¿Es preciso que exista una petición de persona con discapacidad o mayor de 70 años para estar obligada la comunidad a realizar obra de accesibilidad?

Parece lo razonable considerar imprescindible una petición por parte d...

Parece lo razonable considerar imprescindible una petición por parte del interesado en las obras para que la comunidad venga obligada a su ejecución.

En efecto, no debe olvidarse que la ejecución de obras de acceso universal puede ser repercutido a la comunidad en su integridad en aquellos casos en que, descontando las ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este sentido se pronuncia el art.10.b LPH -EDL 1960/55 lo que supone que si los obras necesarias tienen unos costes que se elevan por encima del límite indicado estaríamos ante un coste que debe entenderse como un caso de carga desproporcionada en el sentido del el RDLeg 7/2015 -EDL 2015/188203-, de 30 de octubre, cuyo art.2.5 dice que son ajustes razonables “las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada”. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquellas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda”, añadiendo que “Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

Ello supone que necesariamente ha de combinarse el concepto de accesibilidad universal con ajuste razonable y carga proporcional, siendo así que como resulta del precepto indicado en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal se entiende que la carga es desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente… exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, tope cuantitativo que coincide con el del art.10.1.b LPH -EDL 1960/55 tras la modificación de la misma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919 y que implica que aquello que constituye un ajuste desproporcionado no es obligatorio para la comunidad, precisándose caso de no asumir el interesado el exceso, acudir al régimen de acuerdos a que se refiere el art.17.2 LPH, régimen que se ha ablandado claramente con las últimas reformas al punto que “incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”, en modo tal que de hecho, tras la reforma de la Ley 8/2013 es posible afirmar que hay un régimen obligatorio en relación a obras de ajuste razonable, que son aquellas cuyo coste que no exceda de doce mensualidades y que en virtud de lo establecido en el art.10.1.b LPH son obligatorias y no necesitan de acuerdo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, las obras y actuaciones que sean solicitadas a instancia de los propietarios para garantizar los ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal. Y es más, el precepto concreta que en todo caso, tendrán tal consideración las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores, u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

Parece evidente por tanto que siempre y cuando haya petición por algún propietario con interés legítimo, la obra será de obligatoria aceptación por los demás propietarios, debiendo todos los propietarios asumir su coste siempre que este no exceda de doce mensualidades. Solo cuando el precio de las obras a realizar se eleva por encima de tal nivel, la obligación subsiste si el solicitante de las mismas asume el exceso pues de no ser así, solo cabría obtener un acuerdo mayoritario.

Es cierto además que hay normas que imponen la adaptación de los edificios en materia de accesibilidad para personas discapacitadas como son el RD 505/2007 -EDL 2007/21803-, de 20 de abril sobre condiciones básicas de accesibilidad de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones, que exige que los edificios se proyecten, construyan, reformen y mantengan las condiciones básicas que se establecen, promoviendo la aplicación avanzada de las tecnologías de la información y las telecomunicaciones en los edificios, al servicio de las personas con algún tipo de discapacidad y, en segundo lugar, el RDLeg 1/2013 -EDL 2013/226664-, de 29 de noviembre aprobó el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social que contiene la obligación de suprimir barreras arquitectónicas por la comunidad si bien es lo cierto que como hemos señalado y conforme a la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919 debe cumplirse en todos los edificios siempre y cuando las obras de adaptación de la comunidad no sea una carga desproporcionada para los vecinos, siendo lo cierto que no constituyendo en cada caso tal supuesto de desproporción exige la ley que cada inmueble elabore un Informe de Evaluación de Edificios -IEE que acredite que el edificio cumple con la normativa en materia de accesibilidad universal, informe que es obligatorio para los edificios de vivienda colectiva con más de 50 años, para aquellos pendientes de la revisión de la Inspección Técnica de Edificaciones -ITE-, y para las fincas con menos de 50 años que hayan solicitado ayudas públicas para la eliminación de barreras arquitectónicas, plazo que se ha cumplido desde el día 4 de diciembre de 2017.

Desde el punto de vista de la responsabilidad del edificio, solo si hay un incumplimiento tras requerimiento por propietario o usuario legitimado en la LPH cabría plantearse, en caso de accidente, un caso de responsabilidad de la comunidad, pero difícilmente con anterioridad.

Referida la cuestión planteada a la posible responsabilidad de una com...

Referida la cuestión planteada a la posible responsabilidad de una comunidad de propietarios, sometida al régimen de propiedad horizontal, en el caso de sufrir un accidente en el edificio de la misma una persona con discapacidad o mayor de 70 años a causa de no haberse ejecutado obras de accesibilidad en aquel, es decir, si la comunidad de propietarios debe de actuar de oficio o solo cuando lo solicite un propietario, considero que, en principio, la cuestión es clara, el art.10 LPH -EDL 1960/55 precisa el carácter obligatorio de tales actuaciones únicamente si son “impuestas” por la Administración Pública o “solicitadas” por algún propietario de la finca.

Es decir, en principio, de no concurrir tal imposición de la Administración ni dicha solicitud, de acontecer el aludido accidente, entiendo que no existirá responsabilidad en la comunidad de propietarios, no teniendo la misma que evaluar, por su cuenta, las necesidades o conveniencias de sus integrantes al respecto, razón por la que el legislador condiciona tal “obligatoriedad” a las citadas imposiciones o solicitudes -no teniendo que partir estas de persona con discapacidad o mayor de 70 años, sino de un propietario-.

Distinto es si la Administración Pública impuso o un propietario requirió tales actuaciones y las mismas no se ejecutaron.

En tal supuesto, de acontecer el indicado accidente, habrá que valorar si la comunidad de propietarios actuó con falta de diligencia en el cumplimiento de su obligación.

Así, el que no se precise para tal obligatoriedad acuerdo previo de la junta no evita ser esta quien apruebe las concretas obras y su presupuesto, lo cual implica un lógico lapso de tiempo que habría que valorar.

Es decir, distinto es que ante tal imposición o solicitud la comunidad comience a preparar la actuación con interés, a que adopte una actitud pasiva o de falta de interés.

En estos casos habrá que valorar la conducta de la comunidad de propietarios en orden a la ejecución de las obras de adaptación.

La práctica forense nos presenta casos en los que se revela una actitud plenamente obstruccionista al cumplimiento de dicha obligación. Así se impone al interesado acudir a la vía judicial en donde la defensa de la comunidad de propietarios suele pasar por el desconocimiento de dicha “obligatoriedad” o por la falta de acreditación de habitar la finca personas con discapacidad o mayores de 70 años, cuestiones de difícil triunfo. También se suele oponer la cuestión relativa a la ubicación del sistema de accesibilidad a instalar o la elección del mismo –silla salvaescaleras, ascensor-, lo cual es de difícil acogida ante lo dispuesto por el legislador en el indicado art.10 LPH -EDL 1960/55 en orden a la alteración del título constitutivo o estatutos como al coste de la actuación.

Es decir, en ocasiones las comunidades de propietarios tratan de dilatar o entorpecer el cumplimiento de su obligación, en estos casos los tribunales deberán de valorar si la conducta de la comunidad de propietarios en defensa de sus intereses se ajusta a los principios que rigen nuestro ordenamiento o si por el contrario la conducta es abusiva, no tratándose de defender interés legítimo alguno.

En este caso, de acontecer el indicado accidente por falta de ejecución de las obras de adaptación y accesibilidad, la responsabilidad de la comunidad podría apreciarse ante la falta de diligencia de la misma, el resultado dañoso acontecido y la relación causal entre una y otro.

Se plantea la cuestión relativa a sí las obras de accesibilidad unive...

Se plantea la cuestión relativa a sí las obras de accesibilidad universal tienen que ser solicitadas o deben de ser ejecutadas sin necesidad de petición de ningún comunero por parte de la comunidad de propietarios.

En principio, la respuesta a la cuestión planteada sería que la comunidad no está obligada a realizar obras de accesibilidad si ninguno de los propietarios lo solicita. Así se deriva del art.10.1 LPH -EDL 1960/55 cuando señala las obras obligatorias que deben de ser ejecutadas por la comunidad sin necesidad de acuerdo previo de la junta de propietario, añadiendo dicho apartado las condiciones en las que serán obligatorias tales obras que no son otras que “…vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios…” pasando a añadir las actuaciones que tienen tal carácter, entre las que se incluyen en los apartados a y b las obras de accesibilidad universal.

En atención a lo señalado en dicho art.10.1 LPH -EDL 1960/55-, la comunidad no tiene porqué realizar ningún tipo de obras de accesibilidad si considera que las mismas no son necesarias para poder acceder de forma adecuada al edificio y sus instalaciones. Ahora bien, en el caso de que tales obras sean solicitadas por cualquier propietario, la comunidad está obligada a su inmediata realización sin necesidad de acuerdo alguno de la junta de propietarios, pues así viene impuesto legalmente al igual que cuando sean requeridas por la Administración Pública.

En cuanto a la legitimación para la solicitud de la realización de dichas obras, esta abarca a todo propietario, pues aunque parezca que el apartado b del art.10.1 LPH -EDL 1960/55 restringe dicha legitimación solo a los propietarios de pisos en los que existan personas con discapacidad o mayores de setenta años, sin embargo el apartado a de la misma norma no establece limitación alguna en relación a la necesidad de satisfacer los requisitos básicos de accesibilidad universal, por lo que cualquier propietario podrá solicitar el cumplimiento de estas exigencias de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.

Finalmente, en relación con el caso que se plantea de un accidente sufrido por una persona con discapacidad por no haber hecho obras de accesibilidad, en principio no existiría responsabilidad por parte de la comunidad por el hecho de no haber ejecutado de oficio las obras necesarias para favorecer el acceso a los servicios comunes de la comunidad de propietarios. No obstante, sí hubiera sido solicitada por cualquier propietario la ejecución de determinadas obras de accesibilidad y la comunidad no hubiese llevado a cabo las obras necesarias de forma inmediata, sí existiría tal responsabilidad directa de la comunidad frente a la persona que ha sufrido el daño.

Un supuesto diferente y que generaría responsabilidad comunitaria se daría en aquellos casos en los que el accidente se produce, no tanto por la inexistencia de obras de accesibilidad como por la existencia de elementos comunes en mal estado de conservación o incluso cuando los existentes sean inadecuados para ser usados con seguridad, al amparo de la responsabilidad civil extracontractual del art.1902 CC -EDL 1889/1-. También podría atacarse a la comunidad al amparo de esta vía en aquellos casos en los que la necesidad de las obras de accesibilidad es indiscutible, bien por la existencia de personas de avanzada edad o de personas con dificultades de movilidad o movilidad reducida que residan o usen los elementos comunes de la comunidad de propietarios, aun cuando los mismos no hubiesen solicitado la adaptación a la accesibilidad universal. Estaríamos en una responsabilidad ajena a la Ley de Propiedad Horizontal y las previsiones establecidas en la misma, por lo ya señalado al comentar el art.10.1 LPH -EDL 1960/55-, y sí basada en la culpa extracontractual. Por ello, aunque no exista una obligación legal de llevar a cabo las obras de accesibilidad universal por parte de la comunidad, sí es conveniente su ejecución por parte de la comunidad, aunque no se solicite, tanto para facilitar el acceso al edificio y sus elementos comunes a todos los usuarios del mismo, como para evitar incurrir en este tipo de responsabilidad extracontractual.

La respuesta que debe darse a la pregunta que se formula debe tener un ...

La respuesta que debe darse a la pregunta que se formula debe tener un sentido afirmativo ya que así se desprende del art.10.1 a y b LPH -EDL 1960/55-.

Conforme a dicho precepto,

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.

Estimo que la redacción de la norma que se acaba de transcribir no deja margen para albergar duda alguna acerca de la obligatoriedad de acometer las obras necesarias de accesibilidad con independencia de que hubieran sido o no exigidas por alguno de los propietarios beneficiarios de aquellas.

En este sentido cabe recordar que el art.2 K del RDLeg 1/2013 -EDL 2013/226664-, de 29 de noviembre, aprobando el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, define como accesibilidad universal la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible disponiendo en su art.22 que las personas con discapacidad tienen derecho a vivir de forma independiente y a participar plenamente en todos los aspectos de la vida. Para ello, los poderes públicos adoptarán las medidas pertinentes para asegurar la accesibilidad universal, en igualdad de condiciones con las demás personas, en los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, el transporte, la información y las comunicaciones, incluidos los sistemas y las tecnologías de la información y las comunicaciones, así como los medios de comunicación social y en otros servicios e instalaciones abiertos al público o de uso público, tanto en zonas urbanas como rurales.

A su vez, el art.25 de dicho RDLeg, en relación con la dad. 3ª.1.b -EDL 2013/226664-, estableció que las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones serían exigibles a partir del 4 de diciembre de 2017.

Por tanto, no es algo caprichoso o que esté sujeto a la demanda o solicitud de las personas afectadas por su discapacidad o avanzada edad, sino que la obligación de efectuar las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal vienen impuestas, de forma obligatoria, por el propio texto de la ley, exigiéndose una actuación de oficio por parte de la comunidad de propietarios para subsanar aquellas cuestiones evidentes que contravengan el principio referido de accesibilidad universal.

No obstante, el citado art.10.1.b LPH -EDL 1960/55 hace referencia a la razonabilidad de las obras de ajuste, lo que debe ponerse en conexión con el dato de que el importe anual repercutido de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Efectivamente, el art.2.5 de la Ley del Suelo -EDL 2015/188203 establece que se entenderá por ajustes razonables las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquellas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En cualquier caso, para determinar si la comunidad pudiera tener responsabilidad como consecuencia del accidente que hubiera podido sufrir alguna persona con discapacidad habría que estar al caso concreto, siendo determinante el hecho de que, previamente, la persona accidentada hubiera requerido a la comunidad a fin de que ejecutara las obras de accesibilidad o ajuste a esta, ya que de ser así aquella no tendría excusa para no hacer frente a dicha responsabilidad pues el daño fue previsible por advertido.

Eso no quiere decir que fuera requisito imprescindible para apreciar responsabilidad de la comunidad la práctica de dicho requerimiento previo cuando la necesidad de ejecución de dichas obras fuera, como se dijo anteriormente, evidente, lo que dejaría claro que la comunidad debió acometerlas de oficio sin necesidad de interpelación por parte de nadie.