Resumen:
En este trabajo me propongo abordar un elenco de cuestiones que afectan a la Ley de Propiedad Horizontal, bajo un doble enfoque: primero, que tales cuestiones tengan un alcance eminentemente práctico; y, en segundo lugar, que sean útiles y actuales.
Summary:
In this work I intend to address a range of issues affecting the Horizontal Property Law, under a dual approach: first, that such issues have an eminently practical scope; and, second, that they are useful and current.
Palabras clave: propiedad horizontal, cuestiones actuales, legislación, jurisprudencia.
Keywords: horizontal property, current issues, legislation, jurisprudence.
1.- Introducción
En este trabajo me propongo abordar un elenco de cuestiones que afectan a la Ley de Propiedad Horizontal, bajo un doble enfoque: primero, que tales cuestiones tengan un alcance eminentemente práctico; y, en segundo lugar, que sean útiles y actuales. Sobre el carácter práctico, estoy seguro de que la mayoría de lectores de este artículo, operadores jurídicos que habitualmente tratan con la LPH -EDL 1960/55-, no desearían que yo diserte sobre aspectos teóricos de la LPH, sino que prefieren que sean materias que encuentran en vuestro cotidiano quehacer y que suscitan sus dudas.
En cuanto a la utilidad y actualidad, he procurado que los temas sobre los que trato en este estudio sean un reflejo de los avances, yo diría que casi vertiginosos, que se producen en la sociedad en la que vivimos. La ley, en general, y la de propiedad horizontal en particular, no es ajena a esos avances, y si hace años se discutía acerca de la legitimación de un propietario para actuar en nombre de la comunidad en juicio, hoy se plantean escenarios tales como la reacción de la comunidad ante, por ejemplo, el dueño de un perro que no cesa de ladrar o ante la instalación en el edificio de un piso turístico.
2.- Las comunidades de facto
La primera cuestión a plantear está relacionada con el art. 2 LPH -EDL 1960/55-, y con su ámbito de aplicación. Y es si dicha ley se aplica a las situaciones de propiedad horizontal de hecho, lo que se llama comunidades «de facto».
En tal sentido, la comunidad nace desde el momento en que exista un inmueble con más de un propietario y entre los diferentes pisos o locales haya elementos comunes.
Por eso el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé la aplicación de esa ley a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por la LPH en lo relativo al régimen jurídico, partes privativas y elementos comunes y derechos y obligaciones de los comuneros.
El título constitutivo, por tanto, no es elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad. Tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros·.
3.- Elementos comunes y privativos
Vamos a seguir analizando el art. 3 LPH, que regula los elementos comunes y privativos
3.1. ¿Cuándo un elemento es común o privativo?
A veces se plantea el problema de saber si un elemento es común o privativo. Para determinar qué se entiende por elemento privativo, ha de partirse de lo establecido en el art. 3 a) LPH -EDL 1960/55-: cada comunero tiene un derecho exclusivo sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones dentro de sus límites, así como sobre los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque estén fuera del espacio delimitado.
Además, el art. 5 señala, entre las menciones que debe expresar el titulo constitutivo "la descripción de cada piso o local, incluyendo su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
Estas previsiones deben completarse con la presunción de que, salvo prueba en contrario, se presume que todos los elementos que no estén descritos como privativos en el título constitutivo, son comunes.
3.2.- ¿Cómo sabemos si las conducciones o canalizaciones son comunes o privativas?
Cuando se trata de conducciones y canalizaciones, han de ponderarse dos circunstancias, una, el lugar concreto donde se encuentran ubicadas dentro del inmueble (en zona común o privada) y, la otra, el destino o servicio al que sirven (común o privativo). Para que sean elementos privativos han de concurrir ambas circunstancias conjuntamente, de suerte que si una de ellas no concurre la conducción y canalización no tendrán carácter privativo.
3.3.- ¿Quién debe indemnizar las filtraciones o humedades de un piso respecto al inferior, si el duelo del piso superior o la comunidad?
Aquí hay que arrancar de una premisa básica: el propietario tiene un derecho exclusivo sobre un espacio delimitado y los elementos e instalaciones que están dentro de él, estén o no a la vista.
Son titularidad individual las conducciones internas de agua, las tuberías de desagüe hasta el enganche a la red general y los radiadores de calefacción.
Dicho esto, la responsabilidad será del propietario si la rotura de la cañería o tubería es previa al enganche general, será comunitaria si se ha producido a partir de la conexión.
3.4.- ¿Cuál es la consideración de los sótanos y garajes?
Para determinar el carácter común o privativo de sótanos y garajes habrá de estarse en primer a lo establecido en el título constitutivo o en los estatutos. En la primitiva redacción del Código Civil el art. 396 -EDL 1889/1- los incluía como elementos comunes, pero fue objeto de supresión por la modificación operada por la LPH que los excluyó, y así permanecen al día de hoy.
Por tanto, los sótanos y garajes no tienen la consideración de elemento y sí la de anejos de los pisos o locales. Ahora bien, dado que el art. 396 del Código Civil contiene una enumeración meramente enunciativa, esta configuración puede ser modificada por acuerdo unánime de los dueños.
En cuanto a los garajes, ¿cuáles son los regímenes más habituales? Los regímenes más habituales en la práctica son dos: configurarlos como un anejo inseparable a la vivienda, o que sean un elemento privativo perteneciente a varios condóminos.
(1) En el primero caso de garaje como anejo inseparable de las viviendas, las consecuencias son dos: (1) la zona de garaje fuera de las plazas de aparcamiento, como viales o accesos, tendrían carácter de elemento común. (2) En estos supuestos, no puede venderse la plaza de garaje de forma separada e independiente de la vivienda, ya que constituye una finca registral única, y habría de llevarse a cabo la previa segregación, por lo que la compraventa separada de la plaza de garaje aneja adolecería nulidad por falta de objeto cierto.
2) Respecto al garaje como un elemento privativo perteneciente a varios propietarios, puede suceder que estos sean o no propietarios de otras viviendas o locales del edificio.
(1) Al pertenecer a varios en régimen de comunidad romana del art. 392 CC -EDL 1889/1-, cada uno ostenta un porcentaje o cuota abstracta en relación con la total superficie de ese elemento privativo. Y ello sin perjuicio de la asignación del uso a cada condómino de una o varias plazas de garaje.
(2) Por otra parte, los gastos por obras realizadas dentro del local han de sufragarse por los copropietarios del mismo a prorrata de su cuota, igual que cada dueño de piso o local debe sufragar las obras realizadas dentro de su propiedad. Habrá veces que dentro del local del garaje puedan discurrir elementos comunes, y las obras en ellos realizadas resulten a cargo de la Comunidad. Pero la existencia de esos elementos no altera la naturaleza privativa del local.
3.5.- ¿Puede un elemento común, por ejemplo, una portería, convertirse en privado?
Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen de elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados o convertirse en privados, por resultar imprescindibles para el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino sí pueden ser desafectados.
Dicho esto, la posibilidad de que un elemento común por destino pueda ser desafectado convirtiéndose en privado puede producirse de dos formas: (a) inicialmente, cuando así se haya previsto en el título constitutivo dando lugar a lo que en sentido técnico se llama "reserva de titularidad"; y (b) a posteriori, cuando así se acuerde por unanimidad después de constituida la comunidad, que es la auténtica desafectación.
3.6.- ¿Puede el propietario que tiene el uso privativo de un elemento común alterar su configuración o estética?
La Ley de la Propiedad Horizontal en su artículo 7 establece que el propietario de un piso o local podrá modificar los elementos e instalaciones del mismo cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario, pero en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna.
Por lo tanto, en un elemento común de uso privativo no pueden realizarse obras como cerramientos, instalación de toldos u otras que conlleven la alteración de la configuración o estado exterior y por tanto su apariencia estética.
4.- El artículo 5 LPH: título constitutivo de la propiedad horizontal
4.1.- Fijación de cuotas por el propietario único
Es frecuente que quien otorgue dicho título sea el promotor del edificio y en consecuencia establezca cuotas de participación. A veces esas cuotas son llamativas, por cuanto dos pisos contiguos y en apariencia de la misma superficie tienen una cuota distinta. Qué ocurre si este promotor ha efectuado la asignación de cuotas cuando ya ha vendido los pisos en documento privado. ¿Es válida esta asignación de cuotas?
Según una corriente doctrinal, no. En principio, conforme determina el art. 5, la fijación de la cuota se hará por el propietario único del edificio, por acuerdo de todos los propietarios o por resolución judicial. Por tanto, si el promotor fija las cuotas después de vendido el piso o local ya no sería el dueño único, máxime teniendo en cuenta que la compraventa no requiere documento público como requisito para su validez, a tenor del art. 1280 del Código Civil.
Pero según otra corriente, sí es válido. Como en nuestro derecho rige la teoría del título y el modo, y al contrato debe seguir la entrega del inmueble, el contrato se perfecciona con la entrega de la cosa, entrega que pude ser instrumental mediante el otorgamiento de la escritura.
En consecuencia, el establecimiento de cuotas por el promotor será válido, pues, aunque el promotor tenga vendidos los pisos en documento privado, los compradores no tienen todavía la posesión, al no haber firmado la escritura.
4.2.- ¿Pueden establecerse limitaciones en los estatutos en cuanto al uso y destino de los pisos o locales?
En un ordenamiento jurídico en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente en el art. 33 CE -EDL 1978/3879-, las limitaciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente, de tal forma que su titular puede destinar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no incurra en una prohibición legal, y ello, aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo.
Consecuencia de ello es la mera descripción del uso y destino del edificio en los estatutos o en el título no supone por sí misma limitación de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula expresa y concreta.
En el caso de los locales, a falta de una cláusula expresa sus titulares pueden destinarlos al uso que se tenga por conveniente, por ejemplo, a vivienda, siempre y cuando no quebranten con ello alguna prohibición legal, como se ha dicho.
La jurisprudencia ofrece una rica casuística de permisión de cambios de un local comercial a cine, a discoteca, a consulta médica, a oficina, etc.
En cambio, el TS[1] ha considerado que no se puede transformar un local destinado a almacén en garaje para aparcamiento de coches. El argumento: es cierto que el Decreto de 1961 por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas, Insalubres y Peligrosas, fue derogado, pero también lo es que la alusión en el art. 7.2 LPH -EDL 1960/55- a las disposiciones generales sobre actividades molestas, nocivas, insalubres y peligrosas está vigente, lo que exige espigar la normativa estatal, autonómica o local aplicable en cada caso. La de aparcamiento de vehículos es una actividad con incidencia ambiental, según la normativa autonómica valenciana. El cambio de uso contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas del art. 7.2 LPH.
Ahora bien, si realmente la prohibición o el destino obligado figura en una cláusula expresa y clara existe la obligación de respetar la norma, con la posibilidad de que la comunidad pueda exigir su cumplimiento, utilizando el proceso especial por actividad prohibida del art. 7.2.
5.- Cuestiones relacionadas con el art. 6 LPH
Este precepto permite regular la convivencia y la adecuada utilización de los servicios comunes mediante normas de régimen interior, que deben respetar la ley y los estatutos.
5.1.- ¿La Junta de Propietarios puede modificar el reglamento de régimen interno para prohibir la tenencia de perros de razas potencialmente peligrosas?
Ha de partirse de la base de que la LPH no prohíbe la tenencia de animales en los pisos o locales. Partiendo de esta idea, tal acuerdo por una parte causaría un perjuicio a un comunero, y por otra iría contra de normas de rango superior, como la LPH y los estatutos, pues estos no contienen norma alguna sobre la prohibición mencionada. En principio, de adoptarse, el acuerdo de modificación sería nulo por las dos razones antedichas.
Cuestión distinta es que la tenencia de perros de razas potencialmente peligrosas requiere una licencia municipal, pero como hemos dicho la comunidad se rige por normas civiles, y no administrativas. Como también que genere ruidos o suciedad, pero sería un tema de acción de cesación de actividades molestas.
6.- Cuestiones relacionadas con el artículo 7 LPH
El art. 7 LPH -EDL 1960/55- es uno de los preceptos más controvertidos de la LPH, en el sentido de que origina un gran número de litigios.
6.1.- ¿Qué actuación se impone al comunero en el caso de que pretenda hacer obras en su piso o local?
Recordemos que según el art. 7 LPH -EDL 1960/55- cada comunero o copropietario en su vivienda o local puede modificar los elementos e instalaciones siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exteriores, o bien perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Por tanto, debe comunicar o dar cuenta de tales obras al presidente de la comunidad.
Es claro que esta obligación está impuesta para que el presidente valore si la obra afecta a la seguridad del edificio, su estructura o puede causar un perjuicio a otro propietario.
Si así lo valorase el presidente, indicará al comunero que la obra debe ser autorizada por la comunidad y le dé traslado del contenido de la obra que se vaya a, incluso con proyecto, si lo hubiera, a fin de evitar una posible paralización de la obra por parte de la comunidad.
Resulta irrelevante que se le haya dado licencia por parte del Ayuntamiento para llevar a efecto la obra. Es más, posiblemente, el Ayuntamiento le exija el cumplimiento del artículo 7 de la Ley de Propiedad horizontal de haber dado cuenta al presidente de la comunidad de la obra.
En cualquier caso, como digo, la licencia no exonera del cumplimiento de la comunicación al presidente de la obra que se quiere llevar a cabo.
6.2.- ¿Puede un comunero efectuar obras de cerramiento de su terraza alegando discriminación si otros han hecho lo mismo?
En los litigios con origen en un cerramiento de terrazas, es común que el comunero demandado alegue que la comunidad ha autorizado de forma expresa o tácita obras semejantes a otros comuneros, y que se le da un trato discriminatorio.
Para concluir que la comunidad de propietarios actúa de forma discriminatoria y enervar por ello su pretensión de demolición, será preciso acreditar que ha tolerado obras que sean iguales o semejantes en cuanto a la alteración sobre los elementos comunes.
La carga de la prueba sobre la actuación discriminatoria por parte de la comunidad debe ser acreditada por quien la invoca conforme al artículo 217 de la LEC -EDL 2000/77463-.
Debe darse la misma situación entre distintos copropietarios y una actuación desigual por parte de la comunidad
6.3.- ¿Puede un comunero entender que le ha sido autorizada tácitamente el cierre de la terraza o ventana?
Conexo con lo anterior es la siguiente cuestión. Supongamos que un propietario cierra su terraza o ventana y la comunidad no hace nada a lo largo del tiempo. ¿Significa que consiente tácitamente tales obras?
El consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito. No obstante, el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por el TS[2] que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento.
La doctrina jurisprudencial sobre el consentimiento tácito en este tipo de actuaciones ha señalado que el silencio de la comunidad por sí solo no es suficiente para que exista consentimiento tácito, debiendo valorarse las circunstancias concurrentes en cada caso concreto para determinar si del mismo cabe extraer la existencia de un consentimiento tácito por parte de la comunidad.
Factor a tener en cuenta es que la comunidad de propietarios tampoco puede ir contra sus propios actos. La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables. El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real.
En resumen, cuando se ejecute una obra a la vista, ciencia y paciencia de la comunidad, la misma sea perceptible desde el exterior, unido a la pasividad durante un número determinado de años, se podrá estimar que la obra ha sido consentida tácitamente por a comunidad. Estas circunstancias impiden solicitar a la comunidad la demolición de las obras ilegales sin transgredir la buena fe que ha de presidir la actuación jurídica.
6.4- ¿Debe pedir el titular de un local autorización para la salida de humos?
La mayoría de bares y restaurantes necesitan una salida de humos, con una chimenea, que debe pasar por elementos comunes, como fachadas, patios interiores, etc.
Estos titulares alegan que tienen licencia, argumento que ya hemos dicho que no vincula a la comunidad, ya que las normas administrativas son distintas a las civiles. La cuestión es que, si bien los propietarios de locales tienen facultad para dedicar los mismos a cualquier actividad lícita, salvo cláusula expresa estatutaria en contra, en caso de necesitar hacer obras en zonas o elementos comunes solo la aprobación de la Comunidad les permitirá construir chimeneas para la salida de humos. Este criterio lo sigue la mayor parte de las Audiencias Provinciales.
Aunque existe también cierta jurisprudencia a favor de este tipo de instalaciones sin necesidad del acuerdo de la Junta, siempre que no produzcan molestias ni perjuicios, pues si no hay una prohibición estatutaria ni perjuicio para nadie se considera un abuso de derecho la negativa de la Comunidad, criterio que ha sido aplicado por algunas Audiencias Provinciales.
6.5.- Instalación de aire acondicionado
La colocación de aparatos que no necesitan de obras de perforación de fachada no puede ser considerada como alteración de elementos comunes, pues en otro caso se estaría impidiendo el disfrute de avances técnicos en todos los inmuebles. Cuestión distinta es que la Comunidad marque unas determinadas pautas para estas instalaciones, como su ubicación o su volumen, y evitar que se perjudique la estética.
Ahora bien, en cuanto el propietario perfore y rompa un muro de la fachada, o incumpla las pautas estéticas cuando hay normas de la Comunidad al respecto, o que perjudique o moleste a otros propietarios, en tales casos existe prohibición de instalar los aires.
6.6.- El acuerdo marco como solución a estos conflictos
Relacionado con la materia que estamos tratando, un acuerdo marco es un sistema en virtud del cual en supuestos que son muy repetitivos de solicitudes de comuneros, como son, por ejemplo, cerramiento de terrazas, cambio de puertas o ventanas, salida de humos, aires acondicionados, que son elementos comunes de uso privativo, en lugar de realizar peticiones individuales se realiza un acuerdo por parte de la comunidad para cualquier comunero que desea hacer alguna de las modalidades anteriores.
El quórum es de 3/5 con voto presunto del ausente y así se favorece la adopción del acuerdo, ya que se exige solamente mayoría simple de presentes en Junta y luego estar a la espera de los 30 días para que los ausentes que nada dicen se sumen a los que votaron favorablemente a la adopción del acuerdo.
Si se tratara de peticiones individuales, el acuerdo sería difícil de alcanzar al ser el quórum de 3/5 sin voto presunto del ausente para estos temas (art. 10.3 LPH -EDL 1960/55-).
6.7.- ¿En qué supuestos puede un propietario realizar obras urgentes en elementos comunes?
Imaginemos que en la cornisa de la terraza hay un elemento suelto que corre el peligro de desprenderse y caer a la vía pública, ocasionando daños a las personas. O que las bajantes de la red general se han atascado como consecuencia del uso de toallitas y se produce una inundación. ¿Puede un propietario reparar esa cornisa, solucionar el problema de esa bajante, si la comunidad no lo hace?
El art. 7 LPH -EDL 1960/55- prohíbe a los comuneros realizar alteraciones en los elementos comunes, y si advirtiera la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicárselo sin dilación al administrador.
Pero, ¿qué ocurre si la comunidad no reacciona? Los presupuestos para que el propietario pueda realizar por sí mismo obras de reparación en elementos comunes son los siguientes:
1.-Que se trate de obras necesarias y urgentes.
2.-Que las mismas no admitan dilación para evitar un perjuicio propio o ajeno.
3.-Que el copropietario haya comunicado -o al menos, intentado comunicar- las obras a los órganos de gobierno de la comunidad.
4.-Que la comunidad de propietarios no haya actuado o no haya desplegado toda la diligencia exigible.
Tema controvertido es si en estos supuestos el comunero tiene derecho de reembolso. Solo procederá el reembolso cuando el comunero que ha ejecutado las obras urgentes haya requerido previamente al administrador o al presidente sobre la urgencia y necesidad de aquellas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución.
6.8.- ¿Cuál es el plazo de prescripción para el ejercicio de acciones de demolición de ventanas o terrazas indebidamente cerradas?
Las Audiencias Provinciales han mantenido criterios contradictorios sobre la prescripción de las acciones por las que la comunidad de propietarios reclama la restitución de un elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración; algunas Audiencias Provinciales venían considerando que el plazo de prescripción era el de quince años de las acciones personales, mientras que para otras Audiencias Provinciales nos encontraríamos ante una acción de naturaleza real que no prescribe hasta los treinta años. Incluso alguna Audiencia Provincial diferenciaba si la acción ejercitada por la comunidad de propietarios era una acción para la demolición de la obra realizada (que consideraba acción personal que prescribiría como tal a los quince años) o una acción para la restitución de la posesión frente a la privación o detentación posesoria del comunero basada en los artículos 394 y 397 del Código Civil (caso en el que estaríamos ante una acción real cuya prescripción se produciría a los treinta años.
Actualmente, el TS[3] parte de la distinta naturaleza de las acciones reales y de las acciones personales y se fija como doctrina que “las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC -EDL 1889/1-. Y ello por cuanto la acción entablada pretende obtener una condena a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible. Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él. En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la comunidad- para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios. Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.
Por las razones anteriormente expresadas, las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC -EDL 1889/1-.
7.- Actividades prohibidas, dañosas o molestas
La tenencia de un perro que no cesa de ladrar o de raza peligrosa es uno de los supuestos que puede generar conflictos en las comunidades. Otros son el cultivo de marihuana en un piso o la generación de ruidos que exceden de los propios de una vecindad normal. El tener de vecino a un alumno que estudia piano puede ser una autentica tortura si las paredes no están insonorizadas.
7.1.- ¿Cuándo una actividad se considera prohibida, dañosa o molesta?
Esta materia está regulada en el art. 7.2 LPH -EDL 1960/55-, que establece tres diferentes supuestos de actividades: las prohibidas en los estatutos, las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, nocivas, insalubres y peligrosas o ilícitas.
La remisión que el artículo hace a los estatutos no supone que por su ausencia se vacíe de contenido la norma. La prohibición no es materia propia y exclusiva de los estatutos que tienen carácter facultativo y no obligatorio y no son necesarios en la vida de la Comunidad, conforme al artículo 5 de la Ley, por lo que su falta hace viable el Título Constitutivo en el que se pueden establecer disposiciones «en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales», según el párrafo 3 del artículo 5.2 de la LPH -EDL 1960/55-, e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio.
Son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares; 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad, esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas; y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad, entendiendo, asimismo, que en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales.
Por otra parte, el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable. Así mismo, ha precisado que la actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales. Los requisitos son, en síntesis, que la actividad se produzca dentro del inmueble, que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad) y que esté suficientemente probada.
7.2.- ¿Cómo debe actuar la comunidad en tales casos?
1º.- El presidente de la comunidad debe requerir a quien realice estas actividades para la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
2º. Si el infractor persistiere el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario.
3º. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, ya que la vivienda puede estar cedida en arrendamiento a un tercero.
4º. Recibida la demanda, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, con apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
5º. Si la sentencia fuese estimatoria puede contener varios pronunciamientos:
(1) Podrá disponer la cesación de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios que proceda, así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
(2) Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá extinguir sus derechos sobre la vivienda o local y acordar su inmediato lanzamiento.
La cesación definitiva de la actividad prohibida es el único modo de que cese la conducta infractora y es la principal finalidad del procedimiento.
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal es lo suficientemente flexible para adecuar la sanción civil a la gravedad de la conducta, la buena o mala fe del infractor y los perjuicios de la Comunidad de Propietarios y la imposición de las sanciones civiles han de responder a la finalidad de alcanzar unas correctas relaciones de vecindad. Lo fundamental es que con la sanción se consigan esas correctas relaciones de vecindad y ello es posible, con la cesación definitiva de la actividad. Transcurrido el plazo de privación del uso del local, si dicho local no se hubiere adaptado en la forma expuesta o la actividad se reiniciará sin ajustarse al contenido de la licencia administrativa y a las Ordenanzas vigentes o sin observar el horario establecido en la licencia administrativa, quedarán extinguidos los derechos de la arrendataria.
El plazo de un año de privación del uso al propietario y ocupante es excesivo en cuanto sanción civil, atendiendo a la mayor o menor gravedad de la infracción, a los perjuicios causados a la Comunidad de Propietarios y a la buena o mala fe del infractor, siendo más acorde con estos parámetros de valoración la privación del uso del local a ambos por término de tres meses[4].
La prescripción de la acción ejercitada indudablemente no concurre porque la serie de actos molestos e insalubres se han venido sucediendo en el tiempo de manera que el "dies a quo" habrá de iniciarse desde el momento en que se despliega la última actividad nociva o molesta, que precede inmediatamente a la demanda. Al tratarse de prescripción de acción personal no sujeta a plazo especial, en nuestro caso prescribiría a los 5 años "ex" art. 1964 CC -EDL 1889/1-.
8.- Alquiler de pisos turísticos
El de los pisos turísticos es uno de los problemas más candentes de la sociedad actual, y no solo de la española, hasta el punto de que a los propietarios de los mismos se los ha estigmatizado por estimarles responsables del encarecimiento de los precios de la vivienda o de la saturación de las ciudades de turistas.
Ni que decir tiene que aquí no interesan esos matices políticos, sino los estrictamente jurídicos.
La última modificación que se ha producido en la LPH ha sido la realizada por la Ley Orgánica 1/25 de 2 de enero -EDL 2025/5-, con entrada en vigor el 3 de abril. Esta reforma ha añadido un tercer número en el art. 7 de la LPH -EDL 1960/55-, conforme al cual el propietario de cada vivienda que quiera realizar una actividad turística deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Si a pesar de los anterior el propietario del piso realiza la actividad sin autorización expresa, el presidente de la comunidad requerirá a quien realice la actividad la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Por su parte, el art. 17.12 LPH -EDL 1960/55- prevé que el acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de alquiler de pisos turísticos exige el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que (1) se establezcan cuotas especiales o (2) un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, que en ningún caso podrá ser superior al 20 % de la participación que ostenta.
Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
9.- El artículo 10 LPH: obras y actuaciones realizables en la comunidad
9.1.- La reparación de un elemento común que es disfrutado en exclusiva por un propietario, ¿a quién corresponde?
El art.10.1 a) LPH -EDL 1960/55- impone a la comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, para que reúna las debidas condiciones de habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
La claridad de esta regla queda enturbiada en casos en que el uso del elemento común es atribuido a un copropietario.
En tales casos, son cargo del propietario que disfruta el elemento común (1) las obras de conservación consecuencia directa del uso y disfrute del elemento que se trate, así como (2) las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones (i) de carácter extraordinario (ii) o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o (iii) de la estructura del propio elemento.
9.2- Caso específico de las terrazas
Muchas veces nos encontramos con problemas de humedades, filtraciones o desprendimientos en nuestras terrazas y no sabemos si debemos repararlo nosotros mismos o por el contrario su reparación corresponde a la comunidad de vecinos.
Para saber si la reparación de las terrazas corresponde a la comunidad o al propietario individual, debemos atender al origen del daño.
- Si el daño sufrido se debe al deterioro por el mero paso del tiempo, entonces será la comunidad la encargada de su reparación. Esto último sucederá cuando la tela asfáltica de la terraza esté muy deteriorada o haya acabado su vida útil.
- En cambio, si el daño es producido por un incorrecto uso de la terraza, en ese caso, la reparación correrá a cargo del propietario por no haber sido diligente.
9.3.- ¿Qué clase de obras y actuaciones son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la comunidad de propietarios
Además de las necesarias para el sostenimiento y la conservación del inmueble, son obligatorias otras obras, de las que me interesa detenerme en las reseñadas en el art. 10.1 b). Son las obras requeridas a instancia de los propietarios ocupados por personas con discapacidad, o mayores de setenta años, describiéndose como obligatorias la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos que favorezcan su comunicación con el exterior.
Ahora bien, para que estas obras y actuaciones se impongan a la comunidad es necesario que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Hay dos excepciones: (1) Que lo que exceda de las citadas mensualidades sea asumido por quienes las hayan requerido. (2) Que las ayudas públicas alcancen el 75% del importe de las obras y actuaciones.
La instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo. La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de entrañar una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. El TS ha llegado a fijar como doctrina jurisprudencial[5] que "la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo". Es decir, para la instalación del ascensor en fincas de vecinos que carecen del mismo se precisan tres requisitos: que sea de interés general, que el acuerdo se adopte con la mayoría exigida legalmente y que el gravamen no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo.
10.- instalaciones o servicios que son resultado de los tiempos actuales y a qué mayorías son necesarias para su instalación
10.1.- Instalación de placas solares en la cubierta de la comunidad
La instalación de placas solares, así como solicitar ayudas y subvenciones por parte de la comunidad de propietarios para tales obras o actuaciones requiere el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación.
Ahora bien, este quórum está supeditado a que el importe de la obra o actuación repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas, no supere la cuantía de doce mensualidades de gastos comunes. (Si lo supera, entiendo que como instalación o servicio no necesario para la conservación del edificio serán necesarios 3/5 de propietarios que representen 3/5 de cuotas.
El propietario disidente tendrá que sufragar el coste de estas obras, ya que las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin tendrán la consideración de gastos generales.
10.2.- Punto de recarga para vehículos eléctricos
Se exige que este se ubique en una plaza individual de garaje, y sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el interesado.
La reciente STS del 01 de diciembre de 2025 ha declarado que el hecho de que el cableado de la instalación discurra por el techo del garaje, ello no es óbice para que se exija la autorización de la comunidad.
En concreto, dice esta sentencia que «[e]l espíritu y finalidad de la norma propician la interpretación de que, para realizar la instalación de un punto de recarga, basta la mera comunicación a la Comunidad, con independencia de que pueda afectar tangencialmente a elementos comunes, como ocurre al fijar el cableado al techo del garaje. La voluntad del legislador es facilitar la ejecución de obras o infraestructuras, la implantación de sistemas y la instalación de nuevos servicios que contribuyan a la consecución de los objetivos de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, incluida la mayor eficiencia, el ahorro energético y la lucha contra la pobreza energética, es decir, a análogos propósitos a los que se orienta la progresiva sustitución de los vehículos de combustión interna por los vehículos eléctricos, cuya implantación se pretende fomentar facilitando la posibilidad de recargar la batería en el propio aparcamiento.
Desde la perspectiva semántica o gramatical, la expresión legal «solo requerirá la comunicación previa a la comunidad», tampoco deja margen a posibles elucubraciones. El precepto no dice nada acerca de la existencia o de la posible afectación de elementos comunes como consecuencia de la instalación del punto de recarga, no hace distinción en función de si el cableado discurre o se apoya en dichos elementos, ni establece excepciones de ninguna clase, sino que se limita a ordenar, con carácter general, que, en caso de que se instale un punto de recarga para vehículos eléctricos en una plaza de garaje individual, es suficiente con que se comunique previamente a la Comunidad, por lo que cabe inferir que se trata de una actuación que, en todo caso y salvo que se aprecie una afectación innecesaria o desproporcionada en elementos comunes o entrañe un perjuicio para los demás copropietarios, no precisa de otra autorización que la que pueda corresponder a la Administración competente».
La recomendación que disponen las empresas de instalación de estos cargadores es que la opción más económica y viable es instalar el cargador desde el mismo contador que alimenta la vivienda del comunero que desea instalar el punto de recarga. Así, al tiempo que el contador actual alimenta la vivienda, este mismo contador alimentará la plaza de garaje y se da cumplimiento a la exigencia de que sea el comunero el que asuma todos los gastos de consumo de electricidad que se deriven del uso del cargador.
La picaresca de que algún comunero conecte sin más al punto de recarga de la propia comunidad podría constituir un delito de defraudación de fluido eléctrico. Es un delito que castiga actos de fraude por medio del empleo de agua, gas, energía eléctrica, telecomunicaciones o cualquier otro elemento, y que se recoge en el art.255 CP -EDL 1995/16398- [6]. Por tanto, el autor y el profesional de la electricidad que protagonicen estas conductas cometen este delito que será perseguido por la comunidad.
10.3.- Instalación de un huerto urbano en la azotea o cubierta de un edificio comunitario, o cualquiera de sus zonas comunes
La instalación de un huerto urbano requiere acuerdo por mayoría de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, por aplicación del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, por tratarse de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
En el caso de que la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado. Pero si desea en cualquier tiempo participar de la instalación, servicio o mejora, habrá de abonar su cuota en los gastos de montaje y mantenimiento, actualizados con el interés legal.
10.4.- Voto presunto del ausente
Para permitir que la comunidad de propietarios no quede paralizada por la inasistencia de los comuneros a las juntas de propietarios, la LPH ha creado una ficción, cual es la de computar como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo adoptado no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a la comunidad en el plazo de 30 días naturales.
El voto presunto no rige en dos supuestos:
1º.- Cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado en la Junta a favor del acuerdo, es decir, se hubiesen abstenido o votado en contra. Sensu contrario, rige cuando sí se pueda repercutir el coste en el abstencionista o disidente.
2º.- Cuando se apruebe un aprovechamiento o uso privativo de elementos comunes.
11.- El artículo 21: impago de las cuotas o gastos comunes
Este precepto suscita múltiples interrogantes.
11.1.- ¿Qué medidas puede adoptar la comunidad frente al comunero moroso?
La junta de propietarios puede acordar medidas disuasorias frente a este tipo de propietarios tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Los límites a estas medidas son tres: (i) que no sean abusivas o desproporcionadas (ii) no podrán afectar a la habitabilidad de los inmuebles (iii) no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo.
11.2.- ¿Cuál es el procedimiento a seguir?
El procedimiento normal será el monitorio especial al se refieren los apartados 3, 4 y 5 del art. 21, pero esto no obsta a que pueda acudir a un ordinario o un verbal, al que corresponda por razón de la cuantía. Prueba de ello es que el precepto dice, antes de referirse al monitorio, que sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales.
11.3.- ¿Quién tiene la legitimación activa y quién la pasiva?
Activamente está legitimada la comunidad, que pude actuar a través del secretario administrador profesional autorizado, o bien valerse de procurador y abogado.
Está legitimado pasivamente el propietario deudor, pero en los casos de transmisión del piso o vivienda podrá ser demandado el titular registral. Adviértase que la vivienda o el local responden del pago de las cuotas correspondientes a la anualidad vencida y a los 3 años anteriores a la fecha de la transmisión.
11.4.- ¿Qué documentos han de acompañarse a la demanda?
Deberá acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, en el que deberá constar el importe adeudado y su desglose.
Además del certificado deberá aportarse el documento en el que conste haberse notificado al deudor, si bien la notificación también puede hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
Hay un requisito que se exige tras la Ley orgánica 1/2025 de 2 de enero -EDL 2025/5-, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia, cual es la presentación con carácter previo de un medio alternativo de solución de conflicto. Es cierto que entre los procedimientos en los que es exigible el MASC no aparece el monitorio, pero la mayoría de la doctrina opina que sí resultan preceptivos en el monitorio, ya que este procedimiento no figura en el catálogo de procedimientos en los que se dispensa el haber acudido a los MASC.
El órgano jurisdiccional tiene la obligación de examinar de oficio que concurran los requisitos de admisibilidad de la sucinta demanda y la falta de alguno de ellos acarrea la inadmisión a trámite de la petición inicial del procedimiento monitorio, y ello porque al tratarse de un procedimiento sumario que se sigue, en una primera fase, sin ser oído el deudor, el juez deberá ejercitar un efectivo control de oficio de la concurrencia de los presupuesto del proceso y, en especial, si el título cumple los requisitos señalados en la ley para que pueda despacharse el requerimiento de pago, y si está debidamente integrado con la notificación al deudor del acuerdo liquidatorio. Así, las características de celeridad y carácter privilegiado que proceso establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal produce para quien pretende su utilización, se contraponen a la exigencia de determinados requisitos necesarios para su seguimiento que, en este caso, se concretan en que la Junta de Propietarios haya tomado el acuerdo -bastando la mayoría- de exigir judicialmente esta contribución y que se certifique por el Secretario, con el visto bueno del presidente, el acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad; acuerdo que ha de haber sido notificado a los afectados.
11.5.- ¿Cuáles son las cantidades que se pueden reclamar?
Se pueden incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador.
11.6.- ¿Qué ocurrirá cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio?
En estos casos la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.
Las características más reseñables de este embargo son, (1) primero, que parece que se le impone al juez con carácter obligatorio, habida cuenta del uso de la expresión “acordará en todo caso”; y (2) segundo que, a diferencia del sistema general, el tribunal acordará el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. Ahora bien, cabe que el deudor enerve el embargo prestando las garantías establecidas en la LEC -EDL 2000/77463-, básicamente caución.
11.7.- Régimen especial de costas
Si en el monitorio general o común no se prevé la imposición de costas, en el monitorio especial de la LPH cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilice un abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, y eso tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
11.8.- ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción para reclamar las deudas?
El plazo legal para reclamar cuotas comunitarias es el de cinco años previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil -EDL 1889/1-, con independencia del momento del devengo de las cuotas (esto es, si las mismas se devengaron con carácter previo a la modificación del Código Civil en 2015, o con posterioridad).
Es un plazo de prescripción, que puede ser interrumpido, admitiéndose el burofax como medio interruptivo de la prescripción.
En este cómputo ha de restarse los 83 días que duró el estado de alarma, en que se suspendieron los plazos procesales.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en abril de 2026.
NOTAS
[1] Sentencia 996/2007 de 20 Sep. 2007, Rec. 3788/2000.
[2] STS 29-02-2012, nº 135/2012, rec. 1163/2009 -EDJ 2012/43906-
[3] STS 14-09-2016, nº 540/2016, rec. 2422/2014 -EDJ 2016/152102-
[4] SAP Madrid, sec. 1ª, S 10-12-2001, rec. 945/2000 -EDJ 2001/97445-
[5] STS de 10 de octubre de 2010.
[6] 1. Será castigado con la pena de multa de tres a doce meses el que cometiere defraudación utilizando energía eléctrica, gas, agua, telecomunicaciones u otro elemento, energía o fluido ajenos, por alguno de los medios siguientes:
1.º Valiéndose de mecanismos instalados para realizar la defraudación.
2.º Alterando maliciosamente las indicaciones o aparatos contadores.
3.º Empleando cualesquiera otros medios clandestinos.
2. Si la cuantía de lo defraudado no excediere de 400 euros, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses.
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