¿Es válido un escrito con votos enviado por un comunero al presidente o al administrador o precisa una expresa delegación de voto?

Conforme se recoge en el enunciado de la cuestión sometida a debate, e...

Conforme se recoge en el enunciado de la cuestión sometida a debate, el art. 15 LPH -EDL 1960/55-, establece una gran flexibilidad a la hora de autorizar que los copropietarios puedan delegar en un tercero su representación para asistir a las juntas de propietarios, sin que se establezca ninguna limitación formal o de contenido, por lo que la delegación para asistir a la junta puede hacerse a favor de otro propietario, o de un tercero sin limitación y en cuanto a la forma si bien el citado art.15 establece que a efectos de la representación bastara un simple escrito firmado por el propietario, lo cierto es que salvo que exista alguna norma expresa en los estatutos que exija que la delegación de voto se haga en un documento, las audiencias provinciales vienen admitiendo incluso el apoderamiento verbal, en este sentido se pronuncian entre otras muchas la sentencia AP de Gran Canaria 24-11-16 -EDJ 2016/283192-, que cita otras como la sentencia AP de Pontevedra 21-1-11 -EDJ 2011/20857 o de la sentencia AP de Vizcaya 7-10-11 -EDJ 2011/370106 en estas sentencias se tiene en cuenta la sentencia TS 5-2-92 -EDJ 1992/996 que explica que: -Es doctrina jurisprudencial que el apoderamiento no viene sujeto a forma ad solemnitatem tal como establece el art.1710, párrafo 2.º CC -EDL 1889/1-, e incluso puede nacer de una declaración de voluntad tácita, sin que a ello se oponga la exigencia formal señalada en el art.1280.5 -sentencia de 6-3-78 -EDJ 1978/56---. Llegando a la conclusión el Tribunal Supremo que pese a calificar de irregular el apoderamiento verbal, reconoce que no se está prohibido en la ley siendo el verdadero problema que se puede plantear es probar la existencia de ese apoderamiento verbal.

La segunda cuestión que debe examinarse es los efectos que pueden derivarse de una delegación defectuosa, sin que en principio pueda establecerse una regla general, toda vez que ha de examinarse en relación al caso concreto, es decir si el documento de delegación contiene tales contradicciones y deficiencias, que no puede entenderse que exista esa delegación por el propietario que pretende hacer la delegación o dar su representación o voto en la junta, o si por el contario a pesar de esas deficiencias cabe entender que si ha existido dicha delegación.

La resolución de esta cuestión tiene trascendencia, en la medida que solo están legitimados para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios, conforme establece el art.18 LPH -EDL 1960/55-, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la  junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Debe hacerse una previsión importante en estos supuestos de delegación de voto, pues si se ha producido una privación indebida del voto, a pesar de haber existido una delegación válida, la persona legitimada en su caso para impugnar los acuerdos no será en ningún caso el representante, sino el representado.

Partiendo de estos parámetros y que las normas deben ser aplicadas e interpretadas de acuerdo con la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, conforme establece el art.3.1 CC -EDL 1889/1-, debe hacerse una interpretación flexible, debiendo superarse un excesivo formalismo en la interpretación del artículo 15 de la ley de propiedad horizontal-EDL 1960/55-, y por lo tanto siempre que se entienda que ha existido esa voluntad de delegar la representación para la asistencia de la junta, o la voluntad del comunero de votar a favor o en contra de algunos de los acuerdos, debe entenderse válida y eficaz la delegación, tanto de asistencia a la junta, como de las indicaciones del voto, siempre que de las pruebas practicadas pueda deducirse esa voluntad.

Otra de las cuestiones que se plantean es la posible deslealtad del representante, especialmente en aquello supuestos en los que la delegación para la asistencia a la junta de propietarios se hace a favor del presidente de la Comunidad de propietarios o del administrador, no parece en principio que sea conforme a la buena fe, que el administrador o presidente de la comunidad de propietarios que recibe la delegación de la representación, no le indique las posibles deficiencias o defectos en la delegación, y luego sea el que promueva en la propia junta el que no se admitan dichos votos o delegaciones.

Esta conducta contraria a la buena fe por parte del representante, no ajustándose a lo recogido en la delegación, o bien no actuando con arreglo a los principios de buena fe en el cumplimiento de la delegación puede dar lugar a responsabilidad, y por lo tanto ser responsable de los daños y perjuicios que por su conducta pueda causar al propietario que le ha delegado el voto, de acuerdo con el art.1726 CC -EDL 1889/1-, que regula la responsabilidad del mandatario, responsabilidad que es distinta si se aprecia la existencia de dolo o simple negligencia por parte del representante.

Dispone el art.15 LPH -

Referida la cuestión planteada a si cabe remitir al presidente o al ad...

Referida la cuestión planteada a si cabe remitir al presidente o al administrador de la finca -sometida al régimen de propiedad horizontal un mero escrito donde conste la relación de votos a unos puntos concretos del orden del día, sin que obre en el mismo una expresa delegación de voto al “representante”, como punto de partida debe de significarse que el precepto permite la asistencia a la junta de propietarios bien de forma personal o bien mediante representación “legal o voluntaria”, bastando para ello su acreditación por un escrito firmado por el propietario.

Así es de señalar que lo que se precisa, según dispone el legislador, es que conste tal representación por escrito firmado, es decir no se exige el constatar el apoderamiento por poder especial.

Así, si bien algunos autores se planteaban que cuando se tratasen en la junta cuestiones propias de “actos de disposición” -p.e. modificación del título constitutivo o de los estatutos se precisaría de una autorización expresa -al así disponerlo el art.1713 CC -EDL 1889/1 para ejecutar actos de dominio-, la opinión mayoritaria considera que dicha autorización ya radicaría en dicho escrito firmado siempre que se conociese el orden del día -recordemos que ante la presencia de todos los miembros de la comunidad de propietarios -personal o representados se podría adoptar un acuerdo aún no incluido en dicho orden del día-, de tal forma que bastaría con tal escrito para entender el concurso de mandato expreso al representante para asistir a la junta y votar.

Ciñéndose la cuestión a la presentación de un escrito sin designación formal de representante o sin alusión alguna a dicha representación, debemos reparar en que se exige que tal representación conste en el ya aludido escrito firmado, así el precepto señala que “para acreditar esta” es decir, se está refiriendo a que, lógicamente, del escrito se revele el otorgamiento de dicha representación.

Así habrá que estar a los términos del mismo, será distinto que se indique que el voto es favorable o no a un acuerdo concreto a adoptar según el orden del día, dirigiéndose el mismo a persona concreta y a un fin determinado, a que en el mismo no se haga mención a tal representación, o no se indique a que persona se dirige el mismo o a qué finalidad concreta -piénsese que si bien cabe otorgar una representación a una persona para que le represente en todas las juntas, no cabría otorgar aquella para una junta en concreto sin determinar a qué punto del orden del día se refiere existiendo varios sobre la cuestión –subsidiarios o alternativos, por ejemplo--, es decir, que existiese duda al respecto: “mi voto es favorable a la ejecución de obras”, sin indicar a cuales se refiere, existiendo varias alternativas a las mismas en el orden del día.

Es de tener presente que la actuación del representante excediéndose del mandato concedido no daría lugar a la impugnación del acuerdo adoptado con el voto de aquel, sino, en su caso, a la reclamación de responsabilidad por daños y perjuicios al representante.

En definitiva, habrá que estar a los términos utilizados en el indicado escrito para valorar si del mismo se revela el otorgamiento de un mandato representativo.

Señala el art.15 LPH -