El art 15 LPH -
El art 15 LPH -EDL 1960/55-, después de admitir expresamente la posibilidad de delegar el voto en las juntas de propietarios, solo refiere, en relación con los requisitos para acreditar esa delegación “un escrito firmado por el propietario”. Por lo tanto, siguiendo la cuestión planteada, si en el escrito enviado figura el sentido del voto de ese comunero a unos determinados puntos del orden del día de una junta de propietarios convocada con ese orden del día al que se refiere en el escrito, ello colma los requisitos para que esa delegación de voto, en cuanto a esos puntos concretos, se considere válida. Ninguna otra interpretación o sentido puede dársele a un escrito dirigido al presidente o administrador de una comunidad de propietarios por uno de estos comuneros sobre cuestiones a solventar en una junta a la que ha sido previamente convocado, indicándole cuál ha de ser el sentido de su voto en relación con algún punto del orden del día distinto de esa propia delegación para que, a través de ese tercero, se tome en consideración su voto expresado en la correspondiente junta.
En todo caso, y para el supuesto de que el presidente o administrador que recibe ese escrito con esas particularidades, considere que no es válido al no reflejarse expresamente que a través de ese escrito se está delegando el voto, tendría que hacérselo saber al comunero delegante para que, en su caso, pueda solventar ese defecto. Posponerlo hasta el momento de la misma celebración de la junta para declarar nulo ese voto delegado por no reunir los requisitos formales a su criterio, es tanto como privar de la facultad de voto a uno de los comuneros por un defecto que puede ser resuelto con carácter previo, y por consiguiente, concurriendo un motivo de impugnación de los acuerdos adoptados en esa junta de los que discrepe el votante privado de participación por esta causa formal.
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Salvador Vilata Menadas
Determina el art.15.1 LPH -
Determina el art.15.1 LPH -EDL 1960/55 que “la asistencia a la junta de Propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar Esta un escrito firmado por el propietario“.
Así las cosas, parece claro que una forma válida de autorización de representación es mediante un escrito, que si bien no exige requisitos ad solemnitatem, sí que debe incluir unas menciones mínimas determinadas para que pueda desplegar el efecto que se pretende.
En este escrito se deberá identificar a los dos sujetos, representante y representado, incluyendo el nombre tanto de uno como de otro -e incluso el DNI del representante si es un tercero extraño a la comunidad-, así como la indicación del elemento privativo de la titularidad del comunero representado, y obviamente con indicación de la fecha de celebración de la junta para la que se delega el voto e incluyendo la firma del propietario representado.
Atendido el avance de la técnica y las nuevas tecnologías de la información y de la comunicación que se desarrollan en los últimos años, no cabe cuestionar la habilidad de que tal delegación por escrito se verifique o curse por vía de correo electrónico, SMS, Whatsapp u otro soporte similar. Lo que es claro es que nos desenvolvemos en el ámbito del mandato -cfr. art.1709 CC -EDL 1889/1- y por tanto tal tiene que ser expreso y por escrito, sin que sea admisible la pretensión de delegación verbal. El escrito tiene que tener el contenido mínimo que se ha referido más arriba pero no está sujeto a plantilla formal alguna, por más que en las comunidades con administrador, este acostumbra a adjuntar con la convocatoria de junta un impreso de delegación en el que los comuneros solo deben rellenar los campos necesarios.
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Miguel Ángel Larrosa Amante
La cuestión relativa a la delegación del voto aparece regulada, de fo...
La cuestión relativa a la delegación del voto aparece regulada, de forma tácita, en el art.15 LPH -EDL 1960/55-, cuando autoriza la asistencia a junta personalmente o por representación legal o voluntaria. Dicha norma no exige ninguna forma especial de representación voluntaria, dado que se limita a señalar que bastará para su acreditación “un escrito firmado por el propietario”. Nada dice ni de las personas que pueden actuar como representantes, lo que permite extender tal condición a cualquier persona, sea o no comunero o tenga o no relación con la comunidad, ni de las condiciones formales de dicho escrito.
Es cierto que, en la práctica, se suele utilizar un escrito de representación que se incluye como parte de la convocatoria de la junta y que, debidamente firmado, sirve para acreditar la representación de quien lo presente. Sin embargo, esta práctica no está prevista en ningún artículo de la LPH por lo que, sin dudar de la bondad de la misma, lo cierto es que no puede ser impuesta ni por el administrador ni por la comunidad de propietarios como el único sistema válido de representación. Cualquier propietario puede utilizar otros medios dado que la única exigencia legal es que esté firmado.
En atención a lo razonado, y en relación con el caso concreto puesto de manifiesto en la pregunta formulada, hay que señalar que el escrito remitido al presidente o administrador, siempre que venga firmado por el propietario, debe de considerarse como una representación tácita a los efectos del art.15.1 LPH -EDL 1960/55 a favor de la persona a cuyo nombre vaya dirigido dicho escrito y ello, aunque no conste designación expresa de la misma como representante del propietario. Ello implica que dicho voto, en el sentido que le haya sido comunicado al representante tácito, será válido y deberá constar en el acta, sin perjuicio de unir a la documentación de la misma el escrito remitido al igual que el resto de las representaciones que se hayan conferido para dicha junta.
En todo caso, lo que no ofrece duda a mi juicio, es la validez de dicho voto por representación tácita. No es preciso que se requiera al propietario para que haga constar de forma expresa tal representación y delegación de voto, pues ya lo ha hecho al remitir el escrito informando de la no asistencia a la junta y del sentido del voto en uno o varios de los puntos del orden del día a la persona a la que vaya dirigido dicho escrito. Solo es necesario su firma, conforme al texto legal, y sí se cumple esta exigencia no puede excluirse este voto del contenido de la junta, y sí se excluye, podrá dar lugar a su impugnación siempre que el voto fuese decisivo para la formación de la correspondiente mayoría.
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Juan Ángel Moreno García
Conforme se recoge en el enunciado de la cuestión sometida a debate, e...
Conforme se recoge en el enunciado de la cuestión sometida a debate, el art. 15 LPH -EDL 1960/55-, establece una gran flexibilidad a la hora de autorizar que los copropietarios puedan delegar en un tercero su representación para asistir a las juntas de propietarios, sin que se establezca ninguna limitación formal o de contenido, por lo que la delegación para asistir a la junta puede hacerse a favor de otro propietario, o de un tercero sin limitación y en cuanto a la forma si bien el citado art.15 establece que a efectos de la representación bastara un simple escrito firmado por el propietario, lo cierto es que salvo que exista alguna norma expresa en los estatutos que exija que la delegación de voto se haga en un documento, las audiencias provinciales vienen admitiendo incluso el apoderamiento verbal, en este sentido se pronuncian entre otras muchas la sentencia AP de Gran Canaria 24-11-16 -EDJ 2016/283192-, que cita otras como la sentencia AP de Pontevedra 21-1-11 -EDJ 2011/20857 o de la sentencia AP de Vizcaya 7-10-11 -EDJ 2011/370106 en estas sentencias se tiene en cuenta la sentencia TS 5-2-92 -EDJ 1992/996 que explica que: -Es doctrina jurisprudencial que el apoderamiento no viene sujeto a forma ad solemnitatem tal como establece el art.1710, párrafo 2.º CC -EDL 1889/1-, e incluso puede nacer de una declaración de voluntad tácita, sin que a ello se oponga la exigencia formal señalada en el art.1280.5 -sentencia de 6-3-78 -EDJ 1978/56---. Llegando a la conclusión el Tribunal Supremo que pese a calificar de irregular el apoderamiento verbal, reconoce que no se está prohibido en la ley siendo el verdadero problema que se puede plantear es probar la existencia de ese apoderamiento verbal.
La segunda cuestión que debe examinarse es los efectos que pueden derivarse de una delegación defectuosa, sin que en principio pueda establecerse una regla general, toda vez que ha de examinarse en relación al caso concreto, es decir si el documento de delegación contiene tales contradicciones y deficiencias, que no puede entenderse que exista esa delegación por el propietario que pretende hacer la delegación o dar su representación o voto en la junta, o si por el contario a pesar de esas deficiencias cabe entender que si ha existido dicha delegación.
La resolución de esta cuestión tiene trascendencia, en la medida que solo están legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios, conforme establece el art.18 LPH -EDL 1960/55-, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Debe hacerse una previsión importante en estos supuestos de delegación de voto, pues si se ha producido una privación indebida del voto, a pesar de haber existido una delegación válida, la persona legitimada en su caso para impugnar los acuerdos no será en ningún caso el representante, sino el representado.
Partiendo de estos parámetros y que las normas deben ser aplicadas e interpretadas de acuerdo con la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, conforme establece el art.3.1 CC -EDL 1889/1-, debe hacerse una interpretación flexible, debiendo superarse un excesivo formalismo en la interpretación del artículo 15 de la ley de propiedad horizontal-EDL 1960/55-, y por lo tanto siempre que se entienda que ha existido esa voluntad de delegar la representación para la asistencia de la junta, o la voluntad del comunero de votar a favor o en contra de algunos de los acuerdos, debe entenderse válida y eficaz la delegación, tanto de asistencia a la junta, como de las indicaciones del voto, siempre que de las pruebas practicadas pueda deducirse esa voluntad.
Otra de las cuestiones que se plantean es la posible deslealtad del representante, especialmente en aquello supuestos en los que la delegación para la asistencia a la junta de propietarios se hace a favor del presidente de la Comunidad de propietarios o del administrador, no parece en principio que sea conforme a la buena fe, que el administrador o presidente de la comunidad de propietarios que recibe la delegación de la representación, no le indique las posibles deficiencias o defectos en la delegación, y luego sea el que promueva en la propia junta el que no se admitan dichos votos o delegaciones.
Esta conducta contraria a la buena fe por parte del representante, no ajustándose a lo recogido en la delegación, o bien no actuando con arreglo a los principios de buena fe en el cumplimiento de la delegación puede dar lugar a responsabilidad, y por lo tanto ser responsable de los daños y perjuicios que por su conducta pueda causar al propietario que le ha delegado el voto, de acuerdo con el art.1726 CC -EDL 1889/1-, que regula la responsabilidad del mandatario, responsabilidad que es distinta si se aprecia la existencia de dolo o simple negligencia por parte del representante.
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Luis Antonio Soler Pascual
Dispone el art.15 LPH -
Dispone el art.15 LPH -EDL 1960/55 que “la asistencia a la junta de propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar Esta un escrito firmado por el propietario“, precepto de donde cabe deducir que el propietario tiene la posibilidad de acudir por sí mismo a la junta o por tercero, haciéndose representar.
Es cierto que esta norma parece exigir que la representación se haga por escrito y por tanto, con plena identificación tanto del representado como del representante, lo que sin embargo no debemos interpretar en exceso de manera formalista pues es no hay razón alguna para excluir la representación de manera verbal o a través de mail, fax, SMS o Whatsapp -a título de ejemplo, la sentencia AP Madrid, 25-7-12 -EDJ 2012/184822 admite la representación otorgada por email siempre que fuera conocida por un órgano de la comunidad -presidente o administrador-, y se extendiera la correspondiente diligencia, si bien ha de reconocerse que siempre planteará problemas de fehaciencia caso de impugnación del acuerdo, si se dieran las circunstancias.
La cuestión que se nos plantea en esta ocasión está relacionada, sin embargo, con el sentido del voto -o mejor, de emisión del voto y la representación.
En efecto, se cuestiona sobre si una indicación del sentido del voto al presidente de la comunidad sin delegación de representación expresa, es o no admisible.
Pues bien, dado que el voto se debe emitir o de forma personal o a través de tercero representante del propietario y que como se desprende del tenor del art. 15 LPH -EDL 1960/55 ha de emitirse en junta, hemos de entender que sin representación o presencia física no puede un propietario votar ni por tanto es dable admitir validez al voto por correo que es la fórmula que se propone en la pregunta que se formula al desvincular el voto de la representación.
Podemos plantearnos un futuro de votación on-line. Pero ello requerirá, además de una modificación legal, la implementación de un sistema de votación que garantice la emisión del voto conforme a las mayorías exigidas en cada caso por la ley. Dicho lo cual, parece evidente, insistimos en ello, que conforme al tenor literal de la ley vigente el voto ha de emitirse en la junta por el propietario o por su representante y en consecuencia, no basta con la emisión del voto por el ausente si no ha designado, incluso en alguna de las formas menos formales señaladas, a un representante que lo emita por él.
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Juan Luis Gordillo Alvarez-Valdés
Referida la cuestión planteada a si cabe remitir al presidente o al ad...
Referida la cuestión planteada a si cabe remitir al presidente o al administrador de la finca -sometida al régimen de propiedad horizontal un mero escrito donde conste la relación de votos a unos puntos concretos del orden del día, sin que obre en el mismo una expresa delegación de voto al “representante”, como punto de partida debe de significarse que el precepto permite la asistencia a la junta de propietarios bien de forma personal o bien mediante representación “legal o voluntaria”, bastando para ello su acreditación por un escrito firmado por el propietario.
Así es de señalar que lo que se precisa, según dispone el legislador, es que conste tal representación por escrito firmado, es decir no se exige el constatar el apoderamiento por poder especial.
Así, si bien algunos autores se planteaban que cuando se tratasen en la junta cuestiones propias de “actos de disposición” -p.e. modificación del título constitutivo o de los estatutos se precisaría de una autorización expresa -al así disponerlo el art.1713 CC -EDL 1889/1 para ejecutar actos de dominio-, la opinión mayoritaria considera que dicha autorización ya radicaría en dicho escrito firmado siempre que se conociese el orden del día -recordemos que ante la presencia de todos los miembros de la comunidad de propietarios -personal o representados se podría adoptar un acuerdo aún no incluido en dicho orden del día-, de tal forma que bastaría con tal escrito para entender el concurso de mandato expreso al representante para asistir a la junta y votar.
Ciñéndose la cuestión a la presentación de un escrito sin designación formal de representante o sin alusión alguna a dicha representación, debemos reparar en que se exige que tal representación conste en el ya aludido escrito firmado, así el precepto señala que “para acreditar esta” es decir, se está refiriendo a que, lógicamente, del escrito se revele el otorgamiento de dicha representación.
Así habrá que estar a los términos del mismo, será distinto que se indique que el voto es favorable o no a un acuerdo concreto a adoptar según el orden del día, dirigiéndose el mismo a persona concreta y a un fin determinado, a que en el mismo no se haga mención a tal representación, o no se indique a que persona se dirige el mismo o a qué finalidad concreta -piénsese que si bien cabe otorgar una representación a una persona para que le represente en todas las juntas, no cabría otorgar aquella para una junta en concreto sin determinar a qué punto del orden del día se refiere existiendo varios sobre la cuestión –subsidiarios o alternativos, por ejemplo--, es decir, que existiese duda al respecto: “mi voto es favorable a la ejecución de obras”, sin indicar a cuales se refiere, existiendo varias alternativas a las mismas en el orden del día.
Es de tener presente que la actuación del representante excediéndose del mandato concedido no daría lugar a la impugnación del acuerdo adoptado con el voto de aquel, sino, en su caso, a la reclamación de responsabilidad por daños y perjuicios al representante.
En definitiva, habrá que estar a los términos utilizados en el indicado escrito para valorar si del mismo se revela el otorgamiento de un mandato representativo.
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Francisco Berjano Arenado
Señala el art.15 LPH -
Señala el art.15 LPH -EDL 1960/55 que la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar Esta un escrito firmado por el propietario.
La pregunta que se contesta va referida a la voluntaria, es decir, aquella por la que un comunero otorga su representación a un tercero para que en asista a la junta y en la misma emita su voto.
Creo que el artículo citado, que es el que regula la votación por medio de representante, es claro en el sentido de que no es posible emitir el voto en la reunión de la junta más que de forma personal por el propio comunero o de forma delegada por medio de un representante que asista a la misma. Por tanto, de un modo u otro, ha de estarse presente en la reunión o junta, no siendo válido nunca el voto por correo.
En este sentido cabe decir que el único voto que, actualmente, es viable por medio de correo o cualquier otro sistema de comunicación fiable es el voto “reactivo” y negativo del ausente -a posteriori-, previsto en el art.17.8 LPH -EDL 1960/55 al margen de este ningún otro es posible.
Por lo anterior, habría que concluir que el presidente de la comunidad no podría computar como válido el voto emitido por el comunero sin haberlo delegado en ninguna otra persona.
Esta es la solución que entiendo se ajusta a la dicción actual de la ley. Otra cosa es que en modificaciones futuras de la misma pueda incorporarse la posibilidad de que el voto se pueda emitir por correo e incluso on line, siempre y cuando, en este último caso, se garantice la autoría de dicho voto, para lo cual haría falta que el administrador comunitario contara con una suerte de oficina virtual y que cada propietario se encontrara debidamente codificado y autenticado.
No obstante, como se dice, tales propuestas son solo eso, propuestas -lege ferenda-, ya que la redacción actual de la ley no las hace factibles, al margen de que dicho sistema, en la práctica, imposibilitaría el suministro de la inmediata y debida información sobre los temas a tratar por parte del presidente o administrador, así como la deliberación y debate previos a la adopción de una posición frente a las cuestiones discutidas e incluidas el orden del día, circunstancia que no es baladí ni despreciable.
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Resultado
RESULTADO ALCANZADO POR MAYORÍA DE 4 A 3: DEBE CONSIDERARSE VÁLIDA LA DELEGACIÓN
1.- Si en el escrito enviado figura el sentido del voto de ese comunero a unos determinados puntos del orden del día de una junta de propietarios, convocada con ese orden del día al que se refiere en el escrito, ello colma los requisitos para que esa delegación de voto, en cuanto a esos puntos concretos, se considere válida. Ninguna otra interpretación o sentido puede dársele a un escrito dirigido al presidente o administrador de una comunidad de propietarios por uno de estos comuneros sobre cuestiones a solventar en una junta a la que ha sido previamente convocado, indicándole cuál ha de ser el sentido de su voto.
2.- Parece claro que una forma válida de autorización de representación es mediante un escrito, que si bien no exige requisitos ad solemnitatem, sí que debe incluir unas menciones mínimas determinadas para que pueda desplegar el efecto que se pretende.
3.- Lo que no ofrece duda a mi juicio, es la validez de dicho voto por representación tácita. No es preciso que se requiera al propietario para que haga constar de forma expresa tal representación y delegación de voto, pues ya lo ha hecho al remitir el escrito informando de la no asistencia a la junta y del sentido del voto en uno o varios de los puntos del orden del día a la persona a la que vaya dirigido dicho escrito. Solo es necesario su firma, conforme al texto legal, y sí se cumple esta exigencia no puede excluirse este voto del contenido de la junta, y sí se excluye, podrá dar lugar a su impugnación siempre que el voto fuese decisivo para la formación de la correspondiente mayoría.
4.- Las normas deben ser aplicadas e interpretadas de acuerdo con la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, conforme establece el art.3.1CC -EDL 1889/1-, debe hacerse una interpretación flexible, debiendo superarse un excesivo formalismo en la interpretación del art.15 LPH -EDL 1960/55-, y por lo tanto siempre que se entienda que ha existido esa voluntad de delegar la representación para la asistencia de la junta, o la voluntad del comunero de votar a favor o en contra de algunos de los acuerdos, debe entenderse válida y eficaz la delegación, tanto de asistencia a la junta, como de las indicaciones del voto, siempre que de las pruebas practicadas pueda deducirse esa voluntad.
VOTO PARTICULAR emitido por D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés y D. Francisco Berjano Arenado
Se exige la expresa constancia de la delegación:
1.- Hemos de entender que sin representación o presencia física no puede un propietario votar ni por tanto es dable admitir validez al voto por correo que es la fórmula que se propone en la pregunta que se formula al desvincular el voto de la representación.
2.- Ciñéndose la cuestión a la presentación de un escrito sin designación formal de representante o sin alusión alguna a dicha representación, debemos reparar en que se exige que tal representación conste en el ya aludido escrito firmado, así el precepto señala que “para acreditar esta” es decir, se está refiriendo a que, lógicamente, del escrito se revele el otorgamiento de dicha representación.
3.- El presidente de la comunidad no podría computar como válido el voto emitido por el comunero sin haberlo delegado en ninguna otra persona. Esta es la solución que entiendo se ajusta a la dicción actual de la ley.
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