INMOBILIARIO

¿Es válido un escrito con votos enviado por un comunero al presidente o al administrador o precisa una expresa delegación de voto?

Foro Coordinador: Magro Servet

Planteamiento

Sabido es que el art. 15 LPH -EDL 1960/55- disciplina de forma clara la posibilidad de la opción de la delegación de voto del comunero a otro comunero, un tercero, el presidente o el propio administrador de fincas. Esta delegación puede llevarse a cabo reflejando en el escrito de delegación el sentido del voto en cada uno de los puntos del orden del día, lo que conlleva que el representante deba ajustarse a ese sentido del voto y no podría votar con arreglo a su propio criterio.

La cuestión que planteamos es si puede un comunero enviar un escrito simple al presidente o administrador de fincas donde no conste de forma expresa la delegación del voto al representante, pero sí solamente una relación de votos a unos puntos del orden del día y entender que con esa acción su voto es válido, o podrá el presidente o administrador de fincas que lo recibe señalarle que no es válido por no contener un escrito expreso de delegación, o podría no decir nada y luego declarar por no valido ese voto en el acta.

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos: se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario" el 1 de octubre de 2018.

Puntos de vista

María Félix Tena Aragón

El art 15 LPH -

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Salvador Vilata Menadas

Determina el art.15.1 LPH -

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Miguel Ángel Larrosa Amante

La cuestión relativa a la delegación del voto aparece regulada, de fo...

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Juan Ángel Moreno García

Conforme se recoge en el enunciado de la cuestión sometida a debate, e...

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Luis Antonio Soler Pascual

Dispone el art.15 LPH -

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Juan Luis Gordillo Alvarez-Valdés

Referida la cuestión planteada a si cabe remitir al presidente o al ad...

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Francisco Berjano Arenado

Señala el art.15 LPH -

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Resultado

RESULTADO ALCANZADO POR MAYORÍA DE 4 A 3: DEBE CONSIDERARSE VÁLIDA LA DELEGACIÓN

1.- Si en el escrito enviado figura el sentido del voto de ese comunero a unos determinados puntos del orden del día de una junta de propietarios, convocada con ese orden del día al que se refiere en el escrito, ello colma los requisitos para que esa delegación de voto, en cuanto a esos puntos concretos, se considere válida. Ninguna otra interpretación o sentido puede dársele a un escrito dirigido al presidente o administrador de una comunidad de propietarios por uno de estos comuneros sobre cuestiones a solventar en una junta a la que ha sido previamente convocado, indicándole cuál ha de ser el sentido de su voto.

2.- Parece claro que una forma válida de autorización de representación es mediante un escrito, que si bien no exige requisitos ad solemnitatem, sí que debe incluir unas menciones mínimas determinadas para que pueda desplegar el efecto que se pretende.

3.- Lo que no ofrece duda a mi juicio, es la validez de dicho voto por representación tácita. No es preciso que se requiera al propietario para que haga constar de forma expresa tal representación y delegación de voto, pues ya lo ha hecho al remitir el escrito informando de la no asistencia a la junta y del sentido del voto en uno o varios de los puntos del orden del día a la persona a la que vaya dirigido dicho escrito. Solo es necesario su firma, conforme al texto legal, y sí se cumple esta exigencia no puede excluirse este voto del contenido de la junta, y sí se excluye, podrá dar lugar a su impugnación siempre que el voto fuese decisivo para la formación de la correspondiente mayoría.

4.- Las normas deben ser aplicadas e interpretadas de acuerdo con la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, conforme establece el art.3.1CC -EDL 1889/1-, debe hacerse una interpretación flexible, debiendo superarse un excesivo formalismo en la interpretación del art.15 LPH -EDL 1960/55-, y por lo tanto siempre que se entienda que ha existido esa voluntad de delegar la representación para la asistencia de la junta, o la voluntad del comunero de votar a favor o en contra de algunos de los acuerdos, debe entenderse válida y eficaz la delegación, tanto de asistencia a la junta, como de las indicaciones del voto, siempre que de las pruebas practicadas pueda deducirse esa voluntad.

 

VOTO PARTICULAR emitido por D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés y D. Francisco Berjano Arenado

Se exige la expresa constancia de la delegación:

1.- Hemos de entender que sin representación o presencia física no puede un propietario votar ni por tanto es dable admitir validez al voto por correo que es la fórmula que se propone en la pregunta que se formula al desvincular el voto de la representación.

2.- Ciñéndose la cuestión a la presentación de un escrito sin designación formal de representante o sin alusión alguna a dicha representación, debemos reparar en que se exige que tal representación conste en el ya aludido escrito firmado, así el precepto señala que “para acreditar esta” es decir, se está refiriendo a que, lógicamente, del escrito se revele el otorgamiento de dicha representación.

3.- El presidente de la comunidad no podría computar como válido el voto emitido por el comunero sin haberlo delegado en ninguna otra persona. Esta es la solución que entiendo se ajusta a la dicción actual de la ley.

¿Es válido un escrito con votos enviado por un comunero al presidente o al administrador o precisa una expresa delegación de voto?
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