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Análisis de la Instrucción de 20 de diciembre de 2019

Dudas sobre la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Noticia

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), viene suscitando numerosas dudas sobre su aplicación, extensión e interpretación. Ello ha motivado el planteamiento de varias consultas a la DGRN sobre dicha ley, en particular las formuladas por el Consejo General del Notariado y por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

Dudas sobre la Ley de crédito inmobiliario

La Instrucción de 20 de diciembre de la DGRN da respuesta a las siguientes cuestiones:

  • La LCCI es aplicable, y por lo tanto es necesario cumplir las obligaciones que establece, en los siguientes supuestos de préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante:

- cuando es o no residencial el destino del inmueble;

- cuando tiene la finalidad de pagar todo o parte del precio de la compra, verificar los pagos para levantar un embargo, o incluso cuando para posibilitar la conservación de la propiedad refinancie un préstamo anterior que se hubiera contraído con esa misma finalidad adquisitiva o que estuviera garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble;

- cuando se produce la venta empresarial del inmueble con subrogación del comprador;

- en caso de subrogación pasiva pactada entre particulares, en la que concurre la entidad acreedora a prestar su consentimiento a la subrogación, y a la liberación del primitivo deudor;

- en caso de novación del préstamo, si bien el alcance de la obligación depende del alcance de la modificación;

- en préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero, cuando el bien inmueble hipotecado se encuentra en territorio español.

  • La LCCI no es aplica​ble a los siguientes supuestos:

- préstamo personal dirigido a realizar obras de conservación o mejora de la finca, salvo que sea para adquirir y rehabilitar una vivienda;

- pacto entre particulares de venta del inmueble con retención de la deuda pendiente y asunción de la misma por el comprador, sin una verdadera subrogación por cambio de deudor, al faltar el consentimiento del acreedor;

- subrogación activa, cuando el simple cambio de acreedor no modifique en modo alguno la posición del deudor;

- operaciones de reestructuración en aplicación del Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos), excepto si, junto a la aplicación de las medidas de reestructuración, se pactan otras modificaciones en las condiciones del préstamo, o cuando se acuerda reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor, en cuyo caso la formalización de un contrato nuevo sí exige el cumplimiento de las obligaciones de la LCCI.

  • En situaciones mixtas donde el prestatario es una persona jurídica, y el avalista o hipotecante no deudor es persona física, se establece con carácter general la inaplicabilidad de la LCCI a la persona jurídica, pero no al garante, que sí entra dentro del ámbito de aplicación de la LCCI.
  • Los préstamos concedidos en condiciones especiales a empleados, son las características objetivas del préstamo las que determinan la aplicabilidad de la excepción contemplada en la LCCI; características que se desprenden de sus condiciones materiales. El hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política social o laboral de la empresa, y así se indique en la escritura, debe ser suficiente para acreditar su condición de préstamo exceptuado.
  • El notario debe motivar expresa y adecuadamente la decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo, haciendo una referencia al menos de forma genérica pero clara, en la reseña del acta, sobre los controles sobre la transparencia material que ha realizado con carácter previo a dicha autorización. Pero no se puede exigir, como si de fórmulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento de cada uno de los detalles que en su conjunto configuran esa imprescindible transparencia, entre ellos la coincidencia de las condiciones del préstamo con las comunicadas en la FEIN, u otros que se pudieran requerir en el futuro.​
  • Por préstamos en moneda extranjera debe entenderse:

- que el prestatario percibe los ingresos o tiene los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, en el momento de la formalización del contrato, en moneda diferente a la del préstamo; o bien

- que el prestatario es residente en otro Estado miembro cuya moneda es diferente a la del préstamo.

  • ​Es posible incluir en el contrato un importe mínimo para el reembolso anticipado del crédito, mediante un pacto razonable y proporcionado, que no afecte realmente a la posibilidad de amortizar anticipadamente de forma efectiva la deuda

Fuente: ADN Jurídico