congreso esta no ha producido ningún efecto en contratos que vencían en el periodo de vigencia del RDL (eficacia derogatoria ex tunc) o los que señalan que la derogación es irrelevante nos mostramos partidarios de entender que la eficacia derogatoria es ex nunc; es decir, de cara al periodo posterior a la derogación, manteniendo sus efectos los contratos que vencieron durante la vigencia del RDL, pero no los que vencen después de la derogación del RDL.
La no convalidación del RDL 8/2026, de 20 de marzo (EDL 2026/4297) provoca las siguientes situaciones:
a.- La norma queda derogada ex nunc en cuanto a su vigencia futura, es decir, deja de estar en vigor desde ese momento.
b.- Efectos sobre los contratos durante el tiempo en que estuvo vigente y hasta la derogación por el Congreso.
1.- Fue plenamente aplicable desde el 22 de marzo de 2026 hasta la derogación y publicación en el BOE.
2.- Generó efectos jurídicos válidos y eficaces durante ese periodo a los contratos que vencían en ese periodo y se han prorrogado dos años.
3.- No puede ser ex tunc. Desde el origen. La petición del arrendatario al arrendador en el periodo de vigencia se hizo con una norma en vigor y aplicable.
4.- Es ex nunc para el futuro la derogación. Lo que esta hace es que no dejar “pervivir” el contenido del decreto, por lo que este solo se aplica en el tiempo en el que estuvo en vigor, no más allá.
5.- Era una expectativa de derecho de cara al futuro respecto a “situaciones posteriores” al momento de su derogación.
6.- La provisionalidad lo es para mantener en vigor lo hecho en ese periodo de vigencia, pero no más allá.
7.- Es una expectativa de derecho que hace pervivir lo ejecutado durante su vigencia “provisional”.
c.- Aplicación concreta a la prórroga de alquileres que vencieron desde el 22 de marzo hasta la fecha de no convalidación.
1.- Prórroga extraordinaria de hasta 2 años
2.- A solicitud del arrendatario
3.- Manteniendo condiciones contractuales
d.- Contratos YA prorrogados antes de la no convalidación. Se mantienen las prórrogas acordadas o solicitadas válidamente
a.- Si el inquilino ejercitó el derecho de prórroga durante la vigencia en contrato que vencía la prórroga queda consolidada y el contrato continúa en los términos prorrogados pese a la derogación por el Congreso.
b.- Las prórrogas solicitadas de contratos que vencían en el periodo de vigencia “seguirán siendo válidas” aunque no se convalide
c.- Se trata de situaciones jurídicas consolidadas no afectadas por la pérdida de vigencia de la norma
d.- Contratos que vencen DESPUÉS de la no convalidación
a.- El efecto es distinto
b.-Ya no se puede invocar la prórroga extraordinaria
c.- El régimen aplicable vuelve a ser el de la LAU.
d.- Se aplican: Prórroga obligatoria de los arts. 9.1, 10.1 y 2: 5 o 7 años y 3 años de la prórroga tácita.
e.- Desaparece la prórroga extraordinaria de 2 años No se aplica a estos contratos ya al haberse derogado el RDL.
f.- Los contratos que venzan tras la caída del decreto quedan fuera de ese régimen excepcional.
g.- Ni, aunque se hubiera pedido la prórroga durante la vigencia del RDL. La clave no es cuándo se pide la prórroga, sino a los contratos a los que afecta.
e.- Dudas que surgen tras la derogación del RDL 8/2026, de 20 de marzo (EDL 2026/4297) .[2]
1.- ¿Puede haber una anticipación de la petición de prórroga para sujetarse al decreto durante la vigencia del RDL si el contrato no vencía en ese periodo?
No. Si el contrato no vencía no puede prorrogarse.
2.- ¿Y si el contrato vencía en el periodo de vigencia del RDL y la petición se hace después una ver derogado?
Si el contrato vence durante el periodo del Real decreto y la petición de prórroga se hace después de la no convalidación no vale, ya que se ha hecho cuando ya no estaba en vigor esta opción.
3.- Pese a la derogación las prórrogas se mantienen respecto de contratos cuyas prórrogas vencieron en el periodo de vigencia y se hizo la expresa solicitud por el arrendatario al arrendador.
4.- La no convalidación produce una derogación con efectos ex nunc, respetando las situaciones jurídicas consolidadas generadas durante la vigencia del decreto-ley.
5.- Pero… a contratos que vencían durante la vigencia del RDL, no a los que vencían después.
6.- La prórroga prevista en el Real Decreto-ley (como los dictados en materia de vivienda) tiene carácter Extraordinario y temporal condicionado a su vigencia efectiva.
7.- De ejercicio a instancia del arrendatario, pero solo cuando concurre el supuesto habilitante (esto es, la finalización del contrato dentro del periodo de vigencia de la norma).
8.- El derecho del arrendatario a solicitar la prórroga de 2 años no es abstracto ni anticipado, sino que Nace únicamente cuando el contrato entra en fase de finalización dentro del periodo de vigencia del Real Decreto-ley.
9.- Contratos que vencían DURANTE la vigencia del Real Decreto-ley: Sí pueden acogerse a la prórroga de 2 años, aunque después no se convalide porque el derecho ya nació válidamente durante la vigencia de la norma. Se trata de una situación jurídica consolidada.
10.- Contratos que vencen DESPUÉS de la no convalidación.
a.- No pueden acogerse a la prórroga extraordinaria
b.- Aunque el contrato estuviera “vivo” durante la vigencia del RDL, no se había producido aún el hecho habilitante (vencimiento).
c.- Por tanto, no había nacido el derecho a la prórroga
d.- Al no existir ya la norma en el momento del vencimiento, no puede ejercitarse.
11.- Aplicación del RDL:
a.- La prórroga extraordinaria de 2 años:
b.- Se aplica exclusivamente a contratos cuyo vencimiento se produce dentro del periodo de vigencia del Real Decreto-ley.
c.- No puede proyectarse hacia vencimientos posteriores si la norma no ha sido convalidada.
d.- No basta con que el contrato “esté en vigor” durante el RDL; es imprescindible que venza dentro de su vigencia para que el arrendatario pueda activar la prórroga.
12. ¿Hace falta que el arrendatario solicitara la prórroga a los contratos que vencían durante la vigencia del RDL y dentro de esta vigencia?
Solo podrán beneficiarse de la prórroga de dos años los inquilinos que lo hayan solicitado dentro de la vigencia del RDL y cuyos contratos finalicen entre el 22 de marzo y el día de la publicación en el BOE de la derogación del Real Decreto.
Los contratos cuya finalización sea posterior a la derogación del Real Decreto no podrían beneficiarse
13.- ¿Va a provocar conflictividad judicial?
El Real decreto Ley provocará conflictividad judicial. Los contratos que venzan después de la posible no convalidación del Real Decreto Ley no tienen aplicación de la prórroga de dos años. Pero puede ocurrir que los inquilinos no quieran abandonar el inmueble al vencimiento y obliguen a los arrendadores a acudir al juzgado con el “peregrinaje judicial” que ello llevará consigo.
Si los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento venzan después de la posible no convalidación del RDL no admiten la no aplicación del mismo y se obliga a acudir a los juzgados a los arrendadores se incrementará la desconfianza de los arrendadores en el sistema y decidirán sacar sus inmuebles del alquiler cuando los recuperen.
14.- Hubo solo una expectativa de derecho. Lo que tienen los inquilinos tuvieron mientras estuvo en vigor el RDL era una simple expectativa de derecho, que solo se consolidaría en derecho en el momento de la convalidación, pero no fue así, pero que durante el periodo en que ha estado en vigor el Decreto, sí produce efectos jurídicos, pero no después.
15.- No cabe pedir la aplicación después de la no convalidación. Y, además, si a la fecha de vencimiento del contrato la norma ya no está vigente, la prórroga no es de aplicación, con independencia de que el inquilino haya invocado su aplicabilidad con anterioridad.
16.- No cabe pedir la prórroga cuando estaba en vigor si el contrato no vencía. No cabe una “anticipación” para pedir prórroga cuando el contrato “no lo necesita”.
17.- Momento de pedir la prórroga. Los inquilinos cuyos contratos expiren en este periodo de vigencia del RDL (entre el 22 de marzo y el día siguiente de la publicación en BOE de la posible no convalidación) tienen derecho a solicitar la prórroga de dos años, siempre que lo hagan mientras el decreto esté en vigor. No cabe pedirlo después de la entrada en vigor de la no convalidación. La expectativa de derecho deja de serlo si no se convalida.
18.- La clave es que el contrato venza durante la vigencia del decreto, tal y como establece la jurisprudencia del Tribunal Constitucional. La sentencia del tribunal constitucional 111/1983 (EDJ 1983/111) trata sobre el carácter provisional del Real Decreto ley y la necesidad de que sea convalidado por el Congreso y una vez que se ha producido esa convalidación es cuando cede su carácter de provisionalidad
19.- Si finalmente el Real Decreto no fuera convalidado en el Congreso, los contratos que venzan en fecha posterior a la publicación en el BOE de la derogación de este Real Decreto no podrán acogerse a la prórroga de dos años, aunque hubiera sido solicitada en el plazo que dicho decreto ha estado en vigor.
20.- Expectativa de derecho y provisionalidad. Lo que existe jurídicamente es una expectativa de derecho, no un derecho consolidado para el inquilino. Dicha expectativa muere con la derogación y no podría beneficiar a los contratos con caducidad posterior.
21.- ¿Y si los arrendadores aceptaron prórrogas de contratos que vencían después?
Si los arrendadores aceptan las prórrogas y el decreto no se convalida, la aceptación podría tener fuerza vinculante como acuerdo entre las partes. Es decir, todo lo que acepten previamente, si luego decae el Real Decreto ley, les obligará después.
22.- ¿Y si no aceptan en el periodo de vigencia?
El art. 1.1 del RDL lleva una “solicitud” y una “aceptación”. Se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador. Es decir, la aplicación de la prórroga obligatoria por dos años lleva consigo una solicitud y una aceptación. Pero nada dice del plazo de la aceptación del arrendador.
Debe entenderse que al no haberse recogido plazo de aceptación del arrendador el cumplimiento del requisito de la solicitud del arrendatario en el periodo de vigencia del RDL y respecto de contratos vencidos obliga al arrendador, aunque no haya aceptado en el periodo de vigencia del RDL. Porque su aceptación es obligatoria si se cumplen los requisitos legales ex art. 1.1
23.-¿Cómo debe ser la “solicitud” del arrendatario?
a.- Si la solicitud no es fehaciente, el propietario podría incluso optar por no contestar hasta que exista mayor seguridad jurídica.
b.- Se exige la fehaciencia del envío por el arrendatario.
c.- Que conste el “domicilio” designado a efectos de notificaciones.
d.- Valdría que hubieran designado el correo electrónico a efectos de notificaciones.
24.- ¿Cómo debe actuar un inquilino para que se le aplique la prórroga obligatoria de 2 años del art. 1.1?
a.- Los inquilinos deben comprobar que el contrato está sujeto a la LAU
b.- La fecha exacta de vencimiento
c.- Comunicar de forma fehaciente la solicitud si desean acogerse a la prórroga: mediante una solicitud escrita y acreditada (burofax, carta certificada).
d.- Además, la solicitud debe hacerse mientras el RDL.
25.- Casos en los que el propietario puede rechazar la prórroga
a.- Necesidad de ocupación propia (art. 9.3 LAU (EDL 1994/18384)): si el propietario ya había comunicado al inquilino, dentro de los plazos legales, su necesidad de ocupar la vivienda para uso propio o de un familiar de primer grado, la prórroga no es aplicable.
b.- Clave: La comunicación debe haberse hecho con los 4 meses de antelación que exige el art. 9.3 LAU. Si no se hizo en tiempo y forma, esta excepción no es alegable.
c.- Acuerdo entre las partes: si propietario e inquilino han fijado otros términos o condiciones por acuerdo, o han suscrito un nuevo contrato de arrendamiento (con renta inferior a la vigente), la prórroga extraordinaria no se aplica.
d.-Incompatibilidad con la prórroga del art. 10.3 LAU (zonas tensionadas): la prórroga del RDL 8/2026 es incompatible con la prórroga de zona tensionada prevista en el art. 10.3 LAU (EDL 1994/18384), que se aplica con carácter preferente.
e.-Este artículo de la LAU permite al inquilino prorrogar el contrato hasta 3 años adicionales una vez finalizada la duración mínima obligatoria. Cuando este precepto es aplicable en una zona tensionada, el RDL queda desplazado y no entra en juego.
26.-Arrendamientos que están en periodo de tácita reconducción
El contrato se entiende por renovado si, finalizado el contrato y sus prórrogas, el inquilino permanece 15 días en la vivienda sin oposición del propietario; "no se aplica la prórroga obligatoria, ya que esta está reservada a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU, mientras que los arrendamientos que están en periodo de tácita reconducción se regulan por el Código Civil".
27.-¿Y si antes de la entrada en vigor del RDL se había renovado el contrato por otro nuevo?
No se aplica el RDL y la prórroga de dos años, dado que el art. 1.1 señala que “La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento”
28.-Contratos en prórroga obligatoria del art. 10.2 LAU (EDL 1994/18384) de un año tras haber tenido la del 9.1 (5 o 7) o el de prórroga del 10.1 (3)
Se aplica a “los arrendamientos que finalizaran una vez agotada la prórroga extraordinaria de un año que la ley concede a todos los arrendamientos de viviendas suscritos entre inquilinos vulnerables y grandes tenedores de viviendas.
2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento
29.- Limitar al 2% la actualización de las rentas, art. 2 del RDL.
No puede ser la actualización superior al 2%. Salvo que las partes hubieran acordado aplicar otro índice.
Los efectos provisionales quedarían muy reducidos en el tiempo, ya que al aplicarse de manera automática la limitación, únicamente afectará a aquellos arrendamientos cuya actualización se produzca en el intervalo entre el RDL y la derogación por el congreso de los Diputados. No más allá, por lo que su aplicación es muy limitada a ese periodo de tiempo.
30.- ¿Qué debe hacer un propietario que recibe la solicitud de prórroga de dos años de forma fehaciente y ese contrato no había vencido?
Si un propietario recibe una solicitud de prórroga de dos años, aunque el contrato venza después de la posible derogación del RDL por el congreso es recomendable que se le conteste de forma fehaciente también de que no lo acepta al no haber vencido el contrato durante la vigencia del RDL
Si el plazo de vencimiento de los arrendamientos finaliza durante el periodo en que esté en vigor el RDL, no hace falta ninguna contestación por parte de los arrendadores porque están obligados a aceptar la solicitud de los inquilinos.
Conteste o no se aplica la prórroga. Art. 1.1: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda. La prórroga extraordinaria regulada en este artículo es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que, en su caso, se aplicará con carácter preferente
31.- No se aplica la prórroga de dos años
a. Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes
b.- Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento
c.- El arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.
d.- La prórroga extraordinaria regulada en este artículo es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (EDL 1994/18384), de Arrendamientos Urbanos, que, en su caso, se aplicará con carácter preferente (3 años) (Finalizó el periodo de prórroga del art. 9.1 o el del art. 10.2).
32.- El arrendatario debe pedirlo de forma fehaciente. No hay prórroga de 2 años si no hay expresa petición.
Si el arrendador no recibe la petición de prórroga de forma expresa no hay prórroga tampoco.
Solo podrán beneficiarse de la prórroga de dos años los inquilinos que lo hayan solicitado y cuyos contratos finalicen entre el 22 de marzo y el día de la publicación en el BOE de la derogación del Real Decreto o al siguiente.
33.- ¿Y si el propietario recibe la petición de prórroga de contrato que vence después?
Se aconseja contestar a la solicitud de los inquilinos manifestando que no aceptarán ninguna prórroga de contratos que venzan fuera del periodo de vigencia del RDL
34.- Gran perjuicio para propietarios con este RDL
A los contratos que vencían durante la vigencia del RDL les afecta mucho por cuanto podrían haber decidido una vez vencido el contrato sin derecho a más prorrogas recuperar la posesión y venderlos para comprarse otro, o simplemente dejar el mercado de alquiler por la desconfianza en el sistema actual.
35.-CONCLUSIÓN BÁSICA: No cabe aplicar el RDL a contratos cuya prórroga no vencía en el periodo de vigencia del RDL
¿Cómo entender que una derogación de un RDL NO TIENE NINGUNA EFICACIA POR ESA DEROGACIÓN Y SIGUE SUBSISTENTE UN RDL DEROGADO para contratos que vencieran después de la derogación?
La lógica y el sentido común, aparte del derecho, nos llevan a concluir que “alguna eficacia” debe tener la derogación por el Congreso de los Diputados del Real Decreto Ley.
La eficacia de los contratos de arrendamiento y que se pueda mantener la prórroga de dos años aun con la derogación del Parlamento conllevaría la imposibilidad del control del Parlamento sobre el ejecutivo y el dictado de los RDL que supeditan su eficacia para después de la decisión del Congreso a su validación.
Nos preguntamos, de mantenerse la tesis que algunos defienden de que el RDL desplegó toda su eficacia ex post también a la derogación por el Congreso, ¿Qué ocurriría si el Gobierno, por ejemplo, acordarse por vía del Real Decreto Ley, la expropiación de todas aquellas viviendas de propietarios que ya tengan una y se acuerde la expropiación de todas aquellas que excedan de la primera, y aunque luego se anulase por el Congreso de los Diputados este Real Decreto Ley se pretendiera que estuviera en vigor y se proceda a la expropiación de viviendas de todo aquel que tenga más de una? Ello demuestra que es inviable sostener que el RDL sigue vigente ex post a la derogación por el Congreso de los Diputados.
Apunta MANSO BLANCO[3] que “Las modernas democracias parlamentarias, como la nuestra, se asientan en un complejo sistema de checks and balances que aseguran un control recíproco entre poderes, por lo que pretender gobernar a golpe de Real Decreto-Ley saltándose la fiscalización parlamentaria abre la puerta a la imposición de voluntad de una minoría frente a la de la mayoría”
El sistema de “chekcs and balance” es una expresión inglesa que se traduce como “controles y equilibrios” según el cual los distintos poderes (legislativo, ejecutivo y judicial) se controlan mutuamente para evitar abusos de poder.
Por ello, “Checks and balances” es un sistema de frenos recíprocos entre poderes para garantizar el Estado de Derecho y evitar la concentración de poder. Ello es importante tenerlo en cuenta, porque de querer legislarse por vía de Real Decreto Ley sin el control del parlamento, o intentando que sea ineficaz una no convalidación por el Parlamento de un Real Decreto ley conllevaría la existencia de un desequilibrio de poderes. Ello permitiría al Poder Ejecutivo legislar sin aprobación alguna por parte del parlamento en el caso de aprobarse Decretos Leyes que fueran derogados por parte del Parlamento y que se postulara que esta derogación no tiene absolutamente ninguna eficacia queriendo mantener la vigencia de lo aprobado en el Real decreto ley, aun después de la derogación del mismo por el Parlamento.
De ser así existiría lo que los anglosajones llaman imbalance between powers of the state, es decir, un desequilibrio entre los poderes del Estado. Ello provocaría inseguridad jurídica y quiebra entre poderes devaluando al Poder legislativo en beneficio del ejecutivo.
3.- Conclusiones
a.- Los efectos del RDL 8/2026, de 20 de marzo (EDL 2026/4297) son ex tunc y solo se aplican a los contratos que entre el 22 de marzo y la no convalidación del RDL por el Congreso vencían en sus prórrogas, pero no a los que vencen después de la derogación del RDL. Se trató de situaciones “consolidadas legalmente” cuando se aplicaron los efectos legales al amparo de “una norma en vigor”.
b.- Para que sea aplique a los contratos que vencían durante el periodo en el que estuvo en vigor el RDL los arrendatarios que estén en esa situación debieron enviar un escrito fehaciente al arrendador postulando que se aplique este RDL.
c.- No cabe que el escrito se mande después de la derogación del RDL, por cuanto este ya no está en vigor. El envío del escrito se exige que se haga “dentro del periodo de vigencia de la norma no después”. Forma parte de la subsistencia de los efectos al momento de su vigencia, no después.
d.- El RDL no afecta a los contratos que vencen después de la derogación por el Congreso.
e.- Las actualizaciones de renta con el límite del 2% solo se aplican a los contratos que durante la vigencia del RDL estaban sujetos a actualización.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en mayo de 2026.
NOTAS
[1] Ver en Idealista/News. Paloma Martínez-Almeida. Directora de idealista/news. Marzo 2026. La prórroga extraordinaria a los alquileres de Sumar podría colapsar los juzgados. Qué inquilinos pueden pedir la prórroga de dos años de los contratos de alquiler por la guerra de Irán Aviso a propietarios: no todos están obligados a prorrogar los alquileres dos años. Prórroga de los contratos de alquiler por la guerra: todas las claves.
[2] Ver dudas también en Idealista/News. Paloma Martínez-Almeida. Directora de idealista/news. Marzo 2026. La prórroga extraordinaria a los alquileres de Sumar podría colapsar los juzgados. Qué inquilinos pueden pedir la prórroga de dos años de los contratos de alquiler por la guerra de Irán Aviso a propietarios: no todos están obligados a prorrogar los alquileres dos años. Prórroga de los contratos de alquiler por la guerra: todas las claves.
[3] Entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2026: inseguridad jurídica y efectos derivados de su eventual no convalidación parlamentaria (1) Emilio Manso Blanco Juez de la Sección Civil Sexta del Tribunal de Instancia de Arrecife. Diario LA LEY, Nº 10921, Sección Tribuna, 13 de abril de 2026
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