¿Cuáles son los límites y la eficacia vinculante para la Administración actuante de los convenios urbanísticos en revisión de planeamiento?
Solución
El principal punto de encuentro entre las iniciativas pública y privada en la acción urbanística es, sin duda, la institución del convenio urbanístico, puesto que permite concertar con plena seguridad jurídica y total publicidad los intereses generales con los intereses privados, de propietarios y promotores. Distinguiéndose legalmente entre convenios en revisión de planeamiento y convenios en ejecución de éste, los primeros tienen, sin embargo, una eficacia limitada.
Los límites a estos convenios urbanísticos son -además, obviamente, de su conformidad con la normativa urbanística, incluida la contenida en los planeamientos (art. 243.3 LSCAM -EDL 2001/24427-) principalmente los siguientes:
1º) Deben negociarse y suscribirse en el período de elaboración del planeamiento, antes, por tanto, de someter el documento aprobado inicialmente a la información pública preceptiva (art. 245.4.a) -EDL 2001/24427-.
2º) Deben contener la cuantificación de todos los deberes legales de cesión y la forma de su cumplimiento (art. 245.4.c -EDL 2001/24427-).
3º) Sólo tendrán el efecto de vincular a las partes en la iniciativa y tramitación del procedimiento de elaboración del planeamiento sin que supongan un menoscabo de la potestad de planeamiento de las Administraciones Públicas (art. 245.4.b -EDL 2001/24427-).
Siendo claras las dos primeras limitaciones, la tercera es cuando menos contradictoria. Si sólo vincula en la fase de tramitación, ¿significa esto que no vincula en la fase de aprobación del planeamiento? Si no vinculan, como dice el tenor literal del precepto legal, o condicionan las potestades públicas, ¿son realmente un acuerdo jurídico? Indudablemente este precepto choca frontalmente con la naturaleza jurídica de los convenios tal y como se regulaban en la Ley de la CAM de 1995 -EDL 1995/13513- y como habían sido interpretados por la jurisprudencia, que los equiparaba al régimen de contratos de las Administraciones Públicas.
Por ello, debería entenderse este precepto, quizás, en el sentido de que las partes libremente se conciertan, que ese compromiso es insoslayable hasta la redacción del proyecto de planeamiento y que a partir de ese momento la parte pública puede desviarse del mismo, aunque, debería añadirse que sin excluir las indemnizaciones pertinentes por daños y perjuicios, puesto que, de otra forma, no tendrían ninguna eficacia estos convenios urbanísticos.
Por otra parte, téngase en cuenta el recelo tanto de la legislación estatal (artículo 6.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Estatal de Suelo -EDL 2008/89754-, como autonómica sobre los Convenios urbanísticos, especialmente sobre los Convenios de Planeamiento, por la experiencia reciente al haberse convertido este tipo de Convenios en fuente de todo tipo de inspiración espuria para tratar de doblegar la potestad administrativa de planeamiento a través de todo tipo de subterfugios. Ejemplo de dicho recelo es la modificación en la regulación de los Convenios urbanísticos de planeamiento sufrida en la Comunidad de Madrid mediante una modificación efectuada por una Ley de Medidas de julio de 2007 (Ley 3/2007, de 26 de julio) -EDL 2007/92146-, que limita de manera extraordinaria la posibilidad de celebración de este tipo de Convenios.
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