fbpx

DERECHO INMOBILIARIO

¿Es preciso que exista una petición de persona con discapacidad o mayor de 70 años para estar obligada la comunidad a realizar obra de accesibilidad?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Planteamos en este foro si la comunidad debe estar vigilante en materia de obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, y debe actuar de oficio cuando detecte alguna cuestión que deba subsanar y hacer obra, o bien debe adoptar una postura pasiva y actuar tan solo cuando una persona que tenga legitimación para ello se lo pida, tales como quien le acredite la situación de discapacidad, o persona mayor de 70 años.

¿Cuál debe ser la actuación correcta de la comunidad a tenor de la redacción del art.10.1 a) y b) LPH -EDL 1960/55-? ¿Debe actuar de oficio, dado que la letra a) del art.10.1 LPH indica que son obras obligatorias los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal?

Cierto y verdad es que la letra b) insiste, también, como obra obligatoria “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal añadiendo luego la legitimación de quienes pueden pedirlo”. Pero ¿qué pasaría si la comunidad no hace obras de reparación para realizar ajustes razonables y una persona con discapacidad tiene un accidente por no haber hecho las obras de accesibilidad? ¿Podría decir la comunidad que el comunero no pidió hacer las obras o debió hacerlas ella por ser obra obligatoria? ¿Sería responsable la comunidad del daño causado al comunero?

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de mayo de 2019.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos de la cuestión planteada, cabe hacer las sigui...

Leer el detalle

Juan Ángel Moreno García

En una aproximación previa a la cuestión debatida, no puede por menos...

Leer el detalle

María Félix Tena Aragón

En todos los artículos de la LPH en los que se refiere a la situación...

Leer el detalle

Leer más

Resultado

Conclusión (6 de 7)

Es preciso solicitud de interesado u orden de la Administración Pública.
1.- Sí es necesaria la petición, o al menos la comunicación de la situación al presidente o administrador para que en la junta de propietarios exponga la necesidad de realizar las obras necesarias para hacer accesible la totalidad del inmueble.
2.- La respuesta a la posible responsabilidad de la comunidad de propietarios decae, si no hay obligación de intervenir hasta que una persona afecta a las situaciones recogidas en la norma interesa la adopción de medidas, no cabe reclamarle a la comunidad por los posibles perjuicios causados si ocurre algún accidente.
3.- Parece lo razonable considerar imprescindible una petición por parte del interesado en las obras para que la comunidad venga obligada a su ejecución.
En efecto, no debe olvidarse que la ejecución de obras de acceso universal puede ser repercutido a la comunidad en su integridad en aquellos casos en que, descontando las ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4.- Parece evidente por tanto que siempre y cuando haya petición por algún propietario con interés legítimo, la obra será de obligatoria aceptación por los demás propietarios, debiendo todos los propietarios asumir su coste siempre que este no exceda de doce mensualidades. Solo cuando el precio de las obras a realizar se eleva por encima de tal nivel, la obligación subsiste si el solicitante de las mismas asume el exceso pues de no ser así, solo cabría obtener un acuerdo mayoritario.
5.- La comunidad no está obligada a realizar obras de accesibilidad si ninguno de los propietarios lo solicita. Así se deriva del art.10.1 LPH -EDL 1960/55- cuando señala las obras obligatorias que deben de ser ejecutadas por la comunidad sin necesidad de acuerdo previo de la junta de propietario, añadiendo dicho apartado las condiciones en las que serán obligatorias tales obras que no son otras que “…vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios…” pasando a añadir las actuaciones que tienen tal carácter, entre las que se incluyen en los apartados a) y b) las obras de accesibilidad universal.
En atención a lo señalado en dicho art.10.1 LPH, la comunidad no tiene porqué realizar ningún tipo de obras de accesibilidad si considera que las mismas no son necesarias para poder acceder de forma adecuada al edificio y sus instalaciones. Ahora bien, en el caso de que tales obras sean solicitadas por cualquier propietario, la comunidad está obligada a su inmediata realización sin necesidad de acuerdo alguno de la junta de propietarios, pues así viene impuesto legalmente al igual que cuando sean requeridas por la Administración Pública.
6.- Referida la cuestión planteada a la posible responsabilidad de una comunidad de propietarios, sometida al régimen de propiedad horizontal, en el caso de sufrir un accidente en el edificio de la misma una persona con discapacidad o mayor de 70 años a causa de no haberse ejecutado obras de accesibilidad en aquel, es decir, si la comunidad de propietarios debe de actuar de oficio o solo cuando lo solicite un propietario, considero que, en principio, la cuestión es clara, el art.10 LPH -EDL 1960/55- precisa el carácter obligatorio de tales actuaciones únicamente si son “impuestas” por la Administración Pública o “solicitadas” por algún propietario de la finca.
7.- Un supuesto diferente y que generaría responsabilidad comunitaria se daría en aquellos casos en los que el accidente se produce, no tanto por la inexistencia de obras de accesibilidad como por la existencia de elementos comunes en mal estado de conservación o incluso cuando los existentes sean inadecuados para ser usados con seguridad, al amparo de la responsabilidad civil extracontractual del art.1902 CC -EDL 1889/1-. También podría atacarse a la comunidad al amparo de esta vía en aquellos casos en los que la necesidad de las obras de accesibilidad es indiscutible, bien por la existencia de personas de avanzada edad o de personas con dificultades de movilidad o movilidad reducida que residan o usen los elementos comunes de la comunidad de propietarios, aun cuando los mismos no hubiesen solicitado la adaptación a la accesibilidad universal.

VOTO PARTICULAR (1). D. Francisco Berjano Arenado

1.- La redacción del art.10 LPH -EDL 1960/55- no deja margen para albergar duda alguna acerca de la obligatoriedad de acometer las obras necesarias de accesibilidad con independencia de que hubieran sido o no exigidas por alguno de los propietarios beneficiarios de aquellas.
2.- Del mismo modo, el art.2.k del RDLeg 1/2013 -EDL 2013/226664-, de 29 de noviembre, aprobando el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, define como accesibilidad universal la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible; y los arts. 22 y 25.
3.- La obligación de efectuar las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal vienen impuestas, de forma obligatoria, por el propio texto de la Ley, exigiéndose una actuación de oficio por parte de la comunidad de propietarios para subsanar aquellas cuestiones evidentes que contravengan el principio referido de accesibilidad universal.
4.- Las obras de accesibilidad de supresión de barreras arquitectónicas, tanto las que se refiere el art.10.1.a, como el art. 10.1.b LPH -EDL 1960/55- son obligatorias para la comunidad de propietarios, y por lo tanto la comunidad de propietarios no puede negarse está a su ejecución, si bien los efectos económicos para los comuneros son distintas en función del tipo de obras del coste de las obras.