CIVIL

¿En qué situación queda el contrato de compraventa que no se puede cumplir ni resolver al apreciarse incumplimiento tanto en el comprador como en el vendedor?

Foro 01-04-2014 Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

Los contratos de compraventa de bienes inmuebles, por ser bilaterales y sinalagmáticos, son susceptibles de resolución por incumplimiento contractual al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1-. Y como es conocido, su ejercicio ha quedado supeditado por la jurisprudencia a que el incumplimiento se refiera a una obligación principal, y que sea grave, en la medida que frustre la finalidad del contrato.

Ahora bien, esta facultad resolutoria corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Por esta razón, a la parte que previamente ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, le está vedado el ejercicio de la facultad resolutoria.

Sin embargo en materia inmobiliaria se producen incumplimientos dobles o recíprocos, por ambas partes, falta de pago en el caso del comprador, falta de entrega en plazo, en el caso del vendedor-promotor. En estos casos es habitual que a la demanda se le oponga reconvención y cabe que en efecto se aprecie tanto incumplimiento en el comprador como en el vendedor y lo que se plantea es que, en puridad, podría darse el caso de tener que desestimar tanto demanda como reconvención, demanda en la que se solicitara el cumplimiento del contrato –promotor- y reconvención en la que se promoviera la resolución –vendedor-.

Pero tal respuesta no satisface la cuestión entre partes porque se desestima su cumplimiento y, al mismo tiempo, su resolución en un marco contractual en el que de ordinario, hay entregas a cuenta. ¿En qué situación queda el contrato que no se puede cumplir ni resolver?. ¿Qué ocurre con las cantidades entregadas a cuenta?. ¿Se beneficia de ellas el promotor, que ha incumplido?. ¿Podría promover otro procedimiento el comprador frente al avalista del promotor por incumplimiento en la entrega?.

Lo que se plantea es, en estos casos, definir qué criterios seguir, incluso para determinar el incumplimiento, uno respecto de otro, en qué situación queda el contrato y, sobre todo, los efectos que la decisión judicial ha de producir.

 

Este foro ha sido publicado en el "Boletín Derecho Inmobiliario", el 1 de abril de 2014.

Puntos de vista

El Derecho

Es cierto que la cuestión que se plantea pudiera entenderse como de escaso i...

Leer el detalle

Francisco Berjano Arenado

1. El dato de partida es que no prospera la acción de cumplimiento contractu...

Leer el detalle

Juan Ángel Moreno García

Si existe incumplimiento por ambas partes contratantes comprador y vendedor, ...

Leer el detalle

Luis Alberto Gil Nogueras

Tanto en el ámbito de la contratación mobiliaria cuanto inmobiliaria hay di...

Leer el detalle

Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea una cuestión muy común en el ámbito judicial, en especial en re...

Leer el detalle

Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Referida la cuestión objeto de planteamiento a los efectos de los supuestos ...

Leer el detalle

Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos en los que se plantea la cuestión son diversos los e...

Leer el detalle

Eduardo Salinas Verdeguer

Es cierto que en contratos bilaterales y sinalagmáticos, como el de comprave...

Leer el detalle

Vicente Magro Servet

Es pacífica y reiterada la doctrina jurisprudencial que exige como requisito...

Leer el detalle

Resultado

¿En qué situación queda el contrato de compraventa que no se puede cumplir ni resolver al apreciarse incumplimiento tanto en el comprador como en el vendedor?
Valora este artículo