Resumen. Palabras clave
Resumen: Se analiza la necesidad de la confección en las comunidades de propietarios de unas normas de régimen interno que determinen y fijen el “traje” propio que las comunidades deben elaborar para regular los derechos y obligaciones que quienes viven en el régimen de la propiedad horizontal, que son el 90% de los ciudadanos, puedan marcar las pautas internas de autorregulación que se nos presentan todavía más necesarias en una sociedad como la actual en la que la rebeldía al cumplimiento de lo establecido y de las normas se nos presenta como el mejor argumento para que la fijación de normas en una comunidad se nos presente como una primera necesidad en el régimen de convivencia en comunidad.
Palabras clave: normas de régimen interno, comunidad de propietarios, regulación.
Abstract: The need for the preparation in the communities of owners of some rules of internal regime that determine and fix the own "suit" that the communities must elaborate to regulate the rights and obligations of those who live in the horizontal property regime, is analyzed. who are 90% of citizens, can set the internal self-regulation guidelines that are even more necessary in a society like the current one in which rebellion to comply with what is established and the norms is presented to us as the best argument so that the establishment of norms in a community is presented to us as a first necessity in the regime of coexistence in community.
Key words: internal regulations, community of owners, regulation.
1. Introducción
Cuando una persona hoy en día adquiere un inmueble en un edificio que se rige, o se va a regir, por la normativa de la propiedad horizontal, y que hoy en día nos lleva a un volumen del 90% de los ciudadanos, es consciente, o debe serlo, de que no va a vivir solo, y que lo va a hacer en convivencia con otras personas con las que va a compartir elementos comunes en copropiedad que está obligado a mantener económicamente con el pago de los gastos comunes que se fijan en la obligación que define el art. 9 LPH respecto a ese haz de obligaciones de todo comunero, entre las que la letra e) recoge la de «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
Este art.9 LPH también establece otra serie de obligaciones dirigidas a respetar las instalaciones generales y elementos comunes, mantener su propio inmueble en buen estado de conservación, y consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble. Pero esta referencia de obligaciones que se le imponen a los ciudadanos que viven en una comunidad debe relacionarse con una obligación aún mayor, como es la de cumplir con las normas de régimen interno que se autoimpongan los vecinos de una comunidad para poder establecer lo que también podríamos denominar como el “marco regulador propio” de una comunidad de propietarios.
Además, hoy en día todavía se nos presenta como absolutamente necesario que en las comunidades de propietarios se fijen unas normas de convivencia internas y que hayan sido fijadas por los propios propietarios, ya que en cierta medida no pueden confundirse las normas estatutarias con las normas de régimen interno, habida cuenta que es el art. 6 LPH el que señala respecto al objeto de nuestro análisis que: «Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración».
Sin embargo, los estatutos incluidos en el título de una comunidad no tienen como objetivo fijar normas de convivencia interna en una comunidad, sino reglas de mayor relevancia que son las incluidas en el art. 5, párrafo 3º LPH, donde consta que: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
En este sentido, en los estatutos se podrá fijar si se pueden hacer cerramientos de terrazas, instalación de toldos, si se puede prohibir la transformación del uso de viviendas a locales o al revés, las competencias del presidente de la comunidad y ámbito de duración temporal, la forma de llevar a cabo la administración de la comunidad, y el cargo de secretario, que se recomienda siempre que se lleve a cabo en ambas formas por administradores de fincas colegiados que reúna los requisitos que han sido fijados en la disposición adicional sexta de la actual Ley de la vivienda 12/2023 [1], entre otros objetivos que fijan más una “normativa estructural interna” en la comunidad, que el objetivo propio de las normas de régimen interno que se dirigen más a lo que estrictamente “normas de convivencia” en la comunidad.
Por otro lado, la importancia de estas normas de régimen interno se nos presenta hoy en día como mucho más importante que en cualquier momento pasado. Y ello, habida cuenta que la despreocupación y rebeldía de muchas personas ante el cumplimiento de normas establecidas hace más necesario la imposición de una normativa interna en las comunidades que pueda fijar una autorregulación en las comunidades que impida el desorden que existiría si estas normas no existieran en una comunidad. Pero es evidente que hoy en día se ha incrementado la intolerancia en muchas personas hacia lo diferente, constituido esto último como una especie de “disidencia” hacia lo que es distinto a lo que considera una persona como lo “normal”. Y es esta proliferación de la intolerancia lo que exige y requiere que la regulación de las normas de respeto y convivencia en la comunidad se nos presentan como una necesidad de primer orden para que todos los ciudadanos conozcan qué normas se han fijado e impuesto en una comunidad por las que se regulan, como señala el art. 6 LPH, «los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes».
Debe quedar claro, en consecuencia, que una comunidad no puede “vivir” sin unas buenas normas de régimen interno. De la misma manera que no puede vivir sin unos estatutos que recojan el contenido del art. 5 LPH y que se incluya en el título constitutivo que se eleva a escritura pública e inscribe en el registro de la propiedad. Porque si las normas de régimen interno no van al título y no constan en la escritura ni se inscriben en el registro de la propiedad para su eficacia frente a terceros, sin embargo, las disposiciones estatutarias deben inscribirse en el registro de la propiedad, porque en caso contrario no afectarían a terceros adquirentes después del acuerdo alcanzado en la junta de propietarios.
Lo que, en definitiva, propicia el establecimiento de estas normas de régimen interno es el fortalecimiento de las relaciones de vecindad en virtud de una serie de reglas fijadas por la propia comunidad de propietarios para disciplinar el cumplimiento de las obligaciones entre comuneros facilitando estas relaciones de vecindad. Y, sobre todo, en un momento en que es preciso el establecimiento y fijación de normas que regulen, incluso, la convivencia ante la situación actual de falta de respeto y pérdida de valores que existe en muchos ciudadanos, y que exige y requiere que el mantenimiento de la corrección en estas relaciones de vecindad se plasme de forma reglada en una normativa en donde los ciudadanos conozcan cómo deben actuar en una comunidad de propietarios, habida cuenta que la elección que han tenido es la de convivir en una comunidad en lugar de hacerlo en una propiedad individual, en cuyo caso no deberían someterse a normas establecidas de convivencia si el régimen elegido ha sido el de una vivienda unifamiliar y no en el régimen de comunidad en el que están obligados a someterse a normas de convivencia para respetar también los derechos e intereses del resto de comuneros en la comunidad y no ser violentados o molestados por conductas incívicas y molestas de vecinos que deben saber que vivir en comunidad de propietarios conlleva una normativa que deben cumplir de forma preceptiva y no facultativa o voluntaria.
Es cierto que las normas de convivencia deberían ser asumidas por los ciudadanos sin necesidad de que constaran en normas escritas, pero dado que el avance de la sociedad lo es en negativo en el respeto y educación, más que nunca en la actualidad es preciso hasta “normar” sobre las relaciones de vecindad y la convivencia.
Como señalamos en su momento [2] significativo al objeto de nuestro estudio es la referencia que se hace en la sentencia de la AP Madrid 22 de marzo de 2002, a la interpretación del art. 7.2 LPH en cuanto sanciona las actividades molestas, siendo una muestra más de lo que se ha dado en llamar relaciones de vecindad. En ellas, amén de los componentes antijurídicos, pesan mucho las normas sociales no escritas de civismo, cordialidad, tolerancia, convivencia, y buena vecindad, cuya inobservancia hace reprobable una determinada conducta, y de la vecindad un infierno. Salvo en los supuestos de extrema gravedad, no deberían llegar a los tribunales, pues las sanciones diseñadas para la mala conducta son de difícil aplicación. En esos casos, la intervención del Estado puede poner paz, pero lleva el añadido de la pena moral que supone la reprobación de la conducta en sentencia.
2. La diferencia entre lo que se hace constar en estatutos y lo que se lleva a las normas de régimen interno
Resulta clara, en principio, la diferencia en los arts. 5 y 6 LPH de lo que debe ir a estatutos y a normas de régimen interno. Ya expusimos en su momento [3] que “Si el legislador no hubiera añadido la mención del art. 6 LPH podríamos haber incluido el contenido de las normas de régimen interno (detalles de convivencia, utilización de servicios, etc.) en los estatutos, pero la expresa literalidad de ambos preceptos excluye abiertamente esta posibilidad.”
Señala, también el TS en sentencia de 25 abril 2007 que “La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 6º prescribe que, con independencia de lo que determina el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, y para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular con lo cual viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes y tan esencial es esta diferencia que mientras para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos exige la unanimidad; en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.
En cuanto a si son inscribibles en el registro unas y otras normas de régimen interno o estatutarias, decir que ya hemos hecho referencia a la diferencia entre ambos contenidos en base a lo que los mismos arts. 5 y 6 LPH fijan en cuanto al alcance de lo que deben constar en cada uno. Pero es que, como hemos visto, mientras que los estatutos se inscriben en el registro de la propiedad por la propia escritura pública que accede al registro para alcanzar la exigente publicidad registral que hace que sean vinculantes ante terceros, lo cierto y verdad es que las normas de régimen interno no deben acceder al registro, porque no forman parte del título constitutivo.
Ahora bien, destaca Sánchez-Ferrero García [4] que “Tampoco las normas de régimen interior, acuerdos por los que se rige una comunidad de propietarios en su funcionamiento interno, constan en el Registro, y sin embargo, de existir está claro que vinculan a los propietarios recién llegados a la comunidad.” Con ello, vinculan a todos incluso a los nuevos adquirentes, aunque no estén inscritas porque no se precisa hacerlo, y lo que debe hacer todo vendedor de inmueble es entregarlas en la compraventa al adquirente para que las conozca, ya que las estatutarias están en el registro de la propiedad inscritas.
Sin embargo, respecto de modificaciones estatutarias no inscritas en el registro de la propiedad señala la sentencia del TS 29 diciembre 2015 que “Las modificaciones no se encuentran inscritas, pero también lo es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron.
Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que "(…) no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".
Ahora bien, ello será (sentencia TS de 25 de abril de 2013) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario”.
Todo esto determina que el régimen de su aprobación o modificación sea bien distinto, ya que mientras que la modificación estatutaria se lleva a cabo por el régimen de unanimidad del art. 17.6 LPH y las normas de régimen interno se aprueban por mayoría simple del art. 17.7 LPH.
¿Y cómo se aprueban las mismas en uno u otro caso?
a.- Normas estatutarias.
Se exige unanimidad para la modificación de cualquier norma contenida en los estatutos. Y ello determina que el día de la junta se deberá aprobar por unanimidad de presentes en la junta y luego, por la vía del art. 17.8 LPH que regula el voto presunto del ausente, estar a la espera del transcurso de 30 días de la manera que si algún comunero que tenga derecho a votar y no sea moroso, se opone y vota por correo en esos 30 días oponiéndose a la adopción del acuerdo este no se entenderá alcanzado y no se podrán modificar las normas estatutarias que exigen esta unanimidad.
Ello no impide que, luego, la comunidad de propietarios pueda demandar al comunero disidente, si así se acuerda en una junta por mayoría simple de presentes, para pedir al juez que en la sentencia se tenga por aprobada la modificación estatutaria. Ello se llevaría por la comunidad de propietarios por una demanda de juicio ordinario, por cuanto señala el art. 249.1.8º LEC que: «Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía (…) 8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las juntas de propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda».
En este sentido, la comunidad podría demandar ante el juez que el acuerdo era necesario para la misma y que la oposición del comunero disidente supone una especie de abuso de derecho que perjudica, en esencia, a la comunidad de propietarios, sin que la adopción del acuerdo conlleve un daño o perjuicio al comunero que se opuso a la adopción del acuerdo y que lo impidió, pudiendo el juez dictar sentencia dando por aprobado el acuerdo que se sometió a debate en la junta de propietarios.
b.- Normas de régimen interno.
Sin embargo, las normas de régimen interno se aprueban por mayoría simple del art. 17.7 LPH que conlleva que se aprueban en la misma junta, exigiendo que, para ser aprobadas, se voten a favor por la doble mayoría de propietarios que, a su vez, reúnan la mayoría de las cuotas de participación, de tal manera que hay que llevar a cabo las siguientes precisiones:
1.- Que para aprobar estas normas de régimen interno no votan los ausentes, por lo que quien quiera votar debe ir el día de la junta.
2.- Se admite también la delegación de voto de un comunero en un tercero que no sea propietario, o en otro comunero con las reglas del art. 15 LPH [5].
3.- Se exige que se alcance la doble mayoría de propietarios que votan a favor y que, a su vez, reúnan la mayoría de las cuotas de participación. Señala el art. 17.7 LPH que para aprobar estas normas de régimen interno «bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes».
4.- Que los que tienen más de un inmueble en la comunidad solo tienen un voto, no tantos votos como inmuebles tengan en la comunidad.
5.- El acuerdo se alcanza, o no, el día de la junta, de tal manera que luego no hay “esperas” de 30 días para los ausentes, ya que quien no vaya a la junta el día señalado no interviene (salvo delegación de su voto exart. 15 LPH).
6.- Señala el párrafo 2º del art. 17.7 LPH que: «Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas».
Quiere esto decir que podría ocurrir que el acuerdo no se alcanzara, y que, en este caso, una propuesta de ampliación de las normas de régimen interno no se llegase a aprobar con el quorum exigido de mayoría simple, para lo cual la LPH arbitra un procedimiento para acudir al juez de primera instancia por la comunidad de propietarios. Pero ello exige, en primer lugar, que no se haya alcanzado el quorum de mayoría simple en la primera junta, y, más tarde, que se haya vuelto a convocar junta de propietarios con el mismo punto del orden del día, - en este caso modificación de las normas de régimen interno-, y que tampoco se haya alcanzado el quorum de la mayoría simple.
Es en estos casos cuando la comunidad podría acudir directamente por el presidente de la comunidad, y sin necesidad de acuerdo expreso para ello, porque ya lo autoriza el art.17.7 LPH al juez de primera instancia, para, al igual que hemos fijado en el caso del art. 250.1.8º LEC en relación con la modificación estatutaria exart. 17.6 LPH se pueda reclamar del juez que dicte sentencia “sustituyendo” la voluntad de la junta en la sentencia en la que “se adopte el acuerdo judicial” que no se pudo alcanzar en la junta.
Para ello, la comunidad deberá convencer al juez de primera instancia de las “bondades” del acuerdo que se interesa y las ventajas para la comunidad de adoptarlo, en este caso judicialmente, que, en el caso que tratamos en las presentes líneas de fijación de normas de régimen interno de la comunidad, irían dirigidos a convencer la comunidad al juez de que es preciso incluir estas normas en la relación de las ya incluidas en las normas que regulan los detalles de convivencia en la comunidad de propietarios.
Pues bien, fijadas estas diferencias a la hora de la forma de adoptar los acuerdos en materia de normas estatutarias y normas de régimen interno es preciso fijar que no todo se puede llevar a los estatutos de una comunidad de propietarios, ya que todo aquello que sea contrario a las normas jurídicas, o a la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo aunque se incluya en los estatutos debe ser tenido por no puesto, ya que el régimen de mayorías en la propiedad horizontal no puede abrigar la posibilidad de adoptar acuerdos contra legem, o contra la propia jurisprudencia que resuelve determinados temas en un sentido, ya que ello significaría que la comunidad de propietarios se está atribuyendo competencias o funciones por medio de la junta de propietarios que exceden el alcance de lo que se puede acordar.
Lo mismo cabría predicar de la aprobación de cuestiones en las normas de régimen interno del art. 6 LPH que vayan también contra el sentido común y que perjudiquen al resto de propietarios y que serían impugnables, aunque, en realidad, al tratarse de normas de convivencia lo que debería llevarse cuidado es en no excederse en la autorregulación de la comunidad en normas de convivencia para evitar convertir la comunidad en un centro lleno de normas de convivencia que excedan de lo que se persigue, realmente, cuando se trata d regular, precisamente, la convivencia.
Hay que hacer constar que lo que se refiera a “prohibiciones” no va a normas de régimen interno, sino que iría al contenido de los estatutos. Y es importante, en consecuencia, no aprobar en normas de régimen interno aquello que debe formar parte de los estatutos, ya que bajo el “paraguas” de un quorum simple y no privilegiado, como es el de mayoría simple del art. 17.7 LPH, no se puede usurpar la exigencia de que ello se lleve a los estatutos que sí exigen un quorum privilegiado de unanimidad.
Como ejemplo de lo expuesto señala que el año pasado se aprobó la Ley 10/2022, de 14 de junio de 2022, que modificó el art. 21 LPH en donde se aprobó en el apartado 1º que: «La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo».
Esto nos lleva a considerar que en este art. 21.1 LPH se puede:
1.- Fijar intereses de demora a los morosos.
2.- Fijar la prohibición del uso de servicios y elementos comunes no necesarios para la habitabilidad a los morosos.
Ello se incluyó en la LPH para “sancionar” la morosidad en las comunidades de propietarios y actuar desde el punto de vista preventivo para que los morosos conozcan que le saldrá más “caro” no pagar en tiempo y forma los gastos de comunidad como obligación del art. 9 LPH.
Ahora bien, debe entenderse que mientras que la imposición de intereses a los morosos debe ir a las normas de régimen interno por fijar normas de autorregulación para que se conozcan las consecuencias de la insolidaridad de los morosos, la fijación de prohibición de servicios y elementos comunes va a los estatutos. Por ello, las primeras exigen mayoría simple de presentes en junta y las segundas unanimidad. Y, además, solo las segundas, -las de prohibición-, se inscribirían en el registro de la propiedad para llevar consigo la eficacia frente a terceros adquirentes después de la adopción del acuerdo.
Hay que tener en cuenta que la fijación de unos intereses a consecuencia del impago de gastos comunes supone una norma de régimen interno por disciplinar las consecuencias del incumplimiento de unas obligaciones ex lege, como es la de pagar gastos comunes, y esto entra en el campo de la regulación interna de la comunidad de propietarios para fijar consecuencias ante incumplimiento de obligaciones legales, o ya fijadas previamente en una junta de propietarios.
Sin embargo, el establecimiento de la prohibición de uso de elementos comunes por morosidad supone una limitación o restricción de las posibilidades de uso en la comunidad, como tal prohibición o régimen restrictivo a los propietarios, que exige su constatación en los estatutos de la comunidad, y, en consecuencia, eleva el quórum al privilegiado de la unanimidad por suponer la limitación del uso de elementos comunes que supone una regla de mayor entidad que la regulación propia del establecimiento de unas consecuencias económicas, derivadas del incumplimiento de la obligación del pago de gastos.
El problema, sin embargo, es que la escasez reguladora de la propia LPH no da respuesta en ningún caso, ni tanto en la originaria Ley de 1960, ni en las posteriores reformas que han ido introduciendo parches y sin resolver cuál es el quorum establecido para cada supuesto concreto. Y esta Ley 10/2022, que reformó la LPH, sigue el mismo régimen de errores cometidos por leyes precedentes, en el sentido de establecer bien normas de régimen interno, o bien cuestiones que deben ir a estatutos, pero sin establecer cuál es el quorum que debe someterse a la aprobación de esta cuestión concreta que se incluye por el legislador, que es lo que ha ocurrido en este caso con la redacción del art.21.1 LPH en tanto en cuanto establece una serie de consecuencias por incumplimientos en este caso la morosidad, pero no fija cuál es el quorum establecido para la aprobación de ambas cuestiones, lo que introdujo una gran confusión cuándo se aprobó la norma, pero que, en cualquier caso, debe tener la respuesta que ofrecemos relativa a la constatación en normas de régimen interno de los intereses por morosidad y la relativa a la prohibición de uso de elementos y servicios comunes en las normas estatutarias, como hemos expuesto.
Respecto a los incumplimientos de estas normas de régimen interno recordar que se ha planteado la pregunta en esta materia relativa a si ¿Tiene capacidad sancionadora económicamente la junta o el presidente en estos casos?
Una solución que se ha planteado de forma reiterada para resolver el problema de los incumplimientos de las normas de régimen interno es la de que en junta de propietarios se adopte un acuerdo por mayoría simple, de forma que, en caso de infracción de una de las normas de régimen interno, la comunidad, por medio de sus órganos rectores, le imponga una sanción o multa económica.
Sin embargo, ello no tiene recorrido alguno, ya que la comunidad no tiene facultades para imponer sanciones económicas, ni aunque lo acuerde la junta, ya que la LPH no lo prevé de forma expresa, y no cabe que la comunidad se constituya en “juez y parte” imponiendo sanciones de forma unilateral que serían impugnadas y, previsiblemente, anuladas por la autoridad judicial por carecer de competencias para ello la comunidad.
La vía adecuada es la de la acción de cesación por el juez por la vía del art. 7.2 LPH en el sentido de requerir previamente al incumplidor advirtiéndole del ejercicio de la acción del art. 7.2 LPH y en el caso de negativa a aceptarlo se llevaría el tema a junta de propietarios para aprobar por mayoría simple el ejercicio de la acción de cesación ante el juez de primera instancia. Y ya sería la negativa a cumplir la orden del juez un delito de desobediencia a la autoridad judicial con la gravedad inherente ya a la comisión de un ilícito penal desobedeciendo la orden del juez fijada en la sentencia.
Por ello, ya nos planteábamos [6] numerosas dudas que deben dar lugar a la negativa en cuanto a esta opción, a saber: “Así, ante una denuncia de un comunero por el incumplimiento de una norma por otro: ¿quién sería el competente para imponer la sanción, el administrador de fincas, el presidente, la junta de propietarios por mayoría simple?, ¿existiría alguna posibilidad de que el comunero denunciado se defienda? ¿Existe, pues, la posibilidad de contradicción o ante la mera denuncia de un conserje se impondría una sanción a un comunero? ¿Cabe algún régimen de recursos ante las sanciones que se impusieran? Y en ese caso ¿ante quién?, ¿podría utilizarse la vía de la impugnación judicial del art. 18 LPH en el caso de que la sanción se imponga en junta de propietarios?”
3. Contenido de unas normas de régimen interno adecuadas y eficaces
A la hora de fijar unas normas concretas y correctas de régimen interno que se ajusten al objetivo que se pretende de lo dispuesto en el art.6 LPH es preciso tener en cuenta los límites antes citados, a fin de no cometer abusos para incluir disposiciones que deben ir a los estatutos en las normas de régimen interno, ya que el quorum de aprobación en estas es mucho más “barato” que el de unanimidad exigido en la modificación de las normas estatutarias.
No puede, por ello, “disfrazarse” lo que es norma estatutaria para incluirla en las de régimen interno sometidas al quorum de mayoría simple de presentes más sencillo de aprobar.
Para resolver estos problemas, sin embargo, hubiera sido deseable una norma reglamentaria de desarrollo de la Ley de propiedad horizontal donde se recogieran los diversos contenidos que pueden ir, bien a los estatutos, bien a las normas de régimen interno, ya que aunque quede claro que estos últimos recogen solo normas de convivencia y de las relaciones entre los vecinos y las relativas a la forma de cumplimiento de las normas de la comunidad, y los estatutos se refieren al contenido propio que ya hemos visto en el art. 5, párrafo 3º LPH, lo cierto es que podría servir para clarificar las dudas existentes una norma reglamentaria donde se ofreciera la casuística de lo que en cada caso puede ir a estatutos y lo que puede ir a estatutos.
Hay que destacar, también, que señalamos en su momento [7] que “las primeras reglas que deben respetar las normas de régimen interno son:
1.- No pueden ser contrarias a la Ley.
2.- No pueden contener menciones contrarias a los estatutos.
3.- Su objetivo es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Pero nada más.
4.- Obligan a todos los comuneros, pero también a cualquiera que ocupe el inmueble, con lo que se extienden a los arrendatarios, sea cual sea el régimen de posesión: arrendamiento de larga duración, de temporada o alquiler vacacional.
5.- Para adoptar acuerdos que incluyan normas de régimen interno solo se exigirá mayoría simple del art. 17.7 LPH, con lo que se votan entre presentes el día de la junta.
6.- No deben inscribirse en el registro de la propiedad para su eficacia ante terceros, por lo que cualquier adquirente de inmueble debe reclamar al vendedor estas normas para su conocimiento.”
En cuanto al contenido propio de lo que se puede incluir en normas de régimen interno podemos acudir a un listado referencial donde podríamos incluir las siguientes cuestiones:
1.- El presente reglamento de régimen interno obligará y por tanto vinculará a todos los ocupantes de los inmuebles ubicados en (…), cualquiera que sea el título que justifique dicha ocupación y disfrute, ya sea en concepto de propietario, usufructuario, arrendatario, precarista, o cualquier otra relación de disfrute admisible en derecho. Todos ellos deben observar el adecuado cuidado en la utilización de todas aquellas instalaciones comunes de la urbanización.
2.- Queda terminantemente prohibido utilizar los servicios y elementos comunes de forma contraria a su destino.
3.- Queda prohibido el uso de barbacoas en terrazas elemento común de uso privativo o en plantas bajas por las molestias que ello puede causar a los vecinos. (distinto sería el régimen de chalets adosados en cuyo caso se valoraría el posible perjuicio)
4.- Queda prohibido colocar en las barandillas objetos que puedan caer a la calle, o zona de elementos comunes, siendo responsable cada comunero de las consecuencias dañosas que de ello se derive en caso de incumplimiento.
5.- Queda prohibido el aparcamiento de vehículos o motocicletas, o cualquier tipo de vehículo o patinetes en lugares ajenos a lo que constituye la plaza de garaje de cada comunero. En el caso de que esto ocurriera se faculta a la comunidad con este reglamento de régimen interno para contratar los servicios de una grúa para recoger al vehículo u objeto depositado en zona no autorizada y dejarlo estacionado fuera de la comunidad, teniendo ya conocimiento de esta medida y consintiendo la misma todos los comuneros con la aprobación de la misma, e inclusión en este reglamento y asumiendo cada vecino las consecuencias de su incumplimiento en este punto.
6.- De la misma manera, queda prohibido aparcar en plazas de garaje que no les correspondan a los vecinos o inquilinos. De ocurrir esta circunstancia se aplicará el punto precedente llamando la comunidad al servicio de grúa a los efectos antes indicados, no pudiendo realizar queja alguna el vecino afectado por cuanto conoce las consecuencias de su irregular proceder.
7.- En cuanto a la tenencia de animales se sujeta a lo incluido en la Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, y en concreto a los arts. 24 a 28 de la citada norma, sobre todo lo fijado en los arts. 25 y 26, pudiendo la comunidad dar traslado a la autoridad competente en caso de incumplimiento a los efectos indicados en la citada norma.
8.- La venta de cualquier propiedad perteneciente a la comunidad, además de las obligaciones legales y del cumplimiento de lo dispuesto en el art.9 LPH, respecto de encontrarse al corriente en el pago de las cantidades correspondientes al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad, deberá ir acompañada de la firma por parte del comprador de los estatutos y del reglamento de régimen interior vigentes, siendo este requisito un compromiso y responsabilidad del vendedor y obligación de comunicar la venta a la comunidad y dar traslado al comprador de debe identificarse ante el administrador de fincas para la toma de sus datos como nuevo obligado en la comunidad.
9.- Para facilitar las notificaciones en la comunidad de la administración de fincas a los comuneros, o de estos a aquella, se recomienda que los comuneros envíen un correo electrónico al de la administración de fincas que es (…), a fin de indicar que señalan esa dirección de correo electrónico para que sirva de lugar en el que hacer todas las notificaciones de la comunidad.
10.-Se admite la posibilidad de celebración de juntas por vía telemática y de voto por correo en los casos en los que el presidente lo considere necesario por la urgencia del caso. En este segundo caso se enviará la convocatoria por correo electrónico o al buzón de entrada de la finca en el casillero de cada comunero concediendo un plazo de 15 días para enviar la votación de los puntos que se hayan propuesto en la convocatoria, considerando ausente a quien no conteste en el plazo indicado de 15 días. Este plazo se computa para los que no han facilitado el correo electrónico a efectos de notificaciones desde que se deposita la convocatoria en el buzón debiendo agilizar su envío el comunero, a ser posible por correo electrónico, en la votación al antes indicado para que llegue antes del plazo de 15 días.
11.- Se fija que los comuneros deben pagar los gastos de comunidad en los cinco primeros días del periodo fijado (mensual, bimensual o trimestral), fijando la morosidad ante el impago de los gastos comunes en ese plazo.
12.- Se establece que los comuneros que queden en situación de morosidad devengarán un incremento de su deuda con la aplicación de un porcentaje del (…)% respecto a la cuota que deban satisfacer. (Debe fijarse en la actualidad un tope aproximado sobre el 7/8% para evitar caer en usura o exceso en la fijación del mismo).
13.- Los propietarios deben adoptar medidas de evitación de ejercicio de actividades molestas, dañosas, insalubres, nocivas o peligrosas que perjudiquen al resto de propietarios. En el caso de llevarlas a cabo se les requerirá para que cesen de inmediato en esta práctica y en el caso de reincidencia se llevará a junta el incumplimiento para aprobar por mayoría simple el ejercicio de la acción de cesación que puede llevar hasta incluso la petición al juez de expulsión de su inmueble por plazo de hasta tres años.
14.- Se prohíbe el acceso a la zona de piscina con alimentos y/o bebidas.
15.- El tope de personas que como invitados puede introducir cada vecino en la comunidad en las zonas de elementos comunes es de (…).
16.- El comunero que alquile su inmueble, sea cual sea el tipo de alquiler por el que opte no podrá utilizar los elementos comunes de la comunidad, ya que no es posible el uso compartido de servicios o elementos comunes en la comunidad por arrendador y arrendatario. En estos casos pierde el derecho de uso el arrendador en favor del arrendatario.
17.- Se regula la velocidad en la conducción de vehículos en el garaje de 20 Km/h.
18.- Los vecinos no podrán utilizar la puerta del garaje como uso peatonal, estando obligados a utilizar para ello el portal.
19.- Los vecinos no podrán depositar objetos en las plazas de garaje que no sean los destinados a aparcamiento, pudiendo hacerlo con bicicletas o motocicletas siempre que no excedan de la dimensión de la plaza de garaje.
20.- Se podrá realizar el anclaje en el techo o pared de piraguas, kayaks o similares.
21.- La instalación de puntos de recarga de vehículos en la plaza de garaje requerirá de la presentación de un proyecto técnico de instalación que no cause perjuicio alguno a los elementos comunes de la comunidad, exigiendo la instalación de un contador que derive el pago del consumo de luz al comunero.
22.- No se podrán depositar en los trasteros aparatos electrodomésticos ni objetos que lleven consigo el peligro de incendio, siendo responsables los comuneros de los daños que puedan derivarse a la comunidad, en su caso. Para el supuesto de que se instalen aparatos de consumo eléctrico en los trasteros para uso privado y cargo a la comunidad, esta podrá reclamar el consumo llevado a cabo por el comunero, y, en su caso, se podrá interesar del juez la medida cautelar de retirada de estos aparatos por orden judicial y el pago de la suma que se estime se ha defraudado, en su caso, a la comunidad a sabiendas de que está prohibido.
23.- No se pueden celebrar fiestas en los inmuebles con música elevada que causen molestias a los vecinos.
24.- Los comuneros tampoco pueden poner la música elevada que causen perjuicio a los vecinos, ni utilizar instrumentos musicales al no ser un inmueble en un régimen de propiedad horizontal el lugar apropiado para la práctica de estos instrumentos por las molestias derivadas a los vecinos. En su caso, si se llevara a cabo la debida insonorización de la habitación podría utilizarse siempre que se evidencia por los vecinos más cercanos que ello no causa molestias.
25.- Se fija el horario de uso de la piscina el de (…).
26.- Se fija el horario de servicios comunes como gimnasio, club social, (…) el de (…).
27.- El horario para realizar obras en elementos privativos es desde (…) a (…).
28.- No se pueden utilizar los ascensores para realizar mudanzas subiendo y bajando por el ascensor muebles, al no ser este el objeto de un ascensor.
29.- Obligación del arrendador a suscribir póliza de seguro de daños para la cobertura de los causados por sus inquilinos en elementos comunes o privativos indicando que en su defecto responderá siempre el comunero titular del inmueble.
30.- Obligación de entrega de las normas de régimen interno del arrendador al arrendatario, sea cual, sea el tipo de arrendamiento incluido el alquiler vacacional.
31.- Regulación del uso del ascensor cuando coincidan comuneros que lleven animales con otros que no quieran subir en el ascensor con estos con preferencia de estos últimos.
32.- Fijación del sistema de turno rotatorio para ser presidente de la comunidad, así como del listado de excusas para serlo, ya que es preferible fijarlas para que en el caso de que concurran en personas que las tengan lo puedan alegar para que corra el turno, tales como ser mayor de 70 años, no ser residente permanente, tener una minusvalía que le impida o dificulte el ejercicio del cargo, etc. En este caso no se trata de causas de incapacidad, sino causas de excusa, es decir que pueden alegarse si no se quiere ejercer el cargo. Nótese que el turno rotatorio siempre operará en el caso de que nadie quiera presentarse al cargo de presidente, esto es subsidiario.
33.- Fijación del sistema de enviar cuestiones al presidente de la comunidad para someterlas en junta de propietarios, como plazo de antelación a la celebración de la junta para llevarlo a cabo, y que sean de interés para la comunidad, aspecto que valorará el presidente.
34.- Fijación de normas en la celebración de la junta tales como:
a.- Si pueden grabarse las juntas de propietarios por la comunidad con prohibición de hacerlo los propios comuneros en ese caso.
b.- Fijación de la duración máxima de la celebración de la junta, puntos máximos a tratar y duración del número de las intervenciones en cada punto del orden del día y de la duración de las de los comuneros.
c.- Horario en primera y segunda y lugar de la celebración, así como época de la celebración de la junta ordinaria.
d.- Obligación de comuneros que quieran abandonar la junta de comunicarlo al presidente o administrador de fincas, ya que en su defecto si se van de la misma se les considerará presentes, pero con abstención en sus votos.
e.- Derecho de expulsión directa del presidente para aquel comunero que perturbe el buen funcionamiento de la junta de propietarios impidiendo su normal desarrollo.
35.- Prohibición de cesión de llaves de la comunidad a terceros.
36.- El incumplimiento por parte de cualquier usuario de este Reglamento facultará a la comunidad a tomar las medidas necesarias para iniciar las acciones oportunas encaminadas a su cese por la vía del art. 7.2 LPH.
Hay que señalar, también, que es recomendable que [8] en los casos de transmisión de inmueble se recomienda que se le entreguen al nuevo adquirente las normas de régimen interno, ya que las prohibiciones de estatutos estarán inscritas y surgen efectos frente a terceros por la publicidad. Ahora bien, en caso de problemas con él es preciso informarle de las medidas y normas que rigen la comunidad, a fin de tener argumentos para hacerles las advertencias de que están incumpliendo normas de funcionamiento de la comunidad.
Por eso, es siempre necesario que los vendedores de inmuebles notifiquen tal circunstancia de la venta a la administración de fincas, aspecto que no suele hacerse, pero que es necesario para que se puedan girar las notificaciones al nuevo propietario. Y ello, porque además el art. 9.1. i) LPH señala que el incumplimiento de la obligación de comunicar al administrador de fincas la transmisión conlleva y provoca que la comunidad pueda seguir dirigiéndose contra el vendedor al existir una responsabilidad solidaria en la deuda con el adquirente. Pero no suele ser práctica habitual hacerlo, ya que los comuneros venden sus inmuebles y no suelen comunicar nada a los administradores de fincas colegiados dificultando el conocimiento de estos de la existencia de la transmisión. Nótese, y esto es importante, que no existe la obligación de entregar documento físico de transmisión al administrador de fincas, ya que no es posible exigir ese documento por contener datos privados, pero sí “comunicar” la identidad del adquirente, a fin de emitir a su nombre todos los actos de comunicación.
También es importante hacer constar que es imprescindible que estas normas de régimen interno se entreguen a los arrendatarios por los arrendadores, y sería recomendable que se incluya en las normas de régimen interno la obligación de los arrendadores de hacer esa entrega a los arrendatarios.
Por último, y en contraposición a lo expuesto respecto a lo que debería quedar incluido en las normas de régimen interno podemos citar lo que constaría en los estatutos como aspectos de base, con independencia de otras muchas más disposiciones concretas, con las siguientes cuestiones:
a.- Tipos de actividades prohibidas. Por ejemplo, si se permite el cambio de destino de pisos y locales.
b.- Si se permite la agregación o segregación de inmuebles (TS 17 noviembre 2011).
c.- La regulación o permisividad del cerramiento de terrazas, instalación de toldos, de extracción de humos en locales. Y además el sistema o tipo para ello, a fin de que sea homogéneo.
d.- Instalación de aparatos de aire acondicionado y lugar para ello.
e.- Permisividad de adaptación de las fachadas de locales al objeto social previa autorización del presidente de la comunidad.
f.- Sistema de contribución al pago de gastos comunes, si lo es por partes iguales o por coeficiente.
g.- La posibilidad de creación de subcomunidades.
h.- Posibilidad de modificación del aspecto exterior de los locales siempre que no sea gravemente perjudicial para la comunidad, entendiendo este perjuicio como claramente objetivable en cuanto al daño, pudiendo abrir puertas o ventanas y modificando fachada del local.
i.- Instalación de rótulos en fachada de anuncios de actividades profesionales en los inmuebles fijando su ubicación y dimensiones.
j.- Régimen de utilización de las cubiertas para instalación de equipos de comunicación previstos en la Ley 11/2022, de 28 de junio, General de Telecomunicaciones, permitiendo su instalación de acuerdo con lo previsto en el art.55, con prohibición de su instalación en la parte exterior de las terrazas y/o permitiéndolo en su interior, así como antenas de radioaficionado.
k.- Instalación de tendederos en la parte exterior e interior y su forma.
l.- Cláusulas de exención del pago de gastos en casos concretos.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en marzo de 2024.
Notas
[1] Disposición adicional sexta. Los administradores de fincas.
a) A los efectos de la presente Ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
b) Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.
c) Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta Ley.
d) Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente.
[2] Magro Servet, Vicente. «Aspectos sustantivos del ejercicio de la acción del art. 7.2 LPH». Esta doctrina forma parte del libro «Aspectos procesales y sustantivos de las acciones de cesación del artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal en las comunidades de propietarios», edición nº 1, Editorial LA LEY, Madrid, Mayo 2011.
[3] «Consecuencias jurídicas de las actividades prohibidas y molestas y del cumplimiento de las normas de régimen interno en la propiedad horizontal». Vicente MAGRO SERVET. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho Diario La Ley, Nº 7476, Sección Doctrina, 27 de septiembre de 2010, Año XXXI, Ref. D-284, Editorial LA LEY.
[4] Martín Sánchez-Ferrero y García Abogado. Actualidad Civil, Sección Crónica, 2001, Ref. XXVIII, tomo 2, Editorial LA LEY. «Las obligaciones ambulatorias o propter rem en el régimen de propiedad horizontal».
[5] La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
[6] «Consecuencias jurídicas de las actividades prohibidas y molestas y del cumplimiento de las normas de régimen interno en la propiedad horizontal». Vicente MAGRO SERVET. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho Diario La Ley, Nº 7476, Sección Doctrina, 27 de septiembre de 2010, Año XXXI, Ref. D-284, Editorial LA LEY.
[7] Magro Servet, Vicente. «¿Qué temas deben y/o pueden incluirse en las normas de régimen interno de una comunidad de propietarios?». El Derecho Propiedad Horizontal. 5 de marzo de 2018.
[8] Magro Servet, Vicente. «¿Qué temas deben y/o pueden incluirse en las normas de régimen interno de una comunidad de propietarios?». El Derecho Propiedad Horizontal. 5 de marzo de 2018.
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